臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度重上字第89號上 訴 人 即附帶被上訴人 黃一脩訴訟代理人 楊淑琍律師被上訴人即附帶上訴人 魏士程
魏谷霖共 同訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 蔡昆宏律師
何俊龍律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國108年3月28日臺灣彰化地方法院107年度重訴字第63號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，並為訴之擴張及追加請求權基礎，，本院於112年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠核定租金部分；㈡駁回魏士程、魏谷霖後開第二項㈡之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，㈠核定黃一脩使用魏士程、魏谷霖共有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號如原判決附圖所示編號Ａ部分、面積3187平方公尺土地之租金如附表一所示；㈡黃一脩應再給付魏士程、魏谷霖各新臺幣（下同）393,548元、78,711元，及均自民國107年6月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、黃一脩其餘上訴；魏士程、魏谷霖其餘附帶上訴均駁回。
四、黃一脩應給付魏士程、魏谷霖租金各891,958元、178,390元。
五、魏士程、魏谷霖擴張之訴及其餘追加之訴均駁回。
六、第一、二審（含擴張及追加之訴）訴訟費用，關於上訴部分，由黃一脩負擔百分之86，魏士程負擔百分之12、魏谷霖負擔百分之2；關於附帶上訴部分，由魏士程負擔百分之66、魏谷霖負擔百分之14，黃一脩負擔百分之20；關於擴張及追加之訴部分，由魏士程負擔百分之75、魏谷霖負擔百分之15，黃一脩負擔百分之10。
七、本判決所命給付部分，於魏士程、魏谷霖各以73萬元、14萬元供擔保後得假執行，但黃一脩如各以218萬元、42萬元為魏士程、魏谷霖預供擔保，得免為假執行。
八、魏士程、魏谷霖擴張之訴及追加之訴其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
甲、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2、3款定有明文。本件被上訴人即附帶上訴人魏士程、魏谷霖（合稱被上訴人）就上訴人即附帶被上訴人黃一脩（下稱上訴人）占用其等共有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），如原判決附圖所示編號A、B部分，面積共計8309平方公尺土地，起訴請求核定租金，原起訴請求核定每年租金為魏士程、魏谷霖各新臺幣（下同）57萬1773元、11萬4354元，並請求給付相當於租金之不當得利各285萬8865元、57萬1770元本息，嗣於本院擴張起訴聲明，請求每年租金增加核定為魏士程、魏谷霖各110萬3380元、22萬0676元（即總計各167萬5153元、33萬5053元），上訴人應再給付被上訴人各527萬3893元、105萬4782元本息（即總計各813萬2758元、162萬6552元），核屬擴張應受判決事項之聲明（僅限核定租金及不當得利），與上開規定相符，應予准許。又被上訴人於原審依民法第179條不當得利法律關係，請求上訴人給付起訴前5年因占用系爭土地所獲相當於租金之不當得利，嗣於本院審理中，追加依租賃關係存在之租金請求權為請求權基礎（見本院卷二第204頁），核上開訴之追加，與原訴均為本件上訴人占用系爭土地所衍生之租額爭議，請求之基礎事實同一，與上開規定相符，亦應准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：系爭土地及坐落其上之彰化縣○○鎮○○○段000○號建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段000號，下稱系爭建物）、圍牆、大門（合稱系爭地上物）原均為訴外人高○食品廠股份有限公司（下稱高○公司）所有，上訴人於民國93年5月6日以買賣為原因，取得系爭土地及系爭地上物所有權。嗣訴外人林○趁於100年3月9日因拍賣取得系爭土地，再由魏士程於100年3月18日因買賣取得系爭土地全部所有權，並於102年11月11日贈與系爭土地應有部分6分之1予魏谷霖。