臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第90號上 訴 人 王玉梅訴訟代理人 王國泰律師複 代 理人 彭敬元律師被 上 訴人 林麗環訴訟代理人 蕭慶鈴律師複 代 理人 黃紫薰上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國108年12月25日臺灣臺中地方法院108年度訴字第602號第一審判決提起上訴，本院於109年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人金輝投資有限公司（下稱金輝公司）法定代理人王０輝為上訴人配偶。坐落臺中市○○區○○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）登記於金輝公司名下。民國107年2月伊透過友人介紹認識上訴人，上訴人向伊表示欲委託伊出售系爭土地，兩造口頭約定由上訴人委託伊仲介出售系爭土地，仲介報酬為成交價百分之1。嗣伊為上訴人尋得買方，兩造遂於107年12月間簽署委託書（下稱系爭委託書），並口頭約定仲介報酬（以下均稱「居間報酬」）為系爭土地買賣總價款百分之1。嗣伊促成系爭土地之買賣合致，訴外人羅０英與金輝公司法定代理人王０輝於108年1月3日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定每坪售價新台幣（下同）14萬5000元，總價款新臺幣（下同）1億8575萬7687元。惟上訴人事後拒絕給付伊居間報酬185萬7500元（計算式：185,750,000×1%＝1,857,500元）。爰依兩造間約定及民法第565條、第568條第1項規定，聲明求為命上訴人應給付被上訴人185萬7500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。另於本院補稱：
㈠系爭委託書係上訴人與伊達成委任買賣系爭土地之意思合致所簽訂，並非隱名代理金輝公司與伊簽立。
㈡兩造確有約定居間報酬為成交價百分之1，此有證人林０婷
、林０成之證詞可證。渠等證述雖因記憶關係，小有出入，但與事實大致相符，應屬可採。
㈢伊已促成系爭土地之買賣合致，此有系爭買賣契約書可證。
且上訴人惡意向台中市政府地政局（下稱地政局）檢舉伊無仲介資格而從事仲介業務，足見其亦自承系爭土地之買賣係由伊仲介完成。伊雖非職業之仲介或代銷業者，僅因平常熱心公益，有朋友要買賣不動產，會委請伊代為介紹，伊僅收取微薄之介紹費百分之1，本件亦係如此，但伊既已促成系爭土地之買賣，自得請求居間報酬。至上訴人辯稱伊與林０成均為賣方之受任人，無可能完成訂約之媒介，故難認伊已履行居間契約之義務云云。惟查，上訴人於107年12月中旬就已將金輝公司大小章交給伊，伊交給會計師查詢稅務資料，同年12月26日林０成向伊表示要確認上訴人確實要出售系爭土地，所以要簽一張委託書給買家看，才能問買家是否要用14萬5000元之價格下斡旋金，當時伊用電話擴音向上訴人確認用14萬5000元價格簽委託書給買家，上訴人表示同意，稍晚亦來到伊家，達成賣地協議，所以當天系爭委託書先寫好，翌日晚間上訴人前來，就在委託書上簽名蓋手印，因金輝公司大小章在會計師處，伊向會計師拿取大小章後，就在被證4的土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）上用印，再交給林０成拿給買家，表示賣家確實有要出售土地，故林０成是買方之仲介，並非賣方之仲介，系爭委託銷售契約書內容係因其不懂法律而誤寫成賣方的仲介。
二、上訴人辯以：㈠系爭委託書係伊隱名代理金輝公司法定代理人王０輝與被上
