臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度重上字第140號上 訴 人 金樹橡膠股份有限公司法定代理人 洪晉偉訴訟代理人 桑銘忠律師
陳樹村律師複 代理人 何志恆律師被 上訴人 王添安訴訟代理人 韓國銓律師上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國108年5月31日臺灣臺中地方法院107年度重訴字第432號第一審判決提起上訴，本院於民國109年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人原請求確認就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地內如原判決附圖編號G、H建物坐落之基地，有優先承買權；上訴後，就優先承買權之範圍變更為112、114地號土地之全部，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠如附表所示4筆土地原為訴外人洪０聯(即上訴人原法定代理
人洪崇焜父親)所有，民國84年4、5月間，洪０聯將上開土地出租予訴外人詹００興建廠房，雙方約定租期屆滿後，廠房所有權歸洪０聯所有。
㈡詹００嗣於上開土地上興建如原判決附圖編號G、H所示未辦
理保存登記之廠房，門牌號碼均整編為臺中市○○區○○路○○○號。租期屆滿後，詹００依約將所興建之G、H廠房移轉予洪０聯。至此，編號G、H廠房之事實上處分權及所坐落之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)之所有權，均同屬洪０聯所有。
㈢洪０聯嗣又將編號G、H廠房讓與上訴人，依民法第425條之1
之規定，推定上訴人就洪０聯所有系爭112、114地號土地有租賃關係存在。上訴人並據此租賃關係，以給付洪０聯生活費及代繳地價稅之方式，給付租金予洪０聯。即便洪０聯於104年7月13日死亡，系爭土地由湯０群等6人繼承後，上訴人仍於107年5月11日召開股東會，決議105～107年之租金共新臺幣（下同）1萬2,000元，由洪０聯之全體繼承人受領。
㈣被上訴人嗣於107年7月5日經法院之強制執行程序，以3,688
萬8,888元拍得如附表所示土地(包括系爭112、114地號土地)及建物(不包括編號G、H建物)。茲上訴人就系爭土地既有法定租賃關係存在，自得依土地法第104條、民法第426條之2規定，以承租人地位依相同出賣條件優先承買系爭112、114地號土地，爰提起本件訴訟。
㈤聲明：
確認上訴人對於原法院106年度司執字第81254號強制執行事件(下稱系爭執行事件)被上訴人拍定之如附表所示土地，其中坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地內如原判決附圖編號G、H建物坐落之基地，有以被上訴人拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
㈥原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院擴張請求。上訴及擴張聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉確認上訴人對於系爭執行事件所拍定如附表所示土地，其
中坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地之全部，有以被上訴人拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
二、被上訴人則以：㈠否認編號G、H廠房係由洪０聯讓與上訴人，雙方就系爭土地
並無法定租賃關係存在。另洪０聯死亡後，上訴人竟單方議定土地之租金數額，且租金明顯偏離市場行情，其主張自不足為採。
㈡縱認上訴人與洪０聯間就系爭土地有租賃關係存在，惟系爭
土地之使用分區為特定農業區，洪０聯將耕地租與上訴人經營工廠，亦與農地農用之國家政策相悖，屬脫法行為而無效，上訴人主張其有優先承買權，亦屬無據。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈被上訴人於107年7月5日經系爭執行事件之拍賣程序，以3,688萬8,888元拍得如附表所示不動產(原審卷第6頁)。
⒉系爭112、114地號土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地(原審卷第83頁)。
⒊上開土地原為洪０聯所有。洪０聯於104年7月13日死亡。
湯玉琴、洪阡珊、趙玲汝、洪建多、洪建生、洪德旺等人為洪０聯之繼承人。
⒋門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋之納稅義務人為上訴人(原審卷第77頁)。
㈡主要爭點：
⒈上訴人主張就系爭112、114地號內如原判決附圖所示G、H
部分建物坐落之基地，與洪０聯有基地租賃關係，是否為真？⒉上訴人主張就系爭112、114地號土地之全部有優先承買權
，有無理由？
四、得心證之理由：㈠上訴人就系爭土地與洪０聯間並無租賃關係存在：
⒈上訴人主張原判決附圖編號G、H廠房係詹００向洪０聯租
用土地興建，並於租期屆滿後，將廠房之事實上處分權讓與洪０聯。惟上訴人於原審係主張編號G、H廠房係上訴人向洪０聯租用土地後，由上訴人委由訴外人何成來興建(見原審卷第3頁起訴書)。前後之主張已不一致，其於本院之主張是否為真，已非無疑。
