臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度上字第632號上 訴 人 林品富訴訟代理人 洪崇欽律師
趙惠如律師被 上訴 人 羅濟琴
羅康夫羅金川羅昌泉羅建明上 五 人訴訟代理人 林易佑律師受 告 知訴 訟 人 合泰建築經理股份有限公司法定代理人 林淑貞上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國109年8月7日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第266號第一審判決提起一部上訴，並為訴之追加及減縮聲明，本院於110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查本件上訴人於原審依民法第359條前段及第259條第1款訴請被上訴人返還新臺幣（下同）512萬元買賣價金，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經原審判決上訴人敗訴後，上訴人不服，就此部分提起上訴，並於民國109年10月28日提出民事上訴理由狀（見本院卷第9-16頁），追加依民法第227條第1項、第256條規定及系爭買賣契約第10條第3項後段約定為返還買賣價金之請求權基礎。上訴人再於110年7月1日準備程序期日，當庭變更返還買賣價金之利息起算日，請求自第二審上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上開核屬訴之追加及上訴聲明之減縮，依上開規定，減縮應受判決事項之聲明毋庸對造同意，應予准許。且被上訴人已於110年7月1日準備程序期日，當庭對訴訟標的法律關係之追加表示同意（見本院卷第212頁），以及上訴人訴之追加之基礎事實係基於兩造間於108年2月2日所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），所衍生之爭執，應認在社會生活上有相當之共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：上訴人經由訴外人○○○房屋○○○○○○加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱仲介公司）之介紹，於108年2月2日，以2,560萬元向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），作為所種植甜柿冰存及販賣所種植甜柿之場地，並簽訂系爭買賣契約，被上訴人向上訴人保證系爭土地並無禁建、限建情形，且可興建農舍，又於標的物現況說明書項次8之「本土地目前是否有禁建、限建之情形」之選項勾選「否」，而上訴人已依約將簽約款256萬及備證用印款256萬匯入訴外人合泰建築經理股份有限公司之履約保證專戶，詎上訴人向農會申請貸款時遭拒，嗣經查詢結果，發現系爭土地之使用地類別係特定目的事業用地，且位於○○壩自來水水質水量保護區之範圍內，非但因無法查明目的事業主管機關，而不能依非都市土地變更編定執行要點為變更使用，復屬水源保護區禁建及限建之範圍，開發利用均受限制，系爭土地顯有不具通常效用之重大瑕疵，價值亦大幅減少，亦與被上訴人保證之品質不符。又被上訴人故意不告知系爭土地之瑕疵，而有不完全給付情形，且因該瑕疵無法補正而陷於給付不能，同時亦違反系爭買賣契約第10條第3項之約定。上訴人依上開物之瑕疵擔保、不完全給付及系爭買賣契約之規定，以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約及返還已給付價金之意思表示，為使明確，再以民事上訴理由狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。爰依民法第359條前段及第259條第1款、第227條第1項、第256條之規定及系爭買賣契約第10條第3項後段，擇一請求被上訴人返還已給付之價金512萬元本息等情。
三、被上訴人則以：系爭土地之登記謄本記載使用分區為特定農業區，使用地類別為特定目的事業用地，此為上訴人購買系爭土地時所明知，嗣後亦未有變動，系爭土地得供特定農業區之特定目的事業使用，土地並無滅失或減少價值之瑕疵。至上訴人購買系爭土地時之所設想之用途，屬於內心動機問題，不得認為係土地之瑕疵，而系爭買賣契約並未約定「契約預定效用」，或得變更原特定目的事業用途，或保證可興建農舍，自無上訴人所指欠缺應擔保契約預定效用之瑕疵。況依臺中市政府地政局相關函文，系爭土地仍可向主管機關申請變更而使用。另向臺中市政府查詢結果，系爭土地確未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍或係由已興建農舍之土地所分割出，亦非屬公共設施或學校之預定地，與被上訴人於系爭買賣契約第15條及標的物現況說明書項次8所擔保之事項相符，自無上訴人所指缺少被上訴人所保證品質之情事。