臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度重上更一字第79號上 訴 人 林瑞財訴訟代理人 洪崇欽律師複代理人 許煜婕律師被上訴人 謝慶有 住○○市○○區○○○路0段000巷00 弄00號0樓
謝慶傳謝炳泉
謝慶隆共 同訴訟代理人 王怡婷律師複代理人 張倪羚律師共 同訴訟代理人 李彥麟律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國107年7月10日臺灣彰化地方法院106年度重訴字第181號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國110年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人謝慶有、謝慶傳、謝炳泉、謝慶隆應於上訴人給付新臺幣30,946,918元之同時，分別將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、916地號土地，權利範圍各4分之1所有權移轉登記予上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：兩造於民國106年5月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人以新臺幣（下同）3,659萬元（每坪97,000元，並依土地鑑界實地面積為準，互為找補），向被上訴人購買其等共有之坐落彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地（下逕以地號稱之，合稱系爭2筆土地），被上訴人就每筆土地之權利範圍各4分之1。上訴人已依系爭契約第3條之約定，於簽約當場給付簽約款400萬元，第二期款800萬元則約定於被上訴人備齊相關證件、用印完成，且核發建築線後給付。嗣經被上訴人向地政機關申請土地複丈，發現系爭2筆土地合計面積減少約17坪，竟拒絕依系爭契約第6條約定將所有權移轉登記所需證件、印章交予代書，致無法申請核定增值稅、完成所有權移轉登記及交付土地。上訴人遂於107年7月19日以存證信函將完成指定建築線之事通知被上訴人，並催告被上訴人交付辦理所有權移轉登記所需證件及印章予代書，及受領價金800萬元，而依債之本旨提出給付，惟被上訴人不配合備件用印，且拒絕受領價金，顯係以不正當之手段阻止條件成就，依民法第101條第1項規定，應視為上訴人請求系爭2筆土地所有權移轉登記之條件業已成就。爰依民法第348條第1項及系爭契約之約定，提起本件訴訟。並聲明：被上訴人應分別將系爭2筆土地權利範圍各4分之1所有權移轉登記予上訴人等語。
貳、被上訴人則以：
一、系爭契約各期款項之約定，乃為清償期，並非條件，上訴人主張本件有民法第101條第1項關於擬制條件成就規定之適用，顯有誤會。系爭契約約定第四期款之清償期106年8月31日，即為最後履行期限，然上訴人除簽約款400萬元外，未依系爭契約第3條第1款之約定申請指定建築線，亦遲未通知被上訴人備件，至系爭契約最後履行期限106年8月31日屆至，仍未交付第一至四期款，已陷於給付遲延，被上訴人依系爭契約第12條之約定，自得不經定期催告，逕行解除系爭契約。被上訴人已於106年9月6日，依系爭契約第12條之約定，口頭向上訴人為解除契約之意思表示。系爭契約既經被上訴人合法解除，則上訴人請求被上訴人移轉系爭2筆土地所有權，即屬無據。
二、系爭契約第15條明訂：「本約不動產經查如係計劃內之公共設施用地或提供空地比供它地使用或否准建築線許可時，雙方同意解除本約」，足見建築線核發乃為系爭契約效力持續之前提，並據以決定上訴人第一期款履行期，此均係上訴人為確保其利益所設。而申請指定建築線乃上訴人之義務，被上訴人須待建築線指定後，始有備件之義務。上訴人遲至提起上訴後，始於107年7月19日將完成建築線指定之事通知被上訴人，已逾系爭契約最後履約期限10個月又19日；上訴人又不願支付完整對價，亦未將買賣價金提存，僅聲稱於同年月23日將第一期款之800萬元支票交給代書。被上訴人因不知上訴人究竟有何盤算，不得已乃依系爭契約第12條之約定行使解除權。
三、上訴人交付買賣價金之期限，依民法第370條之規定，應為交地日106年8月31日。而系爭契約約定106年8月31日為最後履約期限，乃因訂約當時，系爭2筆土地上之房屋仍由被上訴人出租予他人使用，租賃契約至106年7月31日始屆滿，始以租期屆滿1個月後之106年8月31日作為系爭契約之最後履約期限，此期限就兩造而言乃為有實質意義的日期，非隨意訂定、可恣意延展之期日。故上訴人逾越履約期限，仍未給付買賣價金第一至四期款，被上訴人自得依民法第255條之規定，不經催告，逕行解除契約。
四、縱認被上訴人仍須先經催告，始能解除系爭契約，然被上訴人自106年9月6日起已數度向上訴人解除契約，或上訴人未遵期申請指定建築線及給付價金等旨；復於上訴人提起本件訴訟前、後多次表明或重申解除系爭買賣契約之意思表示，實際上亦兼有催告上訴人履行系爭契約之意思，而有相當於催告之事實。又申請指定建築線之時程，僅須8至15日，上訴人卻於系爭契約最後履約期限屆至後10個月又19日，始通知被上訴人完成建築線之指定，堪認被上訴人已酌留相當期限以待上訴人履行，而上訴人經被上訴人催告後仍未於相當期限內履行，被上訴人亦得解除系爭契約。
