臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度上字第410號上 訴 人 陸孟新（原名：陸衍璋）訴訟代理人 羅庭章律師被上訴人 洪祥麒（原名：洪翔奇）訴訟代理人 蔡琇媛律師複代理人 許立功律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年7月9日臺灣臺中地方法院108年度訴字第3774號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：上訴人於原審依後開所主張之系爭買賣契約關係，起訴聲明被上訴人應給付新臺幣（下同）2,515,000元本息。嗣於本院審理時，追加主張被上訴人尚應給付385,000元，乃追加聲明被上訴人應給付385,000元本息（本院卷第202頁）。經核，上訴人於本院追加主張部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、上訴人主張：
一、上訴人於民國108年3月5日將所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上建號21號即門牌為臺中市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房地），以858萬元售予被上訴人，兩造簽立系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）。被上訴人依約應給付買賣價金858萬元，惟僅支付568萬元，尚有餘款290萬元未給付。
二、兩造就系爭房地買賣雖共同與僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽立不動產買賣價金履約保證契約（下稱（履約保證契約），約定以中國信託商業銀行帳號00000-000000000為履約保證專戶（下稱履保專戶），被上訴人匯入履保專戶及為上訴人代償債務之金額合計固達858萬元，但因被上訴人以代償上訴人債務後再與上訴人結清系爭房地買賣價金為由，誘使上訴人於108年5月14日簽立先行動支價款同意書，使290萬元匯入被上訴人指定而上訴人不認識之訴外人劉婉誼帳戶，惟上訴人僅同意上開290萬元自系爭房地買賣之履保專戶匯出，並非同意將290萬元退還被上訴人，上訴人仍負有給付系爭房地買賣價金290萬元之義務。
三、上訴人依系爭買賣契約，聲明：被上訴人應給付2,515,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（下稱法定遲延利息）。並於本院追加聲明：被上訴人應給付385,000元，及自言詞提起追加之訴之翌日即109年10月23日起至清償日止之法定遲延利息。
參、被上訴人抗辯：
一、兩造就系爭房地買賣價金部分，係約定作價為858萬元，買賣金流亦配合作價之858萬元，但議約階段時，就應扣除之代書費用、代償上訴人債務、服務費、違約金等金額，尚未確知，故暫以588萬元作為系爭房地買賣價金。嗣經兩造確認上開應扣除費用為結算後，兩造就系爭房地買賣合意之總價為568萬元，被上訴人已給付完畢。
二、系爭買賣契約書所載總價858萬元是作價之金額，係兩造為衝高實價登錄所為之虛偽表示，以利被上訴人未來出售較高之賣價及減省土地增值稅，此為上訴人所明知，依民法第86條但書規定，上開858萬元之約定，應屬無效。至於上訴人於108年5月14日簽立先行動支價款同意書部分，係上訴人同意將作價之金流290萬元，退還予被上訴人，並非是被上訴人尚有系爭房地買賣尾款290萬元未支付。
肆、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。兩造於本院聲明如下：
一、上訴人部分：㈠上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人2,515,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡追加聲明：被上訴人應給付上訴人385,000元，及自109年10月23日起至清償日止之法定遲延利息。
二、被上訴人部分：上訴及追加之訴均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
伍、兩造不爭執事項（本院卷第154-155頁、188-189頁、224頁）：
一、系爭房地之原所有人為上訴人。
二、兩造於108年3月5日就系爭房地成立買賣，並簽立系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書與履約保證證書（原審卷第83-90頁、91-94頁）。
