臺灣高等法院臺中分院民事裁定 108年度抗字第115號抗 告 人 陳純吉代 理 人 吳光陸律師相 對 人 張蔡春頻上列當事人間給付票款強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國107年10月15日臺灣臺中地方法院107年度執事聲字第32、36號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：坐落臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係抗告人聲請對債務人即相對人強制執行，經原法院於民國 107年2月7日拍定，由拍定人○○○買受，詎原法院司法事務官事後以「因本件於拍定前條件變更及拍賣無實益」為由，於107年4月25日撤銷上開拍定。雖第三人○○○等人以有優先承買權，認拍賣無效而於拍定後之107年2月12日聲明異議，惟其等優先承買權非拍賣無效事由，如有爭議應另提民事訴訟解決，非強制執行法第12條第１項聲明異議事由。且優先承買權之有無非強制執行法第81條第２項規定不動產拍賣公告應載明事項，而辦理強制執行事件應行注意事項第43條第６款拍賣公告固應載明他人有優先承買權情形，但如何記載並無限制，亦無須有確定判決為據始可記載。本件拍賣公告已依○○○等人陳報之第一、二審判決為公告，不能僅因拍賣公告未載明最高法院判決確定乙事，認有拍賣條件變更。又拍賣公告為要約，拍定人之投標為承諾，拍定人出價超過底價並為出價最高者，買賣契約即成立，無得撤銷或無效事由，應不得撤銷拍定。且拍定後執行法院已通知○○○等人於10日內表明是否行使優先承買權，其等未於10日內行使優先承買權，依民法第426條之2第２項規定視為放棄，則撤銷拍定並無意義。第一順位抵押權人○○○已提出抵押權證明文件具狀就系爭土地賣得價金參與分配，第二順位抵押權則對其他土地行使抵押權，故本件拍定價金扣除第一順位抵押權，足以清償本件債權，無強制執行法第80條之1第1項適用，本件無拍賣無實益之情事。爰聲明：（一）原法院原司法事務官處分及原裁定均廢棄。（二）原法院107年4月25日撤銷同年2月7日就系爭土地拍定程序之命令，應予撤銷。（三）程序及抗告費用由相對人負擔。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第１項前段定有明文。又拍賣不動產，應由執行法院先期公告；前項公告，應載明下列事項：不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形…或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明，強制執行法第81條第1項、第2項第１款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第６款分別定有明文。上開規定，核其立法目的既係為使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容，從容決定投標之條件，庶投標結果臻於公平，則倘該拍賣公告就其應記明之事項漏未記載；或對拍賣之不動產贅載已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形時，顯係對於執行標的之性質認定錯誤，而與債務人、拍定人或承受人之權益息息相關，足以影響一般人參加應買之意願及不動產拍賣價格以及債務人之責任，自當屬重要之買賣條件發生錯誤，原所進行之拍賣程序即不得謂為無重大瑕疵。又土地法第 104條規定之承租人優先購買權具有物權效力，此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。民法第426條之2規定之優先承買權具有相對物權效力，承租人一旦行使，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約，且出賣人與第三人所為之物權移轉行為不得對抗優先承買權人。是執行法院將土地承租人已合法行使優先承買權之土地實行拍賣，亦屬重大瑕疵，拍賣程序自不合法。次按違反強制執行法第80條之1 有關拍賣無實益禁止之規定，以致侵害當事人之權益，於拍定後，未核發權利移轉證書前，拍賣程序尚未終結，得撤銷拍定程序。且拍賣存有無實益之情事，應於拍賣前妥為評估處理，故通常係以不動產之拍賣最低價額是否足以清償優先債權及強制執行費用為判斷標準，如評估後拍賣無實益即不得進行拍賣程序，尚無從以違法拍賣後之拍定價額與總債務之比較為認定拍賣有無實益之標準，
