臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第558號上 訴 人 廖政一訴訟代理人 王銘助律師複代理人 蔡碩毅訴訟代理人 盧永盛律師複代理人 施雅芳律師被上訴人 游安正被上訴人 游安吉被上訴人 游安發被上訴人 游勝興共 同訴訟代理人 許智捷律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國109年8 月31日臺灣臺中地方法院109 年度訴字第1204號第一審判決提起上訴，本院於110 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於【主文第二項命上訴人給付逾新臺幣捌萬肆仟肆佰捌拾柒元本息】及【主文第三項命上訴人每月給付逾新臺幣貳仟肆佰捌拾壹元】部分，及各該部分准、免假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第6 款定有明文。又按時效抗辯，係義務人因權利人長期不行使其權利，因一定期間經過，得對權利人之請求拒絕給付之抗辯權。
此項防禦方法，除經兩造於爭點整理程序協議捨棄，或經法院闡明後因故意或重大過失仍不為提出外，若義務人於事實審言詞辯論終結前適當時期提出抗辯者，法院應不得駁回（最高法院103 年度台上字第553 號裁判參照）。查本件上訴人於本院言詞辯論時，始就被上訴人所請求於民國104 年4月8 日以前之租金，為時效抗辯（見本院卷121-122 頁），但兩造未曾於爭點整理程序協議捨棄有關時效之抗辯，原審及本院前此亦未曾就有關時效議題，為任何闡明，故上訴人並無經法院闡明後，因故意或重大過失仍不為提出之情事；又上訴人所為時效抗辯，僅係以一定期間之經過為計算基準，無須再為任何證據調查，應認不甚妨礙被上訴人之攻擊防禦，依前揭說明，如不許上訴人提出時效抗辯，應認顯失公平，自應准許上訴人於本院時提出此防禦方法，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：（以在本院時之主張為準）
一、坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為被上訴人之被繼承人游金山所有，並將系爭土地一部出租予上訴人，租金種類約定於9 月份以臺中縣潭子鄉農會當年度笫1 期蓬萊稻谷收購價折算為新臺幣給付，嗣經原審法院94年度訴字第2334號判決（下稱前案）調整土地租金為「96年1 月1 日起，每年蓬萊稻谷2977公斤」（下稱系爭租約）。而後游金山於104 年12月17日往生，由被上訴人繼承系爭土地及系爭租約之出租人地位。
二、97至108 年度潭子區農會蓬萊稻穀1 期收購價格分別如原審判決附表（下稱附表）「稻穀收購價」欄所載，上訴人每年應給付之租金如附表「應繳租金」欄所示，合計為新臺幣（下同）70萬5579元。詎上訴人未按額繳納，僅於各年繳納如附表「實繳租金」欄所示，合計49萬8610元，期間經被上訴人屢為催告，上訴人仍拒不給付。總計上訴人已欠繳2 年以上之租金達20萬6969元。爰依民法第440 條第1 項及土地法第103 條第4 款規定，以起訴狀繕本送達，為終止契約之意思表示，並依民法第455 條前段及第767 條規定，請求上訴人將如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A 部分（面積38.7
3 平方公尺）之磚造蓋烤漆板2 層樓店鋪建物（下稱系爭建物）拆除，騰空系爭土地後返還予被上訴人；另依系爭租賃契約請求契約終止前所欠繳之租金20萬6969元，及依民法第
179 條規定，及兩造108 年度之租金標準，請求契約終止後按月給付相當於租金之不當得利每月4,858 元。
三、並聲明：
（一）如原判決主文第一項所示。
（二）上訴人應給付被上訴人20萬6969元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前揭土地日止，按月給付被上訴人4858元。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以：
一、兩造先前調整租金之訴訟，均是依申報地價百分之6 計算租金，依此計算，上訴人應無欠繳租金。縱認上訴人有欠繳租金之事實，本件亦係就租金為多退少補之問題，被上訴人據此提起拆屋還地訴訟，應屬無據。另於本院時補陳：
