臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度重上字第133號上 訴 人即被上訴人 廖漢洲
柯素呅共 同訴訟代理人 羅宗賢律師被上訴人即上訴人 賴朝宏
送達代收人 洪敏修 住臺中市○○區市○○○路000號0樓之0訴訟代理人 李明海律師複代理人 梁鈺府律師上列當事人間請求租佃爭議事件，兩造對於中華民國109年4月20日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第250號第一審判決各自提起上訴，賴朝宏並為訴之追加，本院於111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴及賴朝宏追加之訴均駁回。
第二審（含賴朝宏追加之訴）訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上訴人即被上訴人廖漢洲、柯素呅（合稱上訴人）於原審請求確認兩造間就上訴人所有坐落臺中市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭土地）租賃契約（租約字號：墩廣字第2550號，下稱系爭租約）之「三七五減租條例」法律關係不存在，嗣於本院審理中將「三七五減租條例」更正為「租賃」之法律關係不存在，未變更訴訟標的，屬更正法律上之陳述，非訴之變更或追加。
二、於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人即上訴人賴朝宏於原審反訴主張若上訴人得終止兩造間系爭租約，則依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第2項之規定，請求上訴人應補償賴朝宏就終止租約當期之公告土地現值計算3分之1之補償。嗣於本院審理中，賴朝宏追加依平均地權條例第77條、第63條為請求權基礎，核上開訴之追加，與原訴均為系爭租約終止後請求補償費之爭議，請求之基礎事實同一，核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：系爭土地係因廖漢洲原所有坐落臺中市○○區○○段00000○00000地號（下稱原000-0、000-0地號）土地經臺中市○○○自辦市地重劃區籌備會辦理「臺中市○○○○自辦市地重劃」後，由廖漢洲於民國102年11月19日登記取得，廖漢洲再於106年8月1日以夫妻贈與為原因，將權利範圍1/2移轉登記予柯素呅，現伊等為系爭土地之所有權人，權利範圍各1/2。而91年11月10日簽立之系爭租約，只有賴朝宏之蓋章，對上訴人無拘束力，兩造就系爭租約不曾有合意，系爭租約並未成立。又系爭租約是89年1月4日後所簽立，依農業發展條例第20條規定，屬民法上之租賃契約，無減租條例之適用。縱認系爭租約適用減租條例，因賴朝宏並非自耕農，未曾於系爭土地上耕作，無自任耕作之情，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約無效。又自租期起日88年1月1日起，賴朝宏放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作，上訴人於107年12月17日，依減租條例第17條第1項第2、4款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約。又系爭土地未記載租金數額，賴朝宏縱有繳租紀錄，亦難證明繳清自始以來之租金，賴朝宏自88年1月1日起，迄上訴人以109年3月16日準備三狀之送達對賴朝宏催告繳納租金止（柯素呅則自106年8月1日至108年8月1日）積欠租金達2年總額以上，上訴人以原審準備三狀為催告5日内繳清欠繳之全部租金，賴朝宏未於催告期間内繳清，故上訴人以豐原郵局140號存證信函為終止租約之意思表示，是系爭租約亦因賴朝宏欠繳租金經催告仍未繳納而由上訴人終止。又原000-0、000-0地號土地，因97年間辦理重劃，已致不能達到原租賃之目的，上訴人於100年6月10日、109年2月5日依平均地權條例第63條規定，主張補償賴朝宏終止系爭租約之存證信函及民事準備三暨反訴答辯二狀，已合法送達賴朝宏，系爭租約亦因該終止而不存在。