臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度重上字第151號上 訴 人 葉鈴君訴訟代理人 邢建緯律師複 代理 人 官厚賢律師被 上訴 人 臺灣臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾訴訟代理人 蔣志明律師複 代理 人 楊榮富律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國109年4月30日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第549號第一審判決提起上訴，本院於109年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人陳○○於民國102年11月8日，向被上訴人承租臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），租期自102年12月1日起至111年11月30日止，租金每月新臺幣（下同）3萬5500元，於每月起租日前向被上訴人指定之金融機構帳戶匯款給付，雙方並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約）及協議書。嗣經兩造及陳○○簽訂租賃關係移轉契約書，由上訴人自104年8月24日起，承受系爭租約之承租人地位。詎上訴人自108年4月起至108年5月，計有2個月之租金未如期給付，經被上訴人發函限期於108年6月10日前給付，上訴人仍未遵期給付，被上訴人乃再發函限期於108年6月24日前給付，並註明逾期未給付者，即視為終止租約，不另為通知，然上訴人仍未遵期給付，兩造間之租賃契約業經被上訴人合法終止。經被上訴人發函限期上訴人於108年7月24日前回復原狀及返還系爭土地，並派員至現場勘查，始發現上訴人未依契約約定，以被上訴人為起造人並請領建築執照，即擅自違章興建如附圖即臺中市中正地政事務所複丈日期108年12月18日土地複丈成果圖標註（A1）面積271.23平方公尺之建物、及標註（A2）面積1.85平方公尺大門（圍籬）（下合稱系爭建物），且均未依期拆除回復原狀，繼續占用系爭建物坐落土地及標註（A3）面積513.16平方公尺之土地。被上訴人爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物拆除並返還系爭土地。又系爭土地自108年6月24日租約終止後，仍為上訴人無權占用，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害。惟因上訴人已補納租金至108年6月底（按系爭租約已於108年6月24日終止，因此上訴人所繳納108年6月25日至108年6月30日之租金轉為給付不當得利），被上訴人爰依民法第179條規定，請求上訴人自108年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬5500元。
二、上訴人抗辯：系爭租約為租地建屋契約，依土地法第103條第4款之規定，須承租人積欠租金額，以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人始得收回租用建築房屋之基地，此在有期限之租地建屋契約，具有相同之法律理由，應類推適用。系爭租約第13條第1項第3款雖約定承租人積欠租金達2個月租金之總額，經催告仍不給付者，出租人得於租期屆滿前終止契約，然該約定與土地法第103條第4款之強制規定牴觸，依民法第71條前段規定應屬無效。上訴人有給付被上訴人2個月租金總額7萬1000元的押租金，抵償108年4月、5月的租金後已無積欠租金，遑論積欠租金達2年以上，被上訴人為終止系爭租約之意思表示並不合法，其請求拆屋還地及按月給付相當於租金之不當得利，並無理由。系爭租約第3條第2款約定，建物由上訴人出資興建，並以被上訴人為建築執照起造人及建物所有權第一次登記之所有權人。可知上訴人係依約親自出資興建房屋，並原始取得房屋所有權，並非上訴人代被上訴人出資興建房屋，被上訴人尚不得據此約定，推論上訴人非承租系爭土地作為建築房屋之基地使用。上訴人承租系爭土地已投注相當的資金，且承租系爭土地5年多以來，均準時給付租金，僅因照顧父母親，一時疏忽遲誤給付期間，且因被上訴人給付租金帳戶時有更易，造成上訴人不知租金該匯入何帳戶，上訴人於收受催繳租金之文書後，即已儘速繳款，縱認被上訴人終止租約合法，以被上訴人可從押租金扣抵租金，收回系爭土地後尚可繼續出租；而上訴人的押租金及履約保證金卻全部為被上訴人所沒收，二者相較，有失比例原則，被上訴人此時請求拆屋還地，係屬權利濫用等語。
三、原審判命上訴人應將系爭土地上如附圖所示標註（Al）面積
