臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度重上字第3號上 訴 人即被上訴人 陳明仁訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代 理人 王建鈞被 上 訴人即 上 訴人 謝碧菁訴訟代理人 羅閎逸律師複 代 理人 李依玲律師訴訟代理人 魏宏哲律師上列當事人間請求給付懲罰性違約金及損害賠償事件，上訴人對於民國108年11月6日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第245號第一審判決提起上訴，本院於109年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人陳明仁後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判廢棄。
二、被上訴人謝碧菁應再給付上訴人陳明仁新台幣伍佰參拾陸萬零陸佰壹拾參元，及自民國一○八年五月七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、上訴人陳明仁其餘上訴及上訴人謝碧菁之上訴均駁回。
四、第一審及第二審上訴人陳明仁上訴部分之訴訟費用，由被上訴人謝碧菁負擔十分之七，餘由上訴人陳明仁負擔。第二審上訴人謝碧菁上訴部分之訴訟費用，由上訴人謝碧菁負擔。
五、本判決第二項命被上訴人謝碧菁給付部分，於上訴人陳明仁以新台幣壹佰柒拾玖萬元為被上訴人謝碧菁預供擔保後得假執行，但被上訴人謝碧菁如以新台幣伍佰參拾陸萬零陸佰壹拾參元為上訴人陳明仁預供擔保，得免為假執行。
六、上訴人陳明仁其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、原審判決後，兩造各自提起上訴，互為上訴人、被上訴人，為避免混淆兩造稱謂，以下敘述，逕以姓名稱之。
二、陳明仁（即原告）自原審起訴之聲明即請求新台幣（下同）4千萬元，在此範圍內，其歷來關於民事實體請求權之項目、金額，容有不一；然均以起訴聲明4千萬元為範圍，則於此範圍內，兩造在事實審法院所為攻防陳述，應認屬補充或更正事實上或法律上之陳述；故民事事實審法院應於起訴聲明之請求金額範圍內為審理。
貳、實體部分
一、按民事訴訟法第454條第1項規定「判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。」。
㈠兩造各自就原審敗訴部分上訴，實等同就陳明仁於原審起訴
請求項目、金額，全部為爭執；惟兩造對各自於原審所為陳述及經原審認定之系爭土地、系爭契約、系爭協議、解除契約等情節、內容與證據所建構之基本事實，則均不再爭執。㈡故關於兩造未爭執之基本事實部分，本院自得引用第一審判
決所記載之事實，不再重複贅述；另兩造於本院補充提出作為上訴理由之陳述、聲請調查證據等情，則於理由論斷過程，兼為引敘，以儘量減少重複。
二、原判決命謝碧菁（即被告）應給付陳明仁貳仟壹佰陸拾陸萬柒仟捌佰貳拾柒元，及自民國一０八年五月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈠陳明仁不服原審判決提起上訴，上訴聲明：
⑴原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判廢棄。
⑵上開廢棄部分，謝碧菁應再給付陳明仁壹仟捌佰參拾參萬
貳仟壹佰柒拾參元，及自一○八年五月七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
㈡謝碧菁不服原審判決提起上訴，上訴聲明：
⑴原判決不利謝碧菁部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，陳明仁在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢兩造就對造上訴之答辯聲明，均稱：上訴駁回。謝碧菁另稱：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、依兩造自原審以迄本院準備程序、言詞辯論期日之陳述要旨，可認兩造主要爭點為陳明仁請求謝碧菁給付4千萬元本息，是否有理由？即㈠原審判准陳明仁請求之項目、金額，謝碧菁上訴抗辯拒絕給付，請求駁回，有無理由？㈡原審駁回陳明仁請求之項目、金額，陳明仁上訴請求謝碧菁再為給付，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條第2項定有明文。