訴人所簽訂，故系爭委託書之效力應存在於被上訴人與金輝公司之間，並非存在於兩造之間。系爭委託書雖記載：「本人王玉梅因行動不便，全權委託林麗環處理買○○○區○○○段埔子小段0000-0000地號....」等語，但事實上行動不便者係王０輝，系爭土地為金輝公司所有，此均為被上訴人所明知。且兩造之所以簽訂系爭委託書係因被上訴人在未事先獲得金輝公司授權之情況下，逕於107年12月26日代表金輝公司與林０成簽訂系爭委託銷售契約書，當時伊與王０輝均不在場，被上訴人怕擔負偽造文書刑責，始於翌日即107年12月27日與伊簽訂系爭委託書，此由證人林０婷於原審證稱：「（問：當時原告林麗環有無說因為害怕被告王玉梅會告他，所以請王玉梅簽原證1委託書？）原告有這樣講。（問：當時林麗環有無說為何害怕王玉梅會告她？）當時林麗環說她與林０成簽署的專任委託書，林麗環是代表金輝公司與林０成簽署專任委託書，需要王玉梅確認有這回事，所以才會請王玉梅簽委託書。」等語，即可證之。可見伊係隱名代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委託書，目的在補足被上訴人代表金輝公司於系爭委託銷售契約書上簽名之授權，系爭委託書雖未以金輝公司名義為之，惟被上訴人明知該委託書係伊代理金輝公司法定代理人王０輝所為，屬於隱名代理，則委託書之效力自應存在於金輝公司與被上訴人之間，而非存在於兩造之間。被上訴人據此請求伊給付居間報酬，顯無理由。
㈡縱認系爭委託書效力存在於兩造之間，亦屬無償居間契約。
居間報酬為居間契約之必要之點，倘若兩造間真有約定居間報酬，系爭委託書自無可能未加記載。被上訴人雖主張兩造係於107年12月26日在其家口頭約定居間報酬為成交價百分之1，並以證人林０婷、林０成之證詞為據。惟證人林０婷就兩造約定居間報酬之時間、地點、在場人物等事項所為證述有三種不同版本，證人林０成則有二種版本，且林０婷稱107年12月26日伊並未在場，係以電話聯繫，林０成則稱伊有在場；林０婷稱係被上訴人主動向伊提居間報酬百分之1，伊允諾；林０成則稱伊主動說居間報酬百分之1，是渠等二人所述，亦有矛盾。故渠等證詞，並不可採。
㈢無論系爭委託書效力存在於兩造之間或存在於被上訴人與金
輝公司之間，被上訴人均未履行居間契約之義務，亦不得請求報酬。系爭委託書及系爭委託銷售契約書，委託出售之標的均為系爭土地，被上訴人及林０成皆為賣方之受任人，自無可能完成訂約之媒介，故難認被上訴人已履行居間契約之義務。且伊得知被上訴人無仲介資格而從事仲介業務後，即向地政局檢舉，被上訴人於109年4月22日向地政局陳述：「本案之實際仲介人為林０成先生，林先生與買方（應為賣方）金輝投資公司間亦另訂有『土地專任委託銷售契約書』。」等語，足見本件買賣實際之仲介人係林０成，並非被上訴人，被上訴人對於系爭土地之成交毫無助力，並無報告訂約機會或為訂約之媒介，是其請求伊給付居間報酬，亦無理由。
三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。㈢若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項㈠金輝公司之法定代理人王０輝為上訴人之配偶，系爭土地登記於金輝公司名下。
㈡兩造曾簽署記載日期為107年12月26日之系爭委託書（未載
明仲介費之約定給付及其數額計算）。（見原審卷第7頁）㈢金輝公司之法定代理人王０輝與林０成曾簽署記載日期為10
7年12月26日之土地專任委託銷售契約書。（見原審卷25至33頁）㈣金輝公司之法定代理人王０輝於107年12月29日出具聲明書
記載：系爭土地總坪數為1281.08坪，出售價金為1坪14萬5000元，總成交金額為1億8575萬6600元等語。（見原審卷第32頁）㈤羅０英與金輝公司之法定代理人王０輝於108年1月31日簽署
系爭買賣契約書，約定系爭土地面積合計4235平方公尺（即
12 81.0875坪），每坪售價為14萬5000元，買賣總價款計1億8575萬7687元。
㈥林０婷曾於107年12月27日以通訊軟體LINE傳送予上訴人之
字據記載：土地買賣總價1億8575萬元，扣除土地增值稅約546萬1873元、百分之1居間報酬185萬7500元，約剩1億7843萬0627元，再扣除公司部分百分之20營業稅約3568萬6125元，實際可拿大約1億4274萬4502元。
五、本件爭點㈠系爭委託書效力存在於兩造之間抑或金輝公司與被上訴人之