系爭土地及系爭地上物本為同一人所有，先後讓與被上訴人及上訴人，依民法第425條之1第1項規定，土地受讓人即被上訴人與系爭地上物受讓人即上訴人間，就系爭土地如原判決附圖所示編號A、B部分，面積共計8309平方公尺土地，推定在系爭地上物得使用期限內，有租賃關係存在，惟兩造就租金數額無法達成共識，爰依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金。又系爭建物原供作廠房使用，有商業上特殊利益，非一般住宅用房屋可比，本件租金核定自不受土地法第97條規定之限制。茲以華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲估價事務所）於111年9月26日檢送之估價報告書（下稱系爭鑑定報告）所鑑定歷年租金總額之50%為據，並參以魏士程、魏谷霖就系爭土地應有部分各為6分之5、6分之1，魏士程將系爭土地應有部分6分之1於102年2月1日至102年11月10日可向上訴人請求之債權權益，讓與魏谷霖等情，請求核定上訴人應給付魏士程、魏谷霖每年租金分別為167萬5153元（其中110萬3380元部分為本院擴張請求）、33萬5030元（其中22萬676元部分為本院擴張請求）；並依民法第179條不當得利法律關係及租金給付請求權，擇一請求上訴人給付自102年2月1日起至107年1月23日止（即提起本件訴訟前1日），因占用系爭土地所獲相當租金之不當得利或應給付租金各813萬2758元（其中527萬3893元部分為本院擴張請求）、162萬6552元（其中105萬4782元部分為本院擴張請求）予魏士程、魏谷霖等語（原審為其一部勝訴、一部敗訴判決，分別核定每年租金為魏士程、魏谷霖各21萬8250元、4萬3650元，及上訴人應給付魏士程、魏谷霖各103萬9962元、20萬7992元本息，並酌定相當擔保金為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及其假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人則於本院就其等敗訴部分提起附帶上訴，並擴張其起訴聲明及追加請求權）。並答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人就占用被上訴人共有系爭土地如原判決附圖所示編號A、B部分，面積共計8309平方公尺土地，每年應給付魏士程、魏谷霖之租金應分別再增加核定35萬3523元、7萬0704元。上訴人應再給付魏士程181萬8903元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上訴人應再給付魏谷霖36萬3778元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤上開第三項、第四項部分，被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。擴張（含追加）起訴聲明：㈠上訴人就占用系爭土地，如原判決附圖所示編號A、B部分，面積共計8309平方公尺土地，每年應給付魏士程、魏谷霖之租金應分別再增加核定110萬3380元、22萬0676元。㈡上訴人應再給付魏士程527萬3893元，及自112年3月31日民事更正聲明暨聲請補繳裁判費狀（本院卷二第323至335頁，下稱更正狀）繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應再給付魏谷霖105萬4782元，及自更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上開第二項、第三項部分，被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、上訴人則以：魏士程早於100年3月18日即因買賣取得系爭土地所有權，並於102年11月11日贈與系爭土地應有部分6分之1予魏谷霖，惟迄至107年1月24日提起本件訴訟止，多年以來其2人未曾向上訴人請求給付地租，上訴人亦從未支付使用系爭土地之對價，足認被上訴人係同意上訴人無償使用系爭土地，即就系爭土地之使用成立使用借貸契約關係，故被上訴人請求核定租金及給付租金無理由。縱認兩造間有推定之租賃關係存在，上訴人向前手買受者僅為系爭建物所有權，不含圍牆所有權及圍牆內土地之使用權，該圍牆亦非上訴人所設置，而系爭建物占用土地面積僅3187平方公尺，被上訴人逕以系爭建物加計圍牆範圍內面積5122平方公尺，共計8309平方公尺，作為本件租金計價基礎，顯屬有誤。