臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度重上字第71號上 訴 人 謝忠衡
張永青共 同訴訟代理人 蔡志忠律師被 上訴人 財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮兼法定代理人 謝遠智被 上訴人 張坤財共 同訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，上訴人對於民國108年1月31日臺灣苗栗地方法院106年度重訴字第112號第一審判決提起上訴，本院於民國109年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決關於命上訴人遷讓土地部分，履行期間為八個月。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國105年12月15日經公證簽署土地租賃契約書（下
稱系爭租約），約定由被上訴人將００縣○○鄉○○段００-0、000-00、000-00（被上訴人張坤財所有）、000-00（被上訴人謝遠智所有）、000-00、000-00、000-00、000-00地號（被上訴人財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮〈下稱被上訴人天泉宮〉所有）等8筆土地（下稱系爭土地）出租予上訴人，供結合農業生態、觀光餐飲、露營烤肉等休閒產業之開發使用，租期自104年8月1日起至119年7月31日止共計15年，前3年租金每年新臺幣（下同）43萬元，之後每3年調漲租金百分之六，租金於每年7月31日前以現金給付，保證金30萬元於簽約同時給付。而系爭租約第6條約定，乙方（即上訴人）如需在土地上興建地上物或設施使用，在合法及不影響土地原貌之前提下，應以出租人為申請人名義，辦理各項執照、許可及接輸水電，其所需一切費用、租賃期間房屋稅、水電及營業稅，概由乙方負擔，乙方如需搭蓋臨時建物使用時亦同。
㈡被上訴人謝遠智以系爭435-11土地向苗栗縣政府申請供上訴
人所營「宏山青休閒農場」作為農業休閒之露營用地，經苗栗縣政府核准在案，但特別註明設施建造方式為「草皮」。詎上訴人竟於系爭土地上開挖整地並砍伐原有林木，全面開發為露營台地，經苗栗縣政府函令停止非法開發利用行為。致使系爭435-13土地，因涉及特定目的事業用地違規使用，經苗栗縣政府函令廢止北河分寺申請設置宗教事業計畫書。苗栗縣政府又以函令通知被上訴人，系爭435-9、435-10土地為農牧用地，經縣府農業主管機關限期被上訴人取得合法文件審認，否則將以違反農業發展條例第69條規定，依區域計畫法第15條第1項、第21條違反土地使用管制處以罰鍰。
又系爭435-9、435-10土地為山坡地保育區農牧用地，原核准不課徵土地增值稅，亦經苗栗縣政府稅務局通知若未定期恢復農業使用，於再移轉時可徵土地增值稅。又系爭435-9、435-10、435-16土地參加93年度全民造林，現因上訴人濫墾濫伐改建為露營平台，違反獎勵造林實施要點，經苗栗縣政府函令被上訴人張坤財繳回之獎勵金及利息18萬8561元，亦經被上訴人繳回完畢。是上訴人違反系爭租約約定之租賃物使用方式，並致被上訴人受有損害。
㈢爰依系爭租約第8條約定及民法第438條第2項規定終止系爭
租約，並以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，請求上訴人拆除地上物返還土地等語。並於原審起訴聲明求為判決：⑴上訴人應將系爭435-9、435-10土地，如附圖編號A1、B1～B12、C1、D1、E1、F1～F2、G1～G2、L1～L11、O1、S1～S7之地上物拆除，並將前開土地及系爭435-16土地騰空返還與被上訴人張坤財。⑵上訴人應將系爭435-11土地，如附圖編號L12之地上物拆除，並將該土地騰空返還與被上訴人謝遠智。⑶上訴人應將系爭435-12、435-13、435-17土地，如附圖編號A2～A4、B13～B36、C2、E2、F3～F4、G3～G4、L13～L41、O2、S8～S10之地上物拆除，並將該等土地及系爭435-18土地騰空返還與被上訴人天泉宮。⑷願供擔保，請准宣告假執行。上訴答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人並未違反系爭租約約定：
