臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第491號上 訴 人 林菁鵠被上訴人 忠明新廈管理委員會法定代理人 黃永清訴訟代理人 黃向榕上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國109年7月13日臺灣臺中地方法院109年度訴字第734號第一審判決提起上訴，本院於109年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為臺中市○區○○路○○○號9樓之2及9樓之3等兩建物（以下合稱系爭建物）之區分所有權人，並申請就系爭建物為簡易室內裝修，經臺中市政府都市發展局（下稱都發局）於民國108年4月26日以中市都管字第1080053223號函（下稱108年4月26日函）核准在案，裝修竣工日期經延展至109年4月25日止。伊已將系爭建物室內空間拆除，並請廠商運送裝修材料及施工工具至系爭建物，準備進行裝修。惟被上訴人竟以105年1月6日區分所有權人會議決議修正通過之忠明新廈住戶規約（下稱系爭規約）第16條第3項規定，不准伊將裝修材料、工具自大門口運入。但系爭規約並未區分所有權人改建小套房是否經主管機關核准及未考量所有權人改建小套房之間數，一律禁止改建小套房，自難謂符合比例原則。且系爭建物係伊所有之專有部分，伊自得基於管理、使用目的為簡易室內裝修，以滿足所有權之圓滿狀態。且伊就系爭建物為簡易裝修，亦屬合法權利之行使，被上訴人所為顯係妨害伊所有權之行使，且嗣後恐仍有繼續妨害伊裝修之情形，伊自得依民法第767條規定，請求被上訴人不得為妨害伊就系爭建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。爰起訴聲明：㈠確認系爭住戶規約第16條第3項「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定為無效。㈡被上訴人就上訴人所有系爭建物，不得為妨害上訴人就系爭建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。另於本院補稱：
㈠都發局於106年5月18日曾發函予被上訴人，記載：「另案本
部85年5月25日台（85)內營字第8572695號函釋，『規約. ..其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。』，故依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自不得以公寓大廈規約另予限制」、「依內政部86年2月26日台（86)內營字第8672309號函釋略以：『按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第4條第1項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務』」、「故各公寓大廈訂定之規約，仍不能牴觸憲法、法律之規定，其牴觸者無效。本案如該區分所有權人已申請『簡易室內裝修許可併案辦理免辦理變更使用執照』並經本局准予按圖施作，除法律另有限制外，即得依規定施工，並排除他人干涉，請貴管理委員會勿違反法令規定，以免承擔相關法律責任」等語（原審卷第97頁）。足見規約不得凌駕於憲法、法律之上，其牴觸憲法、法律者無效，都發局並明確告知被上訴人勿違反法令規定，以免承擔相關法律責任。且「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文，故若法令已有規定，自不得以規約限制，否則將違反法律保留原則。據此，建築法及建築物室內裝修許可辦法等法令既已就室內裝修之申請、審查、許可、應遵守之事項以明文定之，則符合該等規定而經主管機關許可者，即應認符合法令規定而得進行裝修，系爭規約第16條第3項規定「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」，顯係限制已符合法令規定得進行裝修之區分所有權人依法令享有之權利，牴觸法令規定，自屬無效。
㈡另公寓大廈管理條例第5條固有規定「區分所有權人對專有
部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」，惟若有違反上開規定之情形，依同條例第49條第1項第1款規定，亦係由主管機關處以罰鍰、限期改善或履行義務，而非由社區於規約記載違反法令之規定，據以限制區分所有權人依法享有之權利。
㈢因此，伊既已依建築法、建築物室內裝修許可辦法等法令規
定，向主管機關即都發局申請室內裝修許可，並經核准在案，自得合法進行裝修，且伊亦已再次向都發局申請室內裝修許可，並經台中市都發局於109年5月27日中市都管字第1090075007號函（下稱109年5月27日函）許可，則原判決稱室內裝修許可已到期失效云云，而駁回伊之請求，顯有違誤。
二、被上訴人則以：㈠公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境
，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，此觀公寓大廈管理條例第1條、第3條第12款規定自明。且參酌同條例第5條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，為不可忽視之考量因素。上訴人既為公寓大廈區分所有權人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人會議決議內容，而非謂該決議致其本於所有權所得行使之權利受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就其個人利益之最大化，直接對公寓大廈生活妨害及環境品質之共同利益造成巨大影響。
