臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度重上字第46號上 訴 人 蔡裕宗
蔡裕豐上 二 人訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師被 上 訴人 蔡裕昌
蔡王絹上 二 人訴訟代理人 羅閎逸律師
詹明潔律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年12月11日臺灣臺中地方法院108年度訴字第1283號第一審判決提起上訴，本院於109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應分別給付上訴人各新臺幣52,500元，及自民國108年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔二十分之一，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立，由臺中市政府移送原審法院，有臺中市政府函附之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及相關資料可憑（原審卷2至73頁），本件起訴程序尚無不合。
二、本件上訴人主張：被上訴人蔡裕昌於民國61年5月1日與上訴人之父蔡○○簽立私有耕地租約書（下稱系爭租約），由蔡裕昌將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地出租予蔡○○，租賃期間自56年1月1日至62年12月31日，並先後於86年、92年、98年、104年續租。其中000地號土地於95年8月17日分割為000-1、000-2地號土地；000-1地號土地於98年11月9日分割增加000-4地號土地；000地號土地分割增加000-1、000-2地號土地；000地號土地於98年11月9日分割增加000-1、000-2地號土地（下合稱系爭土地或僅列地號）；蔡裕昌於102年4月10日將000地號土地所有權贈與其配偶即被上訴人蔡王絹，並辦畢移轉登記，惟不影響系爭土地之系爭租約關係。因臺中縣政府已將000、000-2、000、000-2、000、000-2、000、0000地號土地變更為關連工業區第二期用地，被上訴人遂於107年4月間表示欲依減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，並於107年4月23日向原審法院提存所提存新臺幣（下同）1101萬8616元（550萬9308元×2）後，向臺中市龍井區公所申請終止系爭租約。但都市計劃早於61年1月1日即已劃定，嗣兩造持續更新系爭租約，被上訴人於系爭租約更新後之租賃期間內，不得請求終止系爭租約。被上訴人迄107年間始終止系爭租約，有違誠信原則，為此請求確認兩造就系爭土地有耕地三七五租約關係存在。倘認被上訴人終止系爭租約合法，則應適用、準用或類推適用平均地權條例，以市價扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償上訴人，始得終止。且臺中縣政府已將系爭土地中之000-4、000-1、000-1地號土地之土地○○○區○○○道路用地，無法作為他用，僅待政府以市價為補償基礎進行徵收，但被上訴人卻以公告土地現值計算補償金，顯侵害佃農之補償金利益。依系爭土地附近實價登錄每坪11萬元計算，扣除被上訴人已提存款項後，被上訴人蔡裕昌、蔡王絹應分別再給付上訴人2589萬6211元、803萬4053元等情。為此提起本訴，並（一）先位聲明：確認上訴人對蔡裕昌所有000、000、0000、000- 1、000-2、000-1、000-2、000-1、000-2、000-4地號土地，及蔡王絹所有000地號土地之耕地租約關係存在。（二）備位聲明：蔡裕昌應給付上訴人各2589萬6211元、蔡王絹應給付上訴人各803萬4053元，及均自107年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並願供擔保請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：（一）先位部分：⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人對蔡裕昌所有000、000、00
00、000-1、000-2、000-1、000-2、000-1、000-2、000-4地號土地，及蔡王絹所有000地號土地之耕地租約關係存在。（二）備位部分：⑴原判決廢棄。⑵蔡裕昌應給付上訴人各2589萬0167元、蔡王絹應給付上訴人各803萬4053元，及均自107年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人係於61年5月1日承租系爭土地，簽訂系爭租約時，系爭土地已編定或變更為非耕地，故系爭租約無減租條例第17條第5項規定之適用，兩造就系爭土地僅為一般土地租賃關係，應適用民法租賃相關規定。被上訴人於107年4月間對上訴人為終止系爭租約之意思表示，依民法第95條第1項前段規定，系爭租約業經提前終止，兩造間已無租賃關係存在，且系爭租約不適用減租條例，被上訴人終止系爭租約，無須給付補償金云云，資為抗辯。並答辯聲明：