三、依系爭買賣契約書所載，系爭房地之買賣總價款為858萬元，該數額亦為內政部不動產交易實價登錄總價（原審卷第95頁）。該858萬元其中之簽約金為275萬元，被上訴人已支付完畢，上訴人於簽約當時取得其中現金5萬元，其餘270萬元存入履保專戶。
四、系爭房地於108年5月1日移轉登記為被上訴人所有（原審卷第233-239頁）。
五、兩造於108年5月14日簽立「先行動支價款同意書」（原審卷第221頁），授權自履保專戶中支出290萬元，匯入上訴人不認識之劉婉誼豐原郵局00000000000000帳號；履保專戶於同日匯出290萬元至上開劉婉誼帳戶。
六、兩造於108年5月17日各自在「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」上簽名（原審卷第79、225、227頁）。
七、僑馥公司109年3月10日函文之說明欄所列之履保專戶匯出金額及帳號明細等說明，形式上為真正（原審卷第127頁）。
八、上訴人於簽立系爭買賣契約之前，曾於107年7月4日出賣系爭不動產予訴外人０００，惟嗣後因轉賣予被上訴人而造成違約，經上訴人同意給付10萬元違約賠償金。
九、上訴人於簽立系爭買賣契約書之前，尚積欠訴外人即債權人０００債務250萬元及銀行抵押債務2,555,912元（即聯邦銀行抵押債務1,627,483元、新光銀行抵押債務928,429元）。
十、兩造對被上訴人已支付之系爭房地買賣價款，就其中如附表一所示之金額及明細，及被上訴人已支付568萬元予上訴人之事實，均無爭執。
陸、兩造爭執事項：
一、兩造就系爭房地買賣合意之總價為何？
二、系爭先行動支價款同意書（原審卷第221 頁）授權自履保專戶支出290萬元予劉婉誼帳戶，是否為兩造合意由上訴人退還被上訴人之款項？
三、上訴人請求被上訴人給付系爭房地買賣價款290萬元，有無理由？
柒、本院之判斷：
一、上訴人主張其出售系爭房地之價金為858萬元一情，被上訴人則否認上情，並辯稱兩造約定之買賣價金為568萬元，而系爭買賣契約所記載之858萬元，則是兩造作價之結果，係為拉高實價登錄之買賣交易價格，依民法第86條但書規定，為無效之約定云云。經查：
㈠按買賣價金為買賣契約成立之要素，當事人應就買賣標的物
及其價金互相表示合致，買賣契約始克成立，最高法院84年度台上字第2358號民事裁判意旨參照。又表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限，民法第86條定有明文。
㈡兩造關於系爭房地買賣價金之往來金流，依買方即被上訴人
支付之歷程及明細：⒈被上訴人匯入履保專戶之明細為：108年3月18日之270萬元；108年4月26日之61萬元；108年5月13日之2,664,088元，合計5,974,088元，有中國信託商業銀行109年2月27日函覆資料（原審卷第117-119頁），及108年5月17日不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）為憑（原審卷第227頁）。⒉上訴人自認於108年3月5日向被上訴人收取之現金5萬元之事實（本院卷第118頁）。⒊上訴人自認被上訴人代償之系爭房地抵押債務總額為2,555,912元之事實。總計上開被上訴人支付之金額為858萬元（詳如附表二所示）。
㈢承上，上開被上訴人支付之858萬元，因其中5,974,088元存
放於履保專戶而孳生13元利息，合計總額8,580,013元，又上開金額動撥之歷程及明細為：⒈支付稅款280,836元；⒉清償系爭房地抵押債務2,555,912元；⒊支付履約保證費用5,148元（買賣雙方應各負擔2分之1，此金額包含為買方墊付之2,574元）；⒋先行動支565萬元；⒌地政士費用及代支費35,601元；⒍實收金額52,516元，以上合計8,580,013元（詳如附表三所示），有上訴人不爭執之108年5月17日不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）為證（原審卷第225頁），堪以認定。
㈣又上開8,580,013元之動撥歷程及明細，關於其中先行動支56
5萬元部分，依證人即承辦系爭房地所有權移轉登記事務之地政士０００於原審證稱：上訴人簽約時要求要先動撥價金，簽約金275萬元，上訴人當場拿走現金5萬元，其餘270萬元就存入履保專戶；完稅之後就送過戶，過戶後於108年5月14日上訴人指定匯款290萬元給劉婉誼，有108年5月14日動撥同意書等語（原審卷158頁），並當庭提出108年3月5日先行動支價款同意書（動撥金額為270萬元，原審卷第185頁）、108年5月14日先行動支價款同意書（動撥金額為290萬元，原審卷第221頁）為證，上訴人對於其於簽約時（即108年3月5日）動支5萬元之情（本院卷第118頁），亦無爭執，則合計上開270萬、290萬元、5萬元，即為565萬元等事實，亦為上訴人於109年6月15日準備書㈢狀所自認（原審卷255-257頁），則上訴人先行動支565萬元之事實，亦堪予認定。㈤惟因兩造尚未結清系爭房地計算至108年5月17日之稅捐負擔