⒉證人詹００固證稱：伊向洪０聯租用土地興建廠房，83年
間就蓋好，有部分廠房是6年後移轉洪０聯；有部分廠房是在7年後移轉洪０聯(本院卷第234、235頁)。惟上訴人則主張：84年4、5月間洪０聯將土地出租予詹００，廠房蓋好後，詹００先將廠房出租第三人，租期分別為5年、6年及1年半，廠房租期屆滿後才移轉予洪０聯等語(本院卷第234頁)。則證人詹００與上訴人之主張亦明顯不相符合。
⒊另門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋，其中坐落於
系爭112、114地號(即重測前下００段后００段29-329、29-520地號)土地部分，其房屋稅之起課時間為103年5月及105年7月間；另坐落於重測前下００段后００段29-183、29-330地號土地部分，其房屋稅之起課時間為88年4月間。此有臺中市政府地方稅務局０原分局108年3月12日中市稅０分字第1082603507號函檢附之房屋稅籍紀錄表在卷可稽(原審卷第76～79頁)。參照前開上訴人之主張及證人詹００之證述，亦應以坐落於重測前29-183、29-330地號土地上之房屋(即88年間起課房屋稅)較為吻合，而非本件坐落於系爭112、114地號土地上之廠房。
⒋況且，上訴人迄未就詹００曾將編號G、H廠房讓與洪０聯
，再由洪０聯將廠房讓與上訴人之事實為舉證，自亦無法排除詹００係將廠房直接讓與上訴人之可能。則上訴人就系爭112、114地號土地之所有權及編號G、H廠房之事實上處分權均曾同屬洪０聯一人所有之事實，舉證顯有不足。
⒌上訴人另主張歷年來均以支付洪０聯生活費之方式給付土
地租金予洪０聯，並提出轉帳傳票為證(本院卷第101～109頁)。而證人即上訴人公司之會計張晉嘉於本院審理時亦證稱：公司確有支付土地租金予洪０聯，每月4萬元，1年48萬元等語(本院卷第115頁)。惟查：
⑴公司支付租金予地主，屬於營業開銷之一部分，依一般
會計作業或報稅所需，理當備置書面租賃契約為憑，惟上訴人迄無法提出書面租約為證。
⑵轉帳傳票上之會計科目均記載為「生活費」，並非「土
地租金」。惟此筆支出倘係上訴人租用廠房之營業開銷，如此記帳方式，日後根本無法列入營業支出核銷，倘上訴人確有土地租金之支出，衡情，應不致以此方式記帳。
⑶依轉帳傳票所示，上訴人曾於96年3月15日支付生活費
36萬元予洪０聯；96年4月9日再支付35萬元生活費予洪０聯(本院卷第101頁)。倘以每年48萬元租金計算，則97年間僅需再給付洪０聯23萬元即可(計算式：36萬＋35萬－48萬＝23萬)。惟上訴人於97年3月間，卻又支付洪０聯36萬元(本院卷第103頁)。顯與其主張每年租金4萬元之事實不相符合。
⑷另查，洪０聯於104年7月13日死亡後，尚有湯玉琴等6
名繼承人，惟上訴人竟以召開股東會議之方式，片面將105年以後之租金，調整為3年1萬2,000元(原審卷第10頁)，不僅租金數額大幅縮減，亦未曾與洪０聯之繼承人商議，明顯孛於常理。上訴人主張就原判決附圖編號
G、H廠房所坐落之系爭112、114地號土地，與洪０聯間有基地租賃契約存在，自不足為採。
㈡按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人
有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦有明文。立法理由謂：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。」可見上開規定所稱之「租用建築房屋之基地」或「租用基地建築房屋」意思相同，均係以確有基地之出租供承租人建築房屋為先決要件。本件上訴人既無法證明就原判決附圖編號G、H廠房所坐落之系爭112、114地號土地，與洪０聯間有基地租賃契約存在，自無從主張基地承租人之優先承買權。
㈢末按私法人不得承受耕地，但符合第34條規定之農民團體、
農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。農業發展條例第33條定有明文。另所謂「耕地」，依同條例第3條第11款之規定，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地而言。查，本件系爭112、114地號土地編定為「特定農業區，農牧用地」，此有臺中市政府地政局108年3月21日中市地編字第1080008804號函在卷足憑(原審卷第83頁)。茲上訴人為私法人，且並非已取得許可之農民團體或農業企業機構或農業試驗研究機構，依規定亦不得承受系爭112、114地號土地。則上訴人主張對系爭土地有優先承買之權利，亦不應准許。
五、綜上所述，上訴人主張其依土地法第104條、民法第426條之2規定，得以土地承租人地位優先承買，請求確認對於被上訴人所拍定如附表所示土地，其中坐落112、114地號土地內如附圖所示編號G、H部分建物坐落基地，有以被上訴人拍定之同一價格優先承購暨請求依該拍定之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在，為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院另擴張請求就系爭112、114地號土地之全部有優先承買權，亦無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及擴張之訴均無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 