本件因屬自辦市地重劃而不得直接適用平均地權條例第63條，惟非不得類推適用，原000-0、000-0地號土地早已編定為道路用地及第1之1種住宅用地，已該當減租條例第17條第1項第5款所定編定或變更為非耕地，上訴人可以減租條例第17條第1項第5款之事由終止系爭租約。又系爭土地已編定為建築用地，上訴人要收回自行建築或出售作為建築使用，併依平均地權條例第77條第1項規定終止系爭租約，系爭租約亦因上開終止而不存在。為此請求確認兩造間就系爭土地之租賃契約法律關係不存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就上訴人所有系爭土地租賃契約（租約字號：墩廣字第2550號）之租賃法律關係不存在。
二、賴朝宏則以：系爭租約關係業經本院90年度上字第327號民事確定判決確認無誤，上訴人應受前開確定判決之拘束。且伊有自任耕作，難認租約歸於無效，況系爭土地經重劃會函知辦理點交後，即由伊整地植樹、種植蔬菜，上訴人依減租條例第16條規定主張系爭租約無效，應就其主張負舉證之責。伊並無放棄耕作權、非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事。又伊歷年來均按期以跨行轉帳方式給付系爭租約之租金予上訴人，無欠繳租金情形，上訴人對此本無爭執，本件起訴時亦未曾主張賴朝宏有何欠租；且系爭租約之租金係按照農會稻穀收購單價標準計算，對此租金數額上訴人長期以來均無異議，足見兩造間就此租金數額有明示或默示合意，上訴人長達20餘年間不行使權利，現再主張賴朝宏欠租，已違背誠信而有權利失效原則之適用；另系爭租約屬往取債務性質，上訴人未曾至賴朝宏住所收取租金，租金債權亦早已罹於時效，其所為催告及終止系爭租約均不合法。又系爭土地係自辦市地重劃，與公辦市地重劃不同，應優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵重劃辦法）之規定，無平均地權條例第63條、第77條規定之適用，且平均地權條例第63條第2項第1款是為保護佃農所設之規定，適用於承租人終止租約，上訴人無類推適用餘地。又兩造前經重劃會協調，因協調不成，並未合意終止租約，上訴人不能援用減租條例第17條第1項第5款規定終止租約定等語，資為抗辯。
並答辯聲明：上訴駁回。
貳、反訴部分：
一、賴朝宏主張：如認本訴部分需支付補償之終止租約合法，賴朝宏即得依減租條例第17條第2項、平均地權條例第63條第1項、第77條第1項規定，請求終止租約當期之公告土地現值減除增值稅後餘額1/3之補償，以系爭土地面積為1193.09平方公尺、107年1月公告現值為128,000元/平方公尺，計算應補償金額為新臺幣(下同)5090萬5173元，為此請求上訴人共同如數給付等語（原審為賴朝宏敗訴之判決，賴朝宏提起上訴），並反訴上訴聲明：㈠原判決不利於賴朝宏之反訴部分廢棄。㈡第一項廢棄部分，上訴人應共同給付賴朝宏5090萬5173元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊等依平均地權條例第63條、第77條及減租條例第17條第1項第5款終止系爭租約之時間均不同，如需補償應以終止租約年度之土地公告現値扣除該年度應繳納之土地增値稅後計算1/3為其補償金額如附表所示等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叄、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷二第95-99、183、29
1-292頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭土地之所有權人，權利範圍各1/2。系爭土地係
因廖漢洲所有之原000-0、000-0地號土地經臺中市○○○自辦市地重劃區籌備會（即嗣成立之「臺中市○○○○自辦市地重劃區重劃會」，下稱○○○○重劃會）辦理重劃後，於102年11月19日以土地重劃為原因，由廖漢洲登記取得，於106年8月1日以夫妻贈與為原因，將權利範圍1/2移轉登記予柯素呅（見原審卷第21頁土地登記第一類謄本、土地建物查詢資料）。
