臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度重上字第57號上 訴 人 勻淨開發有限公司法定代理人 林孟瑩上 訴 人兼 上一人訴訟代理人 周燈秋被 上訴人 施力仁訴訟代理人 楊榮富律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國 107年9月11日臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第14號第一審判決提起上訴，本院於108年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
壹、被上訴人主張：伊為坐落苗栗縣○○鄉○○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上如苗栗縣大湖地政事務所107年6月25日鑑定圖（下稱附圖編號⑴所示之○○00號建物（下稱系爭00號建物）、編號⑵所示之小木屋（下稱系爭小木屋）之所有權人，伊前與上訴人勻淨開發有限公司（下稱勻淨公司）簽立房地租賃合約（下稱系爭租約），將系爭土地（不含附圖編號⑸所示之保留區）、系爭00號建物及系爭小木屋出租予勻淨公司，並由上訴人周燈秋為勻淨公司之連帶保證人，約定租期自101年5月1日起至109年4月30日止，首2年之租金為每月新臺幣（下同）6萬元，應於每月 1日給付，每滿2年則按原租金調升5%。詎勻淨公司自106年 5月1日起未繳租金，屢經催討，方於106年9月1日及同年12月 8日各給付6萬6000元，用以清償106年5、6月租金，截至107年1月31日止，共積欠7個月租金共46萬2000元，扣除保證金18萬元後，尚欠28萬2000元。又勻淨公司積欠租金逾 2個月，伊爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並於原法院審理中之107年4月12日當庭為終止租約之意思表示。系爭租約終止後，勻淨公司仍無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利。爰依租賃契約及民法第767條、第179條等規定，聲明求為命：㈠勻淨公司應將系爭土地上之系爭00號建物屋內裝潢及系爭小木屋之屋內浴室、廁所拆除後，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予伊。㈡勻淨公司應將系爭土地上如附圖編號⑶所示面積
28.68平方公尺之木造吧檯及廁所、編號 ⑷所示面積125.87平方公尺之木造棧道及涼亭拆除，將前開土地連同編號⑹所示面積2350.2平方公尺之空地返還予伊。㈢勻淨公司、周燈秋應連帶給付伊28萬2000元，及自107年 3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣勻淨公司應自107年 2月1日起至返還第一、二項所示建物及土地之日止，按月給付伊 6萬6000元等語。
貳、上訴人則以：系爭租約之租賃期間係於109年4月30日屆滿，伊已投入甚多資金建設，尚未回收，故伊於前開租期屆滿後，始願返還租賃之土地及建物。至被上訴人請求伊給付租金及不當得利部分，伊均同意給付等語，資為抗辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以被上訴人依租
賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求勻淨公司將系爭00號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之屋內浴室、廁所拆除後，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予被上訴人；另將系爭土地上如附圖編號⑶所示面積 28.68平方公尺之木造吧檯及廁所、編號⑷所示面積125.87平方公尺之木造棧道及涼亭拆除，將前開土地連同編號⑹所示面積2350.2平方公尺之空地返還予被上訴人；暨勻淨公司、周燈秋應連帶給付被上訴人28萬2000元本息；勻淨公司另應自107年 2月1日起至返還前開建物及土地之日止，按月給付被上訴人 6萬6000元，均為有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並補陳：伊簽訂系爭租約後，擬向苗栗縣政府申請民宿執照，方得知系爭00號建物及系爭小木屋未辦理保存登記，以致於無法完成相關執照申請及正常營運，造成伊之損失，伊請求以被上訴人之過失所造成伊之損失作為積欠租金之扣抵等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並補稱：上訴人承租系爭土地後有經營民宿，且是採取包棟的經營方式，與建物是否合法無關，而上訴人迄今不肯返還，係因上訴人現仍在經營民宿。