及上訴人預先負擔被上訴人應給付之履約保證費用，故兩造於108年5月17日結算房屋稅、履約費，其中上訴人應給付被上訴人稅捐費用2,513元，而被上訴人應給付上訴人履約保證費用2,574元，互為抵扣後，被上訴人應給付上訴人61元，被上訴人並取回商業本票2張，有兩造簽立之108年5月17日買賣尾款產權交付確認書可佐（原審卷第229頁）。則依上訴人於108年5月17日簽立買賣尾款產權交付確認書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方），及被上訴人簽立不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）等事實，足認兩造已就系爭房地之買賣價金結清無訛。
㈥被上訴人抗辯上訴人已於108年5月14日簽訂先行動支價款同
意書，同意匯款290萬元至劉婉誼郵局帳戶之事實，有108年5月14日先行動支價款同意書（動撥金額為290萬元，原審卷第221頁）為證。上訴人雖主張其係因輕率無經驗而簽訂上開先行動支價款同意書，且被上訴人稱代償債務後再與上訴人結清云云，然被上訴人否認此情，而上訴人並未舉證證明其有何輕率無經驗之情事。況且，被上訴人於刑案自承其教育程度為高職畢業，並有從事自營商（賣白飯）之經歷（刑案第一審影卷第390頁），則上訴人受有中等程度之教育，且具有商業經營之事業經歷，並非毫無智識經驗之人，故其主張係因輕率無經驗而簽立上開先行動支價款同意書云云，礙難採信。
㈦又檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，刑事判決所
為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法，最高法院41年度台上字第1307號民事裁判意旨參照。查被上訴人前因自稱其為提高未來轉售價值而與上訴人合意於辦理系爭房地之不動產實價登錄時，於系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書等文件，虛偽記載系爭房地總價款為858萬元，再由承辦之地政士持上開文件申報系爭房地之實價登錄，使受理申辦之地政機關公務人員為形式審查後，將系爭房地於108年3月間交易實價為858萬元一情登載於內政部不動產交易實價查詢服務網，而生損害於地政機關對於土地交易管理之正確性及系爭房地附近不動產所有人及潛在買家之權益等行為，已觸犯刑法第214條之使公務員登載不實罪，而於108年11月22日向臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢）為自首，經該署檢察官偵查後，雖以該署108年度偵字第34447號（下稱34447號）為不起訴處分在案，依該不起訴處分書內容，係認定被上訴人確有因上開不實登載系爭房地總價款為858萬元而申報不動產交易實價登錄之不法行為，而犯刑法第214條之使公務員登載不實罪，但因審酌被上訴人符合刑事訴訟法第253條規定之以不起訴處分為適當之要件，故為不起訴處分等情，業經本院調取上開34447號卷並核閱屬實。而臺中地檢因偵辦上開被上訴人自首事件，而認上訴人為共犯，乃另簽分以該署109年度偵字第3329號偵辦，嗣對上訴人提起公訴，經原法院以109年度易字第685號偽造文書事件受理（下稱刑案），雖經原法院刑事庭審認後，以難認上訴人有於系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書等文件，虛偽記載系爭房地總價款為858萬元之情，而未獲得確信上訴人有刑法第214條之使公務員登載不實之犯行，故為無罪之諭知。然本院審酌：
⑴被上訴人於刑案審理時提出其與上訴人、承辦系爭房地所有
權移轉登記事務之地政士助理０００、仲介系爭房地買賣事務之０００等4人於108年3月5日簽訂系爭買賣契約後之108年3月7日對話錄音及譯文（刑案第一審影卷第398-399頁），經原法院刑事庭法官勘驗錄音光碟後（刑案第一審影卷第365頁），上開譯文與錄音內容相符，上訴人亦無爭執（刑案第一審影卷第372頁、本院卷第203頁），堪予採信上開108年3月7日之錄音為真實。
⑵經原法院刑事庭法官勘驗108年3月7日錄音光碟第17分56秒至