⒈關於兩造於原審所整理不爭執事項、爭執事項及陳明仁一方
已解除契約，及謝碧菁已先返還3千萬元，謝碧菁已將系爭土地出售予晨禎公司得款較兩造契約售價多28,287,900元，及日幣2200萬元折算新台幣620萬元比例等情。原審判斷後，兩造於本院既無爭執，自可逕引原判決之論斷。
⒉關於原判決所命謝碧菁應為給付下列項目、金額：
⑴陳明仁主張寶鴻公司就原證4之1、4之2設計委任契約已給付
高松伸建築設計事務所之款項，就日幣1580萬元折算新臺幣為445萬2727元。
⑵於惠民段23地號搭設接待中心，嗣因謝碧菁違約致寶鴻公司
支出搭建接待中心之費用1100萬元，陳明仁受寶鴻公司求償而受有損害費用1100萬元。
⑶惠民段23地號土地租金損失即陳明仁因寶鴻公司求償而受有
此部分損害，其損害額亦應於自107年6月1日起至108年3月15日止，共9.5個月之租金，其數額213萬7500元。
⑷承上，陳明仁因受寶鴻公司求償而得請求謝碧菁賠償之數額
為1767萬1827元(計算式：4,452,727＋11,000,000＋2,137,500＋81,600＝17,671,827)。原判決第21頁⑹計算金額1767萬 1827元之計算式中所列「2,317,500」有誤，應如第20頁⑶所示為「2,137,500」，附此敘明。
⑸原審為判斷後，兩造各就一審敗訴部分，續為爭執，惟本院
綜合兩造全辯論意旨及卷證，認除 ①利息補貼356,613元、②陳明仁得請求之違約金（即應酌減之額度為何？）兩部分外，與原審判斷結論相同。
㈡兩造續予爭執之補充陳述，應認各均無理由部分：
⒈陳明仁再請求賠償損失即以賠償訴外人寶鴻公司（可預期之
利潤）所失利益1812萬4690元（含賠償積極損害2187萬5310元，合計4千萬元，主張扣減原審已判准部分，就含違約金合計再請求18,332,173元），除上開①、②外之部分：
⑴陳明仁係於108年4月3日提起本件訴訟，然其所稱與訴外人
寶鴻公司（負責人為陳明仁）之協議書，依日期之時序，原審認其臨訟始由公司「監察人陳○○」於108年5月30日簽訂賠償協議書（原審卷第165頁），此一協議書所列之項目、金額等情，業據原審所不採憑，其猶執前詞再事爭執，並不能改變原審之判斷與理由分析。
⑵陳明仁固稱賠償訴外人公司所失利益，對照「財政部107年
度營利事業各業所得額暨同業利潤標準『不動產投資開發業』之淨利率為10」之標準，當屬合理等語。然此乃以訴外人寶鴻公司有先行支付營造成本為前提；亦即依陳明仁於原審提出之分析表（原審卷175頁以下）仍係以訴外人公司有「支出成本12億6811萬元」為前提，並非一有契約即當然有陳明仁所稱利潤，已見此部分主張純屬主觀臆測，不能採憑。⑶又當陳明仁於108年3月16日解除系爭契約及協議書後，謝碧
菁旋於同年4月2日取得遷讓房屋之勝訴判決，並於同年月19日委託律師寄發律師函，請陳明仁於期限內回覆有無繼續履行系爭契約之意願，然未獲得陳明仁回覆。衡以一般土地交易趨利之動機，苟陳明仁同認開發系爭土地有其所稱鉅額利益，以其身兼寶鴻公司負責人身分，卻坐視不即時救濟或回應謝碧菁之要約，益加可見其所稱有鉅額利益之期待，與常情或事理均不相符。
⑷況且，陳明仁以個人身分起訴後，所為與自兼法定代理人之
訴外人公司，雖由公司監察人代表協議，然既涉及謝碧菁之賠償範圍且已起訴爭訟，除未事先告知謝碧菁及時參加協商外，衡以民事訴訟法第195條當事人陳述之基本原則等規範（本院卷第313頁、第316頁），民事事實審法院自得於澄清、建構當事人權利義務之基本事實時，依據今日社會土地投資等交易市場之通常實務經驗及論理法則，進而判斷事實，故本件應認原判決此部分之結論，並無不當。
⒉謝碧菁就敗訴部分，續於本院所為抗辯、指摘要旨，除重複原審之主張外，亦因有紊亂事理而不足採：
⑴陳明仁係主張日籍建築師高松伸建築師在台有辦公室，故訴
外人公司與其所簽契約無再另製作日文版本為必要（本院卷第209頁），然並不等同與建築師等人溝通、討論建案規劃設計事宜之地點，必然限於在台灣之辦公室；況且，原判決已扣除無憑據、無直接關連性部分，僅以有憑據者為限，尚合事理。
⑵另原審關於惠民段23地號搭設接待中心、使用他人土地租金
損失等部分，陳明仁係以謝碧菁違約，致陳明仁受寶鴻公司求償所為賠償支付寶鴻公司支出搭建接待中心之費用1100萬元、土地租金損害金額，計算至兩造解約日之數額為213萬7500元，此一計算式及依據，均有所憑，並非輕信陳明仁之主張。
⑶此外，謝碧菁就陳明仁在原審所為主張、舉證，而為原審採