又系爭建物坐落土地地目為田，屬特定農業區，地處濱海偏僻處，上訴人買受系爭建物後從未供商業營利用途，系爭建物並已廢棄多時，上訴人並無因利用基地而獲得高額經濟利益，故應以系爭土地申報地價之2%核定本件地租始為恰當。再系爭鑑定報告所估算系爭土地之總價與鄰近土地交易實價登錄資料相差甚鉅，要難謂當，該報告據此錯誤之土地價格估算系爭土地各年度之租金總額，當不合理而不可採。況本件系爭土地租金之核定，應受土地法第105條準用第97條第1項規定之限制，即不得超過系爭土地申報地價年息10%。另關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故被上訴人僅得請求酌定之意思表示時起算之租金，不得溯及請求酌定意思表示前之地租；再依民法第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以前，土地所有人並無從請求為租金之給付等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決主文第一、二、三項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：附帶上訴及擴張之訴均駁回。叄、爭點整理結果（見本院卷一第146頁反面至147頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於92年1月14日登記為高○公司所有，坐落其上之系爭建物於93年4月5日第一次登記高○公司所有。
㈡上訴人於93年5月6日因買賣取得系爭土地及系爭建物之所有權。
㈢系爭土地於100年3月9日以拍賣為登記原因移轉登記予訴外人林○趁。
㈣系爭土地於100年3月18日以買賣為登記原因移轉登記予魏士程。
㈤魏士程於102年11月11日移轉系爭土地應有部分6分之1予魏谷霖。
㈥魏士程將系爭土地應有部分6分之1於102年2月1日至102年11月10日可向上訴人請求之債權權益，讓與魏谷霖。
㈦彰化縣二林地政事務所（下稱二林地政）107年9月21日二土
測字第1812號土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）載明系爭建物面積為3187平方公尺（即編號Ａ廠房）、圍牆範圍內面積（不含系爭建物面積）為5122平方公尺（即編號Ｂ，下稱系爭Ｂ部分）、（圍牆外）空地面積為168平方公尺（即編號Ｃ，下稱系爭Ｃ部分）。
二、本件爭點：㈠兩造間有無民法第425條之1第1項規定之推定租賃法律關係存
在？㈡被上訴人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金，有
無理由？應核定之租金數額為何？㈢被上訴人請求上訴人給付其於起訴前5年即102年2月1日起至1
07年1月23日使用系爭土地所獲相當租金之不當得利或應給付之租金，有無理由？上訴人應給付魏士程、魏谷霖之數額各為何？
肆、本院判斷：
一、兩造間僅就系爭建物坐落系爭土地部分有推定之法定租賃關係存在：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第119條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民法第425條之1第1項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地如庭院、走道等為限（最高法院110年度台上字第2498號、108年度台上字第2271號判決意旨參照）。
㈡系爭土地於92年1月14日登記為高○公司所有，坐落其上之系爭建物於93年4月5日第一次登記高○公司所有，上訴人於93年5月6日因買賣取得系爭土地及系爭建物之所有權，系爭土地於100年3月9日以拍賣為原因移轉登記予林○趁，100年3月18日再以買賣為原因移轉登記予魏士程，魏士程復於102年11月11日移轉系爭土地應有部分6分之1予魏谷霖等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈤）。堪信系爭土地與系爭建物於100年間原均屬上訴人所有，於100年3月9日因拍賣系爭土地，而將系爭建物坐落之系爭土地所有權讓與林○趁，致上訴人與林○趁間成立民法第425條之1所規定之法定租賃關係，魏士程自林○趁受讓系爭土地，嗣再將系爭土地應有部分6分之1移轉登記予魏谷霖，則被上訴人主張伊等與上訴人間就系爭土地存有上開法定租賃關係（下稱系爭法定租賃關係），於法有據，上訴人主張兩造間應成立使用借貸關係，則屬無據。至上訴人以被上訴人多年來未向其請求給付地租或使用土地對價，主張被上訴人係同意上訴人無償使用系爭土地云云，核出租人遲延向承租人討租，原租賃關係無從變為無償之使用借貸關係，要屬常理，上訴人前開所陳自無可採。