五、又如認系爭契約尚未解除，然上訴人並未忠誠履行系爭契約，其就系爭契約之權利已失其效力，不得再行使；又縱被上訴人負有移轉系爭2筆土地所有權之義務，則因上訴人尚未給付其餘買賣價金，被上訴人亦得行使同時履行抗辯權，上訴人應於給付剩餘買賣價金3,259萬元時，始得為本件請求。並聲明：上訴人之訴駁回。
參、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之上訴聲明（本院卷第61頁）：㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應分別將系爭2筆土地，權利範圍各4分之1所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回（本院卷第95頁）。
肆、本院會同兩造整理不爭執事項如下（本院卷第366至368頁、第477頁）：
一、兩造於106 年5月22日簽訂系爭契約，約定由上訴人以3,659萬元（每坪97,000元，並依土地鑑界實地面積為準，互為找補），向被上訴人購買其等共有系爭2筆土地，權利範圍均各4分之1（原審卷第6至10頁）。
二、依系爭契約第3條，上訴人除應於訂約時給付400萬元外，餘款之付款方法如下：
㈠被上訴人備件用印日並建築線核發日付款800萬元。
㈡增值稅送達3日內（完稅日）付款459萬元。
㈢產權登記完竣3日內並貸款核放日付款1,800萬元。㈣106年8月31日交地日付款200萬元。
三、上訴人已於訂約日當場給付被上訴人簽約款400萬元，餘款均未給付。
四、被上訴人尚未將印鑑章及印鑑證明交付代書陳○○，僅謝慶有、謝炳泉、謝慶隆已交付土地所有權狀予代書。
五、建築線之核發應由上訴人申請，上訴人於107年5月2日委託建築師向彰化縣鹿港鎮公所申請指定系爭2筆土地之建築線，經該所於同年月10日指定建築線。
六、上訴人於107年7月19日將完成建築線指定之事通知被上訴人。
七、系爭2筆土地經地政機關於106年6月21日複丈後，發現坐落同段915地號土地實際面積1,045平方公尺，較登記面積1,101平方公尺短少56平方公尺，地政事務所並以106年6月21日鹿地二字第1060003546函通知謝慶有。惟面積減少之事實對對申請核發建築線並無影響（本院前審卷第34頁）。
八、上訴人於106年10月26日以彰化南郭郵局195號存證信函，催告被上訴人於3日內將相關證件印章送交陳○○代書，並依系爭契約履行；被上訴人於106年10月30日寄發鹿港頂番郵局第50號存證信函予上訴人，並表示「於簽約後因發生非可歸責於我方之情事，爰不得不於106年9月6日在生產力仲介公司提出解除契約之請求。…我方仍願誠信履約之精神，與台端協商買賣契約解除事宜；敬請台端於函到之日起之3日內，與我方約定時間，在生產力仲介公司進行協商…」；再於106年11月6日委託劉○○律師通知上訴人：「台端自106年5月22日簽訂不動產買賣契約書並給付定金後，即故不依約按期給付買賣價金，屢經催告均藉詞（並與代書及仲介）拖延長達3個多月之久…本人迫於無奈始於…106年9月6日解除系爭契約並沒收定金在案…」等語（原審卷第19至22頁、第62頁）。
九、被上訴人於向上訴人為解除契約意思表示之前，並未定期催告上訴人依約履行（但被上訴人抗辯不須要定期即可解約）。
十、若認為915地號土地面積應以1,045平方公尺計算，則本件買賣價金應為34,946,918元。
伍、本院之判斷：
一、上訴人主張兩造於106年5月22日簽訂系爭契約，約定由上訴人以3,659萬元（每坪97,000元，並依土地鑑界實地面積為準，互為找補），向被上訴人購買其等共有系爭2筆土地，權利範圍均各4分之1，上訴人已於訂約時給付400萬元，餘款尚未給付，被上訴人並未將系爭2筆土地所有權移轉登記予上訴人等情，業據提出不動產買賣契約書（含地籍圖、票面金額400萬元支票影本）、土地登記第二類謄本為證（見原審卷第6至18頁），且有土地建物查詢資料、異動索引查詢資料附卷可稽（見本院卷第267至274頁），且為被上訴人所不爭執，而堪信為真實。
二、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。次按民法規定之條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人就已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為履行期之約定，而非條件。經查：
㈠系爭契約第3條約定：「本約成立同時，由甲方（按指上訴人