憑部分，並未能具體證明其一方之主張、陳述為真，或有動搖原判決之結論之事證，尚難因其上訴重執前詞，遽為否定原審此部分之判斷。
⑷遑論，謝碧菁就待證事實，即關於「惠民段00地號接待中心
規劃設計工程之簽約及施作」與涉及上開惠民段00地號上接待中心與使用他人土地而支付租金部分，謝碧菁一方於本院聲請王○○為證人，證人業於109年7月3日具結證述確有受委託及完成此部分工程等情，參以證人就工作項目、費用收取等過程均能詳細說明（本院卷第153頁、第203-210頁），核與陳明仁所稱費用負擔比例等卷證大致相符，且係本於證人自身業務、工作經驗所為證述，亦無偏袒一方甘冒偽證之虞慮，應可採信，進而可信原判決關於此部分之判斷，並未違背經驗與論理法則。
⒊故原審判決所為准、駁部分，除下列 ①利息補貼356,613元
、②陳明仁得請求之違約金（即酌減之額度）兩部分外，兩造於本院用以佐證其為陳述之依據，主要還是引用原審卷附之證據，僅就原審採駁而不利於己部分，各略就原審判斷理由為選擇性剪採，並未能動搖原審之結論及論述意旨，故本院認此等部分，宜引用原判決所載之計算項目及理由。
㈢兩造約定已付價金3000萬元之利息補貼356,613元部分：
⒈陳明仁主張依系爭協議書第1條約定，謝碧菁應自107年9月1
日起補貼陳明仁已付第1期款3000萬元，按年息2.2%計算之利息(換算為每月55,000元)，而上揭利息計算至108年3月15日止，共計356,613元乙節，謝碧菁並不爭執兩造間確有該項約定存在，系爭協議書第1條約定：「……乙方須於108年2月28日前排除所有租約，『並點交甲方』，並『自107年9月1日起』補貼甲方已付第1期款3000萬元整，年息2.2%之利息(換算每月55,000元整)至租約終止，亦即交付第2期款截止。」⑴系爭協議係於107年9月20日簽定，謝碧菁並承諾利息補貼，
溯及自107年9月1日起算，且上開協議內容更同時約定「並點交甲方」，可見兩造之約定，應重在「點交土地」，自不能僅以謝碧菁一方曾有於另案即原審法院臺中簡易庭107年度中簡字第3667號遷讓房屋事件，曾有以訴外人（即該案受告知訴人新地王公司）與笠蒼公司間之租約糾紛，先於107年8月28日已合法終止，遽認謝碧菁得免其依系爭協議所承諾應負擔之義務；反之，由上開終止日、協議簽定日之自然時序，益加可證兩造確有基於「土地點交」因素，而約定點交前，補貼已交付價金之利息，以平衡價金支付、土地點交之利益。
⑵再佐以系爭協議明文約定利息補貼計算至「交付第二期款為
止」，而第二期款之約定預計為「108年2月28日」，然兩造間並無第二期款之支付、收取事實；經參以系爭協議第3條明文「如乙方無法於108年2月28日前，排除上開買賣標的租約，達足以『點交』甲方程度，乙方承諾，於前述期間屆至同時，一次現金加倍返還已收之價金，並同時解除原買賣契約，但甲方保有以同一價格續定原買賣契約之權利。」，更可認定兩造間契約要素，確實明白以「買賣標的（土地）之點交」為核心。
⑶又系爭協議書既為有效成立，且陳明仁確有先支付3千萬元
價金，倘經謝碧菁依約履行，陳明仁即能獲得此部分利益，自屬陳明仁依通常情形可得預期之利益，但因可歸責謝碧菁之事由，致解除契約而無法取得，當屬陳明仁所失利益。
⑷承上，謝碧菁既應依協議於「買賣標的（土地）之點交」
前，負擔利息補貼義務，則陳明仁將利息之末期，計算至兩造「系爭契約解除之前一日」，並未違反協議意旨。
⒉因之，陳明仁可以請求謝碧菁給付自107年9月1日起至108年
3月15日止(陳明仁於108年3月16日解除系爭契約及協議書)，共計356,613元〔計算式：(6×55,000)＋(15/31×55,000)＝356,613〕之利息補貼。
㈣關於兩造違約金之約定：
⒈法律規範：
⑴按民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行
時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額(第2項)。」是違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之，然不論何者，既云「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金」，依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒絕給付，或因遲延給付，或因不完全給付時，應支付之違約金。至民法第250條第2項但書規定：「約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者」，係指給付遲延或不完全給付時應支付損害賠償總額預定性之違約金而言(參見最高法院80年度台上字第229號及82年度台上字第641號等民事裁判意旨)。
