臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上易字第35號上 訴 人 李星樺訴訟代理人 王育琦律師被上訴人 李浚宏上列當事人間請求給付房屋買賣價金事件，上訴人對於中華民國108年10月23日臺灣南投地方法院107年度訴字第431號第一審判決提起上訴，本院於109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣59萬8,576元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔1000分之787，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者。前項第3款事由應釋明之。民事訴訟法第276條定有明文。又民事訴訟法第273條規定：當事人之一造，於準備程序之期日不到場者，應對於到場之一造，行準備程序，將筆錄送達於未到場人。前項情形，除有另定新期日之必要者外，受命法官得終結準備程序。上訴人提起上訴除未提出上訴理由，且本院於民國109年1月17日寄發109年3月9日準備程序期日通知書及109年1月15日通知一件（見本院卷第25頁），明揭109年3月9日期日得終結準備程序，並摘錄民事訴訟法第276條第1項規定，以使當事人明瞭準備程序終結之效果。則上訴人在109年3月9日準備程序期日未到庭，本院終結準備程序自屬有據。上訴人未釋明有何民事訴訟法第276條第1項所定各款事由，僅就其在原審已捨棄傳訊之證人○○○聲請傳訊，已有未合。且證人○○○（即上訴人配偶）為代理簽約之人，上訴人所查報之證人地址亦同被上訴人本人住所，苟該證人到庭證述確有必要，上訴人除可自行偕同到庭，亦可聲請法院指定適宜期日，以免證人因出國、有事處理無法到庭，惟原審總計傳訊○○○三次未見到庭，上訴人在原審改期且○○○未到庭時，始稱其出國了、台北有事云云（見原審卷第162頁、265頁），後又表明捨棄傳訊（原審卷第282頁），上訴人於準備程序終結後始聲請傳訊之證人○○○，以及言詞辯論終結後聲請再開辯論所提及一、二審從未主張之證人○○○，除程序上難以准許，且亦無必要（詳後述實體部分），均先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：伊為償還積欠上訴人新台幣（下同）80萬元之欠款，於106年6月5日同意將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地及同段610建號（門牌號碼南投縣○○鎮○○街○○號）建物（下合稱系爭房地）以750萬元出售予上訴人，雙方同意於同年8月10日起改由伊以每月1萬8,000元向上訴人承租系爭房屋（下稱系爭租賃契約）。伊已於同年7月27日辦理移轉登記，惟上訴人除同意抵償80萬元欠款外，僅陸續代其償還民間借貸100萬元及房屋貸款387萬6,154元，並代墊過戶費用4萬6,270元，而有買賣價金尾款177萬7,576元未給付。被上訴人就系爭租約已給付押租金3萬6,000元及首月租金1萬8,000元，後續租金係因被上訴人未付買賣尾款而主張同時履行抗辯，上訴人竟以租賃契約期限屆滿為由本於公證書聲請強制執行遷讓房屋。爰依系爭買賣契約請求給付價金尾款等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人177萬7,576元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；並願供擔保宣告假執行。
二、上訴人辯稱：合約所載價金係為便於向金融機構辦理房貸，並非兩造所約定之買賣價金，系爭價金經兩造核算一切費用後，定為630萬元，包括：以債權抵償80萬元、簽約時支付50萬元、用印款100萬元、上訴人代償被上訴人積欠中寮鄉農會之387萬6,154元，以及被上訴人同意由其支出之代書費4萬6,270元及公證費6,000元、系爭租約之押租金3萬6,000元及首月租金1萬8,000元，上訴人同意另行補付之1萬7,576元，已全部支付完畢。若認買賣價金為750萬元，則以被上訴人另以票號FA0000000號支票擔保之借款10萬元，暨被上訴人所積欠系爭租約之8個月租金14萬4,000元、以及107年8月10日起至108年10月9日止共14個月相當於租金之不當得利25萬2,000元，以及自108年10月10日起至109年5月9日止相當於租金之不當得利為抵銷等語。
三、原審以系爭買賣價金為750萬元，扣除上訴人已支付150萬元、以債務抵償80萬元、代償中寮鄉農會貸款387萬6,154元、代書費4萬6,270元、公證費6,000元之半數即3,000元，以及准由上訴人以首月租金1萬8,000元、積欠8個月租金14萬4,000元、14個月相當於租金之不當得利25萬2,000元、票號FA0000000號支票之10萬元為抵銷，被上訴人尚得請求上訴人給付不足價金76萬0,576元，及自107年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並就被上訴人勝訴部分為准、免假執行之宣告。上訴人對於敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：