18分16秒，係先由上訴人與０００對話，上訴人表示：「我有跟他講過我要撤掉，我不要辦了。」，０００回應：「你不想賣他就對了？」，上訴人則稱：「退掉了，我不知道處理」，０００再稱：「你不想賣他了？」，上訴人回應：「不是，我本來我的帳戶全部整合一筆」（見刑案第一審影卷第365頁）。嗣於18分22秒時，０００表示：「你們那時候，作價作上去是補了多少？61嗎？是嗎？是多少？你們那時候成交，總成交金額是多少？」，被上訴人稱：「858」，０００覆稱：
「858？作858，扣掉588？」，被上訴人則回稱：「嘿」（刑案第一審影卷第367頁）。至19分18秒至20分時，０００稱：
「算完告訴我啊」，０００回應：「所以就是275加上，這個就是我要的金額，沒有別的了，沒有啊，因為這裡面的錢，我要全部扣出來，裡面28是要給陸先生，原本要給陸先生但那些錢我們會先扣著」，上訴人表示：「ok」（刑案第一審影卷第370-371頁），０００另表示：「就是全部案件ENDING完了，該給您的資金，才會給您，我們才會給您，因為我們也要擔心您後面不正常配合這樣子，所以現在有兩個東西要麻煩陸大哥配合我們，總共是298啦」（刑案第一審影卷第371頁）。又20分18秒時，０００稱：「還有10萬喔，你加了嗎？」，０００回稱：「10萬就含在那287裡面，後面他不是有，他有多墊資金進去，讓他作到858嗎」（刑案第一審影卷第371頁）。又０００另稱：「那個是第一次，第一次270，這是動撥先給錢，先給金主，姓廖，他因為要把她撤封撤掉，這樣就結束了。第二次270是你們多撥進去的現金金流，你要作到858這個合約的金額。」等語（刑案第一審影卷第371頁），嗣再提醒被上訴人因已出售系爭房地須積極尋覓新住處，而對被上訴人稱：「陸大哥，找房子要積極了喔，你如果說房子找到了要租房子，我們流程如果跑的差不多，那裡面的錢我可以拿部分先給你，我可以拿一些先給你，讓你先租房子，但是不會太多，因為你全部弄完之後，你也只剩下10來萬左右，10萬上下而已。」；上訴人則回應：「我知道，我現在有在看」（刑案第一審影卷第372頁）。則依０００所稱：「那個是第一次，第一次270，這是動撥先給錢，先給金主，姓廖，他因為要把她撤封撤掉，這樣就結束了。第二次270是你們多撥進去的現金金流，你要作到858這個合約的金額。
」等語；經勾稽上開所述之108年5月17日不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）所示之支付明細，其中賣方先行動支履保專戶金額為565萬元，其中上訴人第一次動撥金額為108年3月5日之270萬元，第二次動撥金額為108年5月14日之290萬元，而上訴人第一次動撥之270萬元，其中係包含用以清償系爭房地抵押權人０００之債務為250萬元，有108年4月2日現金給付簽收（確認）單、匯款單（原審卷第189頁）及０００出具之債權額決算確定證明書（原審卷第219頁）可佐。則上開０００所稱之第一次動撥之270萬元，係用以清償廖姓金主一情，應指系爭房地抵押權人０００之債權額（見系爭房地登記謄本他項權利部第4順位之最高限額抵押權，原審卷第71、75頁），惟因上開０００表示第一、二次動支履保專戶之時間為108年3月7日，嗣於108年4月2日實際結算抵押權人０００之債權額為250萬元，而非270萬元，有０００出具之108年4月2日債權額決算確定證明書（原審卷第219頁），上訴人因108年3月5日第一次動撥履保專戶之270萬元，扣除清償０００債務250萬元後，另取得現金20萬元（原審卷第189頁），實際上產生20萬元之差額，故第二次動撥金額調整為290萬元，較上開０００所稱之第二次動撥金額270萬元，增加20萬元，有上訴人簽立之108年5月14日先行動支價款同意書為據（原審卷第221頁）。從而，上開０００所稱之第一、二次先行動支履保專戶金額，與上訴人分別於108年3月5日、5月14日分別簽立先行動支價款同意書，指定動支金額為270萬元、290萬元之情節相符，堪予採信上開108年3月7日之錄音內容應合於兩造約定系爭房地買賣價金支付之事實。
⑶又依上開兩造、０００、０００等4人共同於108年3月7日所為之討
論內容，０００提及「作價作上去」、「作858」、「扣588」、「作到858」、「作到858這個合約的金額」等語，勾稽證人０００於刑事偽造文書案審理時，就上開錄音內容證稱：「我在想洪祥麒跟我們講，指示這樣子做，洪祥麒指示要把契約的價格作到858萬元，應該聽起來是這樣的意思」等語（刑案第一審影卷第369頁），應已足認上開4人有共同討論系爭房地買賣價金之金流作價至858萬元之事實。則被上訴人抗辯系爭買賣契約所載之買賣價金858萬元為兩造所知悉之作價結果一情，堪予採認。