至系爭土地雖位於水庫集水區範圍，惟非屬特定公告之特定水土保持區，自無水土保持法第19條禁止任何開發行為之適用，而自來水法第11條規定係對於人之行為之規定，非限制土地之合法利用，該條所禁止或限制之行為，縱使於其他都市土地或非都市土地內亦同樣限制或禁止，系爭土地並無禁建或限建之瑕疵，上訴人之主張顯無理由。又本件系爭土地尚未交付，並無不完全給付之適用。況上訴人所給付之買賣價金，係存入約定之履約保證專戶，被上訴人尚未取得款項，其請求被上訴人應返還買賣價金，應無理由等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴，上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人512萬元，及自第二審上訴理由狀繕本送達最後一位被上訴人翌日（即109年11月17日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第216-218頁，格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、不爭執事項：
⑴、兩造於108年2月2日簽訂系爭買賣契約，由上訴人購買被上訴
人所共有之系爭土地，總價2,560萬元（見原審卷㈠第31頁）。上訴人依約已經支付簽約款及備證用印款各256萬元，合計512萬元之買賣價金，均存入系爭契約之履約保證專戶，即設於○○○○商業銀行○○分行之「○○○○商業銀行受託信託財產專戶」內（原審卷㈠第37、44-45頁）。
⑵、依據系爭買賣契約所附108年2月1日之系爭土地登記謄本所載
，系爭土地之使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「特定目的事業用地」（原審卷㈠第41-42頁）。
⑶、兩造於系爭買賣契約第15條「特別約定事項」以手寫約定：
「乙方（即被上訴人）保證本約標的物未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍或係由已興建農舍之土地所分割出，賣方（即被上訴人，下同）保證本約之標的物非屬公共設施預定地或學校預定地，雙方合意申請鑑界其費用由賣方負擔，面積依實測為準，面積如有增減，依實際面積相互找貼，並依現況點交，原有之地上物由買受人（即上訴人）承接，現有農作物仍由耕作人收成，本標的物如為公共設施預定地或學校預定地，雙方合意無條件解除買賣契約」（原審卷㈠第35頁）。
⑷、被上訴人於系爭買賣契約內所附之「標的物現況說明書」上
，就「本土地目前是否有禁建、限建之情形」，勾選「否」；就「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地」，勾選「否」（原審卷㈠第39頁）。
⑸、依據主管機關函覆之資料，系爭土地之性質包括:1.屬於特定
農業區，特定目的事業用地（原審卷㈠第155頁）。2.非保安林範圍（原審卷㈠185、233頁）。3.非山坡地範圍（原審卷㈠第173、175頁）。4.非國家公園範圍（原審卷㈠第175頁）。
5.屬於水庫集水區範圍，但非公告之特定水土保持區（原審卷㈠第175、187-188頁）。6.非土石流潛勢溪流範圍（原審卷㈠第175頁）。7.查無山坡地可利用限度之相關資料，亦無違反水土保持法遭受處分之違規紀錄（原審卷㈠第175頁）。
系爭土地位於○○壩自來水水質水量保護區內，屬於第一級水庫集水區。
㈡、爭執事項：
⑴、系爭土地是否有上訴人主張之物之瑕疵？
⑵、如有物之瑕疵，上訴人於108年4月10日依民法第359條規定，
以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，是否合法？
⑶、上訴人如已合法解除系爭買賣契約，其依民法第259條第1款
規定請求返還買賣價金512萬元，是否有理由？
⑷、另上訴人於二審追加主張依民法第227條第1項、第256條、系
爭契約第10條第3項後段，請求與⑶擇一為有利上訴人之判決，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、系爭土地因坐落第一級水庫集水區而具「禁建、限建」之瑕疵：
⑴、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照）。
⑵、次按自來水事業對其水源之保護，除依水利法之規定向水利
主管機關申請辦理外，得視事實需要，申請主管機關會商有關機關，劃定公布水質水量保護區，依本法或相關法律規定，禁止或限制左列貽害水質與水量之行為：一、濫伐林木或濫墾土地。二、變更河道足以影響水之自淨能力。三、土石採取或探礦、採礦致污染水源。四、排放超過規定標準之工礦廢水或家庭污水，或其總量超過目的事業主管機關所訂之標準。五、污染性工廠。六、設置垃圾掩埋場或焚化爐、傾倒、施放或棄置垃圾、灰渣、土石、污泥、糞尿、廢油、廢化學品、動物屍骸或其他足以污染水源水質物品。七、在環境保護主管機關指定公告之重要取水口以上集水區養豬；其他以營利為目的，飼養家禽、家畜。八、以營利為目的之飼養家畜、家禽。九、高爾夫球場之興建或擴建。十、核能或其他能源之開發、放射性廢棄物儲存或處理場所之興建。十