271.23平方公尺之建物、標註（A2）面積1.85平方公尺之大門（圍籬）拆除，及將上開標註（A1）、（A2）之土地，及標註（A3）面積513.16平方公尺之土地返還被上訴人；應自108年7月1日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人3萬5500元，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，兩造聲明如下：
（一）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）答辯聲明：上訴駁回。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有（詳原審卷第19頁）。
㈡被上訴人與陳○○於102年11月8日簽訂系爭租約及協議書
，由被上訴人將系爭土地出租予陳○○，約定租期自102年12月1日起至111年11月30日止，每月租金3萬5500元，以預收方式按月計收，陳○○應於每個月起租日前逕向被上訴人指定之金融機構帳戶一次繳清；積欠租金達2個月租金之總額，經催告仍不給付者，得於租期屆滿前終止租約（詳原審卷第25至35頁）。
㈢兩造及陳○○於104年8月24日簽訂租賃關係移轉契約書，
約定由上訴人承受系爭租約之權利義務至租期屆滿，上訴人應自104年9月1日起按月依約繳納租金，陳○○前所繳納之押租金7萬1000元及履約保證金42萬6000元，合計49萬7000元，一併轉讓上訴人，上訴人無庸再繳納押租金及履約保證金（詳原審卷第43至44頁）。
㈣上訴人於系爭土地上興建如附圖標註（A1）面積271.23平
方公尺之建物、標註（A2）面積1.85平方公尺之大門（圍籬），未申請建築執照及使用執照，亦未依系爭租約以被上訴人名義申請所有權第一次登記（詳原審卷第151頁）。
㈤上訴人於106年12月15日以變更通訊地址申請書，向被上
訴人申請將原通訊地址臺中市○○區○○○街○○號，變更為嘉義市○○街○○○號，被上訴人於107年1月23日以中水財字第1070000693號函覆知悉（詳原審卷第45、47頁）。
㈥被上訴人有將系爭土地108年4、5月之土地租金繳費通知
單送達上訴人指定變更之嘉義市○○街○○○號，上訴人亦確實有收到該繳費通知單（詳原審卷第207、209頁）。
㈦被上訴人於108年6月3日以中水財字第1080651021號函，
通知上訴人於108年6月10日前繳清108年4、5月份租金7萬1000元，逾期終止租約等語，該函於同年月4日送達上訴人指定變更之嘉義市○○街○○○號，上訴人亦確實有收到該函；嗣被上訴人於108年6月13日以中水財字第1080651180號函，通知上訴人於108年6月24日前繳納上開租金，逾期未繳即視為終止租約，不另為通知等語，該函於同年月14日送達上訴人指定變更之嘉義市○○街○○○號，上訴人亦確實有收到該函（詳原審卷第49至56、233頁）。
㈧被上訴人於108年7月4日以中水財字第1080651349號函，
通知上訴人，因上訴人逾期繳交108年4、5月份租金，租約至108年6月24日止，自108年6月25日終止，並請求回復原狀及移除地上物等語，該函於同年7月5日送達上訴人指定變更之嘉義市○○街○○○號，上訴人亦確實有收到該函（詳原審卷第57、229、233頁）。
㈨上訴人於108年6月28日以訴外人白燕琴名義匯款3筆各3萬
5500元至被上訴人臺灣土地銀行臺中分行帳戶（詳原審卷第103頁）。
（二）爭點：㈠被上訴人主張系爭租約經其終止而消滅，上訴人繼續占用
系爭土地為無權占有，依據民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並返還系爭土地，有無理由？㈡被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人應自108
年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬5500元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）被上訴人主張系爭租約經其終止而消滅，上訴人繼續占用系爭土地為無權占有，依據民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並返還系爭土地，並無理由：㈠系爭租約為租地建屋契約，有土地法第103條規定之適用：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院106年度台上字第159號判決參照）。次按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號、109年度台上字第436號判決參照）。