租約有關承租用途只約定可作為餐飲、休閒民宿等，並非表示四項都屬於承租之用途，該四種用途係由上訴人自行選擇要作何種用途使用。伊否認有造成上訴人損失，況與本件請求返還租賃物亦無涉等語。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張其係系爭土地、00號建物、小木屋之所有權人，前與勻淨公司簽立系爭租約，將系爭土地（不含附圖所示編號⑸之保留區、系爭00號建物及系爭小木屋出租予勻淨公司，並由周燈秋為勻淨公司之連帶保證人，約定租期自 101年5月1日起至109年4月30日止，首 2年之租金為每月新臺幣（下同）6萬元，應於每月 1日給付，每滿2年則按原租金調升5%。詎勻淨公司自106年5月1日起未繳租金，僅於106年 9月1日及同年12月8日各給付6萬6000元，用以清償106年5、6月租金，截至107年1月31日止，共積欠 7個月租金共46萬2000元，扣除保證金18萬元後，尚欠28萬2000元之事實，業據提出土地登記第二類謄本、房地租賃合約、土地登記第一類謄本、苗栗縣政府使用執照、苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、照片（見原審卷第21-26、41-47、99-109頁）為證，並經原審會同兩造及苗栗縣大湖地政事務所人員履勘現場製有勘驗筆錄、鑑定圖（見原審卷第145-147、159-161頁）附卷可稽。且為上訴人所不爭執，自堪採信為真實。惟上訴人則前揭等語置辯，是所應審酌者為，被上訴人終止系爭租約是否合法，及上訴人主張抵銷是否有理由等情。
二、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1、 2項分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達 2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院44年台上字第 516號、39年台上字第554號判例、99年度台上字第525號裁判意旨參照）。經查：
㈠系爭租約第3條約定「1.租金每月6萬元（不含營業稅）。票
期每月 1日支付。乙方（即上訴人）需一次開一年份計12張租金支票，並不得藉任何理由拖延或拒繳。該租金每滿二年調升5%。2.保證金：乙方需提供保證金三個月，共計新台幣18萬元整，甲方（即被上訴人）於租賃期滿交還房地時無息返還乙方。」等語（見原審卷第24頁）。據此，勻掙公司與被上訴人就系爭租約租金之給付，係定有期限，即約定每月一期，並應於每月 1日給付，即堪予認定。而被上訴人主張勻淨公司自106年5月1日起（每二年調升5%，自106年5月1日起為每月6萬6000元）未繳租金，僅於106年9月1日及同年12月 8日各給付6萬6000元，用以清償106年5、6月租金，截至107年 1月31日止，共積欠7個月租金共46萬2000元，扣除保證金18萬元後，尚欠28萬2000元之情，且為勻淨公司所不爭執，有如前述。
㈡被上訴人雖主張勻淨公司有自106年 5月1日起未繳租金，屢
經催討，僅於106年 9月1日及同年12月8日各給付6萬6000元，用以清償 106年5、6月租金之情，惟被上訴人並未提出其起訴前曾定期催告勻淨公司支付租金之證據，是被上訴人逕以107年1月10日起訴狀繕本之送達，向勻淨公司為終止系爭租約之意思表示，雖難認已生合法終止之效力。惟，被上訴人於起訴時，勻淨公司仍積欠106年7月以後之租金總額46萬2000元，扣除押租金18萬元後，尚欠28萬2000元（已逾 2個月之租額13萬2000元），遲延給付亦逾 2個月，而依起訴狀所載，業已聲明請求勻淨公司給付給付積欠之租金28萬2000元（見原審卷第15-16頁），而起訴狀繕本於107年3月2日合法送達勻淨公司（見原審卷第 115頁），惟勻淨公司受催告之通知後，經過相當之期間仍未給付租金，被上訴人乃於原審107年4月12日言詞辯論期日，當庭為終止系爭租約之意思表示，並經原審將言詞筆錄於107年4月18日送達勻淨公司（見原審卷第123、133-135頁）。是系爭租約應於107年4月18日經被上訴人合法終止，亦為兩造所不爭執（見本院卷第45頁反面）。