⑴系爭租約第1條載明系爭土地全部出租予上訴人，供結合農
業生態、觀光餐飲、露營烤肉等休閒產業之開發使用，上訴人自104年底開始充分利用系爭土地之地形、地貌及現況設施，未有開挖整地，除少數雜木外，並未砍伐被上訴人之珍貴樹木，而將原有荒蕪平地植草整理為露營平台，更新舊有土石鋪面，將系爭土地開發整理為「宏山青休閒農場附設銃庫山露營區」。被上訴人於開發期間不定時前來視察，且上訴人為保障對系爭土地的15年租賃權及投入露營區之開發成本，於105年12月15日會同被上訴人請求公證系爭租約。亦即，上訴人就系爭土地開發為露營區之籌備整地工作，於公證系爭租約時即已完成，且為被上訴人所知悉，上訴人亦無違約砍伐被上訴人珍貴樹木之情事。又因系爭435-13土地遇雨泥濘、不利行走，故上訴人將滯洪沈砂池與擋土牆所包夾，連接至既成道路之土石路面，改鋪為水泥路面，此並無違反特定目的事業用地容許項目。上訴人並於其上設置欄杆圍籬，此為露營區必要之安全設施，是上訴人並無違反系爭租約約定使用方法。苗栗縣政府於106年11月8日以系爭435- 9、435-10、435-13土地未經許可擅自施設水泥鋪面、欄杆圍籬作為經營銃庫露營區等情事，違反區域計畫法而課處罰鍰，上訴人則於106年12月11日對上開處分提起訴願，但被內政部駁回，嗣後苗栗縣政府以107年3月6日府地用字第1070043320號函定期催告繳納罰鍰，亦因上訴人於107年3月20日繳納上開罰鍰而結案，故上訴人就系爭土地經營露營區並未有因行政不法而被勒令拆除或停業之情事。
⑵上訴人固僅先就系爭435-11土地取得苗栗縣政府准許作為休
閒農業之露營用地使用，其餘土地尚未取得證照許可，惟此乃行政管制問題，縱有違反行政法上義務而構成行政不法，但與兩造基於私法契約、自由，所訂立系爭租約就系爭土地使用、收益之約定方法，係屬二事，不能混為一談。故被上訴人主張上訴人違反民法第438條第1項規定，容有誤會。
㈡被上訴人依系爭租約第8條約定或民法第438條第2項規定終止系爭租約，並無理由：
⑴依系爭租約第6至8條所定之文義解釋及整體連貫意義，可推
知當事人真意應為：上訴人在系爭土地上興建房屋、地上物或其他設施，不論合法與否，均應以被上訴人名義為之，其法律或經濟上之負擔或不利益均由上訴人承受，且上訴人不能依土地法第102條規定主張租地建屋而請求登記為地上權人，以上如有違反，「經受主管機關勒令拆除（地上物或設施）或停業（停止經營露營區或休閒農場）處分」、「上訴人若未改善處理」、「致影響被上訴人權益時」等三項要件均具備時，被上訴人方得終止系爭租約。
⑵又上訴人使用系爭土地經營休閒農場附設露營區，確實違反
行政管制之水土保持法第12條第1項第4款及區域計畫法第15條第1項規定，且分別經苗栗縣政府裁罰處分確定。上訴人違反水土保持法部分，係因未先擬具水土保持計畫送苗栗縣政府核定而於山坡地從事開發行為，經苗栗縣政府以106年7月11日府水保字第1060131932號函(行政處分)處罰鍰6萬元，惟並未勒令拆除系爭土地上之地上物或設施，因上訴人於106年7月28日繳納上開罰鍰而結案。又上訴人違反區域計畫法部分，係因未經許可擅自於系爭435-9、435-10、435-13土地施設水泥鋪面、欄杆圍籬作為經營銃庫露營區，違反非都市土地容許使用管制，經苗栗縣政府以106年11月8日府地用字第1060217308號函處罰鍰6萬元，惟亦未勒令拆除系爭土地上之地上物或設施，上訴人雖提出訴願，但被內政部駁回訴願，嗣後苗栗縣政府以107年3月6日府地用字第1070043320號函定期催告繳納罰鍰，亦因上訴人於107年3月20日繳納上開罰鍰而結案。綜上所述，上訴人使用系爭土地經營露營區固有違反水土保持法及區域計畫法相關規定，主管機關苗栗縣政府亦有課處罰鍰，惟前揭行政處分內容均無勒令上訴人拆除地上物或設施，否則苗栗縣政府亦得依法強制執行拆除地上物或設施，故上訴人縱有違反系爭租約第6條之約定，但未經行政主管機關勒令拆除或停業處分，被上訴人不得依據系爭租約第8條約定終止租約，此乃解釋契約文義及整體關聯意義之當然結果，惟原審率爾認定上訴人違反行政法上之管制規定，即構成違反私法上之租賃約定，並足以影響被上訴人權益，故被上訴人有權終止租約，並非合法妥適。
㈢被上訴人終止系爭租約違反誠信原則並且權利濫用：
⑴上訴人並無濫砍系爭土地上之樹木。蓋上訴人謝忠衡於105