㈡原000-0、000-0地號土地（重劃後○○○段00地號，即系爭土地）謄本註記有三七五租約（見原審卷第21頁）。
㈢原審卷第22-23頁臺中市私有耕地租約，係臺中市政府108年4
月17日府授地權一字第1080084588號函檢送原審法院之資料（另見原審卷第119-136頁租約登記資料〈119頁為土地分配對照清冊〉），記載如下：
⒈租約字號：○○字第0000號。
⒉出租人：廖漢洲（原名廖○○）、承租人：賴朝宏。
⒊【租賃土地】①原000地號內(A)部分；②96年9月10日變更登記
為000、000-1、000-0地號；③嗣000、000-0地號土地協議終止租約；④98年9月7日變更為000-0地號0.166144公頃、000-0地號土地內0.150989公頃、000-0地號土地0.079002公頃；⑤101年4月10日因區段徵收註銷000-0地號租約；⑥103年5月5日（因市地重劃）變更為系爭土地。
⒋租賃期間：自88年1月1日至93年12月31日。此後由臺中市○○
區公所核定，依減租條例第20條規定，自92年1月1日起至97年12月31日止、自98年1月1日起至103年12月31日止、自104年1月1日起至109年12月31日止，均續訂租約6年。賴朝宏向上開公所申請租約期滿續訂租約，該所以110年12月23日公所建字第1100036151號函覆稱因本案尚有租佃糾紛，俟糾紛解決或法院判決後再依法處理（見本院卷二第73頁被上證六）。
㈣兩造間曾依獎勵重劃辦法於101年12月10日經○○○○重劃會協調
，但協調不成，已依前揭辦法第37條規定，按重劃前原租約內容辦理租約標示變更登記（見原審卷第205頁臺中市政府地政局函覆內容）。
㈤本件前經臺中市○○區公所耕地租佃委員會（下稱○○區公所租
佃委員會）於107年12月17日調解，調解程序筆錄如原審卷第17-18頁，復經臺中市政府耕地租佃委員會（下稱臺中市政府租佃委員會）於108年4月12日調處，調處程序筆錄如原審卷第6-8頁。
㈥原000-0、000-0地號土地之公告現值如原審卷第81頁正反面
地價第二類謄本所示。系爭土地107年之公告現值，為原審卷第82頁土地登記第二類謄本所示。
㈦系爭土地在重劃前後之位置不相同（見原審卷第136頁、本院卷一第263-267、278頁）。
㈧本訴部分之爭點關於上訴人終止租約之意思表示，賴朝宏收
受通知之日期如下：【爭點㈡⒈】107年12月17日（調解期日，見原審卷第17頁至第20頁「調解程序筆錄及簽到單」），107年當期系爭土地公告現值扣除土地增值稅之1/3補償額為3309萬1592元。【爭點㈡⒉】109年3月27日「本院卷一第63頁存證信函」，賴朝宏在109年3月30日收受該存證信函，109年當期系爭土地公告現值扣除土地增值稅之1/3補償額為3287萬0132元。【爭點㈢⒈①】100年6月10日（原審卷第91-92頁存證信函及回執，是否合法送達有爭執）。【爭點㈢⒈②】109年2月5日（原審卷第162頁），賴朝宏於同年月7日收受該書狀。【爭點㈢⒉】107年12月17日（調解期日，見原審卷第17頁至第20頁「調解程序筆錄及簽到單」。【爭點㈢⒊】109年6月22日（見本院卷一第41-42頁），賴朝宏於同年月24日收受該書狀。
㈨依原審卷第190頁土地使用分區證明記載，原000-0地號土地
使用分區為道路用地，原000-0地號土地為第1之1種住宅區用地。
㈩各年度當期系爭土地公告現值扣除土地增值稅之1/3補償額如附表所示。
二、本訴部分之爭點：㈠租約不成立及無效部分：
⒈上訴人主張兩造就系爭租約不曾有合意，系爭租約不成立，
有無理由？⒉上訴人主張賴朝宏自88年起即未自任耕作，違反減租條例第1
6條第1項，依同條第2項規定租約無效，有無理由？㈡【不需支付補償】之終止租約部分：
⒈上訴人主張自租期起日88年1月1日起，賴朝宏放棄耕作權、
非因不可抗力繼續一年不為耕作，上訴人於107年12月17日（調解期日，見原審卷第17頁至第20頁），依減租條例第17條第1項第2、4款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，是否已生終止租約之效力？⒉上訴人於本院主張賴朝宏自88年1月1日起，迄上訴人以109年