㈡上訴人執都發局109年5月27日函主張系爭規約第16條第3項
內容違反法令，應屬無效云云。惟公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故主管機關即須將行政管理權限大幅下放予管理委員會執行，亦即其對於公寓大廈之管理，只是基於監督、輔導之地位而已，由其直接執行者，僅限於公寓大廈管理條例第6條、第8條、第9條、第15條等違規之必要處置；第38條、第39條所定罰鍰之科處；第44條所定專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約之審核；及第45條所定建商未領得建造執照及辦理預售之處置等事項，對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，本於「住戶自治」精神，自應由對該會議之召集程序或其實質內容有爭議之區分所有權人，向民事法院提起確認區分所有權人會議無效之訴，而非行政主管機關得以維護社區全體區分所有權人及住戶權益為由，而擅自宣告區分所有權人會議為無效。據此，伊基於合法有效之系爭規約授權社區管理委員會主委對全體住戶執行該決議，難謂屬故意或過失不法侵害上訴人之權利，更無權利濫用致令有妨害上訴人所有權行使之行為，從而損害其權益。其餘援用原審答辯理由。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分：⑴確認系爭規約第16條第
3項「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定為無效。⑵被上訴人對於上訴人所有系爭建物，不得妨害上訴人就系爭建物為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠上訴人為系爭建物之區分所有權人。
㈡上訴人就系爭建物申請簡易室內裝修，經都發局108年4月26日函核准在案，裝修竣工日期經延展至109年4月25日止。
㈢上訴人已將系爭建物室內空間拆除，109年2月15日請廠商運
送裝修材料、施工工具至上開建物，準備進行簡易裝修。被上訴人以系爭住戶規約第16條第3項：「區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定，不准上訴人將裝修材料、工具自大門口運入。
㈣被上訴人所在社區區分所有權人會議於105年1月6日決議通
過，就議案三：社區禁止改建小套房及不得分戶案，作成決議且修訂原規約後並予公告之，修正住戶規約第16條規定：
「專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分，應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」、第19條規定：「違反義務之處置規定：一、區分所有權人或住戶，有妨害建築正常使用及違反公同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…4、住戶對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時應予制止，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。」。
㈤系爭規約於105年1月6日修正後，被上訴人即要求申請裝修
之住戶須簽立「承諾書」，並承諾遵守系爭規約第16條第3項「不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定。被上訴人針對上訴人就前開室內裝修變更案，亦於106年6、7月份之管理委員會例會中作成決議，要求上訴人提出政府機關核可之「裝修審查許可」證明，須遵守住戶規約之規定，不得改建小套房或簽具切結書載明其裝修工程不會改建小套房等，上訴人亦簽立108年12月21日施工切結書及108年12月26日承諾書。
五、本件爭點㈠系爭規約第16條第3項之內容，是否無效？㈡被上訴人就上訴人經都發局108年4月26日函核准之裝修許可
，上訴人另於109年4月27日申請經都發局在109年5月27日函准裝修許可，得否拒絕上訴人為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為？
六、得心證之理由：㈠系爭規約第16條第3項之內容，是否無效？
⒈按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自
主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項，應本於尊重「住戶自治」之精神，亦即各區分所有權人應遵守經多數決通過之「規約」來使用專有部分，且不得擅自變更。是公寓大廈管理條例第4條第1項雖規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」等語，惟同條例第15條第1項亦明定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」；又第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。蓋大廈內各區分所有權人之專有部分，係互相集合而成整棟公寓大廈，各區分所有權人對於整棟公寓大廈之安全維護，互具共同利害關係，區分所有權人所為有害建築物正常使用之行為，縱其形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不能容許。可認公寓大廈管理條例第15條第1項及第5條之規定，應屬第4條第1項規定「法律另有限制」之情形。因此，區分所有權人使用其專有部分之行為，有無妨害建築物之正常使用及違反共同利益，事關全體區分所有權人之權益，自得經由住戶自治之方式，於住戶共同規約內約定遵守。