年11月20日製作「天泉宮珍貴樹木分布明細表」及「天泉宮珍貴樹木分布圖」，並由兩造於105年12月15日公證系爭租約時列為附件，構成系爭租約之部分。而附件珍貴樹木之種類、數量及分布區域，係雙方在系爭土地現場會勘確認而編號製冊。當時露營區自104年8月1日承租開始歷經一年多開發，所有地上物設施已經完工，且為被上訴人所知悉。嗣兩造於105年12月15日公證系爭租約，隨後上訴人即於105年12月29日正式上網公開接受露營區訂位。換言之，被上訴人主張上訴人違法設置之地上物設施，於系爭租約公證前已存在，並經被上訴人盤點系爭土地上珍貴樹木時所知悉，被上訴人當時並未反對且與上訴人公證系爭租約，將上開「天泉宮珍貴樹木分布明細表」及「天泉宮珍貴樹木分布圖」列為契約附件，復於系爭租約第14條其他約定事項載明：「本案土地於訂定租約前即已存在之珍貴樹木...，應於契約簽訂後雙方會同至現場拍照編號取證、造冊，列入本契約之附件，以確定不得毀損或砍伐。2.因景觀、步道或設施等因素，需移植之珍貴樹木...，經雙方會勘確認後，乙方可移植至租賃區域內適當地點...。」等語，亦可證明露營區之地上物設施於系爭租約公證時已經存在，並為被上訴人視察及盤點珍貴樹木時所知悉。嗣後上訴人於106年2月份後開始被檢舉違規使用土地，當時苗栗縣政府陸續函知被上訴人系爭土地涉及違規使用，被上訴人不但未阻止上訴人繼續使用系爭土地，反而交付相關資料協助上訴人提出行政救濟，且被上訴人仍收上訴人於106年7月31日前給付之第三年度租金43萬元，從而，上訴人事前知悉被上訴人利用系爭土地之方式，惟並未以被上訴人違反民法第438條第1項規定，依同條第2項規定「阻止上訴人繼續」以違反約定方法使用土地，其主張上訴人違反系爭租約第6條、第7條約定，而依系爭租約第8條約定終止系爭租約，實無理由。故被上訴人主張終止系爭租約，違反誠信原則，或構成權利濫用。
⑵另依系爭租約第3條約定，被上訴人應配合提供身分證影本
及私章，俾供上訴人辦理各項開發申請使用，惟被上訴人提起本件訴訟後，上訴人無法取得土地所有人即被上訴人同意申請擴大休閒農場範圍，被上訴人不無違反租約及誠信原則。又被上訴人108年7月19日提出之民事陳報㈡狀，所附證據
二、苗栗縣政府108年7月15日府商使字第1080135470號函及附件所示應執行拆除之違章建築物，即係被上訴人原始起造，系爭土地出租後經上訴人改建為現況，被上訴人亦列為上訴人違法使用土地之證據，主張終止租約，亦為權利濫用。㈣被上訴人於系爭租約公證簽訂前，即已知悉上訴人設置地上
物而增加土地價值，且並未反對，依民法第431條第1、2項規定，系爭租約終止時，被上訴人應償還上訴人支出有益費用而現存之土地價值增加額，並應定相當期間由上訴人取回各項地上物設施等語。因此，系爭租約縱經終止，被上訴人亦不得請求逕為拆除地上物，將系爭土地騰空返還予被上訴人等語，資為抗辯。
㈤上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第118頁正、反面）：㈠兩造於105年12月15日簽訂系爭租約，約定被上訴人出租系
爭土地予上訴人，租期自104年8月1日起至119年7月31日止共計15年，前3年租金每年43萬元，之後每3年調漲租金百分之六，租金於每年7月31日前以現金給付，保證金30萬元於簽約同時給付（原審卷第33頁），該系爭租約於105年12月15日經公證人公證（原審卷第31至32頁）。
㈡被上訴人謝遠智有以系爭435-11土地，向苗栗縣政府申請「
宏山青休閒農場」之農業用地，作為休閒農業設施使用，經苗栗縣政府同意並核發休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用同意書（原審卷第53頁）。
㈢經苗栗縣政府至現場會勘，發現系爭435-9、435-10、435-1
2、435-13、435-18土地上有未經申請擅自闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路之情事，總違規面積約8300平方公尺，該府並命令停止一切非法開發利用行為，並立即於違法開發裸露坡面處實施必要之臨時防災措施（原審卷第57頁）。
㈣苗栗縣政府發函認被上訴人天泉宮原於系爭435-13土地申請
興建北河分寺，因現狀與原核定興辦事業計畫不符，依規定廢止事業計畫書（原審卷第67頁）。
㈤苗栗縣政府發函表示系爭435-9、435-10、435-12、435-13
、435-18土地有水泥鋪面及固定式基礎建物，涉及違反區域計畫法（原審卷第71至72頁）。