㈢又系爭法定租賃關係存在於系爭土地之範圍，被上訴人主張係系爭建物及Ｂ部分，上訴人則主張僅存在於系爭建物坐落位置。查系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號Ａ部分、面積3187平方公尺，系爭建物為「食品○○○○廠」，現廢置未使用，屋頂及窗戶均已破損；系爭建物四周環繞之圍牆範圍內土地，占用系爭土地如附圖所示編號Ｂ部分、面積5122平方公尺，北側圍牆外與○○路間尚有如附圖所示編號Ｃ部分空地、面積168平方公尺，及系爭Ｂ部分土地部分舖設柏油路面、部分為草地、雜樹林，地上另有蓄水池（位於西北側）、儲水桶等情，為兩造所不爭執，並經原審法院會同二林地政人員至現場測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片、附圖所示二林地政土地複丈成果圖在卷可稽（見不爭執事項㈦、原審卷第50至56、61頁），堪信為真。參以上訴人所陳自93年迄今未使用系爭建物等語（見本院卷一第43頁反面），固足認系爭建物已荒廢多年，惟依上開原審勘驗現場照片所示，系爭建物僅呈廢棄破敗情況，結構完整，仍堪使用，並衡酌系爭建物興建完成於92年12月29日，為鋼骨造結構（見原審補字卷第11頁建物登記第二類謄本），以其建材及使用迄今未逾20年而觀，自非全無經濟價值。可知系爭建物占用之系爭土地部分，兩造間存有法定租賃關係，要無疑義。至系爭Ｂ部分，雖為系爭建物四周圍繞之土地，其外並築有圍牆，且系爭建物須通行該部分土地始能通行至○○路，然系爭Ｂ部分究為空地，僅零星設置有柏油路面及廢棄不用之蓄水池、儲水桶，圍牆外尚間隔有系爭Ｃ部分空地始能聯通○○路，系爭Ｂ部分土地本身即未臨路，無從單獨供系爭建物對外通行，以系爭建物荒廢多年，系爭Ｂ部分土地面積廣達5122平方公尺，為系爭建物面積之1.6倍，亦早未利用，則在100年間系爭土地分離轉讓時，系爭Ｂ部分土地對於系爭建物而言，實難認有何使用上不可分離之情事。況系爭土地遭強制執行拍賣時，原審法院民事執行處執行人員於99年6月23日至現場查封時，就查封之系爭土地現況，記載其上有未保存登記之地上物廠房一座及雜木林、空地，建物有「食品○○○○廠」之標示，嗣於拍賣公告就系爭土地使用情形註明「土地上有建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段000號〈即系爭建物〉）不在拍賣之內，其占用基地之法律關係由拍定人自理，土地拍定後不點交」，而經林○趁應買後拍定等情，業據本院調閱原審法院99年度司執字第19796號清償債務執行卷宗（下稱執行卷）核對無訛，並有該卷所附查封筆錄、拍賣公告及通知、不動產拍賣筆錄存卷可查（見執行卷第69至70、275至280頁、本院卷一第181至182頁）。以該拍賣公告僅就系爭建物占用基地部分之法律關係註明須拍定人自理外，未就系爭Ｂ、Ｃ部分土地有何說明，益見系爭Ｂ部分土地在拍賣時並無當然成立民法第425條之1第1項法定租賃關係之必要。核諸系爭建物並未占用系爭土地全部面積，系爭建物雖尚有經濟價值，但已破敗荒廢而無一併使用系爭Ｂ部分土地之不可分離關係，應認系爭土地除系爭建物坐落之位置外，其餘系爭Ｂ部分土地非屬系爭建物使用上不可分離關係之附屬地。是以，系爭法定租賃關係應認僅存在於系爭建物坐落系爭土地部分，系爭Ｂ部分土地尚無法定租賃關係存在。
二、系爭法定租賃關係之租金核定如附表一所示：㈠次按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院
定之，民法第425條之1第2項亦有明文。又因當事人不能協議其租金數額，而由法院依民法第425條之1第2項規定，核定之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為決定（最高法院110年度台上字第2498號判決意旨參照）。又租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。而土地法第97條所稱「城市地方」係指已依法令公布實施都市計畫之地方而言，同法第105條所稱之「基地」應泛指一切供建築使用之土地而言（內政部67年9月15日台內地字第805447號函釋參照）。