一、其他足以貽害水質、水量，經中央主管機關會商目的事業主管機關公告之行為，自來水法第11條定有明文。而經濟部為明定自來水法第11條第1項規定之禁止或限制事項之認定基準，復訂有自來水法第11條自來水水質水量保護區禁止或限制事項補充規定資為參考。
⑶、經查，系爭土地位於○○壩自來水水質水量保護區內，屬於第
一級水庫集水區，應依自來水法第11條相關規定辦理，有經濟部108年8月6日經授水字第00000000000號函附卷可參（見原審卷㈠第167頁）。則系爭土地即應受自來水法第11條及自來水法第11條自來水水質水量保護區禁止或限制事項補充規定之限制，就特定場所或廠房之興建，及土地之開發利用，均應符合上開規定，始得為之，顯見系爭土地具有禁建、限建之情形。然被上訴人於標的物現況說明書項次8「本土地目前是否有禁建、限建之情形」卻勾選「否」，上開禁建、限建之情形顯與被上訴人所保證「無限建、無禁建」之品質不符，且瑕疵係無從補正，系爭土地雖尚未交付與上訴人，惟被上訴人仍應就此瑕疵負買賣瑕疵擔保之責任至明。
㈡、上訴人未能證明系爭土地有其他物之瑕疵存在：
⑴、經查，系爭土地屬非都市土地，亦非都市計畫法第81條所新
訂或擴大都市計畫區實施禁建地區，復非坐落臺中市政府公告車籠埔斷層禁限建範圍內，或主管機關公告之地質敏感區內，或屬保安林，或劃定公告之特定水土保持區，或為行政院公告劃定之山坡地範圍，業經原審向各該主管機關函查，有臺中市政府都市發展局（下稱都發局）108年5月10日中市都企字0000000000號函、地質敏感區線上查詢系統查詢結果（見原審卷㈠第99頁、第101頁）、行政院農業委員會林務局108年8月30日林政字第0000000000號函（見原審卷㈠第185頁）、臺中市政府108年8月19日府授水保管字第0000000000號函及臺中市山坡地查詢表、108年9月9日府授水保管字第0000000000號函附卷可佐（見原審卷㈠第173-175頁、第187-188頁）可參。依上開函文所示，系爭土地顯無受水土保持法、山坡地保育利用條例之限制而具有「禁建、限建」之瑕疵甚明。
⑵、次查，系爭土地之使用分區固編定為「特定農業區」，使用
地類別則為「特定目的事業用地」，惟於70年9月10日第一次劃定分區及編定用地公告時，系爭土地即編定為特定目的事業用地，屬私人所有，而因921大地震後，第一次劃定分區及編定用地之相關現地調查資料已散失，無相關佐證文件，是系爭土地之特定目的事業用途尚難認定，且因無足資證明原編定錯誤資料，是仍維持「特定農業區、特定目的事業用地」。而特定目的事業用地依「非都市土地變更編定執行要點」規定符合第8點臚列項目之依申請變更編定該使用地類別，並需經目的事業主管機關依非都市土地使用管制規則第30條規定，徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意後核准其興辦事業計畫者。系爭土地既經臺中市立○○國民中學函覆非屬該校用地範圍，依非都市土地變更編定執行要點第9點，申請人可依非都市土地使用管制規則第30條規定擬具興辦事業計畫，並報經目的事業主管機關核准，變更原用途作為第8點各款規定之特定目的事業使用等語，業經原審向臺中市政府地政局函查，有該局107年12月6日中市地編字第0000000000號（見原審卷㈠第211頁）、108年3月29日中市地編字第0000000000號、108年4月18日中市地編字第0000000000號、108年8月5日中市地編字第0000000000號函（見原審卷㈠第47-48頁、第135-137頁、第155-156頁）可佐。足見系爭土地可向目的事業主管機關申請核准興辦事業計畫後，即得使用系爭土地，惟上訴人自承從未向主管機關提出興辦事業計畫（見原審卷㈡第85-86頁、第101頁），其抗辯系爭土地無法做特定目的事業之使用，而有瑕疵云云，自難採信。
⑶、再查，系爭土地得否興建農舍，申請人應依非都市土地變更
編定執行要點第3點第3項規定，於提送興辦事業計畫前，就附錄1之2所列查詢項目逐一向各該主管機關查詢，又依非都市土地使用管制規則第6條附表1規定，特定目的事業用地容許使用項目即許可使用細目「按特定目的事業計畫使用」亦據原審向臺中市政府地政局函查，有該局108年11月11日中市地編字第0000000000號函、108年11月20日中市地編字第0000000000號函各1份附卷可按（見原審卷㈠第239、251頁）。依上開函文所示，系爭土地尚無上訴人所指有不得興建農舍之情形，上訴人主張被上訴人於系爭買賣契約所附標的物現況說明書項次22保證系爭土地可興建農舍，與事實不符而有物之瑕疵存在云云，尚乏證據證明，殊難採認。況上訴人尚未依規定向各該主管機關查詢（見原審卷㈡第85-86頁、第101頁），自無從獲得無法興建農舍之函覆意見，益難認系爭土地有上訴人所指瑕疵甚明。至上訴人主張購買系爭土地係為做集散場、蓋賣場販賣水果使用云云，惟此係上訴人購買系爭土地之動機，且未經兩造於系爭買賣契約特別約定，復無證據證明為被上訴人所明知，且訴外人即系爭土地買賣之仲介甲○○亦證稱：上訴人購買系爭土地時有說要做買賣水果使用，但沒有提到要蓋房子等語（見原審卷㈡第93頁）。
