臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第205號上 訴 人 林正義訴訟代理人 饒斯棋律師複代理人 張立杰律師被上訴人 林素菱兼上一人訴訟代理人 周海屏上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，上訴人對於民國109年2月27日臺灣苗栗地方法院108年度訴字第580號第一審判決提起上訴，本院於109年8月11日言詞辯論終結，判決如下:
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人周海屏應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○號土地上如附圖所示編號A部分之建物（面積130.87平方公尺）及編號B部分之雨遮（面積9.86平方公尺）拆除，並將上開土地騰空返還予上訴人；暨自民國109年3月27日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人新臺幣417元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人周海屏負擔。
本判決命被上訴人周海屏拆屋還地部分，於上訴人以新臺幣199萬元為被上訴人周海屏預供擔保後，得假執行；但被上訴人周海屏如以新臺幣5,952,848元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、上訴人主張:㈠坐落苗栗縣○○市○○段○○○號土地（重測前為田寮段二小
段137地號，下稱系爭土地）為上訴人所有，被上訴人周海屏（以下僅略稱周海屏）偕同連帶保證人即被上訴人林素菱（以下僅略稱林素菱）於民國84年10月1日與上訴人簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人以每年租金新臺幣（下同）5,000元出租系爭土地予周海屏使用，租賃期間為84年10月1日至89年9月30日。嗣周海屏於系爭土地上興建門牌號碼為苗栗縣○○市○○路○○○號鐵皮房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋占用系爭土地之位置及面積如附件苗栗縣頭份地政事務109年1月17日發給之複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分之主建物（面積為130.87平方公尺）及編號B部分之雨遮（面積為9.86平方公尺；與編號A部分合稱系爭地上物）。未料周海屏於承租後僅給付第1年（84年10月1日至85年9月30日）之租金，之後即未再支付，並占用系爭土地迄今。而系爭租約於89年9月30日租期屆滿後，上訴人並未同意周海屏續租，然周海屏竟未將系爭土地騰空恢復原狀，顯屬無權占有，妨害上訴人所有權之行使，上訴人自得請求周海屏拆除系爭地上物。又兩造於97年3月17日所簽立之授權書係在系爭租約到期後7年始簽立，並未發生效力，而未免爭議，上訴人爰以109年3月19日之民事上訴狀之送達，對周海屏終止授權書之授權法律關係。
㈡縱認上訴人與周海屏就系爭土地於89年9月30日以後成立不
定期租賃關係，惟周海屏於85年9月30日後即未繳付租金達2年以上，且未經上訴人同意，將系爭房屋連同系爭土地出租予第三人，違反系爭租約第八條，亦符合土地法第103條第3、4、5款之情形。又上訴人將系爭土地出租予周海屏時，僅同意周海屏興建鐵皮建物作為倉庫使用，被上訴人卻於109年4月間未經上訴人同意即將系爭房屋鐵皮外牆更替為磚造牆面，房屋現況及占地範圍與原申請建造狀況有所不同，無論周海屏係重建或改建，均已影響系爭房屋之使用年限，且無權占用他人土地，顯已違背雙方立約時之真意，應認原鐵皮建物已不堪使用，除違反系爭租約第9條、第10條外，亦有土地法第103條第5款之事由。上訴人爰依民法第450條第2項、土地法第103條第1、3、4、5款規定及系爭租約第14條，並以109年3月19日之民事上訴狀及109年6月8日之民事補充上訴理由狀之送達對周海屏終止系爭租約之意思表示，並請求周海屏應將系爭土地騰空返還上訴人。
㈢周海屏無權占用系爭土地而受有相當於租金之利益，致上訴