二、上訴人雖舉出證人０００、承辦系爭房地所有權移轉登記事務之地政士助理０００、仲介系爭房地買賣事務之０００（與０００合稱證人０００等2人），前於刑案審理時，均證述系爭買賣契約約定之總價為858萬元，並非作價云云。經查，證人０００係證稱：不知情，有金流（刑案第一審影卷第122頁）；證人０００則證稱：兩造簽約金額是858萬元，價金也是入了858萬元等語（刑案第一審影卷第133頁）；證人０００亦證稱：本件沒有作價，實際就是858萬元等語（刑案第一審影卷第364頁）。
惟查：
㈠證人０００雖為承辦系爭房地所有權移轉登記事務之地政士，然
０００並未親自接觸兩造，而係委由其助理０００接辦兩造關於系爭房地所有權移轉登記事務一情，分據證人０００於於刑案第一審審理時結證：伊沒有與兩造接洽過，案件是０００接進來的，伊會登記，會過濾，登錄在收件簿等語（刑案第一審影卷第117頁）；０００於刑案第一審審理時結證：伊是代書助理，伊認識兩造，接洽買賣系爭房地事宜等語（刑案第一審影卷第131頁），可見證人０００並未參與兩造商議系爭房地買賣契約價金過程，自無從知悉兩造就系爭房地買賣價金有無作價之情事，故不能逕以０００之證述，即認兩造間無作價858萬元之約定。
㈡證人０００等2人部分，由上開108年3月7日錄音內容可知其2人
有參與討論買賣價金作價事宜，而依我國不動產成交案件實際資訊申報登錄作業之法制：
⒈依108年7月31日修正前平均地權條例第47條第2、3項規定，
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：①買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。②買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
⒉又不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第8條第
1項規定，權利人、地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30日內，填具不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄。
⒊依110年1月27日修正前之地政士法第26條之1第1項、第51條
之1規定，地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。而地政士違反上開規定，則處3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
⒋地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流
程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，業經內政部頒布之「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章「受理申報登錄作業」第一節「受理買賣成交案件之申報登錄」中說明詳實，並有地政機關受理不動產買賣成交案件申報登錄作業流程圖在卷可考（本院卷第244-247頁）。
⒌綜據上開規範可知，地政機關辦理不動產買賣成交案件交易
資訊申報登錄，僅形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。另參以刑法第214條規範之使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年度台上字第1710號刑事裁判意旨參照）。則證人０００等2人均是系爭房地買賣事務之相關承辦人員，且依當時法令規範負有辦理不動產實價登錄之義務，倘系爭房地實際買賣價格與申報之不動產買賣成交案件交易資訊不相符合，且係以該不實買賣價格向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當，而有觸犯刑事罪責之虞，故證人０００等2人就系爭房地買賣價金有無作價，及是否以不實之價額為申報不動產交易實價登錄等待證事項，顯有法律上利害關係之衝突，自難期待其等據實吐露系爭房地買賣金流如何作價至858萬元等情節；而兩造、證人０００等2人於108年3月7日討論商議系爭房地買賣價金作價至858萬之情節，則是其等於系爭買賣契約簽訂後之第2日所為之對話，當時尚無利害關係衝突，應較符合兩造就系爭房地買賣之真實歷程。故證人０００等2人於刑案第一審審理時所為之證述情節，顯與兩造、證人０００等2人於108年3月7日討論商議系爭房地買賣價金作價至858萬之情節相違，應係為迴避其等因知悉或協助以系爭房地買賣價金作價為858萬元之不實資訊，辦理不動產實價登錄事務而觸犯刑事偽造文書罪責，而與實情不符，不足憑採。