（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）蔡裕昌於61年5月1日與上訴人之父蔡○○簽立私有耕地租約書，約定將臺中縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地出租予上訴人之父蔡○○，租賃期間自56年1月1日至62年12月31日，並先後於86年、92年、98年、104年續訂租約。
（二）000地號土地於95年8月17日分割為000-1、000-2地號土地；000-1地號土地於98年11月9日分割為000-1、000-4地號土地；000地號土地分割為000-1、000-2地號土地；000地號土地於98年11月9日分割為000-1、000-2地號土地。
（三）臺中縣政府已將000-1、000-2、000、000-2、000、000-2、000、0000地號土地變更為關連工業區第二期用地。
（四）臺中縣政府已將000-4、000-1、000-1地號土地變更土地○○○區○道路用地。
（五）蔡裕昌於102年4月10日將000地號土地贈與並移轉登記予蔡王絹。
（六）上訴人蔡裕宗、蔡裕豐為改良系爭土地所支付且未失效能部份之價值為21萬元。
五、本院之判斷：
（一）系爭租約之性質為三七五租約：⒈上訴人主張蔡裕昌於61年5月1日與上訴人之父蔡○○簽立
系爭租約，將系爭土地出租予蔡○○，租賃期間自56年1月1日至62年12月31日，為兩造所不爭執，且系爭私有耕地租約書（龍忠字第403號）載明「租賃期間：自民國56年元月1日起至六十一年十二月三十一日止共計六年」（原審卷二216頁），卷內其餘租約影本右上角處均蓋有「補發」之戳章（原審卷二66、67、137、138頁），顯見系爭租約早自56年1月1日即已成立，而於61年5月1日補發書面租約。而減租條例第6條第1項規定「耕地租約應一律以書面為之」，旨在防止當事人間事後產生爭議，乃以作成書面為證明之方法，並非以作成書面為租約之成立或生效要件，故系爭租約於61年5月1日補發書面前之56年1月1日即已成立，要無疑義。
⒉系爭租約已標明為「臺灣省台中縣私有耕地租約書」，並
載明「…依正產物全年收獲總量千分之三百七十五為最高額，其原低于千分之三百七十五者從其原有約定之規定計算」、「未訂定事項依照耕地『三七五』減租條例」，除0000地號土地之地目為「原」外，其餘地目均為「田」，且先後於86年、92年、98年、104年續租，亦有系爭私有耕地租約書上之戳記可稽，則系爭租約之自屬耕地三七五租約無疑。又被上訴人於107年7月23日已依減租條例之規定，將應給予承租人按公告土地現值計算之補償金，為上訴人提存在案（詳原審卷一53、54頁提存書），顯已自認兩造間有耕地租賃關係，是其辯稱兩造間之租約因欠缺書面要式性，迄61年5月1日訂立書面始成立云云，自非可取。上訴人主張系爭租約屬耕地租約，應可採信。
⒊臺中縣政府前以台中港特定區計畫60年12月31日府癸建土
字第122258號函，將000-1、000-2（即原000地號土地之一部）、000、000-2（即原000地號土地之一部）、000、
000 -2（即原000地號土地之一部）、000、0000地號土地公告變更為關連工業區第二期用地；將000-4（即原000-1地號土地之一部）、000-1（即原000地號土地之一部）、000-1（即原000地號土地之一部）地號土地公告變更土地○○○區○道路用地，並於61年1月1日開始實施等情，有臺中市龍井區都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書可憑（原審卷一57、58頁），可見系爭租約訂立後，系爭土地始編定或變更為非耕地，被上訴人辯稱系爭租約時，系爭土地已編定或變更為非耕地云云，並非實在。
（二）系爭租約業經被上訴人合法終止：⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非
耕地使用時，出租人得終止租約。又出租人依上開規定終止租約時，除法律另有規定外，應給予承租人下列補償：「一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。
」，減租條例第17條第1項第5款、第2項分別定有明文。
系爭土地於系爭租約訂立後，業經分別依法變更○○○區○○○道路用地，有如前述，被上訴人依據上開規定終止系爭租約，於法自屬有據。又被上訴人於107年7月9日以臺中雙十路郵局159號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，於107年7月10日送達，有存證信函及掛號郵件收件回執可稽（原審卷二88至91頁）。且被上訴人於上開存證信函中催告上訴人稱：「…依同條例之補償規定，寄件人等共應補償收件人等新台幣1101萬8616元，希文到7日內向寄件人等領取，否則將依法提存法院，特以本函函達終止耕地租約之意思表示，請查照。」，惟因上訴人委託律師函復被上訴人，表明對於被上訴人終止系爭租約之合法性有爭執，且不同意被上訴人補償金計算方式（原審卷二70至75頁），被上訴人乃於107年7月23日依上開減租條例規定，將應給予承租人按公告土地現值計算之補償金共計1101萬8616元，為上訴人提存在案（詳原審卷一53、54頁提存書），上訴人就被上訴人提存之補償金係按系爭土地終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一計算，並無爭執，足認被上訴人對上訴人已依法給予補償，則系爭租約應於上訴人所為終止系爭租約之存證信函送達上訴人時終止。