人受有損害，上訴人自得依不當得利與侵權行為法律關係，請求周海屏給付自103年11月1日至108年10月31日5年期間共計25,000元，及自起訴日起至返還系爭土地之日止按月給付417元之相當租金之損害。另依系爭租約第六條約定，周海屏於租期屆滿後未即時遷讓交還系爭土地，上訴人得向周海屏請求依租金5倍計算之違約金至遷讓完了；及依系爭租約第十二條約定，如上訴人因涉訟所繳納之律師費用，應由周海屏負責賠償，而系爭租約之連帶保證人為林素菱，亦應與周海屏連帶賠償。因此，被上訴人應連帶給付上訴人違約金共計450萬元，及賠償上訴人因訴訟已支付之律師費用7萬元。
㈣爰依民法第455條、第767條規定，請求周海屏拆除系爭地上
物，將系爭土地騰空返還上訴人；及依不當得利與侵權行為法律關係，請求周海屏給付相當租金之損害；暨依系爭租約第六條及第十二條約定，請求被上訴人連帶給付違約金及賠償律師費用共457萬元。並聲明：1.周海屏應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之建物（面積130.87平方公尺）及編號B部分之雨遮（面積9.86平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予上訴人；2.周海屏應給付上訴人25,000元，及自起訴狀繕本送達周海屏之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自起訴日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人417元；3.被上訴人應連帶給付上訴人457萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自起訴日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人25,000元；4.就請求拆屋還地及金錢請求本金25,000元、457萬元部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯：㈠周海屏經上訴人於83年間簽立使用土地同意書後，即在系爭
土地上興建系爭房屋（84年2月完工），並申請門牌號碼，嗣於84年10月1日始與上訴人簽立系爭租約，歷年之稅金及租金均以現金支付上訴人收受，系爭房屋則作為倉庫使用。系爭租約雖於89年9月30日期限屆滿，然上訴人迄今未與周海屏另訂新約，亦未於期限內提出反對續租之意思，依民法第451條規定，兩造已成立不定期租約。又系爭房屋並非在系爭租約範圍內，周海屏出租系爭房屋，不須經上訴人同意，周海屏基於尊重而告知上訴人可能將系爭房屋轉租，上訴人並於97年間出具授權書，授權周海屏得以上訴人名義與第三人簽立系爭房屋出租事宜。另於102年間，周海屏將系爭房屋出租於訴外人○○○使用，因○○○要求上訴人共同具名，故上訴人與周海屏乃共同聯名與○○○簽署租賃契約書出租系爭房屋，上訴人亦未表明收回土地使用，足見上訴人同意周海屏轉租，及系爭房屋仍得使用系爭土地。因此，兩造間既成立不定期租約迄今，周海屏有權利使用系爭土地，故上訴人向被上訴人請求拆除系爭地上物及返還不當得利暨損害賠償，並無理由。
㈡上訴人未能舉證有經催告而終止系爭租約，實則周海屏已於
106年11月給付租金18,000元、108年11月給付地價稅金12,000元及租金36,000元予上訴人，縱使上訴人否認，上開金額應可視為周海屏所付之擔保現金，足以抵扣地租。又系爭房屋至今未變更結構與材質，僅有更換門窗，系爭房屋增建部分固非建照範圍，然於系爭租約簽立前即已完工，上訴人多年來亦未曾異議，故系爭房屋並無不堪使用，更非重建，也非以延長使用期限為目的。另系爭租約第六條所約定之違約金係指每月租金，應以年租金5,000元除以12計算始為合理，上訴人主張以每年租金5,000元計算每月應付之違約金，顯無理由。
參、原審認為上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服原判決，提起上訴，其聲明為：㈠原判決廢棄；㈡周海屏應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之建物（面積130.87平方公尺）及編號B部分之雨遮（面積9.86平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予上訴人；㈢周海屏應給付上訴人25,000元，及自起訴狀繕本送達周海屏翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自起訴日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