且若城市地方供營業之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、95年度台上字第138號判決意旨參照）。㈡兩造間僅就系爭建物坐落系爭土地部分有推定之法定租賃關係存在，有如前述，兩造就其租金數額不能協議，被上訴人於此範圍內，依民法第425條之1第2項規定請求核定租金數額，於法有據。然系爭建物坐落系爭土地之面積為3187平方公尺，被上訴人主張以系爭建物及系爭Ｂ部分總面積8309平方公尺作為計算租金數額之基準，要無可採，故核定系爭法定租賃關係之租金額，應以系爭建物面積3187平方公尺為基準計算。查系爭土地為特定農業區之特定目的事業用地，位處彰化縣○○鎮○○里，北側臨19.2公尺寬○○路，西側有臺灣酒窖二林鎮農會遊客服務中心，附近有少數住宅、稻田、火龍果園及葡萄酒莊等情，有土地登記第一類謄本、原審勘驗筆錄、位置圖、分區圖、街景圖在卷足憑（見原審卷第14、21、23、50頁，原審勘驗筆錄記載○○路寬8米，經兩造同意更正為19.2公尺寬，見本院卷一第133頁反面筆錄）。又本院送請華聲估價事務所鑑定系爭土地102年至110年間各年度每年租金數額，經該所以111年9月26日華估字第82970號函出具系爭鑑定報告謂：系爭土地閒置前主要出租供高○公司使用，主要用途為農業產銷相關設施；系爭土地位於二林鎮近郊地帶，臨○○路○段，商業活動較為薄弱，生活機能及交通便利性均尚屬良好；鄰近地區土地以供農業使用為主，住宅使用為輔，建物則以透天厝為主；土地地勢平坦，地形長方形，臨路寬度約50米，最大深度約169米，位於都市計畫區域外，編定為特定農業區特定目的事業用地，建蔽率60%、容積率180%，土地無高壓電塔等嫌惡設施經過，土地上有建物興建其上，現況閒置中；區域內公共設施有基礎設施、小學、廟宇等資源，尚屬完整且可及性尚屬良好等語（見本院卷二第149頁函、系爭鑑定報告外放，見報告第7、21、23、29至33頁），固與系爭土地現況尚稱相符。惟因系爭鑑定報告就系爭土地於110年價值之評估金額高達1億7950萬0475元（見報告第5、53、57頁，以下刮號內報告頁碼均為本院所編頁數），與系爭土地強制執行拍賣時，由登揚不動產估價師事務所進行鑑價，於00年0月00日出具之不動產時值估價報告（下稱登揚估價報告）所載估價總額1795萬4000元，及100年2月16日拍定價格969萬元（見執行卷第84至85、279、286頁），相差甚遠。雖華聲估價事務所估價師即鑑定人洪○剛到庭證稱：伊等採用的方法是由系爭土地價格乘以租金收益率，以估計租金淨收益，加計必要費用，得到系爭鑑定報告第2、3頁表格結論；系爭土地有設定1億3000萬元抵押權，正常銀行估價要乘以1.2，就是1億7000萬元，所以本事務所估價（金額1億7950萬0475元）合理；與拍定價格差距甚大，是因為只拍定土地，房屋沒有拍定，造成拍賣市場買方意願不高，才會有這種結果等語（見本院卷二第226至227頁）。然依執行當時之土地登記第二類謄本所載，系爭土地僅有第一順位2500萬元及第二順位1000萬元之最高限額抵押權登記（見執行卷第41至43頁），並無設定1億3000萬元抵押權之事，自無系爭土地價值高達1億7000萬元之情。且依兩造所提系爭土地99年至110年間之公告現值附表所示（見本院卷二第259至263、367、373頁，詳附表二所示），系爭土地每平方公尺公告現值僅由1,359元升至1,847元，漲幅為36%（1,847-1,359=488，488/1,359=0.36，元以下四捨五入，下同；同上附表所示之申報地價及公告地價，漲幅更小）。而系爭土地所在之彰化縣二林鎮郊區，10年來環境並無重大改變，且內政部為實踐公告現值應確實反應地價動態，接近正常市價，已決議自95年起10年內即104年止達成公告現值占擬評現值90%比例之目標，彰化縣政府稱其於104年即達成上開目標，則以系爭土地110年度公告現值為每平方公尺1,847元而言，總現值為1565萬7019元（計算式：8477㎡×1,847=15,657,019），殊難想像系爭土地於99年拍賣時及110年系爭鑑定報告鑑價時之價格，竟可由1795萬4000元漲價至1億7950萬0475元，顯不合理，足見系爭鑑定報告核算系爭土地每年租金之基礎即系爭土地總價1億7950萬0475元（見報告第57頁，此價格係以系爭土地全部面積8477平方公尺計算，本院卷二第297頁土地總價係以系爭建物及Ｂ部分面積共8309平方公尺計算），不能採用。惟其以系爭土地總價為基準，以上開現況及比較分析後所得租金收益率2.09%計算年度淨收益，加計必要費用（此費用隨土地總價變動），作為租金推估之方法（見系爭鑑定報告第57頁），則有所憑，可供參考。