三、上訴人另主張其將系爭房地售予被上訴人前，已與訴外人０００簽訂系爭房地買賣總價為718萬元之契約，因被上訴人有表示更高之價格，上訴人得知可以賣更高價錢，才對０００違約，否則上訴人豈有以較718萬元為便宜之價格出售予被上訴人云云。被上訴人否認則辯稱其不清楚上訴人為何對０００違約，亦不清楚為何上訴人將系爭房地轉賣給被上訴人等語。
經查：
㈠依兩造不爭執為真正之上訴人與０００於107年7月4日簽訂之不
動產買賣契約（原審卷第171-183頁），上訴人依約應於系爭房地所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交，同意點交日期不得逾107年12月31日之義務（原審卷第177頁）。惟上訴人並未於107年12月31日前完成上開契約義務，究其原因為何，上訴人於刑案自承：不賣前手（指０００）是有查封，伊印象中是對方的代書沒有辦法用好等語（刑案第一審影卷第388頁），再經勾稽被上訴人提出108年2月27日列印之系爭房地登記謄本顯示，有如下所示之限制登記事項：107年5月29日豐普登字第053170號；預告登記請求權人０００；內容：未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人，義務人陸衍璋。108年2月21日收件豐普登字第017340號，依臺中地方法院108年2月21日中院麟民執108司執菊字第19038號函辦理查封登記，債權人０００，債務人陸衍璋，108年2月21日登記等情，而上開預告登記請求權人及查封登記權利人０００即為系爭房地108年2月27日當時第4順位抵押權人，有系爭房地登記謄本、系爭房地抵押權設定契約書為憑（原審卷第69、73、211-213頁），可見系爭房地於107年12月31日前之同年5月29日容或因０００辦理預告登記請求權在案，以致無法登記移轉予０００。
㈡再者，被上訴人陳稱其得知系爭房地出售訊息之來源，為證
人０００於108年2月27日傳送LINE之訊息，有被上訴人提出其與證人０００之LINE傳送紀錄截圖可佐（原審卷第67頁），此為上訴人所不爭執，堪以採信，足認兩造係自108年2月27日起，才開始洽談本件買賣。又依上開LINE訊息內容：「出售價格560萬實拿、目前標的物已被查封，買賣合約完成設定債權人會配合撤封」等語，亦可徵系爭房地於被上訴人與上訴人、仲介商洽談買賣前，已遭地政機關辦理預告登記請求權登記在案，以致上訴人無法遵期交付系爭房地予０００而違約，與兩造簽立系爭買賣契約，並無關聯。㈢佐以上訴人與０００就上開違約爭議達成和解，依其2人於108年
3月7日所簽立之撤銷買賣同意書所載：因上訴人於買賣期間違約，今日（即108年3月7日）將系爭房地另行出售，０００同意上訴人給付10萬元作為和解違約金，０００撤銷稅單並歸還系爭房地權狀等內容（原審卷第195頁），亦可見兩造於簽立系爭買賣契約前，上訴人已因無法履行其應移轉系爭房地所有權予０００之義務而違約，自非因覓得較高之售價而違約。
㈣從而，上訴人係因系爭房地之上開預告登記及查封登記而無
法移轉登記予０００而違約，實與上訴人是否覓得較718萬元為高之賣價，並無關聯。上訴人主張其因得知可以賣更高價錢而對０００違約云云，顯屬無據，不足採信。
四、上訴人陳稱被上訴人有自承系爭房地買賣價金為588萬元，本件訴訟為858萬元、588萬元之爭執云云（本院卷第206頁），惟被上訴人否認兩造最後約定之系爭房地買賣價金為588萬元，並辯稱：一開始本案買賣價金部分，兩造就要作價，作價方式是將買賣價金約定為858萬元，實際上要扣除代書費用、清償上訴人以系爭房地抵押貸款的債務、買賣之後產生的行政規費，因為議約階段還沒辦法確認扣除總額為多少，暫時以588萬元作為實際買賣價金，但是要等到相關的費用都計算出來過戶完成之後，才能確認實際的買賣金額等語。經核系爭買賣契約簽訂日為108年3月5日，而兩造、０００、０００等4人於簽立系爭買賣契約後之108年3月7日，尚在討論系爭房地買賣價金之金流作價至858萬元；佐以被上訴人提出系爭房地買賣價金商議歷程之文件截圖（原審卷第77頁），確有記載：「總價588萬、聯邦163萬、新光93萬、土增30萬服務費33萬5千、代書4萬3千、前金250萬、違約10萬」等，以及被上訴人表示：「上開文件漏載代墊10萬」、０００表示：「那個算陸的成本」等語；再依附表二所示之買賣價金支付明細加計利息13元，對照附表三編號4至11之各項支出明細後，即為8,580,013元，合於兩造就系爭房地買賣價金之金流議定為858萬元之事實。綜據上情，堪認被上訴人辯稱兩造係先約定以金流作價至858萬元之方式為交易，而實際交易金額仍須待彙算上訴人所負債務、代書費用、行政規費等，於所有權移轉登記完成後，才能確認實際買賣金額等語，即非無據。則兩造就系爭房地買賣之合意金額，自應以最後結算結果為據。被上訴人雖曾就系爭房地買賣約定總價一情，分別於原審表示為588萬元（原審卷第59頁、第61頁、第63頁）；於刑案偵查中之刑事自首狀自承為588萬元（刑案偵字卷13頁）；於檢察官訊問時自承為588萬元（刑案偵字卷78頁、79頁），於刑案第一審審理時，具結證稱為588萬元（刑案第一審影卷第152、153、154、155、165、168頁），應係指系爭房地買賣價額作價過程之暫訂金額而言，尚難認定為兩造最後就系爭房地買賣價金合意為588萬元。