間？上訴人辯稱係隱名代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委託書，是否可採？㈡兩造是否有約定居間報酬為土地總價百分之1？㈢被上訴人是否已完成系爭土地之買賣，而得請求居間報酬
185萬7500元？
六、得心證之理由：㈠系爭委託書效力存在於兩造之間抑或金輝公司與被上訴人之
間？上訴人辯稱係隱名代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委託書，是否可採？⒈上訴人抗辯：系爭委託書係伊隱名代理金輝公司法定代理
人王０輝與被上訴人所簽訂，故系爭委託書之效力應存在於被上訴人與金輝公司之間，並非存在於兩造之間云云，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
⒉經查，按契約自由原則，委任契約之委託人可就自己之事
務，或就第三人之事務，委由受託人處理，均無不可，至於委託人就委託之第三人事務，是否已得第三人同意，非在所問。委任契約之雙方當事人仍應受該契約之拘束。上訴人並不否認系爭委託書為其簽署，依系爭委託書記載：
「本人王玉梅因行動不便，全權委託林麗環處理買○○○區○○○段００小段0000-0000地號....」等語（見原審卷第7頁），可知上訴人確有委託被上訴人處理買賣訴外人金輝公司所有系爭土地（至於兩造是否有約定居間報酬一節，詳見後述），是被上訴人主張兩造間有系爭委託書之契約關係等情，應屬可信，上訴人此部分所辯，為不可採。
㈡兩造是否有約定居間報酬為土地總價百分之1？
⒈被上訴人主張：兩造確有約定居間報酬為成交價百分之1
云云，並有證人林０婷、林０成於原審時之證詞可證。此為上訴人所否認，並以前詞置辯。
⒉經查：
⑴被上訴人雖主張兩造有簽立系爭委託書，惟該系爭委託
書，並未記載兩造有約定居間報酬為土地總價百分之1之事實。
⑵依證人林０婷、林０成於原審時證稱如下（林０婷證言
部分，見原審卷第73頁背面至77頁背面；林０成證言部分，見原審卷第77頁背面至82頁）：
①證人林０婷證稱：
Ⅰ「王玉梅有委託林麗環銷售土地，林麗環代表賣方
，買方代表是林０成，這個價金是由林麗環跟林０成洽談的，他們談價錢的時候我在場，時間是107年12月26日，地點在林麗環家中，當時有林０成、林麗環及我在場，當時林麗環有打電話給王玉梅，電話是用擴音的方式，林麗環在電話中跟王玉梅說這塊土地林麗環談到一坪14.5萬元，問王玉梅是否接受，王玉梅回答『可以』，林麗環接著說委託期間是從107年12月26日到108年1月3日，王玉梅回答『好』，接下來林麗環說還有1%的服務費，王玉梅回答『好』，接下來林麗環又問說當時王０輝有無在王玉梅的旁邊，王玉梅回答『有』，通話就結束了。」；Ⅱ「（法官問證人林０婷：提示原證一委託書影本〈
見原審卷第7頁〉，有無見過該張委託書？如有，請一併敘明於何時、地見過該張委託書，及該張委託書之用途為何？）證人答：我有看過這張委託書，我是在107年12月27日於林麗環家中見過該張委託書，這張委託書是林麗環請我幫她電腦打字，我在107年12月26日打好拿給林麗環。因為林麗環是在107年12月27日在林麗環家中拿這張委託書給王玉梅簽名，當時有我及林０成、林麗環及王玉梅四人在場，當時王玉梅有簽名，林麗環也在當時簽名。」；Ⅲ「（法官問：證人林０婷針對前開委託書記載被告
王玉梅委託原告林麗環出售土地乙節，兩造簽署前開委託書時，有無約定被告王玉梅委託原告林麗環出售土地之仲介報酬計算方式？）證人林０婷答稱：林麗環當時有說以土地成交價1%計算仲介報酬，王玉梅有表示同意。」②而證人林０成於原審時之證述，亦附合被上訴人之主
張兩造有約定居間報酬之說詞。（見原審卷第79頁背面）③本院查，果如證人林０婷所證，兩造先於107年12月2