陳○○與被上訴人簽訂之系爭租約第3條「土地使用及建物興建」約定：「乙方（即上訴人）如需於標的物興建地上物，應依後附協議書規定辦理。（一）乙方應依使用分區之規定用途使用土地及興建建物，於租賃期間，依乙方需要有變更營業項目之必要時，應以書面通知甲方（即被上訴人），經甲方同意後辦理相關之手續，費用由乙方負擔。（二）建物由乙方出資興建，並以甲方為建築執照起造人及建物所有權第一次登記之所有權人。乙方取得之建築執照、核准圖說、使用執照、建物測量成果圖及建物所有權狀均歸甲方所有，並應交由甲方保存。（三）租賃期間建物如有發生滅失或毀損之情形，乙方得重建或修建，並適用前2項之規定。」等語（詳原審卷第25頁）；協議書前言更明確載明：「茲因租賃土地興建房屋及其他建物事宜需求，雙方同意訂定各條款如左以資遵守。」；第2條「合作方式」約定：一、甲方將所有前述土地（即系爭土地）提供予乙方興建房屋及其他建物。二、乙方負責提供建築所有技術及資金（包括規劃、設計、地質鑽探、申請建築執照、使用執照、工程施工與監造及施工期間所產生一切費用），並負責在本基地上依建築主管機關核定之圖樣興建房屋及其他建物。…。」；第4條「起造人名義及使用」約定：「一、建築執照起造人應以甲方名義申請，房屋及其他建物建築完成後，乙方同意登記為甲方所有，並不得要求任何費用。乙方取得之建築執照、核准圖說、使用執照、建物測量成果圖及建物所有權狀均歸甲方所有，並應交由甲方保存。二、房屋及其他建物建築完成後，於土地承租契約有效期間內，甲方無償供乙方使用至土地承租契約終止日為止。」（詳原審卷第30至31頁），均已明確表示陳○○與被上訴人簽訂系爭租約的真意，即為租用系爭土地建築房屋，此由系爭租約第13條第2項第1款尚約定，因不可歸責於乙方之事由，致乙方申請建築執照而未獲准者，乙方得於租期屆滿前終止契約（詳原審卷第28頁）；及第3條第3款約定，租賃期間建物如發生滅失或毀損，乙方尚得重建或修建，更足以認定陳○○租用系爭土地即係為建築房屋。嗣兩造及陳○○於104年8月24日簽訂租賃關係移轉契約書，約定由上訴人承受系爭租約之權利義務至租期屆滿，既為兩造所不爭執，則兩造間自仍為租地建屋的法律關係無訛。
⒉至於被上訴人雖援引最高法院39年度台上字第1313號判決
，主張系爭租約及協議書既約定，建物雖由上訴人出資興建，但需以被上訴人為建築執照起造人及建物所有權第一次登記之所有權人，因此系爭租約並非租地建屋契約，無土地法第103條規定之適用。惟按主管機關核發建築執照所載之起造人，僅為聲請核發建築執照之人而已，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建築執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院108年度台上字第2227號、96年度台上字第2851號、85年度台上字第247號判決參照），因此上訴人自行出資興建完成之房屋及其他建物，已由其原始取得所有權，只是依系爭租約及協議書上開約定，上訴人於申請建築執照時，必須以被上訴人為起造人，嗣並有將所興建之房屋及其他建物，辦理建物所有權第一次登記予被上訴人之義務，並未改變上訴人係向被上訴人租用基地建築房屋之本質，亦即上訴人以使用其建築之房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，自仍有土地法第103條強制規定之適用，以保護基地承租人之利益。至於土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先購買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜絕紛爭，如基地承租人於基地上之房屋並無所有權者，當無該條規定之適用。承租人代出租人出資建築房屋，約明其房屋所有權仍屬於出租人，無土地法第104條第1項規定之適用，係因雙方既約定承租人興建之房屋，其所有權歸出租人所有，已無基地、房屋屬不同人所有之情事，故無土地法第104條規定之適用，非謂此等情況亦可排除土地法第103條之強制規定。被上訴人援引上開最高法院裁判僅係在解決基地承租人之優先購買權問題，無從涵攝於本件並認定兩造間並非租地建屋之法律關係。
㈡系爭租約第5條第4款前段、第13條第1項第3款約定，違反
土地法第103條第4款強制規定，依民法第71條規定為無效，被上訴人依系爭租約第13條第1項第3款約定，終止租約並不合法：
⒈按租用建築房屋之基地，須承租人積欠租金額，除以擔保
