臺灣高等法院臺中分院民事裁定 108年度抗字第13號抗 告 人 廖秋惠
楊耀同相 對 人 台中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒代 理 人 陳昭全律師上列當事人間聲請強制執行事件（臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號）聲明異議，抗告人對於民國107年11月8日臺灣彰化地方法院107年度執事聲字第16號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
相對人在原審聲明異議駁回。
抗告及異議程序費用由相對人負擔。
理 由
一、相對人聲明異議暨原裁定意旨略以：原法院103年度司執字第7238號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣案外人即債務人楊相哲（下稱楊相哲）所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）○○○區段36、80、81等三筆建號建物（下稱系爭建物），並於第三次拍賣公告載明系爭土地屬重劃區內之耕地，毗連之現耕所有人有優先承買權，並將系爭土地與系爭建物分別標價合併拍賣，是前揭拍賣公告既訂為合併拍賣，則抗告人廖秋惠（下稱廖秋惠）如對系爭土地主張優先承買權，即應連同系爭建物一併買受。又系爭土地與系爭建物原由拍定人呂芷曦（下稱呂芷曦）買受，而廖秋惠對系爭土地行使優先承買權，惟因呂芷曦不同意系爭建物一併由廖秋惠買受，遂對廖秋惠提起確認優先承買權不存在訴訟，嗣呂芷曦與廖秋惠於民國106年9月20日成立訴訟上和解，由廖秋惠承買系爭土地，呂芷曦則承買系爭建物，惟此訴訟上和解並無變更法院拍賣條件之效力，是呂芷曦既未繳納系爭建物之尾款，則呂芷曦已喪失拍定人身分，原法院執行處未依拍賣條件通知廖秋惠一併承買系爭建物，即核發系爭土地權利移轉證書予廖秋惠，自違反拍賣條件。再廖秋惠僅承買系爭土地而未一併承買系爭建物，亦違反農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項之規定，則廖秋惠承買系爭土地之行為，亦屬無效。況廖秋惠、呂芷曦均為臺塑能源科技股份有限公司之股東，並分別擔任該公司董事長、董事，則不排除渠等成立訴訟上和解後，由呂芷曦藉故不繳納系爭建物之尾款，以達低價而取得系爭建物之目的，自堪認前揭訴訟上和解，係屬通謀虛偽意思表示而無效，甚至原法院104年度訴字第117號確認優先承買權不存在事件，亦認定廖秋惠並無現耕事實，自不得行使優先承買權，爰依強制執行法第12條第1項之規定，聲明異議。原法院司法事務官於107年5月15日以103年度司執字第7238號裁定處分駁回相對人之聲明異議後，相對人不服而提出異議，並聲明：「㈠廖秋惠買受系爭土地之執行程序不合法，應撤銷其拍定程序，並撤銷該不動產權利移轉證書。㈡上開土地應回復至拍定前之狀態，並與系爭建物合併拍賣。㈢本院就系爭建物進行之拍賣程序，於本異議事件終止前，應暫時停止。」等語，經原法院107年度執事聲字第16號以相對人異議有理由，而裁定：「原裁定廢棄。本院民事執行處103年度司執字第7238號強制執行事件於106年10月17日就廖秋惠優先承買系爭土地之拍定程序，及所核發之系爭土地不動產權利移轉證書應予撤銷。」等語（下稱系爭異議事件），並就相對人前揭聲明㈢關於暫時停止系爭強制執行事件就系爭建物進行之拍賣程序部分，認系爭土地與系爭建物應合併拍賣之結論，並無二致，且相對人一經提出裁定正本，原法院執行處即應停止執行，故不另為准駁之諭知。
二、抗告意旨略以：⑴依建物登記第二類謄本之記載，可知系爭建物之主要用途為農業用，並非登記為農舍，顯非屬農業用地興建農舍辦法所稱之農舍，而為農業設施。又原法院執行處分別函詢彰化縣政府、彰化縣溪湖地政事務所（下稱彰化縣府、溪湖地政），並經彰化縣府、溪湖地政函覆均謂系爭建物不符合農發條例第18條規定之農舍，而係屬農業用之農業設施，是原法院執行處據此而認本案無農發條例第18條規定之適用，即無強制將系爭建物併同系爭土地拍賣之必要。從而，原裁定認本案應類推適用農發條例第18條之規定，而系爭建物既未與系爭土地併同移轉，應屬無效，自有違誤。⑵又廖秋惠所有同區段431、474地號土地上之建物內種植菇類，並將栽培菇類後之木屑廢料堆置於系爭建物範圍外之其他系爭土地上，而前揭木屑廢料與同區段380、381、382地號土地土壤發酵後，於其上栽種稻米或青蔥等農作物，藉此擴大農場經營規模，自符合農地重劃條例第5條之立法目的，故廖秋惠既為連耕地之現耕所有人，自得對系爭土地行使優先承買權。⑶再原法院執行處雖將系爭土地與系爭建物合併拍賣，然並無創設優先承買權之效力，故原法院執行處分別通知廖秋惠、呂芷曦繳交系爭土地、系爭建物之價金，並無違誤。從而，相對人以拍賣公告之內容，認原法院執行處應通知廖秋惠一併買受系爭建物，並無可採。⑷至呂芷曦未繳足系爭建物之尾款，此乃原法院執行處是否將系爭建物再行拍賣，而呂芷曦應否依強制執行法第68條之1之規定，負其責任之問題，並無損及楊相哲或相對人之權益等語，原法院廢棄原裁定，並撤銷廖秋惠優先承買系爭土地之拍定程序，及系爭土地不動產權利移轉證書，即有違誤，爰提起抗告，求予廢棄原裁定等語。
三、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5條第3款定有明文。