6日即以電話中談妥居間報酬為土地總價百分之1（證人林０婷證稱，係被上訴人以電話擴音方式聽得），而於隔日107年12月27日又談到居間報酬為土地總價百分之1，兩造並無意見，則林０婷既係系爭委託書之擬具者，於上訴人簽署系爭委託書之時，何以未將此「居間報酬為土地總價百分之1」極重要且關鍵之事項，記載於系爭委託書內，以杜爭議？可見證人林０婷、林０成所證兩造有約定居間報酬百分之1等情，是否合於真實，殊有可疑。彼二人之證言，核與被上訴人之「民事起訴狀」第1、2頁第一段亦記載，其主張於107年12月「26」日在被上訴人家中，當時有被上訴人、上訴人、林０婷、林０成在場，當天兩造簽署原證一委託書並口頭約定仲介報酬為成交價百分之1云云（見原審卷第4、5頁），亦有不符。是依證人林０婷、林０成所證兩造有約定居間報酬百分之1等情，難以遽信。
⑶實則，簽訂系爭委託書之經過，上訴人主張兩造之所以
簽訂系爭委託書係因被上訴人在未事先獲得金輝公司授權之情況下，逕於107年12月26日代表金輝公司與林０成簽訂系爭委託銷售契約書，當時伊與王０輝均不在場，被上訴人怕擔負偽造文書刑責，始於翌日即107年12月27日與伊簽訂系爭委託書等情，此由證人林０婷於原審證述，「（問：證人林０婷提示被告於108年4月8日提出「民事答辯㈠狀」第2頁第㈢段記載被告王玉梅主張：於107年12月27日在原告家中，原告提出原證一委託書請被告簽署，原告並表示因擔心被告會告她，故要求被告簽署原證一委託書等情（見原審卷第27頁背面），及提示被告於108年6月3日提出『民事陳報㈠狀』第一段記載於107年12月27日在原告家中，有原告、被告、林０婷、林０成在場，當天原告因害怕被告會告她，故要求被告簽署原證一委託書等情〈見原審卷第47頁〉，請證人確認有無此事？）證人林０婷答稱：當時原告說她怕王玉梅說這塊土地沒有委託她，所以請王玉梅簽署原證1委託書。」、「（問：當時原告林麗環有無說因為害怕被告王玉梅會告她，所以請王玉梅簽署原證1委託書？）證人林０婷：原告有這樣講。」、「（問：
剛才法官提示原證1委託書〈提示原審卷第7頁〉底下的日期是記載107年12月26日，這個日期是何人寫的？為何這樣寫？）證人林０婷答稱：日期是我寫的，因為我認知專任委託書簽署日期是107年12月26日，所以我就把委託書也寫上這個日期，我在寫日期前，我有問過王玉梅、林麗環的意見，她們有同意我這樣寫。」等語（見原審卷第75頁背面）；證人林０成亦於原審時證述，「（問：證人林０成提示被告於108年4月8日提出「民事答辯㈠狀」第2頁第㈢段記載被告王玉梅主張：於107年12月27日在原告家中，原告提出原證一委託書請被告簽署，原告並表示因擔心被告會告她，故要求被告簽署原證一委託書等情（見原審卷第27頁背面），及提示被告於108年6月3日提出「民事陳報㈠狀」第一段記載於107年12月27日在原告家中，有原告、被告、林０婷、林０成在場，當天原告因害怕被告會告她，故要求被告簽署原證一委託書等情（見原審卷第47頁），請證人確認有無此事？）證人林０成答：有這回事，至於當時林麗環有無說她為何怕被告，我不太記得。」等語（見原審卷第79頁背面、第80頁），可知林０婷、林０成均證稱：原證1委託書係事後，被上訴人因其任意簽署專任委託書，擔心會遭上訴人提告而補簽，甚至於林０婷猶配合被上訴人作成系爭委託書，倒填為「107年12月26日」，以期與專任委託書一致，則上訴人此部分之抗辯，尚非無稽。本院衡酌系爭委託書係於如此情況下作成，是否仍有被上訴人或證人林０婷、林０成所陳稱或證稱兩造間有約定居間報酬，更見可疑。
⑷本件系爭土地買賣雙方意思合致，是否係被上訴人出力促成一節，亦有疑義：
①證人林０成雖於原審時證稱：「（提示被證4土地專
任委託銷售契約書影本〈見原審卷第33頁〉，證人有無於107年12月26日簽署此份文件？如有，請一併敘明當時金輝投資有限公司係由何人出面簽署與證人簽署前開文件？前開文件之用途為何？）我有於107年12月26日簽署此份文件，當時金輝投資有限公司係由林麗環出面簽署，這份文件的用途是我代表買方，跟賣方談土地買賣的事情。金輝公司的部分是林麗環本人寫的，用印的部分也是林麗環本人用印。」等語（見原審卷第78頁）。
②惟查，依卷附土地專任委託銷售契約書（見原審卷第