⑵次按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」，是約定之違約金過高者，固得由法院依職權予以酌減，惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害(即可享受之預期利益)及積極損害，均應加以審酌(參見最高法院84年度台上字第978號民事裁判意旨)。且違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(參見最高法院82年度台上字第2529號民事裁判意旨)。另當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌(參見最高法院96年度台上字第107號民事裁判意旨)。
⒉陳明仁得請求謝碧菁給付違約金：
⑴陳明仁主張因謝碧菁違約無法如期於108年2月28日交付系爭
土地，依系爭契約第10條違約罰則(二)約定：「乙方因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經甲方定期催告仍不履行者，甲方除得解除買賣契約外，亦得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如有其他損害並得請求賠償。」，及系爭協議書第3條約定：「如乙方無法於108年2月28日前，排除上開買賣標的租約，達足以點交甲方程度，乙方承諾，於前述期間屆至同時，1次以現金加倍返還已收之價金，並於同時解除原買賣契約。」，陳明仁乃主張依系爭協議書第3條約定，謝碧菁無法於108年2月28日前排除系爭土地之租約，達到足以點交程度，謝碧菁應加倍返還已收價金即請求謝碧菁給付違約金3000萬元。
⑵謝碧菁則抗辯稱陳明仁係因自身另有工地建築案要推，資金
周轉不靈，才放棄本件買賣，謝碧菁自不用支付違約金等語；然為陳明仁所否認。
⑶依系爭協議書訂立時間及系爭協議書簽訂緣由、交易狀況及
第 3條約定內容，佐以兩造同具買賣土地等專業與經驗，可見兩人為上開違約金約定時，各自對買賣標的物狀況，及契約權利義務等各要素，均有能力且確實已完整瞭解，始各自本於自由意思而簽訂系爭協議書，自應遵守約定。
⑷本件參酌謝碧菁提出於108年4月25日與新地王公司、笠蒼公
司簽訂之和解書內容(參見本院卷第137、139頁)，可知笠蒼公司係同意於108年5月10日以前返還承租之房屋，倘系爭契約未經解除，謝碧菁實際上須交付系爭土地予陳明仁之時點應為108年5月10日以後，此距系爭協議書第1條約定之點交期限即108年2月28日，已有2個月又10天，並非如謝碧菁片面所辯僅遲延1個多月而已，且謝碧菁就系爭契約之履行確有屆期無法交付系爭土地之違約事實，而依前揭系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協議書第3條等約定，陳明仁自得請求謝碧菁給付懲罰性違約金。
⑸再勾稽陳明仁解約過程，謝碧菁於客觀上確處於不能如期點
交系爭土地，且無從依約收取第二期款，可認陳明仁解除契約於法有據，且謝碧菁一方亦依約退還第一期款，則謝碧菁事後臨訟再以主觀臆測之陳詞作為抗辯，仍無從免除其依兩造約定而應負責給付違約金之義務。
⒊兩造系爭違約金之性質：
⑴系爭契約第15條其他特約事項第7項原約定：「本買賣標的
有出租，乙方須負責租期至107年8月31日止，並負責於完稅款前，辦妥承租人與甲方租約公證換約完成租約，租金點交前乙方收租，點交後甲方收租，租約公證費用甲方負擔。」，嗣因謝碧菁屆期無法完成系爭土地上之租約公證換約，兩造遂於107年9月20日簽訂系爭協議書，其中第1條前段明文約定：「原特約事項第15條第7項約定……，經協議變更為：乙方須於108年2月28日前排除所有租約，並點交甲方……。」，第3條約定內容如上述，第4條則約定：「除以上協議內容變更外，其餘內容依原不動產買賣契約書之約定。」各情，兩造均不爭執，並有系爭契約及系爭協議書在卷可證。⑵承上可知，系爭協議書除變更系爭契約第4條付款條件(即系
爭協議書第2條約定)及第15條第7項約定外，其餘仍沿用系爭契約之約定，即系爭契約第10條違約罰則(二)之約定並未經兩造以系爭協議書排除其適用，故系爭協議書在性質上應為系爭契約之補充文件，是系爭協議書第3條約定與系爭契約第10條違約罰則(二)約定若有不相牴觸之處即屬併存，而非以系爭協議書第3條約定完全取代系爭契約第10條違約罰則(二)約定。
