臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度重上字第95號上 訴 人 陳志謀訴訟代理人 蕭慶鈴律師被上訴人 林聖容訴訟代理人 陳沆河律師上列當事人間返還租賃土地事件，上訴人對於民國109 年2 月27日臺灣臺中地方法院108 年度重訴字第80號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
一、兩造於民國101 年9 月17日就被上訴人所有坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）簽立耕地租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人承租系爭土地作為農業使用，租賃期間自101 年11月1 日起至107 年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，並約定租賃期滿，系爭租約即消滅，上訴人如欲續租時，應先徵得被上訴人同意，並另訂租賃契約始生效力；上訴人如因使用便利而臨時搭設籬笆等工作物，應限於租賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，回復原狀，將系爭土地交還被上訴人。嗣租期屆滿後，上訴人仍無權占用系爭土地，其上並有搭建鐵皮圍籬、建物及鋪設水泥路面等，經被上訴人以存證信函催告上訴人拆除地上物，將系爭土地回復原狀返還予被上訴人，上訴人仍置之不理，爰依民法第767 條第1 項、租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地回復原狀，並返還被上訴人。又上訴人無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法就系爭土地使用收益之損害，爰依民法第179 條規定，請求上訴人自108 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害18,000元。並聲明：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號（Ｂ）部分所示面積667.60平方公尺之鐵皮圍欄及水泥地面，及編號（Ｃ）部分所示面積495.04平方公尺鐵皮建物拆除，將土地返還被上訴人。㈡上訴人應自108 年1 月1 日起至返還前開土地日止，按月給付被上訴人18,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、上訴人則以：
一、被上訴人於101 年出租系爭土地時，即口頭同意續租6 年予上訴人，上訴人始耗資在其上搭蓋鐵皮屋，被上訴人亦知悉上訴人係以系爭土地經營汽車修配廠；嗣經兩造於系爭租約屆滿前約2 個月即107 年8 月間達成續約協議，被上訴人同意自108 年1 月1 日起，以每月25,000元之租金繼續將系爭土地出租予上訴人6 年（至114 年12月31日止），被上訴人之母陳○○於107 年11、12月亦繼續收受上訴人之租金；另上訴人於108 年1 月將租金25,000元轉帳至陳○○帳戶，惟該帳戶自同年2 月起即無法轉帳，上訴人因而以存證信函將
108 年2 至5 月之租金支票寄予被上訴人，被上訴人業已收受該支票，卻事後反悔。
二、退而言之，上訴人於107 年初即按月簽發票面金額各18,000元之支票，一次交付被上訴人作為107 年度之租金，被上訴人未表示異議，且於107 年10月31日租賃期限屆滿之後，上訴人仍繼續為租賃物之使用收益，被上訴人亦未即表示反對之意思，依民法第451 條之規定，應視為不定期限繼續契約。另依系爭租約第6 條約定：「…地上搭有建物之房屋稅，及其他因乙方變更用途使用產生之相關稅賦，皆由乙方自行負擔」，可知被上訴人已默許上訴人於系爭土地上建屋，因此，本件應屬土地法第103 條之租地建屋契約，在系爭土地上之房屋於不堪使用之前，被上訴人不得請求返還。並聲明：被上訴人之訴駁回。
參、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造對於下列事實均不爭執（見原審卷第362 頁、本院卷第57頁），且有土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、耕地租賃契約、存證信函、投遞記要為證（見原審卷第17至24頁），堪信為真，並得採為判決基礎：
一、兩造於101 年9 月17日簽立系爭租約，約定上訴人承租被上訴人所有系爭土地，余○○為連帶保證人，租賃期間自101年11月1 日至107 年10月31日，每月租金18,000元。