上訴人主張系爭土地有不符契約預定效用之瑕疵云云，自難採信。
㈢、上訴人依民法第359條規定解除契約，請求返還價金，顯失公平：系爭土地雖坐落○○壩第一級水庫集水區內，不具被上訴人所保證之「未有禁建、限建情形」之品質，而有民法第354條物之瑕疵，然依自來水法第11條第1項規定及自來水法第11條自來水水質水量保護區禁止或限制事項補充規定所示，系爭土地興建地上物僅需符合上開規定應提出申請，即可獲准，並非一律禁建、限建，且兩造簽訂系爭買賣契約前，即已查詢系爭土地之土地登記第一類謄本，附於系爭買賣契約之後作為系爭買賣契約之一部分（見原審卷㈠第41-42頁），而依上開謄本亦明白記載系爭土地之使用分區編定為「特定農業區」，使用地類別則為「特定目的事業用地」，土地購買人遇土地登記謄本有上開記載時，必會詳細詢問仲介或土地所有權人，且系爭土地之買賣價金高達2,560萬元，顯見上訴人於購買土地之初，對土地之利用及開發應受法規之限制，而非全無限制，當有認識，始符經驗法則。上訴人對系爭土地之開發、利用已受法規限制，既有認識，則縱因瑕疵而受有損害，亦在可預期之意料之中，否則豈有耗費鉅資而購買可能受有鉅大損害之土地之理，況上訴人尚未依上開規定提出申請，亦無法證明損害是否甚鉅，本院審酌系爭土地固受自來水法之規定而有禁建、限建之瑕疵存在，惟上訴人仍可依相關規定使用系爭土地，衡諸瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，認如解除系爭買賣契約，有顯失公平之處，上訴人僅得依民法第359條規定請求減少價金，然上訴人僅主張解除契約後之價金返還請求權，本院自不得逾上訴人之主張而為判決。從而，上訴人不得依買賣瑕疵擔保責任規定解除系爭買賣契約，其於108年4月10日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契解約之意思表示，自非合法，所主張依民法第259條第1款規定請求被上訴人於解約後返還買賣價金，即屬無據，應予駁回。
㈣、上訴人追加依民法第227條第1項、第256條、系爭契約第10條第3項後段，請求返還價金亦無理由：
⑴、按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號判決要旨參照）。
⑵、經查，系爭土地因坐落○○壩第一級水庫集水區內，建築開發
受法令限制而有民法第354條物之瑕疵，已如前述。惟上訴人所提出之經濟部「○○壩自來水水質水量保護區」公告（見原審卷㈠第49-53頁），並未記載有限建、禁建之規定，且上開瑕疵經原審多次向臺中市政府相關局處函查後始獲得之資訊，本院認土地所有權人有依土地登記簿所載使用分區及使用地類別查明土地使用上相關限制之義務，惟此義務並非漫無邊際，以本件而言，系爭土地雖由經濟部公告「○○壩自來水水質水量保護區」，惟該公告並未記載有限建、禁建之規定，僅依上開公告內容，實難認系爭土地之瑕疵係可歸責於被上訴人。況上訴人於提起本件訴訟前即已查悉上開公告，何以未於簽訂系爭買賣契約前向主管機關查詢或質問被上訴人，甚至在系爭買賣契約中明訂，益見即連已查悉上開公告之上訴人亦無法確定系爭土地是否坐落於「○○壩自來水水質水量保護區」內，而應受建築開發之限制甚明，自不得據此即遽認上開瑕疵係可歸責於被上訴人，上訴人主張上開瑕疵係可歸責於被上訴人，且無從補正，以起訴狀之送達向被上訴人為解除契約之意思表示，請求返還價金，核屬無據，不應准許。
⑶、又上訴人另主張被上訴人違反系爭買賣契約第10條第3項後段
約定：「…如乙方（指被上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（指上訴人）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，…」，主張解除系爭買賣契約，訴請被上訴人返還價金。惟系爭土地並未滅失，被上訴人亦未毀約不賣或不為給付，上訴人復未舉證證明被上訴人有其他違約情事，而得依系爭買賣契約第10條第3項後段約定解除系爭買賣契約。從而，上訴人主張解除系爭買賣契約，訴請被上訴人返還價金，當非有據，自難准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第359條前段及第259條第1款規定，請求被上訴人返還已給付之價金512萬元本息，非屬正當，不應准許。從而原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依民法第227條第1項、第256條之規定及系爭買賣契約第10條第3項後段，請求被上訴人返還已給付之價金512萬元本息部分，亦為無理由，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳正禧法 官 李立傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 李欣憲中 華 民 國 110 年 11 月 3 日