臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第215號上 訴 人 安泰別莊管理委員會法定代理人 侯玉英訴訟代理人 洪嘉鴻律師追加原告 周讚龍
賴銘克陳玉鳳牛美生吳湘蘭賴福財洪翊棻康淑緩施秋香王志祥薛文勇徐華中侯玉英李賢昆馬台生陳奕煌廖麗琴宋嬌女林希天吳國龍王起平黃婉婷徐惠玲廖水龍孫金鳳張穎廖娸廷蘇秀錦蔡秀綿侯玉祥梁長齡張秉宏歐陽莉穎上33人共同訴訟代理人 楊敏玲被上訴人即追加被告 羅仕銘訴訟代理人 許桂挺律師複代理人 黃士哲律師被上訴人即追加被告 楊國璽上列當事人間請求確認土地使用權存在事件，上訴人對於民國109年3月10日臺灣臺中地方法院108年度訴字第2729號第一審判決提起上訴，追加原告並為訴之追加，本院於109年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就臺中市○○區○○段○○○○號土地有使用權存在。
第一、二審（不含追加原告部分）訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、上訴人之法定代理人於本院審理中，由王志祥變更為侯玉英，此有臺中市太平區公所民國109年6月17日太區農建字第1090018217號函在卷可稽，並經侯玉英具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第117至122頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定，爰准由變更後之法定代理人續行訴訟。
二、當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加。在第二審依第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求（最高法院106年度第13次民事庭會議決議參照）。本件上訴人於原審係依買賣或無償使用借貸法律關係，請求確認上訴人及安泰別莊全體住戶（按係兼指公寓大廈管理條例規定之區分所有權人及該條例第3條第8款所稱之住戶，下同）就臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有使用權存在。嗣於本院審理中，將上開請求列為先位之訴，並變更聲明為確認上訴人就系爭土地有使用權存在。另由安泰別莊住戶周讚龍、賴銘克、陳玉鳳、牛美生、吳湘蘭、賴福財、洪翊棻、康淑緩、施秋香、王志祥、薛文勇、徐華中、侯玉英、李賢昆、馬台生、陳奕煌、廖麗琴、宋嬌女、林希天、吳國龍、王起平、黃婉婷、徐惠玲、廖水龍、孫金鳳、張穎、廖娸廷、蘇秀錦、蔡秀綿、侯玉祥、梁長齡、張秉宏、歐陽莉穎等33人（下稱周讚龍等33人）追加為備位之訴原告，並聲明請求確認周讚龍等33人就系爭土地有使用權存在（見本院卷二第7、9頁）。上開追加原告部分，經核與原請求之原因事實，均係基於同一買賣或無償使用借貸法律關係所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，且於被上訴人即追加被告（下稱被上訴人）之審級利益及防禦權之保障尚無重大影響，基於紛糾一次解決性原則，係符合上開准予訴之追加之規定，應予准許。
三、被上訴人楊國璽（下稱楊國璽）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人及追加原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、上訴人及追加原告周讚龍等33人主張：㈠系爭土地原為訴外人○○所有，○○死亡後，由楊國璽繼承
，現登記於楊國璽名下。惟系爭土地前於訴外人台中市第一建築勞動合作社（下稱第一建築合作社，○○時為該合作社之法定代理人）興建安泰別莊時，自始即供為建築基地之一部，並規劃為社區網球場使用，○○與安泰別莊全體住戶就系爭土地成立買賣契約，其本應辦理土地所有權移轉登記予安泰別莊全體住戶共有，但因稅金問題而遲未辦理過戶手續，仍登記於○○名下。系爭土地當初既然為安泰別莊全體住戶簽立買賣契約之標的，且為○○所承認，則安泰別莊全體住戶自得基於買賣之法律關係，對○○之繼承人楊國璽主張有權占有使用系爭土地。
㈡如認安泰別莊全體住戶並未如原規劃內容將系爭土地供為網
球場使用，但仍將系爭土地供為社區之停車場、垃圾及資源回收場使用，並構築圍牆排除非社區之人進入，足認安泰別莊全體住戶就系爭土地確實長期處於排他之使用關係，則安泰別莊全體住戶就系爭土地至少亦存在有無償之使用借貸權利，因而有權占用使用系爭土地。
㈢被上訴人羅仕銘（下稱羅仕銘，與楊國璽合稱被上訴人）為
楊國璽之債權人，其於原法院108年度司執字第45589號民事強制執行事件中，本於執行債權人之地位，否認安泰別莊全體住戶就系爭土地有使用權存在，並表示系爭土地應於拍定後排除占有而點交予應買人，致安泰別莊全體住戶對系爭土地之使用權存在與否不明確，且使安泰別莊全體住戶私法上地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去。安泰別莊全體住戶對系爭土地既然有使用權存在，則上訴人對系爭土地自有管理權。今因羅仕銘否認安泰別莊全體住戶對系爭土地有使用權存在，上訴人本於安泰別莊之管理權，就所生之私法上爭議，乃有對被上訴人提起本件確認訴訟之確認利益，且為適格當事人。爰先位求為判決：確認上訴人就系爭土地有使用權存在。