⒉次按「住戶規約」係公寓大廈所有之住戶，為所居住之環
境及使用上相互關係，所達成共同利益之複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行同意，且對不同意規約內容之少數區分所有權人仍有拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數之重要原則。因此，性質上應係屬於所謂「合同行為」，且無須經全體區分所有權人一致合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成之自治規章性質，後加入之住戶，自須受此協約或自治規章之拘束。我國公寓大廈管理條例第24條規定亦基此原理而制定，其目的在於維持法律秩序之安定性，是以，系爭規約既係經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，各住戶即應遵守之。是系爭規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約。
⒊經查：
⑴被上訴人抗辯：被上訴人之社區前因住戶改建出租小套
房，曾發生吸毒、查獲通緝犯等刑事案件，造成社區住戶恐慌，經被上訴人之區分所有權人會議於105年1月6日決議通過，就議案三：社區禁止改建小套房及不得分戶案，作成決議且修訂原規約後並予公告之，修正住戶規約第16條規定：「專有部分及約定專用部分之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分，應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」、第19條規定：「違反義務之處置規定：一、區分所有權人或住戶，有妨害建築正常使用及違反公同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…4、住戶對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時應予制止，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。」。而自住戶規約於105年1月6日修正後，被上訴人即要求申請裝修之住戶須簽立「承諾書」，並承諾遵守系爭規約第16條第3項「不得進行分戶及增建或改建小套房」之規定。被上訴人針對上訴人就前開室內裝修變更案，亦於106年6、7月份之管理委員會例會中作成決議，要求上訴人提出政府機關核可之「裝修審查許可」證明，須遵守系爭規約之規定，不得改建小套房或簽具切結書載明其裝修工程不會改建小套房等情，為上訴人所未爭執，並有系爭規約、105年1月6日之區分所有權人會議紀錄、106年5月管理委員會會議紀錄1份（見原審卷第129至131頁）在卷可憑，堪信為真實。又上訴人於接獲被上訴人通知後，亦於108年12月21日簽立施工切結書及108年12月26日承諾書予被上訴人等情，復有被上訴人所提出上訴人所書之承諾書、切結書各1份（見原審卷第139至141頁），亦屬真實可採。可見被上訴人就上開決議、系爭規約事項係一體適用，並無個別差異性之問題。
⑵次按區分所有權人使用其專有部分之行為有無違反共同
利益，及其行為達到何種程度，始足以認定違反共同利益，事屬不確定之法律概念，甚難判斷，可就其行為之必要性與其行為所可獲得之利益，及其行為將致其他區分所有權人之不利益程度及其他具體情事等，予以綜合研判，系爭規約之限制既係由社區區分所有權人會議決議增訂之，而屬一合同行為，該規約之性質如前所述係具有自治規章之性質，區分所有權人應受其拘束，應可認系爭規約係屬公寓大廈管理條例第4條第1項法律另有限制之情形，且依照公寓大廈管理條例第5條、第15條之規定觀之，區分所有權人就其專有部分之利用，不得有妨害區分所有權人共同利益並不得違反規約，易言之，系爭規約即為區分所有權人共同利益之具體展現，自無違反強制規定。被上訴人社區之區分所有權人因鑑於社區曾有住戶改建出租小套房，發生吸毒、查獲通緝犯等刑事案件，使社區安全管理不易，造成社區住戶恐慌，為維護大廈社區多數住戶居住品質及安全之公共利益所必需，於區分所有權人會議議定前述住戶規約第16條第3項規定：「專有部分及約定專用部分之使用限制：
．．三、區分所有權人之專有部分，不得進行分戶及增建或改建小套房。」，其規約議定之本意乃規範現有之區分所有權人尊重現有房屋之使用方式，請住戶避免分戶及增建或改建小套房，而以一屋多房分別出租之方式出租予多數房客，致使用建物之人員變多且複雜化，造成管理之不便及死角，及妨礙原有住戶之居家安全。系爭規約條項之增訂係出於維繫全體住居之安寧，完善管理措施而增訂，其目的乃在為維護大廈社區多數住戶居住品質及安全之公共利益，其具有普遍性、一體性，而非僅針對上訴人個人所訂之不利益條款，應可認定。上訴人主張系爭條項之增訂係以損害上訴人權利為主要目的，顯無可採。
⑶系爭規約條款並未限制上訴人將其所有不動產出租予他