（一）本件租金之計算方式涉及申報地價之變動，潭子區農會蓬萊稻穀價格每年不一，又有土地法第105 條準用第97條之租金上限金額，導致每年租金均不相同，造成兩造認知有落差。另系爭土地於109 年度之申報地價已降為6,960 元，若依前案均以最高數額之2,977 公斤計算租金，顯對上訴人不公平。又系爭建物占用臺中市○○○○○段○○○○○○號土地，係按申報地價百分之3 計算半年租金，原審所定法定租金限額太高；另系爭建物占用面積僅有38.73 平方公尺，原審判決誤依42.77 平方公尺計算。
（二）被上訴人知曉上訴人均是以提存方式繳納租金，卻於109年3 月27日以存證信函催告上訴人應於函到5 日內繳足租金，惟上訴人於同年月31日收受後，因4 月2 日至4 月5日為國定假日，僅有4 月1 日能到法院辦理提存，不符合民法第440 條第1 項要求出租人須定相當期限催告承租人之法定要件，被上訴人主張終止租約並不合法。
（三）被上訴人就104 年4 月8 日以前之租金請求權已罹於5 年時效，無請求權等語置辯。
二、並聲明：
（一）被上訴人之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
參、原審判決被上訴人一部勝訴、一部敗訴，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，該部分業已確定，以下不贅述。
肆、本院會同兩造整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第68-7
0 頁，部分文字依本判決用語調整之）：
一、兩造不爭執事項：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（即系爭土地）原為游金山所有，並將系爭土地一部分出租予上訴人，租金種類原約定於9 月份以臺中縣潭子鄉農會當年度笫1 期蓬萊稻谷收購價折算為新臺幣給付（即系爭租約），嗣經臺中地院94年度訴字第2334號判決調整土地租金為「96年1月1 日起，每年蓬萊稻谷2977公斤」，並確定在案。而後游金山於104 年12月17日死亡，由被上訴人繼承系爭土地及系爭租約關係。
（二）上訴人在系爭土地搭建如附圖所示編號A 部分（面積38.7
3 平方公尺）之磚造蓋烤漆板2 層樓店鋪建物，此據臺中地院107 年度豐簡字第50號（後改分107 年度訴字第1016號）會同兩造及臺中市雅潭地政事務所人員於107 年2 月12日履勘現場鑑測無訛，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（見107 年度豐簡字第50號卷第46-49 頁）。
（三）97年度至108 年度之潭子區農會蓬萊稻穀收購價格如附表「稻穀收購價」欄所載。如以每年蓬萊稻穀2977公斤實物稻穀換算，前開各年度之金額詳如附表「應繳租金」欄所載，合計70萬5579元，其中97年度至106 年度合計為59萬1470元。
（四）系爭土地自97年度至108 年度之申報地價如附表「法定租金限額」欄標示「申報地價」之金額所示。
（五）上訴人自97年至108 年給付被上訴人租金如附表「實繳租金」欄所示，合計49萬8610元。
（六）被上訴人前曾多次寄發存證信函，催告上訴人繳付不足額之租金（見原審卷第49-51 、65-94 頁）。嗣於109 年3月27日以台中國光路郵局53號存證信函，催告上訴人於5日內繳清欠租20萬6969元，如逾期未繳清，則逕以該存證信函為終止契約之表示，上訴人於同年月31日收受（見同卷第95-98 頁）。被上訴人又以本件起訴狀繕本送達對於上訴人為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本業於109年4 月17日到達上訴人，有送達證書在卷可佐（見同卷第
14、111頁）。
二、兩造爭執事項：
（一）上訴人是否積欠租金額達2 年以上？積欠之金額為何？
（二）被上訴人以民法第440 條、土地法第103 條第4 款規定，終止系爭租約，並依法第455 條前段、第767 條規定，請求如原審判決主文第一項所示，有無理由？
（三）被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付如原審判決主文第二項所示，另依法第179 條規定，請求上訴人給付如原審判決主文第三項所示，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、關於上訴人積欠之租金額詳如附表「欠繳租金」欄所示（
105 年以後如該欄括弧內金額）：