㈥苗栗縣政府發函表示系爭435-9、435-10、435-16土地因違
反獎勵造林實施要點，命被上訴人張坤財繳回歷年獎勵金及利息共18萬8561元，經被上訴人張坤財依法繳回完畢（原審卷第73至75頁）。
㈦苗栗縣政府稅務局發函表示系爭435-9、435-10土地為山坡
地保育區農牧用地，原核准不課徵土地增值稅，現經苗栗縣政府通報有農地違規情事，該土地如未依主管機關定期恢復農業使用，於再移轉時應課徵土地增值稅（原審卷第77頁）。
㈧苗栗縣政府曾發函上訴人謝忠衡，表示系爭435-9、435-10
、435-12、435-13、435-18土地未依水土保持法使用土地，故裁罰6萬元（原審卷第133至135頁）。
㈨上訴人在系爭土地上所施作之改良及地上物，於105年12月15日，兩造會同公證系爭租約前已完工。
四、兩造爭執之事項（見本院卷第119頁）：㈠上訴人就上開土地，是否有依雙方約定之方法，並依租賃物
之性質為使用、收益？被上訴人主張上訴人違反系爭契約第8條、民法第438條之規定而得終止租約，有無理由？㈡被上訴人主張上訴人應將占用系爭土地之地上物拆除，並將
系爭土地返還予被上訴人，有無理由？㈢上訴人所稱被上訴人終止系爭租約違反誠信原則及有權利濫
用情形，有無理由？
五、得心證之理由：㈠查前開兩造不爭之事實，既為兩造所不爭，並有公證書、租
賃契約書、土地登記第一類謄本、苗栗縣政府府農休字第1060042626號函、府水保字第0000000000A號函、府水保字第1060111505號函、府地用字第1060119686號函、府水保字第1060131932號函、苗栗縣政府收入繳款書及現場照片等附於原審卷可憑（見原審卷第29頁至第65頁、第71頁、第72頁、第133頁至第135頁），自堪信為真實。
㈡被上訴人主張上訴人施作，有違反系爭租約第6條約定事由
等語，上訴人則否認有違反系爭租約施作等語。然按本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。復按第7條本法所稱雜項工作物，為營業爐竈、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等；再按非縣(局)政府所在地之鄉、鎮，適用本法之地區，非供公眾使用之建築物或雜項工作物，得委由鄉、鎮（縣轄市）公所依規定核發執照；且按建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照，建築法第4條、第7條、第27條第1項、第28條第1款、第2款分別定有明文。查，系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）如需在租賃土地上興建地上物或設施使用，在合法及不影響土地原貌，以出租人為申請人名義【所需身分證件及印章均由甲方（即被上訴人）提供】，辦理各項執照、許可及接輸水、電…。」等語，足認上訴人就系爭土地上為相關開發行為，如有須興建地上物或設施，均須依法辦理相關執照、許可甚明。又查，上訴人於訂立系爭租約後，將系爭土地上之泥土路面改建為水泥路面、且新建設置欄杆圍籬等雜項工作物，是依前開建築法規定，上訴人應以被上訴人名義申請建造執照及雜項執照，然上訴人自陳其所施作露營平台、建物、砌石擋土牆、水泥路面、欄杆圍籬等，均未取得相關之建造執照，是以被上訴人主張上訴人有違反系爭租約第6條之情形等語，堪以採信。
㈢再查，系爭土地之使用分區均為「山坡地保育區」，此有土
地登記第一類謄本8份（原審卷第37至51頁）在卷可稽；又參以苗栗縣政府府農休字第1060042626號函所示，系爭435-11土地為山坡地範圍內土地，其經核准作休閒農業設施使用，容許設施建造方式為草皮，且嗣後若涉及擴建時，應檢具文件向目的事業主管機關提出變更申請，並轉送主管機關評定是否需要環評等語，有前開苗栗縣政府106年3月7日府農休字第1060042626號函文1份（原審卷第53至54頁）附卷可憑。足認上訴人知悉系爭土地係屬山坡地保育區，雖得供作露營用地使用，惟僅能以草皮方式興建設施，且日後若有擴建，應檢具文件向目的事業主管機關提出變更申請，並評定是否需為環評等情。又上訴人於訂立系爭租約後，於系爭435-9、435-10、435-12、435-13、435-18等地號土地上有未經申請擅自闢建平台、建物、砌石擋土牆及水泥道路之情事，因違反區域計畫法，且有未依水土保持法使用土地之情形，遭苗栗縣政府函命令停止一切非法開發利用行為，並立即於違法開發裸露坡面處實施必要之臨時防災措施，並為行政裁罰等情，此亦有苗栗縣政府府水保字第1060111505號函、府地用字第1060119686號函、府地用字第1060217308號函附於原審卷可稽（見原審卷第57頁、第58頁、第71頁、第72頁、第181頁、第182頁）。則被上訴人主張上訴人明知系爭土地係屬山坡地保育區，未依法申請相關建築許可逕予施作，遭主管機關勒令停止開發而違反系爭租約第6條約定等語，應屬可採。上訴人所辯其依系爭租約使用、收益，並無違約云云，並無足採。