人417元；㈣被上訴人應連帶給付上訴人457萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自起訴日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人25,000元；㈤就請求拆屋還地，及金錢請求本金25,000元、457萬元部分，願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經原審整理及簡化爭點如下，兩造於本院並同意予以援用（見原審卷第176至177頁：本院卷第107頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠周海屏於84年10月1日偕同連帶保證人林素菱與上訴人簽立
系爭租約，約定由上訴人提供系爭土地出租予周海屏，租賃期限訂為84年10月1日至89年9月30日，租金為每年5,000元，其餘租賃內容如原審卷第31至34頁所示。
㈡周海屏於系爭土地上興建門牌號碼為苗栗縣○○市○○路○○
○號之鐵皮房屋即系爭房屋，系爭房屋占用系爭土地之位置及面積如附圖所示編號A部分之主建物（面積為130.87平方公尺）及編號B之雨遮（面積為9.86平方公尺）。
㈢兩造就所提書狀形式真正均不爭執。
二、兩造爭執事項：㈠兩造間於系爭租約租賃期限屆至後，是否成立不定期租賃關
係？㈡上訴人請求周海屏拆除占用系爭土地之系爭地上物，有無理
由？㈢上訴人請求周海屏給付103年11月1日至108年10月31日期間
之相當租金之不當得利25,000元本息，及按月給付417元，有無理由？㈣上訴人請求被上訴人連帶給付依系爭租約第六條計算之違約
金450萬元及按月給付25,000元，及第十二條之律師費用7萬元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、上訴人與周海屏就系爭土地成立不定期租賃契約：㈠上訴人與周海屏於84年10月間簽立系爭租約，約定由上訴人
出租系爭土地予周海屏使用，租賃期限為84年10月1日至89年9月30日，林素菱為周海屏之連帶保證人，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠參照），堪信為真。而系爭租約第六條雖約定：「乙方（即周海屏，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（應指系爭土地，下同）誠心按照原狀遷空交還甲方…」（見原審卷第32頁），即上訴人於訂約時表明於系爭租約之租期屆滿，除經其同意繼續出租外，即不為續租；然被上訴人抗辯上訴人於系爭租約租期屆滿後有同意繼續出租予周海屏使用，並提出97年3月17日之授權書（見原審卷第81頁）及上訴人、周海屏與○○○簽立之租賃契約書（見原審卷第83至89頁）為證。
㈡茲查，上訴人對被上訴人所提授權書及租賃契約書均係由上
訴人簽署乙節不為否認（見原審卷第151、153頁）。而上訴人於97年3月17日所簽署之授權書，係就系爭房屋倘有出租須公證時，將授權並委任周海屏處理，足見上訴人於97年3月17日當時，應知悉周海屏於系爭租約期間屆滿後，仍以系爭房屋繼續使用系爭土地，並同意於周海屏將系爭房屋出租他人時，併同周海屏參與公證。上訴人於系爭租約期限屆滿後，若未同意繼續出租系爭土地予周海屏使用，豈有可能出具該授權書？蓋系爭租約第八條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃店/房屋（此處應指系爭土地，下同）權利全部或一部出借、轉出、頂讓或以其他變相方法由他人使用店/房屋」，而周海屏如欲將系爭房屋出租予他人，因系爭房屋坐落在系爭土地上，承租人勢必使用系爭土地，而為免除承租人恐有土地所有人不同意之疑慮，因此始事先徵求上訴人之同意，故該授權書應係上訴人同意周海屏出租系爭房屋而必須使用系爭土地時之證明。又觀諸被上訴人所提之租賃契約書（見原審卷第83至89頁），其上雖未填載訂約日期，惟該租賃契約書第二條約定租賃期限自103年1月5日至106年1月5日（見原審卷第83頁），堪認被上訴人所稱該租賃契約書係於102年間簽立，應為可採。而上訴人與周海屏共同在該租賃契約書之出租人欄位簽名，係為使承租人○○○確認系爭房屋有使用系爭土地之權利，此已據被上訴人具狀表示：是○○○要求上訴人須共同聯署租賃合約；及上訴人具狀表示：○○○向周海屏承租系爭房屋，疑對系爭房屋坐落權源有所疑慮，周海屏始將租賃契約拿給上訴人簽名用印等語明確（分別見原審卷第73、153頁），顯見上訴人在該租賃契約簽立時，不僅未請求周海屏應拆屋還地，更同意周海屏將其房屋（含系爭土地之使用）出租予○○○。而上訴人於系爭租約期限屆滿後，迄至102年間，均明知周海屏仍繼續使用系爭土地，不僅未請求周海屏拆屋還地，還簽署前開授權書，及與周海屏共同簽署租賃契約而同意周海屏將系爭房屋（含系爭土地之使用）出租予○○○，足見被上訴人主張上訴人於系爭租約期限屆滿後，有同意周海屏續繼承租使用系爭土地，足堪採信。