（一）被上訴人主張上訴人承租系爭土地之面積為42.77 平方公尺，並以此作為計算租金及不當得利之依據乙節，雖為上訴人所否認，並抗辯稱：系爭建物僅占用38.73 平方公尺，應依此計算租金云云。但查，上訴人向被上訴人之被繼承人游金山承租系爭土地之一部，面積確為42.77 平方公尺，且前已經法院依此承租面積，判決調整租金四次，第四次即前案等情，有原審法院94年度訴字第2334號民事判決附卷可稽（見原審卷第161-189 頁），並經本院調取前案民事案卷審閱無訛，堪信實在。至於上訴人所有之系爭建物雖僅占用38.73 平方公尺（見兩造不爭執事項（二）），惟就系爭建物未占用之承租部分，上訴人要為如何之使用，甚至閒置不用，均屬上訴人權利之行使，核與系爭租約之承租面積為42.77 平方公尺，且租金亦應依此面積計算，均不生影響。故上訴人於本件二審時，始翻異前詞，改稱：租金僅應依系爭建物占用面積38.73 平方公尺計算云云，要無足取。
（二）上訴人雖又以答辯意旨一、（二）之辯詞，否認有積欠積金云云。然按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。
又不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依前開規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，故在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，承租人仍應按原約定之租金而為給付（最高法院47年台上字第1152號、69年度台上字第2901號、第3756號裁判參照）。經查，兩造就系爭租約之租金，前經臺中地院94年度訴字第2334號判決調整土地租金為「96年1 月1 日起，每年蓬萊稻谷2977公斤」，並確定在案，且兩造約定租金種類為於9 月份以臺中縣潭子鄉農會當年度笫1 期蓬萊稻谷收購價折算為新臺幣給付（見兩造不爭執事項（一）），而後，兩造均未再依民法第442 條前段規定，聲請法院增減租金等情，為兩造所不爭執，堪信屬實。則依前開說明，兩造就系爭租約自96年1 月1 日起之租金，自當以前案判決所確定之「每年蓬萊稻穀2977公斤」，並依兩造所約定之「9 月份臺中縣潭子鄉農會當年度笫1 期蓬萊稻谷收購價折算為新臺幣計給」，洵堪認定。又兩造就系爭租約租金之約定，除有違反強制規定而無請求權之情形（詳後述），核屬私法自治、契約自由之範疇，兩造得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，縱或契約約定之權利義務嗣後經上訴人認為有失公平，除依法定程序變更（例如依民法第442條前段規定聲請法院增減其租金等）外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效。故系爭土地之申報地價於前案判決確定後，自97年起雖漸次調降（見兩造不爭執事項（四）），於109 年度已降為每平方公尺6,960 元，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第75頁）；另上訴人抗辯稱：系爭建物占用臺中市○○○○○○段00000地號土地，係按申報地價百分之3 計算半年租金等語，亦有臺中市政府財政局經管房地租金收入繳款書可證（見本院卷第73頁），但上訴人既未依民法第442 條前段規定，聲請法院減少租金，自仍應受兩造上開約定之租金額所拘束。又前案確定判決雖依系爭土地申報地價百分之6 為標準，計算出系爭土地自96年1 月1 日起之租金應調整為「每年蓬萊稻谷2977公斤」（見原審卷第185 頁），但前開計算式，僅係前案確定判決之判決理由，前案確定判決主文既明確認定上訴人自96年1 月1 日起之土地租金為「每年蓬萊稻谷2977公斤」（見同卷第163 頁）」，即屬定額，上訴人單方面依系爭土地歷年申報地價百分之6 ，自行計算自97年起至108 年止之租金（詳見原審卷第129 頁），並任憑己意提存如附表「實繳租金」欄所示金額（見兩造不爭執事項（五）），顯然違反兩造約定，亦於法無據，難以憑採。
（三）惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，為土地法第97條、第105 條所明定，且係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號裁判參照）。查上訴人所承租之系爭土地面積42.77 平方公尺部分，自97年至108 年，經依系爭土地各年度申報地價百分之10計算結果，詳如附表「法定租金限額」欄所示，可知兩造所約定之租金，其中105 年至108 年部分，有超過法定租金限額之情形，就該等超過部分，因違反前開強制規定，被上訴人並無請求權，換言之，被上訴人就105 年至108 年僅得依法定租金最高限額，依序請求上訴人給付租金4 萬9613元、4 萬9613元、3 萬9691元、3 萬9691元（見附表「應繳租金」欄括弧內金額），故上訴人自97年至108 年應給付被上訴人租金合計65萬0373元。詎上訴人自97年至10