現金抵償外，達2年以上者，出租人始得終止租約收回基地，土地法第103條第4款定有明文。上開擔保金抵償租金之規定，為民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又上開規定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足即遭出租人終止租約，致其租地建屋之心血付之一炬，故不得以特約排除法律所設之限制，為強制規定，如有違反，依民法第71條規定應屬無效（最高法院107年度台上字第1669號、102年度台上字第833號判決參照）。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決參照），上訴人主張本件之押租金7萬1000元（相當於2個月租金）及履約保證金42萬6000元（相當於12個月租金），都是擔保系爭租約的債務不履行，二者難以區別（詳本院卷第48、84頁），顯然都是押租金的性質。而系爭租約第5條第4款前段約定：「不論在任何情況下，乙方不得主張押租金及履約保證金抵充租金。」；第13條第1項第3款約定「有下列情形之一者，甲方得於租期屆滿前終止契約：（三）乙方積欠租金達2個月租金之總額，經催告仍不給付者。」，均明顯牴觸土地法第103條第4款之強制規定，依民法第71條規定自屬無效。
⒉被上訴人雖主張上訴人積欠108年4、5月租金未為給付，
經其催告仍不繳納，其已依系爭租約第13條第1項第3款約定終止租約等語。然系爭租約第5條第4款前段、第13條第1項第3款約定既違反強制規定而屬無效，是被上訴人若以上訴人有積欠租金未為給付之事由，主張終止租約者，仍需符合土地法第103條第4款之規定，即必須承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達2年，即不能認出租人有依民法第440條定期催告，並以期限內不為給付即終止租約之權限。被上訴人固主張上訴人積欠108年4月至5月之租金計7萬1000元未為給付，經其分別於108年6月3日及同年6月13日發函催告上訴人於期限內給付，並以上訴人逾期未為給付，系爭租約視為終止，然上訴人僅積欠2期即2個月租金未為給付，已與土地法第103條第4款規定不合；且兩造及陳○○於104年8月24日簽訂租賃關係移轉契約書，約定由上訴人承受系爭租約之權利義務至租期屆滿，陳○○前所繳納之押金7萬1000元及履約保證金42萬6000元，合計49萬7000元，一併轉讓上訴人，上訴人無庸再繳納押金及履約保證金，業如前述，上訴人積欠之租金額，以上開押租金及履約保證金抵償後，顯然尚未達2年以上，被上訴人於上訴人積欠租金額未達2年以上時，即發函定期催告給付租金，並以上訴人逾期未為給付，執以作為終止租約之事由，自屬無據，尚不生終止租約之效力。
㈢被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並返還系爭土地，為無理由：
被上訴人終止系爭租約既不合法，兩造間租地建屋之法律關係仍有效存在，上訴人依此占用系爭土地，即有合法占用之權源，被上訴人依據民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，即無理由。
（二）被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人應自108年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬5500元，為無理由：
按不當得利之成立，以無法律上之原因而受利益致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在為其要件。其因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，不生不當得利問題（最高法院94年度台上字第2377號判決參照）。上訴人係基於兩造間之租地建屋之法律關係，有權占有使用收益系爭土地，且系爭租約迄未經合法終止，已詳如前述，則上訴人占用系爭土地既非無法律上原因，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人應自108年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬5500元之不當得利，亦無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，並返還系爭土地；依民法第179條規定，請求上訴人應自108年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬5500元之不當得利，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果不生影響，不予論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳正禧法 官 陳得利正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 王譽澄中 華 民 國 109 年 10 月 7 日