二、上訴人占有系爭土地情形如附圖所示。
三、被上訴人於108 年1 月9 日寄發原證3 臺中英才郵局35號存證信函予上訴人，上訴人於108 年1 月11日翌日收受。
伍、本院之判斷：
一、兩造並未就由上訴人於系爭租約屆期後，續租系爭土地6 年達成意思表示合致：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。次按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。
㈡上訴人雖抗辯兩造於101 年訂立系爭租約之時，被上訴人即
口頭同意將系爭土地續租6 年予上訴人；兩造於系爭租約屆滿前約2 個月即107 年8 月間亦達成續約協議，被上訴人同意自108 年1 月1 日起，以每月25,000元之租金繼續將系爭土地出租予上訴人6 年，至114 年12月31日止云云，然均為被上訴人所否認，則上訴人即應就其所主張兩造有就系爭土地續租6 年達成意思表示合致之有利於己之事實，負舉證責任。
㈢上訴人雖舉證人蕭○○為證，然查：
⒈蕭○○於原審108 年6 月13日言詞辯論時證稱：是伊介紹兩
造訂立租約的，101 年簽立系爭租約時伊有在場，當時約定租期6 年，上訴人說要蓋建築物，6 年太短，要租久一點，但被上訴人說他只願意租6 年，到期後之後再續租給上訴人云云（見原審卷第189 頁），雖證述被上訴人有表示系爭租約到期後再續租予上訴人，然此顯與其所述被上訴人只願意出租系爭土地6 年等情，相互矛盾，是否真實，顯有可疑；況系爭租約已明定租期6 年，倘被上訴人當時即同意於租期屆滿時續租6 年，何以不逕約定租期為12年？是以證人蕭○○上開證言，顯有瑕疵，尚難為有利於上訴人之證明。
⒉其次，證人蕭○○雖於同日另證述：系爭租約到期的時候，
某日晚上約定要再談，有叫伊過去，經溝通後達成協議續租
6 年，租金提高到25,000元，6 年後地上物歸被上訴人所有，兩造就只談過這一次，時間是在系爭租約到期前1 、2 個月，應該是在107 年8 月間，伊只有參與過這一次，租金是從108 年1 月開始調高，107 年11、12月之租金，伊不清楚云云（見原審卷第188 至191 頁），惟上訴人抗辯：於107年8 月間，伊、余○○與被上訴人父母討論續租之事，當時蕭○○在場，之後還就續約之事談過兩次，大概是在107 年10月間，就是租期屆滿前，此次蕭○○也在場，再隔2 週左右，又談一次，此次余○○與蕭○○均不在場云云（見原審卷第186 、187 頁），核其2 人就兩造商議續租事宜之次數、蕭○○在場次數，均不相符；且兩造若如證人蕭○○所述於107 年8 月間即達成續租合意，又豈會有上訴人所述之另
2 次洽談續租事宜之情，足見兩造於107 年8 月間應無達成續租之合意，證人蕭○○前述證言，亦難採信。
㈣上訴人雖於本院準備程序終結後，具狀稱107 年8 月間兩造
談論續約之事時，證人余○○亦在場，足以證明被上訴人同意以25,000 元將系爭土地續租予上訴人云云（見本院卷第73頁）；然兩造於107 年8 月間顯無達成續租合意，如前所述；而余○○於兩造最後一次洽談續租事宜時並未在場，已據上訴人陳明如前，是以余○○應無從證明兩造是否有達成續租合意之事，核無傳喚之必要。
㈤另上訴人於原審上開言詞辯論期日已自承：就續約之事共計
與被上訴人談過3 次，後來談不成，被上訴人就說要買伊的地上物等語（見原審卷第187 頁），由此益證被上訴人主張兩造始終未達成續租合意等情，應屬可採。
二、上訴人抗辯本件應依民法第451 條規定，視為不定期租賃，並無可採：
㈠租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。
㈡系爭契約第2 條約定：「租賃期間：自中華民國101 年11月
01日起至中華民國107 年10月31日止計陸年。租賃期滿，租賃契約消滅。乙方如欲續租時，應先徵得甲方同意，並另訂租賃契約始生效力。…」，足見兩造於訂立系爭租約時，即已約明租期屆滿，系爭租約當然消滅，上訴人如欲續租，須另經兩造合意，並以另訂書面契約之方式為之。而系爭租約租期屆滿前，兩造雖開始就是否續租乙事進行磋商，惟歷經
3 次洽談，被上訴人仍不同意上訴人續租之要求，已如前述，顯見被上訴人已明白反對上訴人繼續租用系爭土地。
㈢又上訴人雖於108 年1 月1 日匯款25,000元予被上訴人母親