㈣上訴人雖辯稱主管機關並未勒令上訴人拆除地上物或設施，
被上訴人不得依系爭租約第8條終止租約云云。然查，苗栗縣政府先以府農農字第1060117561號函通知上訴人應於文到30日內以郵寄提出陳述書、檢附合法證明文件或進行改善回復農作使用並檢附相關資料(如租賃契約、同意書或授權書、容許使用證明書、建物執照...等）送該府查核（見原審卷第167頁），復以府地用字第1060119686號函敘明系爭435-9、435-10、435-12、435-13、435-18等地號土地屆時若未合法證明文件或回復作農業使用則依區域計畫法第21條裁罰等語（見原審卷第71頁），且參諸苗栗縣政府府地用字第1060217308號函說明三已載明按區域計畫法第21條第1項規定，違規情形得限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀等語（見原審卷第181頁），堪認主管機關已通知上訴人上開違反法規施作部分如未經補正，即須停止使用或拆除後恢復農業使用甚明，然上訴人並未舉證證明其就違法施作部分業經補正合法，且上訴人自陳迄今尚未拆除等語，其所辯並未遭主管機關勒令拆除，被上訴人不得依系爭租約第8條終止租約云云，仍無足採。
㈤又上訴人辯稱被上訴人於系爭租約訂立後，知悉上訴人在系
爭土地上所為施作情形且未阻止上訴人繼續使用，並提供資料供上訴人提起行政救濟及收受租金，則被上訴人嗣後始以上訴人違反系爭租約第6條、第8條約定終止系爭租約，違反誠信原則，並構成權利濫用等語。然查，依系爭租約第6條約定，被上訴人固有提供相關資料供上訴人申請相關執照，然就相關設施及地上物是否合法建築，係由上訴人自行處理，被上訴人固知悉上訴人於系爭土地上所為施作，然被上訴人並未參與上訴人之開發行為，自無從認識上訴人所為施作是否業經主管機關核准而為合法建築；又被上訴人提供相關資料協助上訴人陳述意見，亦係被上訴人依系爭租約第6條之協力義務，然上訴人並未舉證證明其事後就違規使用部分業已補正經主管機關核准，自不得以被上訴人提供相關資料供上訴人向主管機關申覆遭駁回而終止系爭租約，而認被上訴人有何違反誠信原則或權利濫用情形，上訴人此部分所辯，亦無足採。
㈥按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
定有明文。本件上訴人有前開違反系爭租約事由，經被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人終止系爭租約，則被上訴人基於租賃物的返還請求權，請求上訴人就系爭土地附圖編號A1、B1～B12、C1、D1、E1、F1～F2、G1～G2、L1～L11、O1、S1～S7、L12、A2～A4、B13～B36、C2、E2、F3～F4、G3～G4、L13～L41、O2、S8～S10之地上物拆除，並將系爭土地分別騰空返還被上訴人天泉宮、謝遠智、張坤財等3人，即屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人自104年間起即在系爭土地上為整地興建，本院審酌上訴人所為施作項目拆除非立時可就，且系爭土地為山坡地，回復原狀亦須維護相關之水土保持，其性質非長期間不能履行，爰審酌雙方之情狀，定8個月之履行期間，以利上訴人另行搬遷，用資兼顧。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法並不影嚮本件之判斷，不予一一調查審究，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第85條第1項前段、第78條、第396條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 江玉萍中 華 民 國 109 年 5 月 6 日