至系爭土地總價部分，99年拍賣時有3500萬元之最高限額抵押權設定，拍定價格僅969萬元，當時原審執行法院所定第一次拍賣底價1800萬元（見執行卷第135頁），核屬折中價格，且此價格與登揚估價報告鑑價結果相去不遠，經對當時之執行債權人臺灣中小企業銀行及債務人高○公司、上訴人進行詢價程序，未有反對意見（見執行卷第127至133頁），可予採用。本院審酌系爭土地係供農業產銷相關設施之用，已荒廢多年如欲使用尚需相當資金整理之現況，暨系爭土地以99年第一次拍賣價格1800萬元加計至110年之36%漲幅，土地總價為2448萬元（計算式：18,000,000×1.36=24,480,000），以租金收益率2.09%計算之系爭土地年度淨收益為51萬1632元（計算式：24,480,000×0.0209=511,632），加計必要費用9萬0332元（計算式：地價稅45,309元+管理費2,558元〈以年度淨收益0.50%計，即511,632×0.5%〉+閒置損失42,465元〈以一個月閒置損失8.3%計，即511,632×8.3%〉=90,332元），共計60萬1964元（計算式：511,632+90,332=601,964），依系爭鑑定報告租金指數（見報告第61頁即附表二租金指數欄），則107年度租金總額為58萬6409元【計算式：601,964×（〈107年租金指數〉101.79/〈110年租金指數〉104.49）=586,409】，以系爭土地總面積為8477平方公尺計算，每平方公尺租金為69元（計算式：586,409÷8477㎡=69），系爭建物坐落位置面積3187平方公尺，其年度租金為21萬9903元（計算式：69×3187㎡=219,903），並以此類推計算等情狀，核定系爭土地自107年1月24日起之每年租金如附表一所示（魏士程、魏谷霖應有部分各6分之5、6分之1，以該比例分別計算數額）。另上訴人主張本件系爭土地租金之核定，應受土地法第105條準用第97條第1項規定之限制等語，核系爭土地並非都市計劃內土地（見系爭鑑定報告第31頁），且系爭建物曾作為高○公司「食品○○○○廠」營商之用，無該限制規定之適用。綜上，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭建物坐落系爭土地部分之租金數額為如附表一所示，且核定起始日定為107年1月24日（即本件起訴日，見原審補字卷第3頁起訴狀法院收文日期章），逾此部分之請求，則屬無據。
三、被上訴人得請求102年2月1日至107年1月23日之租金及不當得利如附表三「總計金額」欄所示：
㈠再按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金。承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年度台上徵字第3013號判決意旨參照）。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地所有人自得依不當得利之法則，請求無權占有人返還占有土地所得相當於占有土地之租金額利益。
㈡【系爭建物坐落位置之租金】系爭法定租賃權於100年3月9日系爭土地與系爭建物分離移轉時成立，被上訴人請求上訴人給付本件起訴（107年1月24日起訴，見原審補字卷第3頁起訴狀法院收文日期章）前5年即102年2月1日至107年1月23日系爭法定租賃關係之租金，揆諸前揭說明，於法有據。經以上開核定107年租金相同方式，計算102至106年之租金總額及每平方公尺租額如附表二「租金總額」及「每㎡租額」欄所示，並據以計算系爭建物坐落位置之租金及各應給付被上訴人之租金如附表三「租金金額-總計金額」欄所示，即上訴人應給付魏士程、魏谷霖「102年2月1日至107年1月23日」之租金各為891,958元、178,390元。【系爭Ｂ部分之不當得利】系爭Ｂ部分既無法定租賃關係存在，上訴人亦爭執系爭Ｂ部分有法定租賃關係存在，經本院詢問是否要承認此部分有法定租賃關係（見本院卷二第205頁），上訴人未表示同意承認，堪認上訴人就系爭Ｂ部分並非有權占有。又上訴人於93年5月6日因買賣取得系爭土地及系爭建物之所有權（見不爭執事項㈡），系爭土地及地上物一併交付上訴人占有，本屬常態，且衡諸上訴人為上開強制執行事件之債務人，依上開查封筆錄及拍賣公告所載，系爭土地因有地上物占用，故於拍定後不點交，嗣後亦無進行點交之程序，及上訴人於本院109年度重上字第121號事件，主張其就系爭土地有基地租賃之優先購買權（見本院卷二第81至90頁判決）等情，堪認系爭土地包括系爭Ｂ部分係由上訴人占有中。