㈢民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物
之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」上訴人於89年9月30日系爭租約之租期屆滿後，對周海屏仍為系爭土地之使用收益未即表示反對之意思，已詳如前述，則上訴人與周海屏就系爭土地已成立不定期租賃契約。
二、按當事人至第二審程序，違背民事訴訟法第447條規定，提出新攻擊或防禦方法，如他造已表示無異議或無異議而就該訴訟有所聲明或陳述者，即喪失責問權，此項程序上之瑕疵，亦因其不責問而為補正，此觀同法第197條第1項之規定自明（最高法院96年度台上字第1783號民事裁判要旨參照）。
茲查，上訴人於本院主張「縱認兩造間就系爭土地於89年9月30日以後成立不定期租賃關係，惟周海屏未給付租金超過2年，其得依土地法第103條第4款規定終止租約」（見本院卷第12、122頁），此為於第二審始提出之攻防方法，為兩造所不爭執。而被上訴人於上訴人提出該攻防方法後，並無異議，且辯稱其於108年11月給付之租金36,000元是支付108年1月起之租金等語（見本院卷第122頁），可認被上訴人已就該攻防方法有所陳述，因此上訴人於第二審始提出上開新攻防方法之程序上瑕疵，即因被上訴人不責問而為補正。茲查：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。周海屏雖抗辯其均以現金給付系爭租約之每年租金，然為上訴人所否認。而周海屏就以現金支付歷年土地租金之事實，並未舉出任何事證以實其說，所辯上情，自無可採。
㈡被上訴人雖抗辯曾於106年11月給付租金18,000元，並提出
信封1紙為證（見原審卷第193、197頁），然為上訴人所否認。而該信封上書寫之文字為「106年4～12月，2,000元×9（原寫8）=18,000元（原寫16,000），11/12素菱」，此與系爭租約每年租金5,000元毫無相符之處。被上訴人對此雖陳稱：「當時房子出租給○○○，上訴人要求每月要支付2,00 0元，我先付106年4月至12月租金，之後也是每月給付2,000元。」等語（見本院卷第123頁），然前開上訴人與周海屏共同與○○○簽訂之租賃契約書，其租期僅至106年1月5日為止（見原審卷第83頁），且被上訴人亦未舉證證明系爭房屋出租於○○○期間，系爭租約之租金調整為每月2,000元，則被上訴人以上開信封所寫文字，用以證明曾於106年11月給付上訴人租金18,000元，尚難憑採。
㈢被上訴人雖抗辯曾於108年11月間交付上訴人地價稅12,000
元及租金36,000元，然上訴人就此曾寄發頭份郵局第465號存證信函予林素菱，催告林素菱於文到7日內將其於108年11月30日逕自放置於上訴人處之現金48,000元取回，此有該存證信函在卷可參（見原審卷第91、93頁）。茲查，上訴人係於108年10月31日提起本件訴訟（見原審卷第13頁），周海屏既然未舉證證明其於上訴人起訴前確有按年繳付租金5,000元，則縱認上開36,000元確為周海屏給付之租金，亦僅能抵繳7.2年；且依系爭租約之記載，周海屏並未交付任何押租保證金予上訴人（見原審卷第31頁），故其無押租保證金可供抵償積欠之租金，則周海屏積欠之租金額仍已達2年以上。而土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」則上訴人以周海屏有前述情形，而以上訴狀繕本送達周海屏為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第12頁；周海屏係於109年3月26日收受上訴狀繕本，見本院卷第39頁），於法核無不合。因此，系爭租約已於109年3月26日經上訴人合法終止。