人，僅係請求住戶，以原有使用狀況即一戶一租之方式為之，而勿為出租之方便及追求個人利益之極大化，即將各房屋小套房化，而以細分各房間為獨立戶之方式，分戶出租，使原有一屋一戶使用之狀況，變更成一屋多戶使用，造成管理之漏洞及死角，致使居住人員混雜不易管理，危及全體住戶之安全。本院審諸系爭規約第16條第3項規定內容，具一體普遍性，並無個別針對性，且非完全禁止住戶以出租方式使用收益其專有房屋，僅是請求住戶勿以分戶多戶出租之方式收益，避免社區住居環境複雜化而陷於不可預測之安全危害中，尚無不當。就區分所有權人之避免分戶出租之限制及社區安全利益之衡量，尚難認上開系爭規約第16條第3項之規範內容，有違反法律保留原則、比例原則、強制規定、公序良俗、誠信原則、權利濫用等情事存在。
⑷上訴人雖主張依都發局於106年5月18日曾發函予被上訴
人，系爭規約有牴觸法律規定之虞云云，然查，系爭規約是否有牴觸法律規定之虞之認定，係法院之職權，行政機關並無此種權限，而本院就此已經認定如前，是上訴人此一主張，應無可取。
⑸綜上，系爭規約係屬一合同行為，且未違反比例原則、
法律保留原則，並屬公寓大廈管理條例第4條第1項之法律另有規定之情形，實難遽認系爭規約之內容有違反法律保留原則、比例原則、強制規定、公序良俗、誠信原則、權利濫用等情事存在。上訴人主張系爭規約第16條第3項之規範內容有前揭無效之原因，應屬無效云云，自無可採。是上訴人訴請確認前述住戶規約第16條第3項之規範內容為無效，於法無據。
㈡被上訴人就上訴人經都發局108年4月26日函核准之裝修許可
，上訴人另於109年4月27日申請經都發局在109年5月27日函准裝修許可，得否拒絕上訴人為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為？⒈按「室內裝修圖說經審核合格，領得許可文件後，建築物
起造人、所有權人或使用人應將許可文件張貼於施工地點明顯處，並於規定期限內施工完竣後申請竣工查驗；因故未能於規定期限內完工時，得申請展期，未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者，其許可文件自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。前項之施工及展期期限，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。」建築物室內裝修管理辦法第29條定有明文。此係主管建築機關，就非供公眾使用建築物之室內裝修，有必要時，須申請審查許可，審查內容包括：裝修材料應合於建築技術規則之規定；不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施等項目，核此係建築物有必要室內裝修之個案審核，至於是否有合於建築物所在之公寓大廈之整體住戶規約之規範，則並非所問。準此，上訴人雖然申請主管建築機關就室內裝修審查許可，惟此僅係個案個別就上開裝修材料等是否符合建築法令相關之規定，至於是否合乎上訴人建築物所在之公寓大廈之整體住戶規約之規範，則係二個層次之問題，應分別觀察。蓋都發局就個案申請室內裝修之審查許可，未經許可，固不得擅自裝修，然經許可，此僅係上述一般情況而為審查，仍須進一步探求是否符合建物所在之公寓大廈相關規約，是否有牴觸，若有違反牴觸，則基於住戶全體共同利益下，仍應做某種程度之限制，否則住戶各行其事，整體之公共安全及利益，即無法兼顧，此觀之公寓大廈條例第5條亦可明瞭。
⒉本件系爭住戶規約第16條第3項之規範內容，並非無效之
情事，已如前述，上訴人如有違反前述住戶規約第16條第3項之規範內容（即自行分戶及增建或改建小套房等情事），被上訴人自得依住戶規約之規定，拒絕上訴人為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為。
⒊上訴人於審理中自承其修繕前述有部分建物係要改為小套
房出租等語（見原審卷第68頁），是被上訴人拒絕上訴人為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，尚難認有違法之情事。上訴人於事前亦已簽署108年12月21日施工切結書及108年12月26日承諾書（詳不爭執事項），事後又反悔，爭執系爭規約之有效性，亦有違誠信原則。
⒋上訴人就系爭建物申請為簡易室內裝修，前經都發局108
年4月26日函所核准之裝修竣工日期經延展至109年4月25日止，既已於109年4月25日到期失效。上訴人再度申請簡易室內裝修，雖經都發局109年5月27日函所核准，然依前揭說明，上訴人雖然申請主管建築機關就室內裝修審查許可，惟此僅係個案個別就上開裝修材料等是否符合建築法令相關之規定，仍難謂上訴人得不受其建築物所在之公寓大廈之整體住戶規約之規範，是上訴人之主張，並不可取。
㈢綜上所述，系爭規約第16條第3項之規範內容並非無效，上
訴人訴請確認系爭規約第16條第3項之規範內容為無效，於法無據，應予駁回；又上訴人本不得為出租而將系爭區分所有之建物進行小套房裝修，雖經都發局109年5月27日函所核准，然仍應受其建築物所在之公寓大廈之整體住戶規約之規範，則上訴人請求被上訴人不得拒絕其為簡易室內裝修之材料、工具進出、電梯包覆防護及使用、施工、建築等行為，亦無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
㈣本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與結果不生影響，自勿庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐法 官 張國華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 柯孟伶中 華 民 國 109 年 11 月 25 日