三、經查：抗告人前持原法院 105年度司票字第1744號本票裁定及確定證明書為執行名義，聲請拍賣相對人所有之系爭土地，經原法院以 106年度司執字第120418號受理執行（下稱系爭執行事件），於107年1月2日公告定期於107年2月7日進行第一次拍賣程序，其拍賣條件記載：「…地上建物所有權人於105年度司執字第86953號中陳報：拍賣之土地已經第三人○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○等9人依土地法第104條及民法第426之2條規定行使基地承租人之優先承買權，並已經原法院 101年度重訴字第 135號及本院102年度重上字第116號民事判決優先承買權存在，應訂立書面買賣契約、塗銷相關土地登記及辦理所有權移轉登記在案，目前上訴最高法院審理中。…」等語，嗣拍賣期日由○○○得標，惟經執行法官告知尚需通知優先購買權人是否主張優先購買，繳款日期另通知等語，107年2月12日○○○等九人具狀聲明異議，表示其等前已行使優先承買權，上開民事事件並經最高法院於107年1月19日以106年度台上字第953號判決其等勝訴（同年月29日製作正本）確定，原法院司法事務官乃於107年4月25日以中院麟民執 106司執寅字第120418號執行命令，以拍定前條件已變更及拍賣無實益為由，撤銷拍定，經抗告人提出異議，原法院司法事務官於107年6月5日以106年度司執字第120418號裁定駁回其異議（下稱原處分），抗告人就原處分聲明異議，復經原法院於107年10月15日以107年度執事聲字第32、36號裁定駁回其異議（下稱原裁定），且因原法院執行處未發給權利移轉證書予○○○，上開拍賣程序尚未終結等情，業據本院調閱系爭執行事件卷宗核對無訛，並有拍賣公告函、拍賣不動產筆錄、投標書、民事異議狀前３頁、撤銷拍定執行命令、上開民事判決附卷可稽（見本院卷第24至65頁）。足見○○○等九人就系爭土地之優先承買權，在拍賣公告時，僅記載訴訟進行情形，在拍定時，執行法院未查明該優先承買權業經最高法院判決確定存在，仍予拍定，其程序自有違誤。又依上開民事判決所示，最高法院判決○○○等九人勝訴部分為：臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（此２筆土地原與同段000000至000000、000000至000000、000000至000000地號土地先合併為同段 000地號，再分割出系爭土地，見本院卷第66至72頁土地登記第一類謄本、地籍圖謄本，原附系爭執行事件卷宗），應由○○○等３人與○○○將相關之贈與及買賣移轉、合併變更等登記塗銷；○○○等３人、○○○等10人，應分別就000000地號土地0000部分（見本院卷第50頁附圖）換算之所有權應有部分，與○○○等九人訂立書面買賣契約；應與○○○等九人就000000地號土地訂立不動產買賣契約，並將應有部分移轉登記與○○○等九人。可知本件拍定時，系爭土地原相關登記業據最高法院判決確定應予塗銷，執行法院猶以合併分割後土地地號及債務人即相對人名義進行拍賣，亦屬違法。況拍定人○○○為系爭執行事件之抵押權人，對拍賣公告所稱優先購買權爭議事項，無從諉為不知，其並曾就上開撤銷拍定之執行命令提出異議，經原法院司法事務於107年6月5日以106年度司執字第000000號裁定駁回其異議，未據其抗告已確定（見本院卷第74至76頁，原附系爭執行卷宗），益徵執行法院就系爭土地所為第一次拍賣程序確有瑕疵，執行法院發現前開情事後，於系爭土地未核發權利移轉證書前撤銷上開拍定，於法自無不合。至抗告人主張拍定後通知○○○等九人行使優先承買權而未行使，撤銷拍定無意義云云，實則○○○等九人在接獲執行法院優先承買函文後即提出本件異議，且核上開拍賣程序既有違法，○○○拍得系爭土地之買賣關係，不得對抗○○○等九人，其等有無對○○○得標部分表示行使優先承買權，顯不影響違法拍賣程序應予撤銷之結果，抗告人此部分主張無足取。另系爭土地設定有○○○之第一順位最高限額抵押權新臺幣（下同）1億8千萬元及第二順位普通抵押權6597萬元，○○○並具狀聲明尚有1億5千萬元債權未受清償，而系爭土地拍賣底價為6546萬元等情，有土地登記第一類謄本、民事陳報債權暨聲明參與分配狀、原法院執行處拍賣通知在卷足憑（見本院卷第66至69、73、24至25頁，原附系爭執行事件卷宗），堪認系爭土地之拍賣最低價額，確實不足清償其優先債權，就普通債權人即抗告人而言（其本票債權為 100萬元本息），拍賣自無實益。綜上，揆諸前揭說明，本件拍賣程序確有違法及瑕疵情事，執行法院因○○○等九人具狀聲明異議及所提資料，發現上情因而撤銷107年2月７日就系爭土地之拍定程序，核無違誤。抗告人對此撤銷拍定之執行命令提出異議，原處分及原裁定駁回其異議，均有所據，抗告人求為廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由。依強制執行法第 30條之l、民事訴訟法第495條之1第 l項、第449條第l項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 陳得利法 官 黃綵君以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 周巧屏中 華 民 國 108 年 4 月 29 日