五、綜上，系爭買賣契約書所示之系爭房地買賣價金858萬元，既是兩造所為之作價結果，堪認上訴人知悉該858萬元之約定，並非被上訴人就系爭房地買賣價金所表示之真意，則被上訴人抗辯依民法第86條但書規定，上開858萬元之約定，應屬無效一情，核屬有據。又兩造就系爭房地買賣價金之約定，係以作價至858萬元為合意，並互為配合製造858萬元之金流，再予彙算上訴人所負債務、代書費用、行政規費、上訴人動支金額後，兩造乃於108年5月17日簽署確認買賣尾款產權交付確認書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）（買方）（見原審卷225-229頁），足認兩造已就系爭房地買賣價金之給付於108年5月17日結算完成，且兩造對於結算結果為上訴人實際支付被上訴人之金額為568萬元，亦無爭執（本院卷第222頁）。則被上訴人抗辯兩造最後合意之系爭房地買賣價格即為568萬元，而上訴人於108年5月17日結清前之108年5月14日將履保專戶內之290萬元，指定匯入劉婉誼之豐原郵局帳戶，即是上訴人同意退還被上訴人作價之金額，堪予採信。
捌、上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人應給付上訴人2,515,000本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，併駁回其假執行之聲請，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。又上訴人於本院追加聲明被上訴人應給付上訴人385,000元本息部分，亦無理由，併予駁回。
玖、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不另論述。
拾、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 蔡秉宸法 官 林孟和正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 110 年 5 月 26 日附表一編號 支付日期 金額 備註 1 108年3月5日 50,000元 支付簽約金 2 108年4月2日 100,000元 支付簽約金，並以之清償上訴人對第三人０００之違約金 3 108年4月2日 100,000元 支付簽約金 4 108年4月2日 2,500,000元 支付簽約金，並以之清償上訴人對第三人０００之債務 5 108年4月26日 280,836元 支付土增稅278,654元、房屋稅2,182元 6 108年5月17日 2,574元 支付僑馥建經公司買賣價金履約保證服務費用5,148元之半數 7 108年5月17日 35,601元 支付代書費用 8 108年5月17日 52,516元 支付買賣價金 9 108年5月7日 2,555,912元 清償上訴人對銀行抵押債務（聯邦銀行抵押債務1,627,483元、新光銀行抵押債務928,429元） 上開支付合計：5,677,439元附表二：被上訴人支付明細編號 日期 金額 備註 1 108年3月5日 50,000元 現金支付 2 108年3月18日 2,700,000元 存入履保專戶 3 108年4月26日 610,000元 存入履保專戶 4 108年5月7日 2,555,912元 代償抵押債務 5 108年5月13日 2,664,088元 存入履保專戶 合計：8,580,000元附表三：履保專戶收支明細表（出處：原審卷第225頁）編號 摘要 金額 備註 1 買賣價金總額（＋） 8,580,000元 2 利息（＋） 13元 3 仲介服務費（－） 0 4 稅款（－） 280,836元 土增稅278,654元＋房屋稅2,182元 5 代償前順位金額（－） 2,555,912元 6 履約保證費（－） 5,148元 先由賣方價款中扣除 7 賣方先行動支（－） 5,650,000元 8 地政士費用及代收費（－） 35,601元 9 代扣利息所得稅（－） 0 10 代扣二代健保補充保費（－） 0 11 出賣人實收金額 52,516元 出賣人實收金額 說明： ⑴合計上開編號1、2之金額為8,580,013元。 ⑵合計上開編號3至11之金額為8,580,013元。