，下同）給付乙方（按指被上訴人，下同）新台幣肆佰萬元為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下（後附付款明細表）：一、106年＿月＿日乙方備件用印日並建築線核發日付款金額捌佰萬元正。二、106年＿月＿日增值稅送達三日內（完稅日）付款金額肆佰伍拾玖萬元正。三、106年＿月＿日產權登記完竣三日內並貸款核放日付款金額壹仟捌佰萬元正。四、106年8月31日交地日付款金額貳佰萬元正。」（見原審卷第6頁）。上訴人雖主張決定第一期款給付期限之被上訴人備件用印日、建築線核發日等事由，乃為條件云云。然系爭契約因兩造意思表示合致即已有效成立，兩造就系爭契約之義務均已發生，僅因約定買賣價金分期給付，而將各期買賣價金應給付之時間，繫於將來不確定何時發生之事實，然此乃屬履行期之約定，與附停止條件之法律行為因條件成效而生效，全然不同，自非屬停止條件，是上訴人主張關於被上訴人備件用印等乃屬停止條件云云，並無可採。
㈡系爭契約第3條就第一至三期款之給付期限，雖未約定明確時
間，然第四期款依約既應於106年8月31日給付，顯見上訴人就系爭契約所負給付價金之義務，至遲應於該日履行，逾期未履行，即屬給付遲延，應堪認定。上訴人雖主張因第一至三期款之給付期限均未特定，故第四期款即尾款交付日期106年8月31日僅為預估日期云云。然依上開約定之記載，既已具體指定買賣價金尾款給付之期日，依其契約文義，即難認上訴人給付買賣價金之義務，屬未定期限之債務，是上訴人上開主張，乃屬無據。
㈢準此，上訴人依系爭契約所負給付買賣價金之義務、被上訴
人依系爭契約所負所有權移轉登記、交付土地之義務之履行期，均已於106年8月31日屆至，逾期未履行，即屬給付遲延，應可認定。
三、被上訴人主張因上訴人未依約給付買賣價金，陷於給付遲延，其已於106年9月6日行使約定解除權，向上訴人為解除契約之意思表示等情，然為上訴人所否認，並以前詞置辯，依民事訴訟法第277條前段規定，被上訴人自應就系爭契約業已解除之有利於己之事實，負舉證責任。經查：
㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又查，契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使權利。被上訴人雖主張系爭契約第12條，乃為約定解除權之約定等情，然為上訴人所否認。查系爭契約第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金；乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金，雙方各無異議」等語（見原審卷第8頁），乃就上訴人因可歸責於己之事由遲延給付價金時，被上訴人得解除契約之約定。而此條所定被上訴人得行使解除權之事由，與民法第254條規定因可歸責於債務人之事由所致給付遲延，債權人得解除契約之規定內容相符，顯係以法定解除權作為其契約之內容，復未有如系爭契約第13條所定「得不經催告逕行解除契約」之特約，以免除債權人於解除契約前須先定期催告之義務，堪認系爭契約第12條之約定，僅為民法第254條法定解除權規定之重申，而非於法定解除權外，另以契約約定被上訴人取得解除權之事由。是被上訴人抗辯系爭契約第12條乃關於約定解除權之約定，並無可採。
㈡次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，固負遲延
責任，然債權人並不因債務人之遲延給付，當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依民法第254條之規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用。經查，被上訴人主張曾於106年9月6日口頭向上訴人為解除系爭契約之意思表示等情，然為上訴人所否認，並主張被上訴人當時是說不賣了，只是提出解除契約之請求等情，固足見兩造就被上訴人是否曾於106年9月6日向上訴人為解除契約之意思表示乙節，存有爭議。惟被上訴人自承於上訴人給付遲延後，在向上訴人為解除契約之意思表示前，並不曾定期催告上訴人依約履行給付買賣價金之義務，且為上訴人所是認，而可認定。則上訴人縱就買賣價金之給付，已負遲延責任，然被上訴人既未曾依民法第254條之規定，定相當期限，催告上訴人履行，揆諸前揭說明，縱有向上訴人為解除契約之意思表示，仍不生合法解除系爭契約之效力。
㈢又按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給
付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條固有明定。然所謂所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者。係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言；又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要 (契約之目的所在) 有所認識。被上訴人雖又抗辯依民法第255條之規定，其得不經定期催告，逕行解除系爭契約等情，然上訴人則否認系爭契約有民法第255條規定之適用。查系爭契約為買賣契約，上訴人依約所應為之給付為買賣價金，自客觀上觀察，殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，至兩造雖有給付期限之約定，然並無從證明若未依期履行，即無法達系爭契約之目的，且兩造就此期限之重要已有所認識，自無民法第255條規定之適用。