三、系爭租約既於109年3月26日經上訴人合法終止，則上訴人與周海屏間關於系爭土地之租賃關係即已消滅。而上訴人為系爭土地之所有權人（見原審卷第21頁），周海屏於系爭租約終止後，仍以系爭地上物占有使用系爭土地，自屬無權占有，則上訴人依民法第767條第1項物上請求權之規定，請求周海屏拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予上訴人，核屬有據，應予准許。
四、民法第179條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」準此，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。茲查，周海屏於上訴人終止系爭租約後仍占有系爭土地，係屬無權占有，其受有占有使用系爭土地之利益，乃屬無法律上原因而受利益，並致上訴人受有無法使用收益系爭土地之損害，自係構成不當得利。而上訴人與周海屏就終止前之系爭租約所約定之租金為每年5,000元，換算每月租金為417元（計算式;5,000÷12=417，元以下四捨五入），則上訴人以每月417元計算周海屏所獲取之不當得利，自屬合理。從而上訴人請求周海屏自系爭契約終止之翌日即109年3月27日起至返還系爭土地之日止按月給付相當租金之不當得利417元，亦屬有據，應予准許；其餘逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。至於上訴人請求周海屏給付起訴前5年即103年11月1日至108年10月31日共計25,000元之相當租金之不當得利或損害金部分，因系爭租約係於109年3月26日始經上訴人合法終止，周海屏於系爭租約終止前，係本於租賃關係合法占有使用系爭土地，對上訴人自不成立不當得利或侵權行為。從而上訴人此部分之請求，於法未合，不應准許。
五、系爭租約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（指林素菱），決無異議。」其文義已揭明周海屏若於租期屆滿時不即交還土地，上訴人得向周海屏請求按租金5倍計算之違約金至返還土地之日止。然上訴人於89年9月30日系爭租約之租期屆滿後，對周海屏仍為系爭土地之使用收益未即表示反對之意思，上訴人與周海屏就系爭土地已成立不定期租賃契約，詳如前述；依此，自難認周海屏有於租期屆滿時不即交還土地之違約情事。從而上訴人依系爭租約第六條約定，請求被上訴人連帶給付上訴人違約金450萬元之本息，及自起訴日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人25,000元，即屬無據，不應准許。
六、系爭租約第十二條雖約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訴費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」然上訴人支付饒斯棋律師事務所之律師費用7萬元，僅為本件訴訟之第一審開庭及撰狀費用（見原審卷第37頁之收據）。而上訴人於原審所主張周海屏於系爭租約到期後仍無權占有系爭土地之事實，為原審及本院所不採，故難認周海屏有上訴人於原審所指稱之違約事由。因此，上訴人請求被上訴人應連帶賠償其所支出第一審律師費用7萬元之本息，亦屬無據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求周海屏應將坐落系爭土地如附圖所示編號A部分之建物（面積130.87及編號B部分之雨遮（面積9.86平方公尺）拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人；暨自109年3月27日起至返還系爭土地之日止按月給付上訴人417元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，駁回上訴人之訴及假執行之聲請，容有違誤，上訴人就此部分之上訴，為有理由，爰廢棄原判決此部分，改判如主文第二項所示；並就拆屋還地部分，依上訴人之聲請及依職權，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述；另上訴人聲請通知○○○、○○○到庭作證，及被上訴人聲請再開辯論，均無必要，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 吳崇道法 官 游文科正本係照原本作成。
兩造均得上訴（上訴所得受之利益均逾新臺幣150萬元）。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 109 年 9 月 8 日