是毗連耕地之現耕所有權人，有優先承購權之立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能。惟此優先承購權，對於出賣毗連耕地而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。是法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力（最高法院101年度台抗字第337號裁定意旨參照）。再按，民事執行法院係辦理民事強制執行事務，專司實現私權之程序，至私權之確定，則應依民事訴訟程序為之，故在強制執行程序中，如涉及私權之爭執，而其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序尋求解決，不生聲明異議問題（最高法院75年度台抗字第186號裁定意旨參照）。又對拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。於上情形，優先購買權存在與否，屬實體法上問題，非執行法院所得審就，兩造既有爭執，即應通知主張權利者提起訴訟解決。執行法院既無逕行審判之權限，自非依強制執行法第12條所定之聲請，所能解決，就此有最高法院77年度台抗字第10號、70年度度台抗字第317號裁定意旨可參。
四、經查：⑴原法院執行處分別於103年2月24日以彰院恭103司執乙字第
7238號函請溪湖地政說明系爭土地是否為農地重劃條例第5條所規定之重劃區內耕地，經該所於同年3月3日以溪地二字第1030001345號函覆，稱系爭土地為農地重劃區內之耕地，其毗連耕地為同區段376、380地號土地等語（見原審103年度司執字第7238號卷第㈠宗）；於103年11月20日以彰院恭103司執乙字第7238號公告於同年12月17日就系爭土地、系爭建物進行第三次拍賣，並於拍賣公告備註欄，記載：「上開不動產（即系爭土地、系爭建物）分別標價合併拍賣，以合計最高者得標（投標者應按編號逐宗標價，並書明總金額）……土地編定之使用種類為特定農業區農牧用地……土地屬農地重劃條例第5條所稱之重劃區內耕地，毗連耕地之現耕所有人有優先承買權。因土地及地上建物訂為合併拍賣，毗連耕地之現耕所有人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受。但拍定人如不願意將建物讓由毗連耕地之現耕所有人一併承買，毗連耕地之現耕所有人僅得就土地承買，該地上建物仍歸拍定人買受。如因而致土地及建物讓與相異之人時，該建物占用土地之法律關係，應由拍定人自理……」等語（見原審卷第11頁正反面）。又原法院執行處於103年12月17日開標後，由呂芷曦拍定買受系爭土地與系爭建物（見原審103年度司執字第7238號卷第㈠宗），並依法通知毗連系爭土地之現耕所有人即廖秋惠，就系爭土地是否行使優先承買權；廖秋惠於同年12月25日向原法院執行處具狀行使優先承買權，並繳清系爭土地之買賣價金後，原法院執行處則於106年10月17日以彰院曜103司執乙7238字第1060036775號核發不動產權利移轉證書予廖秋惠在案（見原審103年度司執字第7238號卷第㈡宗），而相對人以原法院執行處未將系爭建物一併由廖秋惠買受，違反前揭拍賣條件，及將系爭土地與系爭建物分別讓與相異之人取得，違反農發條例第18條之規定，分別向原法院聲明異議，及提起確認買賣關係不存在等訴訟，合先敘明。
⑵第查，廖秋惠雖為同區段380地號土地之所有人，而與系爭
土地相毗連，然其得否依農地重劃條例第5條第3款之規定，對系爭土地行使優先承買權，以擴大農場經營面積，而達機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能？又系爭建物之性質，究屬農業用地興建農舍辦法所稱之農舍，抑或為農業設施，此乃涉及農發條例第18條規定之適用問題，凡此皆屬實體上之問題，則相對人就此問題倘有爭執，揆之前揭說明，即應另行提起確認之訴，要非聲明異議所得解決。據此，原法院司法事務官以裁定駁回相對人異議之處分，於法有據；相對人對該裁定提出聲明異議，並無理由，不應准許。原裁定認相對人之異議為有理由，因而廢棄上開司法事務官之裁定，並撤銷原法院執行處103年度司執字第7238號強制執行事件於106年10月17日就廖秋惠優先承買系爭土地之拍定程序，及就系爭土地所核發之不動產權利移轉證書，於法自有未合。又本案業經本院駁回相對人之聲明異議，則關於相對人聲請暫時停止系爭強制執行事件就系爭建物進行之拍賣程序部分，即失所附麗，自應予駁回。再查，系爭土地與系爭建物之所有人均為楊相哲，抗告人楊耀同（下稱楊耀同）僅為系爭抵押權之債務人，此有他項權利證明書、抵押權設定契約書、土地暨建物登記第二類謄本等件附於原法院103年度司執字第7238號執行卷可稽。是相對人就系爭執行事件聲明異議併列楊耀同為系爭異議事件之相對人，即無必要，不應准許，亦應予駁回。綜上，抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由，應由本院將原裁定廢棄，並駁回相對人之異議。
五、據上論結，本件抗告為有理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第492條、第95條、第78 條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 黃玉清法 官 楊熾光上為正本係照原本作成。
如對本裁定不服者，得以適用法規顯有錯誤為理由，於本裁定送達後十日之不變期間內，表明再抗告理由向本院提出（應按他造人數附具繕本），並同時繳納抗告費新臺幣1000元。
提起再抗告時，應委任律師或具有律師資格之人，並提出委任狀。若委任具有律師資格者，另應附具律師及格證書，並釋明與受任人間具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（附註）所定關係之釋明文書影本。
書記官 黃粟儀中 華 民 國 108 年 2 月 23 日附註：
民事訴訟法第466條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。