(一)被上訴人主張買賣價金為系爭契約書所載750萬元，核與系爭買賣契約第2條之約定相符，佐以系爭買賣之地政士○○○，經上訴人之訴訟代理人於原審詢問：「…他們去你事務所兩次，在現場是否有告訴你買賣價金本來是630萬，你有無告訴他們是否要做兩份契約？」證人○○○答以：「很少會是兩個價格。」，未有其他補充，足見依證人○○○從事地政士經驗，買賣雙方正式簽約卻另行約定反於約據之買賣價格，尚屬罕見，則兩造苟確有此約定，以其差額達120萬元，在場為其立據之證人○○○當印象深刻，豈有未能證述有此情事之可能，上訴人反於系爭私文書記載內容，所為上開主張，已難輕信。又上訴人所提出之其他證據方法為證人○○○，惟經原審傳訊三次（址同上訴人住所），均未見到庭，而上訴人一方面一再表示仍須傳訊，另方面經原審改期且○○○未到庭，始稱其出國、台北有事云云，後又表明捨棄傳訊，佐以上訴人與○○○為配偶、○○○代理上訴人簽約，上訴人僅泛稱須傳訊，又就證人未能到庭僅稱出國、有事處理，客觀上顯係藉聲請調查證據而延滯訴訟，均如前述。再衡酌上訴人僅須要求被上訴人立據肯認真實價款為630萬元，即可杜爭議，豈有捨此不為，反而另在正式契約明載價金750萬元，又在收款明細欄逕載簽約款50萬元、用印款100萬元等語；況上訴人在原審係辯稱：「系爭房地之買賣價金…包括：被告（即上訴人，下同）支付之150萬元＋被告對原告（即被上訴人，下同）債權80萬元＋被告代償原告中寮鄉農會之欠款387萬6,154元＋代書費4萬6,270元＋公證費6000元＋原告承租系爭房地之押金36,000元＋系爭房地第一個月租金18,000元＋被告同意另行補付原告17,576元，合計630萬元」，且謂前開「同意另行補付原告17,576元」為106年6月5日簽約當日支付等語（見原審卷第138頁），惟系爭106年6月5日買賣契約第四條既將中寮鄉農會實借金額記載為「約390萬元」，此部分係買受人另貸款始須償還，雙方何以能在106年6月5日即知悉數額為「387萬6,154元」，另依南投縣草屯地政事務所108年3月12日草地一字第1080001013號函送過戶資料（原審卷第179至227頁），系爭房地在同年7月27日始完成移轉登記，在此以前，本難精確算出應支付代書多少金錢，公證費更是兩造在同年8月9日另行辦理租賃契約公證（公證書及房屋租賃契約影本附於原審卷第295頁），才會發生，衡情雙方在完成買賣、過戶前，亦不致事先確知是否公證、以及若辦理公證則所生費用之精確數額，以上觀之，兩造簽約時實無可能按上開計算式得出所謂「合計630萬元」，尤無可能於106年6月5日簽約當日因此另行補付17,576元，足見上訴人無非自行依已有單據金額拼湊得出所謂630萬元，其所稱尚有未傳訊之人證證據方法○○○，或在第二審言詞辯論終結後稱有其他證人，均無予以調查必要。上訴人上開主張，與事實不符，難以採信。
(二)原審就被上訴人本件請求，已就上訴人所抗辯應扣除已支付150萬元、以債務抵償80萬元、代償中寮鄉農會貸款387萬6,154元、代書費4萬6,270元、公證費6,000元之半數即3,000元，以及准由上訴人以首月租金1萬8,000元、積欠8個月租金14萬4,000元、14個月相當於租金之不當得利25萬2,000元、票號FA0000000號支票之10萬元之抵銷抗辯，均全數扣款，僅准許被上訴人請求上訴人給付不足價金76萬576元，被上訴人並未提起上訴，基於上訴不利益變更禁止原則，上開部分自應全數扣款。又兩造在原審不爭執事項已載明系爭租約之押租金3萬6,000元係由買賣價金扣除（見原審卷第143頁），乃原審就上訴人應給付買賣價金餘款未扣除此部分，自有遺漏，又上訴人在本院以原審言詞辯論終結後，自108年10月10日起至109年5月9日止共7個月（上訴人誤算為8個月）相當於租金之不當得利12萬6000元與本件價金請求為抵銷，經被上訴人表明同意，亦應如數扣除。至於其餘半數之公證費3,000元，上訴人無法證明應由被上訴人負擔，另上訴人主張有另行補付17,576元亦無任何證據可參，均無從扣除。準此，上訴人應給付被上訴人59萬8576元（計算式：760,576－36,000－126,000＝598,576）。另上訴人係以租賃契約期限屆滿為由本於公證書聲請強制執行遷讓房屋，被上訴人謂其就強制執行得依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯，顯與本案無涉，併此敘明。
(三)綜上所述，被上訴人請求上訴人給付598,576元本息部分，為有理由，應予准許，超過上開金額部分，即無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰予廢棄，改判如
主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付及准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳蘇宗法 官 林慧貞正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 胡美娟中 華 民 國 109 年 4 月 28 日