臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第393號上 訴 人 張全美訴訟代理人 張伯書律師被 上訴人 蕭聰華訴訟代理人 黃勝雄律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國109年5月26日臺灣彰化地方法院108年度訴字第101號第一審判決提起上訴並為訴之追加，本院於民國109年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依民法第425條之1規定，請求核定被上訴人占用上訴人所有坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地(下稱系爭土地)之地下部分，每月租金為新臺幣(下同)1萬4,813元；並請求被上訴人應給付上訴人88萬8,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息(原審卷第339頁)。嗣於上訴後，追加依不當得利之規定，請求被上訴人應自民國107年12月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人1萬4,813元。經核其追加請求之基礎事實均係基於被上訴人有無占有使用系爭土地之合法權源所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）
原是被上訴人與其父蕭０、其兄蕭０敏三人共有，應有部分各1/3。被上訴人經蕭０及蕭０敏之同意，於民國76年4月8日與訴外人丁太明簽訂「不動產委託代建契約」(下稱委託代建契約)，約定在系爭土地上興建地下二層、地上五層之房屋。雙方並約定，完工後，由被上訴人取得地下1、2樓之建物所有權，丁太明取得系爭土地及地上1～5樓建物之所有權。丁太明嗣於77年9月2日又將上開委託代建契約之權利義務，讓與訴外人薛０英。
㈡房屋完工後，地下1、2樓(即彰化縣○○市○○段○○○○○○○
○號)於78年1月30日登記予被上訴人；地上1～5樓建物(即同段883建號)則登記予薛０英；被上訴人、蕭０及蕭０敏並依約定，於78年2月2日將系爭土地全部移轉登記予薛０英，因而產生土地與地下建物所有權分離之狀況，參照民法第425條之1規定，推定系爭地下建物所有人與系爭土地所有人間，就系爭土地有租賃關係存在。
㈢系爭土地及地上1～5樓建物輾轉由上訴人取得所有權，因兩
造對土地租金數額無法達成協議，爰按土地法第97條、105條之標準，依民法第425條之1第2項規定，訴請核定系爭土地之每月租金為新臺幣(下同)1萬4,813元【計算式：21,130元(申報地價)×84.13平方公尺(面積)×10%÷12月＝14,813元】；並請求被上訴人給付自本件起訴日即107年12月21日往前回溯5年之相當於租金之不當得利88萬8,833元【計算式：21,130×84.13×10%×5年＝888,833】㈣縱認本件無民法第425條之1法定租賃關係之適用，惟被上訴
人亦不受丁太明或薛０英與被上訴人間所訂立之委託代建契約之拘束。被上訴人所有地下1、2樓建物坐落於上訴人所有系爭土地上，仍屬無權占有，並致被上訴人受有無法利用系爭土地之地面層以下之損害，上訴人亦得本於不當得利之規定，請求被上訴人賠償相當於租金之不當得利。
㈤聲明：
⒈請求核定被上訴人占用系爭土地之地下部分，每月租金為1萬4,813元。
⒉被上訴人應給付上訴人88萬8,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈥原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院追加依不當得利之規定為請求權基礎，並上訴聲明：
⒈原判決關於駁回後開第2、3項部分廢棄。
⒉請求核定被上訴人占用系爭土地之地下部分，每月租金為1萬4,813元。
⒊被上訴人應給付上訴人88萬8,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒋被上訴人應自107年12月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人1萬4,813元。
⒌願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人於76年間與丁太明共同申請建造執照，於系爭土地
上興建房屋，依雙方簽訂之委託代建契約第26條後方備註欄載明：本戶地下室第1、2層所有權歸屬乙方（即被上訴人）所有，甲方(指丁太明)不得於本基地下作任何使用，業已載明雙方合意日後無償共同使用系爭土地。
㈡丁太明嗣將上開委託代建契約之權利義務，轉讓予薛０英，
被上訴人遂於78年2月2日將系爭土地辦理所有權移轉登記與薛０英。惟為明確保障買賣雙方之合法權益，始於委託代建契約第26條之後方備註載明，以限制排除土地所有人權利之行使。
㈢被上訴人與薛０英合建地下2層與地上5層共7層建物時，既
係約定由薛０英取得地上1～5樓即系爭883建號建物所有權，而系爭地下1、2樓(即884、885建號)由被上訴人取得所有權，明顯係有合意分管建築物及無償共同使用基地之意思。
上訴人輾轉購買系爭地上1～5樓建物及土地時，自無不知之理，當受上述約定事項之拘束。
㈣答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、本院參酌兩造於原審整理之爭點(原審卷第489頁)及本院準備程序之筆錄(本院卷第54～55頁)，整理爭執及不爭執事項如下：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地原是蕭０、蕭０敏與被上訴人三人共有，應有部分各1/3。
⒉76年4月8日被上訴人獲得共有人蕭０、蕭０敏同意，與丁
太明訂立委託代建契約，雙方約定：由丁太明委由被上訴人於系爭土地上興建地下2層、地上5層之房屋；房屋建成後之地下建物歸被上訴人所有，丁太明不得於系爭土地下做任何使用；至於基地所有權及地上房屋（1至5層）歸丁太明所有（原審卷第227～269頁）。
⒊被上訴人於76年間與丁太明共同申請建造執照，建造地下
2層、地上5層之房屋一棟。於76年6月30日取得彰化縣政府建設局核發之建造執照，地下1、2樓起造人為被上訴人；地上1～5樓起造人為丁太明(原審卷第301頁)。⒋丁太明與薛０英於77年9月2日訂立同意書，丁太明將地上