⑶從而，系爭協議書第3條關於違約金之約定為「乙方承諾，
於前述期間屆至同時，1次以現金加倍返還已收之價金」，雖未載明違約金性質，究係懲罰性違約金或係損害賠償總額預定性違約金，然系爭契約第10條違約罰則(二)則已明文約定「甲方除得解除買賣契約外，亦得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為『懲罰性違約金』」，可見系爭協議書第3條約定之違約金性質，應解釋為懲罰性違約金，始能使系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協議書第3條之約定前後一致，方符合前揭系爭協議書第4條約定之意旨。是謝碧菁抗辯稱系爭協議書第3條違約金之約定應屬損害賠償總額預定性質，而非懲罰性違約金云云，容與兩造契約意旨及上開說明有間，不足採憑。
⒋系爭違約金約定得否酌減之分析：
⑴謝碧菁先主張其已於108年4月2日對笠蒼公司取得原審法院
臺中簡易庭107年度中簡字第3667號民事勝訴判決，並於108年4月19日委請律師發函通知陳明仁於函到5日內回覆是否有意願繼續履行系爭契約，但陳明仁遲未答覆，謝碧菁實際上僅逾期1個多月，陳明仁請求違約金3,000萬元即嫌過高等語。再以系爭土地上除笠倉公司外，其餘承租人早於107年初即全數搬遷及返還房屋完畢，僅因笠蒼公司拒絕返還致其無法依約排除租約達於可點交之程度，而遭陳明仁解除系爭契約，自承租人搬遷後，迄至謝碧菁另尋得新買主並簽訂買賣契約期間，系爭土地閒置長達1年多期間，謝碧菁仍須繼續負擔當初購買土地向銀行貸款之高額利息(每月約894959元，1年約1073萬9502元)，亦受有每月租金損失587100元(1年約704萬5200元)，陳明仁又求償4000萬元，謝碧菁一方損失慘重，並未因出售系爭土地予新買主而獲得更大利益等語，資為聲請法院依民法第252條規定酌減違約金之依據。
⑵陳明仁則一再援引其於原審主張謝碧菁在系爭契約解除後，
謝碧菁已於108年5月間將系爭土地以高於兩造間原買賣價格出售予訴外人晨禎公司，謝碧菁因此獲有利益，自無酌減違約金之必要等語。
⑶查，謝碧菁於兩造簽訂系爭契約後，即積極經由新地王公司
與各承租人協商終止租約及返還房屋，僅因笠蒼公司拒絕返還致其無法依約排除租約達於可點交之程度，謝碧菁必須循法律途徑解決而延誤履約期限，致遭陳明仁解除系爭契約，尚難認謝碧菁在兩造約定履約期間有何欠缺履約誠意之重大過失。
⑷又謝碧菁於陳明仁解除系爭契約，俟取得對笠蒼公司之前開
民事勝訴判決後，確曾寄發律師函通知陳明仁是否有繼續履行系爭契約之意願，但陳明仁並無意願，且拒不答覆謝碧菁之通知，可認謝碧菁確有進行彌補未及履約所生交易破綻。⑸再衡以土地規劃使用與交易常情，倘陳明仁當時改變心意而
同意繼續按系爭契約之原約定，或兩造重新澄清、約定彼此如何續行土地交易，衡情陳明仁前因謝碧菁未能及時履約即延宕土地點交所受損害必能大幅減少，甚或可得土地增值利益；另謝碧菁除有於原約定期間積極排除履約障礙等情外，當系爭契約解除後，謝碧菁亦能先返還陳明仁前所交付價金3,000萬元，可認陳明仁逕依前揭系爭契約第10條違約罰則(二)與系爭協議書第3條等約定，請求謝碧菁給付懲罰性違約金3,000萬元，容屬過高。
⑹況且，兩造同具有房地產投資之專業經驗與能力，陳明仁一
方於解約前，應有能力且可以本其曾規劃如何利用系爭土地之機會與實際經驗，而具體得知系爭土地當時價值，已有增值情形，其猶選擇解除契約，顯有其一方主觀得失之利害考量，自不能全歸責於謝碧菁；故民事事實審法院於審酌上情，本於一般土地交易等常情及經驗法則，自應認本件確有酌減違約金之必要性。
⒌應如何酌減系爭違約金之分析：
⑴本件於審酌如何酌減違約金時，不能僅止於謝碧菁當時尚未
能實際點交部分之土地面積為比例計算，蓋因兩造買賣標的（土地）內容，陳明仁係購買「坐落台中市○○區○○段○○○號土地，及其上同段0000建號即門牌號碼台中市○○區○○路0段000號房屋，與本基地容移量1308.86平方公尺、已申請之建照在內。」（見原審卷第29頁），可見兩造同認此一買賣目的具有整體規劃使用之利益；雖實際未能即時點交部分，並非買賣標的之全部，然仍足以妨礙陳明仁整筆交易目的與規劃利用之期待。
⑵再從兩造系爭協議簽訂日，兩造都瞭解、認清尚待謝碧菁排