109 年 2 月 25 日附表┌──────────────────────────────────────────────────┐│106年度司執字第81254號 財產所有人：湯０群、洪阡珊、趙玲汝、洪建多、洪建生、洪德旺 │├──┬───────────────────────┬───────┬──────┬────────┤│ 編 │ 土 地 坐 落 │ 面 積 │權利範圍 │拍定金額 ││ ├───┬──┬────┬────┬──────┼───────┤ │ （新臺幣元） ││ 號 │縣市 ○鄉鎮○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ 平方公尺 │ │ ││ │ │市區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼──┼────┼────┼──────┼───────┼──────┼────────┤│ │臺中市│００│ │ │ │ │公同共有1 分│8,088,888元 ││ │ │區 │ ０工 │ │ 110 │ 300.71 │之1 │ ││ 1 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段29-443地號 │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│００│ │ │ │ │公同共有1 分│1,990,000元 ││ │ │區 │ ０工 │ │ 111 │ 296.26 │之1 │ ││ 2 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段29-453地號 │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│００│ │ │ │ │公同共有1 分│ 17,600,000元 ││ │ │區 │ ０工 │ │ 112 │ 2693.71 │之1 │ ││ 3 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段29-329地號 │├──┼───┼──┬────┬────┬──────┬───────┬──────┬────────┤│ │臺中市│００│ │ │ │ │公同共有1 分│8,530,000元 ││ │ │區 │ ０工 │ │ 114 │ 1297.69 │之1 │ ││ 4 ├───┼──┴────┴────┴──────┴───────┴──────┴────────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段29-520地號 │└──┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌──┬───┬───────┬───┬───────────────────┬─────┬─────┐│ │ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ │ ││編 │ │基地坐落 │樣主要├──────────────┬────┤ 權 利 │ 拍定金額 ││ │建號 │------- │建築材│ 樓 層 面 積 │附屬建物│ │ ││號 │ │建物門牌 │料及房│ │主要建築│ │ ││ │ │ │屋層數│ 合 計 │材料及用│ │（新臺幣元││ │ │ │ │ │途 │ 範 圍 │） │├──┼───┼───────┼───┼──────────────┼────┼─────┼─────┤│ │ │臺中市００區０│工業用│一層：130.12 │ │ │ ││ │13 │工段110 、111 │、加強│二層：64.16 │ │公同共有1 │590,000元 ││ │ │地號 │磚造、│三層：30.40 │ │分之1 │ ││ │ │----------- │3 層樓│合計：224.68 │ │ │ ││ 1 │ │００路350號 │房 │ │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴──────────────┴────┴─────┴─────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段64建號 │├──┼───┼───────┬───┬──────────────┬────┬─────┬─────┤│ │ │臺中市００區 │住家用│一層：20.00 │ │公同共有1 │ ││ │14 │０工段110地號 │、混凝│合計：20.0 │ │分之1 │ 90,000元 ││ │ │----------- │土、鋼│ │ │ │ ││ │ │００路134號（ │筋混凝│ │ │ │ ││ 2 │ │門牌整編為神 │土造、│ │ │ │ ││ │ │０路000號） │3層樓 │ │ │ │ ││ │ │ │房 │ │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴──────────────┴────┴─────┴─────┤│ │備考 │重測前：下００段后００段1845建號。本建物係未辦保存登記之建物。 │└──┴───┴───────────────────────────────────────────┘