㈣如認上訴人之請求為無理由，周讚龍等33人為安泰別莊之區
分所有權人，亦得本於社區住戶之身分提起本件訴訟。爰備位求為判決：確認周讚龍等33人就系爭土地有使用權存在。
二、羅仕銘抗辯：㈠系爭土地登記為楊國璽所有，非登記為上訴人所屬之安泰別
莊全體住戶共有或區分所有。系爭土地不論是否存在有上訴人所主張之使用權，既非公寓大廈管理條例所指之共用部分，自非屬社區管理委員會之上訴人所得管領。縱上訴人與○○間有約定使用權存在，惟使用權是否適用於繼承人楊國璽尚有疑義，民法復未有使用權之規定。又本件追加安泰別莊住戶為原告部分，亦無當事人必須合一確定之情。因此，上訴人起訴及追加周讚龍等33人為原告，要非合法。
㈡上訴人未具體敘明究係依買賣關係或使用借貸關係對系爭土
地有使用權，亦未舉證證明之。又消費者保護法係於83年1月11日公布施行，上訴人所提出於該法施行前之售屋廣告內容僅為要約之引誘，且興建房地出售者為第一建築合作社，並非○○，無拘束○○之效力，自難僅憑售屋廣告，即認上訴人及安泰別莊全體住戶就系爭土地有使用權存在。再者，公寓大廈管理條例係於84年6月28日始頒佈施行，在此之前之69年間，上訴人尚無從產生，○○何能將系爭土地交付上訴人占有？另上訴人所稱之住戶臨時代表大會，其法源依據不明，所自行開會決議之內容，亦無從據以對系爭土地取得使用權源。此外，上訴人所提各項書證均無法證明上訴人或安泰別莊全體住戶就系爭土地有使用借貸契約存在。故上訴人主張其就系爭土地有使用權，並非有理。
㈢系爭土地重測前○○○區○○段○○○○○○○號（下稱重測前17
1-35地號土地，以下敘及重測前同段地號土地者，僅略稱其地號數），而依改制前臺中縣政府建設局68建都營字第2995號建築執照卷宗所示，該建照之建築基地為重測前同段173-11及173-21地號，另其內之土地使用權同意書所載地號亦僅有重測前同段171、171-1、171- 2、171-3、172、172-1、172-2、172-3、173-11、173-12及173-21等地號土地，土地所有人為訴外人○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○○等人，並無系爭土地（即重測前171-35地號）及○○在內。故上訴人主張系爭土地為安泰別莊之基地公設，其有權使用云云，顯與事實不符。又系爭土地所以列為上開建築執照之建築基地，乃因系爭土地原設計興建2棟建物使然，非如上訴人主張係規劃作為網球場始為基地之一部。且系爭土地亦無法定空地套繪管制之註記，故上訴人主張系爭土地應供作安泰別莊全體住戶使用，即非可採。
三、楊國璽於原審及本院審理中均未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
參、原審認為上訴人請求確認上訴人及安泰別莊全體住戶就系爭土地有使用權存在，為無理由，而予駁回。上訴人不服原判決，提起上訴，並為先位聲明：原判決廢棄；確認上訴人就系爭土地有使用權存在。另周讚龍等33人追加為備位之訴原告，並聲明：確認周讚龍等33人就系爭土地有使用權存在。
羅仕銘則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張系爭土地原為○○所有，○○於105年1月間死亡後，由楊國璽繼承，現登記於楊國璽名下之事實，有系爭土地之查詢資料及異動索引在卷可稽（見原審卷第69至72頁），並為被上訴人所不爭執，堪信為真。
二、上訴人另主張系爭土地前於第一建築合作社興建安泰別莊時，自始即供為建築基地之一部，並規劃為社區網球場使用，安泰別莊全體住戶自得基於買賣法律關係，對被上訴人主張有權占有使用系爭土地。又系爭土地現仍供為社區之停車場、垃圾及資源回收場使用，並構築圍牆排除非社區之人進入，足認安泰別莊全體住戶就系爭土地確實長期處於排他之使用關係，則安泰別莊全體住戶就系爭土地至少亦存在有無償之使用借貸權利，因而有權占有使用系爭土地等情，則為羅仕銘所否認，其並以前開情詞置辯。經查：
㈠依臺中市政府都市發展局檢送原審之68建都營字第2995號建
造執照卷宗所示，該建造執照之建築基地為重測前173-11、173-21地號土地，對照原審卷第67頁之地籍圖謄本及第197、199、201、203頁之地籍圖，系爭土地（重測前為171-35地號，見原審卷第69頁之土地查詢資料）應為重測前173-21地號土地之一部分，亦即系爭土地係分割自重測前173-21地號土地等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷一第376、377頁）。基此，上訴人主張系爭土地前於第一建築合作社興建安泰別莊時，自始即供為建築基地之一部，即堪採信。