除點交障礙之土地，僅佔一小部分，然兩造猶於系爭協議第3條明文約定「如乙方無法於108年2月28日前，排除上開買賣標的租約，達足以『點交』甲方程度，乙方承諾，於前述期間屆至同時，一次現金加倍返還已收之價金，並同時解除原買賣契約，但甲方保有以同一價格續定原買賣契約之權利。」，益徵兩造同認陳明仁買賣系爭土地具有整體規劃使用利益，自不宜僅從區分得點交、未點交比例，遽為酌減之唯一因素。
⑶因之，本件經綜合兩造自原審以來相互攻防等卷證資料，暨
審酌陳明仁於兩造締約後所投入資金、心力規劃之事實、解除契約後之損失程度，與所得請求謝碧菁賠償之積極損失、所失利益等金額，及兩造於107年9月20日締約之前、後，彼此之互動，既解除契約之可歸責程度等主、客觀情形，應認兩造之違約金約定，應酌減至原約定百分之三十即900萬元(計算式：30,000,000×30%＝9,000,000)為適當，陳明仁請求給付逾此金額之違約金，不應准許。
㈤準此，陳明仁得請求之項目、金額為：①設計委任契約已給
付高松伸建築設計事務所費用折算為445萬2727元之損失、②惠民段23地號搭設接待中心之損失費用1100萬元、③惠民段23地號土地租金損失213萬7500元、④赴日差旅費8萬1600元、⑤已付價金3000萬元之利息補貼356,613元之所失利益、⑥懲罰性違約金900萬元。合計2702萬8440元本息。扣減原審判決主文所命給付2166萬7827元本息，應再給付536萬0613元本息。
五、綜上所述，兩造簽訂系爭契約後，因謝碧菁無法依系爭協議書第1條約定於108年2月28日以前排除系爭土地之租約，並達到足以點交程度，經陳明仁寄發存證信函限期催告後，謝碧菁仍未能履行，陳明仁乃對謝碧菁為解除系爭契約之意思表示，並於108年3月16日發生效力。嗣陳明仁依民法第260條、第216條等規定及系爭契約第10條違約罰則(二)、系爭協議書第3條等約定，請求謝碧菁賠償所受損害(含所失利益)及給付懲罰性違約金，合計2702萬8440元，於法有據，均應准許，逾上開數額請求損害賠償及懲罰性違約金部分，於法無據，不應准許。又陳明仁就上開准許部分，併請求自訴狀繕本送達翌日即108年5月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即無不合，亦應准許。㈠原審就上開應准許部分，僅判命謝碧菁給付2166萬7827元本息，而駁回其餘536萬0613元本息之請求（計算式：27,028,440－21,667,827=5,360,613）及假執行之聲請，尚有未當，陳明仁上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。㈡至於陳明仁之請求不應准許部分，原審為陳明仁敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核無不合，陳明仁上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。㈢另謝碧菁就其原審敗訴部分，上訴意旨指摘原判決為其敗訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回謝碧菁之上訴。㈣末以本院判決後兩造均得為上訴，應認就上開准陳明仁請求再為給付部分，有聲請假執行之利益，爰依聲請各酌定適當金額為擔保金，而各為准、免假執行，並諭知如主文第五項所示。至於陳明仁逾上開應准許範圍之請求，其假執行聲請，失其依據，應駁回此部分之聲請。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造關於108年3月22日相互協商過程及內容，並未就兩造權利義務達成共識，自不能拘束兩造，縱期間有涉及彼此主觀意思之陳述，仍不能作為或否定本件兩造權利義務之判斷結論；此外，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，均認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
參、據上論結，上訴人陳明仁之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人謝碧菁之上訴，為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 莊嘉蕙法 官 涂秀玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 王麗英中 華 民 國 109 年 10 月 28 日