3月16日準備三狀之送達對賴朝宏催告繳納租金止（柯素呅自106年8月1日至108年8月1日），積欠租金達2年以上，上訴人於109年3月27日以本院卷一第63頁存證信函，依減租條例第17條第1項第3款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，是否已生終止租約之效力？㈢【需支付補償】之終止租約（以下擇一有理由為判斷）：
⒈上訴人主張原830-3、830-4地號土地，因97年間辦理重劃，
致不能達到原租賃之目的，上訴人①於100年6月10日以原審卷第91-92頁存證信函，及②於109年2月5日以原審卷第162頁「民事準備三暨反訴答辯二狀」，依平均地權條例第63條第1項規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，是否已生終止租約之效力？⒉上訴人主張系爭土地於66年1月18日或97年9月18日，由耕地
改編定為道路及建築用地（見原審卷第190頁），伊於107年12月17日○○區公所租佃委員會調解日（見原審卷第17頁至第19頁），依減租條例第17條第1項第5款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，是否已生終止租約之效力？⒊上訴人主張系爭土地於97年12月19日，因重劃依法編為建築
用地，上訴人於109年6月22日以本院卷一第41-42頁「民事上訴理由狀」，依平均地權條例第77條第1項規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，是否已生終止租約之效力？
三、反訴部分之爭點：本訴部分之爭點㈢任一有理由，則賴朝宏反訴主張依序依平均地權條例第63條第1項、減租條例第17條第2項、平均地權條例第77條第1項規定，上訴人應共同給付賴朝宏補償金5090萬5173元（以本院卷一第362至365頁金額為準），有無理由？
肆、本院判斷：
一、本訴部分：㈠上訴人主張兩造不曾有合意，系爭租約不成立，無理由：
查系爭租約為系爭土地重劃前後均註記在土地登記謄本之三七五租約，且有廖漢洲（原名廖本拯）與賴朝宏簽立之臺灣省臺中市私有耕地租約可憑，並由臺中市○○區公所依減租條例第20條規定核定續訂租約在案（見不爭執事項㈡㈢㈣、原審卷第121頁），上訴人空言否認系爭租約之成立，本無可採。況賴朝宏就原000地號土地存有三七五租約乙事，曾對廖漢洲訴請確認租佃關係存在並命續訂租約，經獲勝訴判決確定之情，業據賴朝宏提出本院90年度上字第327號民事判決及裁定附卷為證（見本院卷二第145-172頁，下稱前案），益徵系爭租約確有成立之事實。上訴人主張兩造就系爭租約不曾有合意，系爭租約不成立，實無理由。
㈡上訴人主張賴朝宏未自任耕作，系爭租約無效，無理由：
⒈按承租人應自任耕作，違反者原定租約無效，減租條例第16
條第1、2項定有明文。上訴人主張賴朝宏自88年起即未自任耕作，為賴朝宏所否認，並辯稱：伊均自任耕作，不僅屢以整地植樹，亦有種植蔬菜，因無灌溉之溝渠等水源連通，僅能植樹種菜等語。查前案審理時，廖漢洲已自承原000地號土地現耕作水稻，自73年迄今（指前案判決日91年2月5日）賴朝宏即耕作該地，僅主張賴朝宏有部分雇工故屬未自任耕作等語，此經前案判決認定賴朝宏有種植水稻，除可以機械化處理之割稻、播種、犁田耕作行為外，均親自為之，並參與耕作之決定、實際經營之執行，而有自任耕作之事實（見本院卷二第151、155-159頁）。足見上訴人於本件再主張賴朝宏自88年起即未自任耕作，自相矛盾，諉無可取。且系爭土地為住宅區用地，係自原000-0、000-0地號土地重劃而來，重劃前後之土地位置不同（見本院卷二第113頁土地使用分區證明書、不爭執事項㈠㈦）。而系爭土地之重劃係97年12月19日經臺中市政府核准同意辦理（見原審卷第85頁台中市政府函文），依中科經貿重劃會就原000-0、000-0地號土地有無發放補償金乙事，以110年7月2日中科經貿字第1994號函覆稱：旨揭地號有因配合重劃工程農作物停止耕種之休耕補助金11,600元，為當時耕作人賴朝宏領取等語，並附賴朝宏出具之收據，表示同意自98年12月起停止所有農作耕種至重劃工程完工為止（見本院卷一第397-399頁○○○○重劃會函暨附收據），及○○○○重劃會103年3月5日○○○○字第1684號函知賴朝宏，訂於103年3月12日辦理系爭土地現場點交等節（見本院卷一237頁）。