㈡系爭土地於第一建築合作社製作之銷售廣告上係標示為「網
球場」或「社區羽毛球場」，此有該銷售廣告附卷可稽（外放）。因此，系爭土地於安泰別莊興建之初，係經規劃作為社區之運動場所，屬社區整體範圍之一部分，誠無疑義。
㈢安泰別莊於71年4月11日上午8時30分召開第二次住戶代表大
會，雖經出席住戶討論決議通過「㈥本莊不動產及一切公共設施，均為本莊住戶所有暫不過戶，由合作社出具永久產權使用同意書，給本莊管理委員會保存之。」之議案（見本院卷一第147、148頁）。然參諸訴外人○○○與第一建築合作社簽訂之「房屋委託代辦建築契約書」第壹條記載：「甲方（指○○○）擬在台中縣○○鄉○○段○○○○○○號等土地內建築C種第12號貳層樓房壹棟委託乙方（即第一建築合作社）代辦建築是實無訛（其位置以另附位置圖為準）」（見本院卷一第31頁），及訴外人○○○與○○（土地出賣人）、○○○（建物出賣人）簽訂之「不動產買賣契約書」，其不動產標示：「一、房屋座落：台中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○弄○○○號貳層樓房壹棟。二、土地：台中縣○○鄉○○段○○○○○○○號內土地約47.4925坪，以地政機關分割權狀坪數為準。」（見本院卷一第47頁），可知第一建築合作社推出之安泰別莊建案，不論是預售屋買賣（如買主○○○）或完工後之成屋買賣（如買主○○○），其住戶買受之土地部分，並無證據顯示有包含建物坐落基地以外之公共設施用地。故上訴人主張安泰別莊全體住戶得基於買賣法律關係，對被上訴人主張有權占有使用系爭土地，尚非可採。
㈣證人即安泰別莊社區住戶○○○於本院到庭具結證稱：安泰
別莊於76年3月22日召開住戶臨時代表大會之主席是我，我當時是該社區的會長；○○於開會前一天到我家與幾位委員提出他想要把網球場以價購方式收回，想蓋房子搬過來住，要補助本社區50萬元，還有修建警衛室7萬元，合計57萬元，我們有表示要由區權會的所有人同意才可以，當時我們有把協議結果寫下來，○○有在上面親自簽名，但是第二天提交住戶臨時代表大會之後，所有住戶都反對等語（見本院卷一第136頁）。而參以○○○當庭提出由○○簽名確認之「76年3月21日於楊理事長公館協議結果」，其決議內容為「羽球場由楊理事長蓋兩棟房子，一棟自己住，另一戶留給朋友住，…補助本社區伍十萬元，修建警衛室、大門七萬元整，合計伍拾柒萬元整。註：該地增值稅由楊理事長自行負責，若與前項補助款合計約柒拾餘萬元。」（見本院卷一第159頁），可知系爭土地當時雖仍登記為○○所有，但○○已無處分權限，否則其無須以補助安泰別莊社區50萬元之方式，與安泰別莊住戶協商取回社區羽球場所在之系爭土地以興建房屋。基此，自可合理推認第一建築合作社興建安泰別莊時（○○當時為該合作社之理事長），○○係提供系爭土地作為社區運動場所使用，並於安泰別莊銷售廣告上標示為「網球場」或「社區羽毛球場」，用以增加安泰別莊建案之整體質感及價值。而○○自安泰別莊建案於68年間興建完成迄至其於105年1月間死亡為止，未曾向安泰別莊住戶請求返還系爭土地，且系爭土地現仍供安泰別莊社區作為停車場、垃圾及資源回收場使用，並構築圍牆以排除非社區之人進入（見原審卷第131、133頁之照片所示），足見○○生前係同意繼續提供系爭土地以供安泰別莊住戶無償使用；而該無償使用之法律關係，於○○死亡後，自應由因分割繼承而取得系爭土地所有權之楊國璽概括承受。
三、安泰別莊建案於68年間建造完成時，○○既然提供系爭土地供安泰別莊無償使用，則其提供使用之對象應為該社區全體住戶；且該無償使用之性質具有公共性，自不因住戶之事後更迭（如因買賣、贈與或繼承等事由變動其所有權人）而受影響，否則即失系爭土地係供社區住戶無償使用之目的。再者，系爭土地供安泰別莊無償使用乙事，就社區住戶而言係具有公共性，已如前述，故應屬上訴人之管理維護事項。而公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」之規定外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書等，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為請求主體），選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。準此，上訴人以其名義，對被上訴人訴請確認其就系爭土地有使用權存在，即屬有據，應予准許。
四、上訴人先位請求確認其就系爭土地有使用權存在，既有理由，則追加原告備位請求確認其等就系爭土地有使用權存在部分，即無庸為審究判決。
五、綜上所述，上訴人對被上訴人訴請確認其就系爭土地有使用權存在，為有理由，應予准許。原審未及審酌證人○○○之證詞及其提出由○○簽認之協議書，而為上訴人敗訴之判決，容有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 吳崇道法 官 游文科正本係照原本作成。
不得上訴（上訴所得受之利益未逾新臺幣150萬元）。
書記官 金珍華中 華 民 國 110 年 1 月 19 日