㈣綜上，上訴人雖未依期給付買賣價金，而有給付遲延情事，
然系爭契約既未經被上訴人合法解除，仍屬有效，則被上訴人抗辯系爭契約業因其行使解除權，而失其效力云云，即屬無據。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又被上訴人依系爭契約第3條、第6條、第11條之約定，亦負有移轉系爭2筆土地所有權予上訴人之義務（見原審卷第6至8頁）。而系爭契約並未經被上訴人合法解除，仍屬有效，已如前述，則被上訴人依上開規定及系爭契約之法律關係，自應履行出賣人之義務，將系爭2筆土地之所有權移轉登記予上訴人。至被上訴人雖抗辯上訴人因未忠誠履約，其就系爭契約之權利已失其效力云云。然上訴人固有陷於給付遲延之情事，然被上訴人依法僅得於定期催告後，行使解除權，在系爭契約未合法解除前，尚難徒以上訴人給付遲延，即逕認其違反誠信原則，權利已然失效。被上訴人此部分抗辯，並無可採。準此，上訴人依上開法律規定及系爭契約之法律關係，請求被上訴人移轉系爭2筆土地所有權，應屬有據。
五、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負有使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付。故買受人對出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決。經查：
㈠上訴人向被上訴人購買系爭2筆土地，然僅於訂約時給付簽約
款400萬元，餘款均未給付，而被上訴人則迄未將系爭2筆土地所有權移轉登記予上訴人等情，均為兩造所不爭執，而堪認定。又觀諸系爭契約，兩造並無關於被上訴人應先移轉系爭2筆土地所有權之約定，則兩造互負之上開給付義務，依法即應同時履行之。玆上訴人所負給付買賣價金之義務，既尚未履行完畢，則被上訴人援引同時履行抗辯，據以拒絕移轉系爭2筆土地所有權，於法即屬有據。
㈡至於上訴人尚未給付之剩餘買賣價金金額，上訴人主張應為28,941,000元，被上訴人則抗辯應為3,259萬元。經查：
⒈由系爭契約第2條約定：「本買賣總價款為新台幣參仟陸佰伍
拾玖萬元整，並依土地鑑界實地面積為準，互為找補。土地價款：每坪新台幣玖萬柒仟元正」等語觀之，其上所載3,659萬元，乃為預估之價金，實際買賣價金則應按地政機關實地複丈之面積，以每坪97,000元計算之，應可認定。⒉本件買賣標的之915、916地號土地登記面積分別為1,101平方
公尺、146平方公尺，嗣經彰化縣鹿港地政事務所於106年6月21日複丈，發現915地號土地實際面積1,045平方公尺，較登記面積短少56平方公尺後，而以106年6月21日鹿地二字第1060003546號函通知謝慶有等情，有該地政事務所106年6月21日鹿地二字第1060003546號函、土地建物查詢資料附卷可查（見本院前審卷第34頁、本院卷第267、269頁）。準此，於計算系爭契約買賣價金時，自應以系爭2筆土地經地政機關複丈之面積即1,045平方公尺、146平方公尺，共計1,191平方公尺，按每坪97,000元計算之。依此計算，系爭2筆土地之買賣價金應為34,946,918元【計算式：97000×（1191×0.3025）＝00000000.5，元以下四捨五入】，堪以認定。
⒊上訴人主張被上訴人行使同時履行抗辯權時，於計算上訴人
應同時給付之買賣價金時，除應扣除已經給付之簽約款400萬元外，尚應再扣除第四期交地款200萬元等情。查系爭契約第3條固約定第三期款為系爭2筆土地所有權移轉登記完畢3日並貸款核放日給付；第四期款則應於點交系爭2筆土地時給付，然此僅為履行期之約定，而非對待給付之性質，系爭契約就買賣價金約定之給付期限106年8月31日，既已屆至，則上訴人依約已負有給付剩餘買賣價金30,946,918元（計算式：00000000－0000000＝00000000）之義務。從而，在上訴人尚未給付剩餘買賣價金30,946,918元前，被上訴人自得執此拒絕履行移轉系爭2筆土地所有權之義務。
五、綜上所述，上訴人依民法第348條第1項及系爭契約之法律關係，請求被上訴人移轉系爭2筆土地所有權予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。又上訴人上開請求，與被上訴人請求上訴人履行給付買賣價金30,946,918元之義務間，具有對待給付之性質，且被上訴人已為同時履行抗辯，本院自應就上開准許部分為對待給付判決，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，被上訴人聲請再次傳喚證人丁○○，及訊問謝慶有，以還原磋商及締約時之情形，核無必要；至於兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓法 官 郭妙俐正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 110 年 7 月 20 日