上訴人雖疏未管理系爭土地，卻未舉證證明其有放棄占有系爭土地之事實，此與系爭地上物之使用權歸屬尚屬二事，上訴人抗辯未取得系爭地上物之使用權乙節，不足解免其無權占有系爭土地之客觀事實。上訴人既無權占用系爭Ｂ部分土地，則被上訴人請求此部分相當於租金之不當得利，依前揭說明，亦屬有據。經以上開核定107年度租金之相同方式，計算102至106年之租金總額及每平方公尺租額如附表二「租金總額」及「每㎡租額」欄所示。並據以計算系爭Ｂ部分之不當得利金額及各應給付被上訴人之不當得利如附表三「不當得利金額-總計金額」欄所示，即上訴人應給付魏士程、魏谷霖「102年2月1日至107年1月23日」之不當得利各為1,433,510元、286,703元。被上訴人逾上開金額部分之請求，則不應准許。
四、被上訴人僅得請求不當得利之遲延利息：㈠末按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未
經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號、101年度台上字第1788號判決意旨參照）。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。㈡上訴人雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形，則被上訴人請求上訴人就租金部分應給付按年息百分之5計算之遲延利息，即無理由，不應准許。至上訴人應給付之上開不當得利，被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即107年6月9日（同年月8日送達，見原審卷第8頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，與上開規定相符，為有理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金，就系爭建物坐落系爭土地部分應核定為如附表一所示；依民法第179條規定，請求上訴人給付自102年2月1日起至107年1月23日止，占用系爭Ｂ部分土地所獲相當租金之不當得利，分別予魏士程、魏谷霖各1,433,510元、286,703元，及均自107年6月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許之不當得利，判命上訴人給付魏士程、魏谷霖各103萬9962元、20萬7992元本息，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，雖未敘明理由，此部分結論尚無不同，仍應維持，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；核定租金部分，原判決則有未洽，上訴人指摘此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項㈠所示。又被上訴人提起附帶上訴，請求增加租金核定及上訴人應再給付魏士程、魏谷霖不當得利各181萬8903元、36萬3778元本息，原審駁回魏士程、魏谷霖請求不當得利差額部分（詳附表三「差額-再給付」欄即各393,548元、78,711元），尚有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項㈡所示；不當得利逾上開應准許部分，則無理由，不應准許，此部分之附帶上訴應予駁回。又被上訴人於本院審理中，追加依租賃關係之租金請求權，請求上訴人給付魏士程、魏谷霖各891,958元、178,390元，為有理由，應予准許，逾此部分租金之請求，則無理由；另擴張請求核定租金再增加為每年魏士程、魏谷霖各110萬3380元、22萬0676元，及再給付不當得利部分，均無理由，應予駁回。本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至魏士程、魏谷霖擴張及其餘追加之訴不應准許部分，其假執行聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴、附帶上訴及追加之訴，均為一部有理由、一部無理由，擴張之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 黃綵君
法 官 李慧瑜法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 賴成育中 華 民 國 112 年 5 月 30 日