⒉觀諸減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定，除要求
出租人於終止租約時，應給予承租人補償外，別無除斥期間之規定，考其立法目的應係考量出租人未必於土地經依法編定或變更為非耕地使用之時點，即有資力給付承租人補償金，或必有意願終止耕地租約，且縱出租人未於斯時即終止租約，於承租人亦無不利，故減租條例既已課予出租人於其終止租約之時，給予承租人補償金之義務，應認已足保障承租人之利益，自應賦予出租人選擇是否終止租約之權利，以免對出租人失之過苛。至於系爭租約訂立後雖於86年、92年、98年、104年續訂租約，然此不過係被上訴人履行其法定義務，未可據此認定被上訴人有放棄依上開減租條例規定行使終止權之意。故上訴人主張系爭土地之都市計劃早於61年1月1日即已劃定，嗣兩造持續更新系爭租約，被上訴人迄107年間始終止系爭租約，有違誠信原則云云，自非可採。
⒊綜上所述，系爭土地既已被編定為非農業使用，被上訴人
依減租條例第17條第1項第5款規定對於上訴人終止系爭租約，合於減租條例規定之要件，已發生終止效力。故上訴先位聲明請求確認渠等對被上訴人所有系爭土地之耕地租約關係存在，為無理由。
（三）上訴人主張補償金應按系爭土地之市價計算，為無理由：⒈按減租條例第1條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定
，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」，又耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約。又出租人依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約時，應按「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」給予承租人補償，減租條例第17條第2項規定甚明。是被上訴人依減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，自應適用上開減租條例之規定。而平均地權條例第11條第1、2項規定：「依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。」，乃係關於「耕地被徵收」時補償之規定，有別於系爭土地係經依法編定或變更為非耕地使用之情形。大法官釋字第579號解釋意旨固謂：「惟近年來社會經濟發展、產業結構顯有變遷，為因應農地使用政策，上開為保護農民生活而以耕地租賃權為出租耕地上負擔並據以推估其價值之規定，應儘速檢討修正，以符憲法意旨，併予指明。」等語，然其意旨非謂耕地經依法編定或變更為非耕地使用者，亦應類推適用上開平均地權條例之規定。系爭土地中000- 4、000-1、000-1地號之土地使用分區雖已經臺中縣政府公告變更為道路用地，然既未經徵收，自無從適用平均地權條例第11條之規定。
⒉另大法官釋字第580號解釋意旨雖認：減租條例第17條第2
第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第十五條保障財產權之本旨。惟不問情狀如何，補償額度一概為三分之一之規定，有關機關應衡酌憲法第二十二條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事，儘速予以檢討修正。然於減租條例依法修正前，有關耕地經編訂或變更為非耕地使用者，仍無從遽依平均地權條例之規定辦理。上訴人主張本件補償價額應適用、準用或類推適用平均地權條例第11條規定，依「市價」扣除土地增值稅後餘額之三分之一為基準云云，要屬無據。
⒊上訴人主張為改良系爭土地所支付且未失效能部分之價值
為21萬元，被上訴人並無爭執，則上訴人依減租條例第17條第2項規定，請求被上訴人補償該筆土地改良費各半（上訴人各請求10萬5000元），即屬有據。又上開補償費之給付既屬可分，則被上訴人應給付上訴人之補償費各為5萬2500元。從而，上訴人備位聲明請求被上訴人分別給付上訴人各5萬2500元部分，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地有減租條例所定租賃契約關係存在，為無理由，應予駁回；上訴人備位請求被上訴人分別給付上訴人各5萬2500元，及均自起訴狀繕本送達翌日即108年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，不得上訴於第三審，核無宣告准免假執行之必要。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 楊國精法 官 杭起鶴正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 109 年 7 月 29 日