可知○○○○重劃會因進行重劃工程，要求賴朝宏自98年12月起配合停止農作耕種，則原000-0、000-0地號土地自斯時起即確定不能再耕作，至102年11月19日廖漢洲重劃取得系爭土地，系爭土地已成建地，並至103年3月12日始點交賴朝宏使用，而建地與耕地顯有不同之規劃設施，賴朝宏抗辯系爭土地因無灌溉之溝渠等水源連通，僅能植樹種菜等語，堪可採信。嗣上訴人於107年間向○○區公所租佃委員會申請調解（見原審卷第25頁反面至第27頁正面聲請調解書、第20頁調解申請書），該會派員於107年11月29日會同兩造至系爭土地實地會勘結論記載：種植有相思樹、櫻花及落羽松及蔬菜，及部分石頭路、鐵皮圍籬等語，並於107年12月17日調解時為決議認定：承租人（即賴朝宏）有自任耕作之情形，租約未有無效事由，租約應以存續等語，有三七五租約爭議調解會勘紀錄表、現場照片及調解程序筆錄存卷可查（見原審卷第34-35、17-18頁〈決議見第18頁正面〉）。復經臺中市政府租佃委員會於108年4月12日調處，其經辦人員孫夢年之陳述內容記載：本案租約土地經勘查，尚難謂符內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函所列「未自任耕作」之情形等語；該委員會並為調處決議認定：承租人（即賴朝宏）於系爭土地整地，種植樹木、蔬菜等行為尚難謂違反減租條例第16條未自任耕作，本案准予租約存續等語，有臺中市政府函暨附調處程序筆錄、現況位置圖及照片、調處案件處理意見表附卷足佐（見原審卷第6-8頁〈決議見第8頁正面〉、第14頁反面-第15頁反面）。益徵上訴人主張賴朝宏未自任耕作，難以信實。至上訴人所提系爭土地100年11月、103年2月、104年1月、108年4月之GOOGLE街景照片（見本院卷一第47、49、51、45頁），尚有樹木及綠色短叢植物，與上開調解及調處結論，實無不符。況該等街景照片因拍攝距離及角度問題，難以確認系爭土地之耕作現況，無從證實賴朝宏未自任耕作之事。⒉綜上，上訴人不能證明賴朝宏自88年起即未自任耕作之事實
，其主張賴朝宏違反減租條例第16條第1項，依同條第2項規定租約無效，自無理由。
㈢上訴人以賴朝宏放棄耕作終止租約，不合法：
按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人放棄耕作權時，或因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，減租條例第17條第1項第2、4款固有明文。然不為耕作，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意。查賴朝宏自73年起，即在原000-0、000-0地號土地耕作，重劃後並持續在系爭土地耕作，有如前述，明顯其主觀上無放棄耕作權之意，客觀上亦無不繼續耕作之情，上訴人主張賴朝宏自租期起日88年1月1日起，即放棄耕作權，且非因不可抗力繼續一年不為耕作等語，與事實不符，則上訴人依減租條例第17條第1項第2、4款規定，以原審卷第17-20頁107年12月17日調解期日之陳述，向賴朝宏表示終止系爭租約，自無從發生終止系爭租約之效力。㈣上訴人以賴朝宏租欠租金為由終止租約，不合法：⒈按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之。減租條例第2條、第9條定有明文。又耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，減租條例第17條第1項第3款亦有明文。而耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號民事判決要旨參照）。