三、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第 1項分別定有明文。又系爭租約第4條第1項亦約定勻淨公司於租賃契約終止或租期屆滿後，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還（見原審卷第24頁）。查，系爭租約既已終止，勻淨公司已無正當權源繼續占有系爭土地、系爭00號建物及系爭小木屋。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定及租賃契約之法律關係，請求勻淨公司將系爭00號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之浴室、廁所拆除，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予被上訴人；另將系爭土地上如附圖編號⑶所示之木造吧檯及廁所、編號⑷所示之木造棧道及涼亭拆除後，將前開土地連同編號⑹所示之空地返還予被上訴人，自屬有據。
四、又被上訴人主張勻淨公司依系爭租約之約定，尚應給付106年7月1日以後之租金，計算至107年1月31日止，共積欠7個月租金共46萬2000元，扣除保證金18萬元後，尚應給付28萬2000元，且周燈秋為系爭租約之連帶保證人，應與勻淨公司連帶給付等節，為勻淨公司、周燈秋所不爭執。是被上訴人請求勻淨公司、周燈秋連帶給付28萬2000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年 3月3日（見原審卷第115、117頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查，系爭租約既經被上訴人合法終止，勻淨公司自租約終止之翌日起，已無占有使用系爭土地及其上房屋之正當權源，且依社會通常觀念，勻淨公司因無權占有系爭土地及其上房屋，可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用之損害。揆諸上開說明，勻淨公司自107年2月1日起至系爭租約終止日（即107年 4月18日）止，本應依系爭租約給付租金予被上訴人；另自系爭租約終止翌日起至返還租賃物之日止，則應給付被上訴人相當於租金之不當得利。則被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求勻淨公司自107年 2月1日起至返還系爭土地、系爭00號建物及系爭小木屋之日止，按月給付6萬6000元，亦屬有據。
六、末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。又抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項固分別定有明文。上訴人雖抗辯稱其簽訂系爭租約後，擬向苗栗縣政府申請民宿執照，方得知系爭00號建物及系爭小木屋未辦理保存登記，以致於無法完成相關執照申請及正常營運，造成伊之損失，伊請求以被上訴人之過失所造成伊之損失作為積欠租金之扣抵云云，惟為被上訴人所否認。經查，系爭00號建物業已於96年間取得苗栗縣政府核發之(96)栗商建湖使字第00號使用執照（見原審卷第43頁），且自96年11月起核課房屋稅，亦有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書（見原審卷第47頁）為證，而勻淨公司承租系爭00號建物之「用途」為「休閒、民宿、餐飲、展銷」（見系爭租約第 2條），而「限制」為勻淨公司「如需增建或申請民宿，需經甲方（即被上訴人）同意，由甲方具名申請」（見系爭租約第4條第3項）。嗣，勻淨公司承租後，除第一年進行裝潢工程外，並已經營民宿大概四年之情，亦為勻淨公司所自陳（見本院卷第38頁），據此，被上訴人所提供之系爭00號建物，業已符合上訴人簽訂系爭租約之用途目的，至於有關無法申請民宿執照，造成勻淨公司損失之情，則自始未據上訴人舉證以實其說，是上訴人此之所辯，不足為採。從而，上訴人抗辯以其所受損失與所積欠被上訴人之租金抵銷，洵屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求勻淨公司將系爭00號建物之屋內裝潢及系爭小木屋之屋內浴室、廁所拆除後，將前開建物及小木屋騰空遷讓返還予被上訴人；另將系爭土地上如附圖編號⑶所示面積 28.68平方公尺之木造吧檯及廁所、編號⑷所示面積125.87平方公尺之木造棧道及涼亭拆除，將前開土地連同編號⑹所示面積2350.2平方公尺之空地返還予被上訴人；暨勻淨公司、周燈秋應連帶給付被上訴人28萬2000元本息；勻淨公司另應自107年 2月1日起至返還前開建物及土地之日止，按月給付被上訴人 6萬6000元，均屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 2 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 簡燕子法 官 顏世傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉雅玲中 華 民 國 108 年 7 月 2 日