8 年僅給付被上訴人租金合計49萬8610元（見附表「欠繳租金」欄金額），尚積欠租金15萬1763元【計算式：650,
373 －498,610 ＝151,763 】。至於上訴人在第二審訴訟繫屬之110 年1 月26日，就104 年4 月8 日以前之租金，為時效抗辯，但其既在被上訴人合法終止契約後始為抗辯，對於系爭租約合法終止之認定（詳後述），則不生影響（最高法院87年度台上字第2777號判決意旨參照）。上訴人抗辯稱：伊有無積欠2 年以上租金應僅以105 年至108年積欠之租金計算云云，毫無依憑，自不可採。
二、被上訴人依民法第440 條、土地法第103 條第4 款規定，已合法終止系爭租約：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440 條定有明文。
次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人不得收回，土地法第103 條亦有明定。又出租人依前開事由終止租約，必須承租人積欠租金達2 年以上時，始得依民法第440 條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達2年，即不能認出租人有依民法第440 條定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法院71年度台上字第3519號裁判參照）。又按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124號裁判參照）。再按出租人依民法第440 條第1 項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院49年台上字第1094號裁判參照）。
（二）經查，被上訴人前曾多次寄發存證信函，催告上訴人繳付不足額之租金（見原審卷第49-51 、65-94 頁）。嗣於10
9 年3 月27日以台中國光路郵局53號存證信函，催告上訴人於5 日內繳清欠租20萬6969元，如逾期未繳清，則逕以該存證信函為終止契約之表示，上訴人於同年月31日收受（見同卷第95-98 頁），為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（六）），堪信為真。由此可知，被上訴人前已多次催告上訴人繳清欠租，其中被上訴人於106 年11月14日催告上訴人給付欠租14萬487 元時（見原審卷第49-50 頁），當時上訴人實際積欠98年至106 年之租金合計12萬8 元（詳如附表「欠繳租金」欄所載），已超過上訴人105 年、106 年此2 年應繳租金總額9 萬9226元【計算式：49,613＋49,613＝99,226】；嗣於109 年3 月27日，被上訴人再以台中國光路郵局53號存證信函，催告上訴人於5 日內繳清欠租20萬6969元，當時上訴人實際積欠98年至108 年之租金合計15萬1763元，亦已逾上訴人107 年、108 年此
2 年應繳租金總額7 萬9382元【計算式：39,691＋39,691＝79,382】。且被上訴人於106 年11月14日後，迄至109年4 月8 日提起本件訴訟（見原審卷第11頁原審法院收發室日期章戳），相隔2 年4 個月，上訴人顯有充足之時間，可以補足98年至106 年之欠租；又倘若上訴人能於本件起訴前補足其迄至106 年前之欠租，則因其於107 年、10
8 年欠繳之租金僅為1 萬5878元、1 萬5877元，尚未達2年之租額，亦不致發生被上訴人得終止租約之事由。據上，應認被上訴人於106 年11月14日已為合法催告。上訴人無視前已有長達2 年以上之履行期間，徒以被上訴人於10
9 年3 月27日之催告，其只有109 年4 月1 日可以至法院辦理提存，即謂被上訴人未合法催告，不得終止租約云云，自不可採。