⒉上訴人主張賴朝宏自88年1月1日起，迄上訴人以109年3月16日準備三狀之送達對賴朝宏催告繳納租金止（柯素呅自106年8月1日至108年8月1日），積欠租金達2年以上；賴朝宏則抗辯歷年來均按期以跨行轉帳方式給付系爭租約之租金予上訴人，上訴人長期均無異議，伊無欠繳租金等語。查賴朝宏前揭抗辯業據提出租金付款明細表、金融機構之轉帳及匯款證明、98年○○辦事處倉庫收購稻榖聯單為證（見原審卷第216-223頁、本院卷一第207-231頁）。上開單據經上訴人核對後製有本院卷二第219頁附表，該附表錯誤部分經本院更正如本院卷二第255-256頁所示，其所列「年份、期別（88-1至109-1）」、「賴朝宏應繳稻穀重量」、「賴朝宏計算之稻穀價格」欄位內容與上開單據記載相符，業據兩造確認無訛（見本院卷二第210、289-290頁），足見賴朝宏自88年起至109年上半年均有繳納租金。上訴人雖主張應以該表所列「農糧署稻穀價格」計算賴朝宏應繳租金金額，計算結果尚有該表差額欄所列差額未繳。然系爭租約並無約定租金數額（見原審卷第121頁），賴朝宏依減租條例第2條規定，詳列土地可產稻穀數量及每公斤折算單價，按期匯款予廖漢洲，時間長達20餘年，上訴人並無異議，應認上訴人就賴朝宏已付租金之方式及數額均生同意之效果，益徵賴朝宏所辯可採。又廖漢洲於前案自承有向賴朝宏收取租金（見本院卷第二第151頁），於前揭○○區公所租佃委員會調解及臺中市政府租佃委員會調處時，暨本件起訴之初，上訴人未曾主張賴朝宏欠租，迨至109年3月16日原審最後言詞辯論時始當庭提出民事準備三狀（見原審卷第211頁），主張向賴朝宏催告給付欠租，且狀內文字無確切之欠租年限及金額，參以上訴人自承在109年3月16日前，未曾通知賴朝宏有欠繳租金狀況等語（見本院卷二第291頁），均難認上訴人曾合法向賴朝宏催繳租金。況上開表列「農糧署稻穀價格」欄所列金額，係上訴人於111年3月3日聲請本院函詢行政院農業委員會農糧署所得金額（見本院卷二第197頁民事聲請調查證據狀、第201-203頁該署函文），無法證明係兩造在88至109年間即有合意之稻穀換算租金價格。且該價格為88-110年公糧計畫收購梗種稻穀之價格表，何以賴朝宏須受此公糧收購價格之拘束以換算系爭租約之租金，未見上訴人說明及舉證，是上訴人主張本件租金應以上開農糧署回函價格計算，要無可採。又上訴人稱目前沒有資料證明賴朝宏歷年應繳租之數量超過其承認之如上開表列所示數量等語（見本院卷二第290頁），上訴人主張賴朝宏尚積欠該表差額欄所示租金，並不可信。則上訴人以賴朝宏積欠租金達2年以上，於109年3月27日以本院卷一第63頁存證信函，依減租條例第17條第1項第3款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，於法未合，不生終止租約之效力。
㈤上訴人依平均地權條例第63條第1項終止租約，不合法：
⒈按出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之
目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人，為平均地權條例第63條第1項所明定。然獎勵重劃辦法第2條規定土地所有權人自行辦理市地重劃，依本辦法之規定。本辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法之規定。參諸101年2月4日修正前獎勵重劃辦法第35條（即現行第37條）規定之立法理由：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方式，本條例（平均地權條例）第63條及第63條之1暨其施行細則第89條、第90條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃辦理主體為自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記」。準此，自辦土地重劃後租約之處理方式，與市地重劃實施辦法第47條、第48條、平均地權條例第63條就公辦土地重劃後租約之處理方式不同，亦即在自辦市地重劃，對於重劃後租約之處理，已有特別規定（最高法院100年度台上字第852號判決意旨參照）。是重劃後關於重劃前耕地租約之清理，如係公辦市地重劃，依平均地權條例第63條第1項及其施行細則第89條第2款規定，直轄市或縣（市）政府於認定該重劃後分配之土地不能達到原租賃之目的，固得逕為註銷租約，惟倘係自辦市地重劃，自應依修正前獎勵重劃辦法第35條即現行同辦法第37條規定處理，並無適用平均地權條例第63條第1項規定之餘地。本件原000-0、000-0地號土地，因○○○○重劃會辦理自辦市地重劃，由廖漢洲於102年11月9日分配取得系爭土地所有權，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），足見本件重劃並非公辦市地重劃，上訴人引用平均地權條例第63條第1項規定終止系爭租約，自不生合法終止租約之效力。況平均地權條例第63條第1項係直轄市或縣（市）政府逕為註銷租約之規定，並非出租人終止租約之規定，出租人亦無從據以終止租約。⒉又獎勵重劃辦法第37條僅規定「…重劃會應於分配結果公告確