33頁）之記載，委託人（即賣方）係金輝公司，而林０成係受託人，即應是「賣方」之受託人，與林０成之證述其係買方之代表，顯有矛盾，又依其證述，若金輝投資有限公司係由林麗環出面簽署，又為何不直接寫被上訴人為受託人？被上訴人雖主張係伊寫錯云云，惟林０成係專業仲介經紀人，豈有弄錯之理。而上訴人曾就被上訴人無仲介資格而從事仲介業務後，即向地政局檢舉，被上訴人於109年4月22日向地政局陳述：「本案之實際仲介人為林０成先生，林先生與買方（應為賣方）金輝投資公司間亦另訂有『土地專任委託銷售契約書』。」等語，此有台中市政府函覆資料在卷可參（見本院卷第95至125頁），足見本件買賣實際之仲介人係林０成，並非被上訴人，則被上訴人及林０成皆為賣方之受任人，自無可能完成訂約之媒介，可見林０成之證述，實有意迴護被上訴人之嫌。
⑸抑有進者，依上訴人於108年4月8日原審提出「民事答
辯㈠狀」記載：「…。㈡後來大約於107年12月中有一位林０成之仲介，自行出面找到被告表示聽說金輝公司要出售系爭土地（並非經由原告介紹而來），希望能給他仲介看看，當時也未說明要給付仲介費用，被告有表示王０輝表示一坪15萬以內是要賣清的(不支付增值稅、仲介費用等全部用），並表示之前有一位朋友即原告有說要幫忙找仲介，但結果不知如何，請林竣成去找原告談談。…。」等語（見原審卷第27頁及背面），而金輝公司之法定代理人王０輝於107年12月29日出具聲明書記載：系爭土地總坪數為1281.08坪，出售價金為1坪14萬5000元，總成交金額為1億8575萬6600元等語（見原審卷第32頁），亦為兩造所不爭，而林０成亦證稱：
「問：王玉梅有無曾經跟你說本件土地是要賣清的？）證人林０成答稱：有，一開始我去王玉梅家很多次的時間，王玉梅有說土地要賣一坪14萬元清的，時間是在107年12月26日之前。『清的』是指稅金要由買方負責」、「（問：請提示被證三聲明書(提示原審卷第32頁)，證人有無看過此聲明書？）證人林０成答：有，是王玉梅用LINE傳給我看的。」、「（問：證人看到被證三聲明書的時候，是否知道王玉梅的用意為何？）證人林０成答稱：是在108年1月3日簽約之前看到，王玉梅傳這張給我說要以她先生王０輝的意思為準。」等語，可見上訴人對於賣方係要賣清的，不給付任何仲介費用等情，亦為林０成所明知，且其知悉之時間尚在107年12月26日之前，則林０成證稱上訴人願意給付被上訴人居間報酬乙節，更令人質疑。
⑹至於證人林０婷曾於107年12月27日以通訊軟體LINE傳
送予上訴人之字據記載：土地買賣總價1億8575萬元，扣除土地增值稅約546萬1873元、百分之1服務費185萬7500元，約剩1億78 43萬0627元，再扣除公司部分百分之20營業稅約3568萬6125元，實際可拿大約1億4274萬4502元，或其證稱之被證2字條（見原審卷第31頁），此均為林０婷自己所寫，惟其證言未能盡信，已見前述，是由林０婷此部分所寫內容，自不足資為被上訴人有利之認定。
⑺綜上，被上訴人主張兩造有簽立系爭委託書，惟依該爭
委託書，並未記載兩造有約定居間報酬為土地總價百分之1之事實，而證人林０婷、林０成之證言，亦難以憑信。則被上訴人主張兩造有約定居間報酬為土地總價百分之1云云，為不可採。
㈢系爭土地雖然有買賣成立之事實，惟被上訴人主張兩造有約
定居間報酬為土地總價百分之1云云，既為不可採，其請求居間報酬185萬7500元，即無理由。
㈣綜上所述，被上訴人依兩造間居間契約之法律關係，請求上
訴人應給付185萬7500元及利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，亦失其附麗，應併予駁回。原審判決為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依法判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 21 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐法 官 張國華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 柯孟伶中 華 民 國 109 年 7 月 21 日