（三）又被上訴人以本件起訴狀繕本送達對於上訴人為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本業於109 年4 月17日到達上訴人等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（六）），堪信實在。而依前述，被上訴人於106 年11月14日為催告時，上訴人既已欠租合計達2 年以上，該催告即為合法，上訴人迨至本件起訴為止，既未補足分文，則被上訴人前開終止租約之行為，即於法有據，應認系爭租約已於10
9 年4 月17日合法終止。
三、被上訴人依民法第455 條前段、第767 條規定，請求如原審判決主文第一項所示，為有理由：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別有明定。查被上訴人業於109年4 月17日合法終止系爭租約，則上訴人即無正當權源繼續占有系爭土地，惟上訴人在系爭土地搭建如附圖所示編號A部分（面積38.73 平方公尺）之磚造蓋烤漆板2 層樓店鋪建物（見兩造不爭執事項（二）），則被上訴人依前開規定，請求如原審判決主文第一項所示，洵屬有據，應予准許。
四、被上訴人依系爭租約，得請求上訴人給付租金8 萬4487元：被上訴人主張上訴人欠繳98年至108 年租金合計15萬1763元等語，業經本院審認如前，故被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付上開欠租，固有所據，但上訴人於本院時，已就
104 年4 月8 日以前之欠租部分，提出時效抗辯。而按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；又消滅時效，因請求或起訴而中斷；但若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126 條、第129 條第1 項第1 款、第3 款、第130 條、第144 條第1 項分別有明定。查被上訴人前於106 年11月14日，雖曾合法催告上訴人給付欠租，但並未於催告後6 個月內起訴，時效視為不中斷。被上訴人既於109 年4 月8 日始提起本件訴訟，則就上訴人於104 年4 月8 日前所積欠之租金，上訴人仍得以罹於時效為由，拒絕給付。從而，被上訴人依系爭租約，僅得請求上訴人給付104 年（係以每年9 月稻穀收購價計給，故104 年之租金於當年9 月份以後才屆期，未罹於時效）至108 年之欠租合計8 萬4487元【計算式：
13,042＋19,845＋19,845＋15,878＋15,877＝84,487】，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自109 年4 月18日起至返還系爭土地為止，按月給付不當得利2,481 元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判參照）。查上訴人於系爭租約合法終止後，無正當權源繼續占有系爭土地，為無法律上之原因而受利益，被上訴人因此不能使用系爭土地而受有損害。參酌兩造關於系爭租約所約定之租金標準，及租金額應受土地法第10
5 條準用第97條之限制，暨系爭土地於109 年1 月申報地價已降為每平方公尺6,960 元，本院認上訴人每月所受之不當得利為2,481 元【計算式：42.77 平方公尺×6,960 元（申報地價）×10% ÷12月＝2,481 ，元以下四捨五入】。是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即109 年4 月18日（見原審卷第111 頁）起至返還系爭土地之日止，按月給付2,481 元，為有理由，逾此部分部分之請求，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人：㈠依民法第455 條前段、第767 條規定，請求如原審判決主文第一項所示，㈡另依系爭租約，請求上訴人給付欠租8 萬4487元，自起訴狀繕本送達翌日即10
9 年4 月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條參照），及㈢依不當得利之法律關係，請求上訴人自109 年
4 月18日起至返還系爭土地為止，按月給付不當得利2,481元部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 王怡菁法 官 莊嘉蕙正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 高麗玲中 華 民 國 110 年 2 月 17 日