定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例（平均地權條例）第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。…」。則於重劃後所分配之土地已不能達原租賃目的，承租人於重劃會協調時，依獎勵重劃辦法第37條規定，得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求補償，惟如出租人拒不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，應否終止租約及如何請求補償，並無規定。然平均地權條例第63條第2項第1款，係為保護佃農權益所設之規定，倘耕地於自辦重劃分配之土地實際上業經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃之目的，而於重劃會協調時，出租人不到場或到場後不同意終止租約致協調不成時，如猶任租約仍繼續存在，不允承租人請求補償，造成市地重劃因由公辦或自辦，承租人未能享受同等待遇，自失公平。故於自辦重劃有上開情形，承租人如以土地不能達到租賃之目的為由終止租約，基於同一法律理由，承租人非不得類推適用上開平均地權條例規定請求出租人補償，以求貫徹，固據最高法院著有106年度台上字第435號判決可資參照。依上開最高法院判決所示，乃於自辦市地重劃後所分配之土地已不能達原租賃目的，租約雙方當事人協調同意終止租約者，承租人依獎勵重劃辦法第37條規定，得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求補償；惟如因出租人拒不出席協調會或出席後不同意終止租約致協調不成時，因獎勵重劃辦法並無規定此種情形應否終止租約及如何請求補償，故為保護佃農權益，及貫徹公辦或自辦市地重劃土地承租人享受同等待遇，於自辦重劃有上開情形，承租人如以土地不能達到租賃之目的為由終止租約，基於同一法律理由，承租人非不得類推適用上開平均地權條例規定請求出租人補償。上訴人雖引用此最高法院判決，主張該判決闡述承租人非不得類推適用平均地權條例規定請求出租人補償，而既可類推適用，自無排除出租人亦得類推適用平均地權條例等相關規定，然平均地權條例第63條第2項第1款係為保護佃農權益所設之規定，觀諸前開判決之事實，係為承租人對出租人終止租賃契約，請求出租人給付補償費之情形，與本件係由出租人終止租賃契約欲確認兩造間系爭租約法律關係不存在之情形不同。且該最高法院認係為保護佃農權益，及貫徹公辦或自辦市地重劃土地承租人享受同等待遇，於承租人終止租約時，得類推適用上開平均地權條例規定請求出租人補償。本件上訴人為出租人身份，且係為終止租約，其請求主體及事項與上開判決事實均不同，故其主張亦得類推適用平均地權條例第63條規定終止系爭租約，應非可採。
⒊綜上，上訴人主張原000-0、000-0地號土地，因97年間辦理
重劃，致不能達到原租賃之目的，上訴人①於100年6月10日以原審卷第91-92頁存證信函，及②於109年2月5日以原審卷第162頁「民事準備三暨反訴答辯二狀」，依平均地權條例第63條第1項規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，均不生終止租約之效力。
㈥上訴人依減租條例第17條第1項第5款終止租約，不合法：