1～5樓房屋出售予薛０英，上開委託代建契約之委託人變更為薛０英，且一切權利義務皆由薛０英承受（原審卷第271～275頁）。
⒌77年10月26日取得彰化縣政府建設局核發77彰建都（使）字第20407使用執照。
⒍78年1月30日完成建物第1次所有權登記。地上1～5樓(即
彰化縣○○市○○段○○○○號)之所有權人登記為薛０英；地下1～2樓(即同段884、885建號)之所有權人登記為被上訴人)。
⒎78年2月2日，被上訴人及蕭０、蕭０敏等人，依前開委託
代建契約及同意書之約定，將系爭土地所有權全部移轉登記予薛０英。
⒏78年6月16日，薛０英將系爭土地及883建號房屋(地上1～5樓)以買賣為原因，移轉登記予釋心平。
⒐84年6月8日，釋心平將系爭土地及883建號房屋，以贈與為原因，移轉登記予財團法人佛光淨土文教基金會。
⒑94年11月11日，財團法人佛光淨土文教基金會將系爭土地
及883建號房屋，以買賣為原因，移轉登記予上訴人。⒒系爭地下1～2樓(即884、885建號房屋)，迄今仍為被上訴人占有使用中。
㈡主要爭點：
⒈上訴人主張類推適用民法第425條之1規定請求核定土地租
金，及依租賃契約關係請求被上訴人給付土地租金，有無理由？⒉上訴人追加依據不當得利之規定，請求被上訴人給付土地
租金，有無理由？
四、得心證之理由：㈠本件並無民法第425條之1規定之適用：
⒈按民法第425條之1第1項之立法意旨略為：土地及房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為「除有特別約定外」，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。
⒉參照上開立法理由可知，此項規定旨在處理房屋與土地本
屬同一人所有，其後分屬於不同人所有，且未明確約定房屋占有使用收益該土地之法律關係為何之情形，始以立法方式推定有租賃關係，然倘雙方已就房屋占有使用該土地之法律關係為明確約定，此項「特別約定」乃成為該條立法理由中所謂「反證」推翻本條「推定」法律效果之事由，自應優先以當事人間約定之私法關係為據，即無適用或類推適用條該規定之必要。
⒊本件被上訴人原為系爭土地之共有人之一，而系爭地下1
、2樓建物亦屬被上訴人所有，自合於民法第425條之1第1項所謂「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形。嗣於78年2月2日，系爭土地以買賣為原因移轉登記予薛０英，致系爭地下1、2樓建物與系爭土地異其所有，然丁太明與被上訴人於委託代建契約既已約定，房屋建成後之地下1、2樓歸被上訴人所有，丁太明不得於本基地下做任何使用；且嗣後薛０英再與丁太明訂立同意書，亦承受上開委託代建契約之一切權利義務，則上開委託代建契約及同意書，自屬前開立法理由所稱之「特別約定」。依照前揭說明，即無再予適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地，而認為被上訴人就占有使用系爭土地，與薛０英成立法定基地租賃契約之關係。
㈡被上訴人占有使用系爭土地並非無權占有，不構成不當得利：
⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於
特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果(最高法院108年度台上字第757號民事判決參照)。
⒉查，系爭地下1、2樓建物與地上1～5樓建物，係同時申請
建造執照之鋼筋水泥造7層樓房，已如前述，足以證明係構築在同一基礎上之大樓。且上訴人既係向前手買受，衡情，於購屋之前，定當前往現場勘查、檢視，自無不知該棟大樓存在地下1、2層結構之理。況上訴人係於94年11月14日即買受地上1～5樓之建物，迄108年提起本件訴訟時，已將近14年，若其認定上訴人無合法使用系爭土地之權源，何以容認上訴人長期占有系爭土地而不為聞問。再參照上訴人自承向前手購買房地時，前手並未將地下1、2樓點交(本院卷第55頁)，且於原審亦自承「被上訴人與薛０英或丁太明間必有相關法律關係的安排等語」（原審卷第488頁），益證上訴人對於被上訴人係基於與丁太明或薛０英間之約定而占有使用系爭土地，知之甚詳。
⒊依照上開說明，被上訴人與丁太明、薛０英間所訂立之債
權契約，其目的在使被上訴人所分得之地下1、2樓建物，可以占有使用系爭土地，此一事實為上訴人所明知或可得而知，則縱未經以登記為公示方法，然既已具備使上訴人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，則該債權契約對於受讓系爭土地之上訴人自應繼續存在，始符公允。
⒋另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，若未致他人受有損害，亦不構成不當得利。查，上開委託代建契約及同意書之存在，不僅使被上訴人所有系爭地下1、2樓建物取得合法占有使用系爭土地之權源，更是作為被上訴人提供土地與丁太明、薛０英合建房屋後，如何分配建物之重要依據。而被上訴人所分得之房屋，恰為該棟7層大樓之基礎結構，換言之，被上訴人之地下1、2樓房屋雖坐落於上訴人所有系爭土地上，惟上訴人所有地上1～5樓房屋，亦建構於被上訴人所有地下1、2樓房屋之基礎之上，兩者休戚與共，利害相關。若被上訴人所有地下1、2樓房屋無法立足在系爭土地，上訴人所有地上1～5樓房屋定將無所依附。故被上訴人所有地下1、2樓房屋占有使用系爭土地，以現況而言，實係維持法律秩序之安定性及實現社會公益所必需，並未悖於公平正義及誠信原則，更足以保障上訴人所有地上1～5樓房屋之安全、穩固，對上訴人並無損害可言，參照上開說明，自與不當得利之構成要件有間。上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依據民法第425條之1之規定，請求核定每月租金為1萬4,813元，並請求被上訴人給付起訴時回朔5年之租金88萬8,833元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依不當得利之規定請求按月給付租金1萬4,813元部分，亦為無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 6 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 吳伊婷中 華 民 國 109 年 10 月 7 日