依減租條例第17條第1項第5款及第2項規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約，並應給予承租人補償。依原審卷第190頁土地使用分區證明記載，原000-0地號土地使用分區為道路用地，原000-0地號土地為第1之1種住宅區用地，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨）。惟原000-0、000-0地號土地因辦理重劃，在廖漢洲於102年11月19日分配取得系爭土地時，早無該等地號存在，而系爭土地與原000-0、000-0地號土地位置不同（見不爭執事項㈦），兩者顯非相同土地。上訴人執原000-0、000-0地號土地之使用分區證明，主張66年1月18日或97年9月18日尚不存在之系爭土地，於斯時由耕地改編定為道路及建築用地，本有謬誤。且系爭土地上之系爭租約，係依獎勵重劃辦法第37條規定，按原租約內容辦理租約標示變更登記（見不爭執事項㈢⒊⑥、㈣），而此種重劃後租約之處理，揆諸前揭說明，既有特別規定，即無再適用減租條例第17條第1項第5款規定之餘地。是上訴人主張前於107年12月17日西屯區公所租佃委員會調解期日（見原審卷第17頁至第19頁），依減租條例第17條第1項第5款規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，不生終止租約之效力。㈦上訴人依平均地權條例第77條第1項終止租約，不合法：㈣
按出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。平均地權條例第76條第1項、第77條第1項、第78條第1項分別定有明文。是依上開規定終止耕地租約時，除須出租耕地經依法編為建築用地外，尚須出租人為收回自行建築或出售作為建築使用，而與承租人協議終止租約，並以書面向該管直轄市或縣(市)政府申請為終止租約之登記，為其要件，始能發生終止租約之效力。上訴人未與賴朝宏達成終止租約之協議，逕以系爭土地因重劃編為建築用地，於109年6月22日以本院卷一第41-42頁「民事上訴理由狀」，依平均地權條例第77條第1項規定，向賴朝宏表示終止系爭租約，未踐行上開法定要件之程序，自不發生終止租約之效力。
二、反訴部分：賴朝宏主張如認本訴部分需支付補償之終止租約合法時，始依減租條例第17條第2項及追加平均地權條例第63條第1項、第77條第1項規定，請求上訴人給付終止租約當期之公告土地現值減除增值稅後餘額1/3之補償，並陳明本件反訴係以上訴人終止租約有理由為前提（見本院卷二第292頁）。上訴人前揭終止租約既均無理由，系爭租約仍存續，賴朝宏即無從依上開規定請求上訴人給付補償金，是其反訴請求上訴人給付補償金5090萬5173元，自無理由。
三、綜上所述，系爭租約業已成立並仍有效，且上訴人之終止租約均未合法生效，系爭租約仍存續，上訴人請求確認兩造間就上訴人所有系爭土地租賃契約（租約字號：墩廣字第2550號）之租賃法律關係不存在，非屬正當，不應准許；而賴朝宏以上訴人終止租約合法為前提，依減租條例第17條第2項，所為反訴請求上訴人共同給付補償金5090萬5173元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自亦無理由。從而原審所為兩造均敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其等上訴。另賴朝宏就相同前提，追加依平均地權條例第63條第1項、第77條第1項規定為相同反訴之請求部分，亦無理由，併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件兩造之上訴及賴朝宏追加之訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 廖穗蓁法 官 黃綵君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 111 年 5 月 10 日附表年度 地號 金額（新臺幣） 97 ○○段000-0 4,575,376元 ○○段000-0 1,960,735元 100 ○○段000-0 4,127,034元 ○○段000-0 2,092,022元 107 系爭土地 33,091,592元 109 系爭土地 32,870,132元
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