，然經被上訴人及其母親於同年月9 日以存證信函將同額匯票寄回，並表明不同意續租，請被上訴人於收受該函後7 日內回復原狀，返還土地，此後上訴人又以存證信函郵寄3 紙票面金額各為25,000元之支票予被上訴人，惟被上訴人並未提示兌現，並以存證信函將該3 紙支票退回等情，為兩造所不爭執，且有被上訴人提出之存證信函、匯票、投遞記要、支票影本可證（見原審卷第95至110 頁、第123 、125 頁），且有合作金庫商業銀行○○分行108 年5 月14日合金○○字第1080001529號函附卷可稽（見原審卷第131 頁）；上訴人另寄予被上訴人之發票日為108 年5 月1 日、同年6 月1日，票面金額各為25,000元之支票，亦經被上訴人於原審10
8 年6 月13日言詞辯論期日當庭返還上訴人，有該次筆錄及支票影本在卷可參（見原審卷第182 、197 頁），足見上訴人於兩造協商續租破局後，雖一再以匯款、交付支票之方式，欲給付租金予被上訴人，惟被上訴人並拒絕收受，並將之返還上訴人，益證被上訴人確有明白表示不再續租之意。
㈣上訴人雖另提出發票日為107 年11月1 日、同年月12月1 日
票面金額各為12,000元、6,000 元支票影本各2 紙（見原審卷第231 至237 頁），欲證明被上訴人有收受107 年11、12月之租金，而有同意續租之意思表示云云。惟上訴人已自承上開支票係於107 年初即已簽發，並連同當年度應付租金之支票一併交付被上訴人，而當時系爭租約租期尚未屆滿，自難因被上訴人有收受上開支票，即認被上訴人有默示同意於租期屆滿後續租之意思表示。至上訴人何以於系爭租約租期屆滿後，仍繼續給付上開票款予被上訴人乙節，其已於原審
108 年6 月13日言詞辯論期日自承因尚找不到土地搬遷，被上訴人母親要求上訴人搬遷前，仍要給付租金等情（見原審卷第187 頁），佐以被上訴人主張曾於108 年4 月3 日以存證信函通知上訴人因兩造未達成續租之合意，故上訴人所寄支票（嗣已返還上訴人，已如前述）均充作相當於租金之損害等情，有該存證信函附卷可憑（見原審卷第109 頁），則在被上訴人已明示要求上訴人搬遷，及返還占有前仍應給付使用系爭土地之代價之情形下，其將上訴人前已交付之上開支票提示兌現，堪認係作為上訴人於遷讓返還系爭土地前，因無權占有系爭土地獲致利益，而應給付予被上訴人之不當得利，尚難因而認被上訴人有同意續租之意。
三、上訴人主張系爭租約應係土地法第103 條之租地建屋契約，在系爭土地上之房屋不堪使用前不得請求返還云云，並無可採：
㈠查系爭租約名為「耕地租賃契約」；且其第6 條約定：「乙
方（按指上訴人，下同）就租賃物限於作農業使用，非經甲方（按指被上訴人）書面同意不得變更用途…」；第10亦約定：「乙方（按指上訴人）如因使用便利而臨時搭設之籬笆或遮蓋物或其他臨時工作物，應限於粗賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，恢復原狀，將耕地交還與甲方，不得要求任何補償」，足見兩造約定系爭土地出租予上訴人之目的係作為農業使用，且上訴人僅能在為達其從事農業目的之必要下，始能在其上搭設籬笆等臨時工作物，與所謂租地建屋契約，係承租人以使用其房屋為目的而承租土地，全然不同，上訴人抗辯系爭租約為租地建物契約，顯係倒果為因，並無可採。
㈡再者，定有期限之租地建屋契約，於租期屆滿時，租賃關係
亦歸於消滅，僅未明定租賃之期限之耕地租賃契約，始得依契約之目的探求當事人之真意，而解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。查系爭租約既已明訂租賃期限，則其租賃關係當於107 年10月31日租期屆滿時消滅，並不因其性質為耕地租賃契約，抑或租地建屋契約而有異。是上訴人上開抗辯，顯有誤會，而無可採。
四、被上訴人依租賃契約之法律關係、民法第767 條第1 項之規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號（Ｂ) 部分所示之鐵皮圍籬、水泥地面、（Ｃ) 部分所示鐵皮建物拆除，並將土地返還被上訴人，為有理由：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455 條、第767 條第1 項定有明文。系爭契約第17條亦約定：「租賃期間屆滿後…乙方應即交還租賃物與甲方…。」㈡查上訴人於系爭土地上搭建、鋪設如附圖編號（Ｂ）部分所
示之鐵皮圍籬、水泥地面；及於如附圖編號（Ｃ）部分搭建鐵皮建物等情，業經原審至現場履勘，做成勘驗筆錄、現場照片及囑託臺中市大里地政事務所人員做成如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷315 至337 頁），且為兩造所不爭執，而堪採信。而系爭租約既因租期屆至而消滅，上訴人繼續占有系爭土地，即屬無權占有，則被上訴人依據系爭租約約定、民法第767 條第1 項之規定，請求上訴人應將如附圖編號（Ｂ) 部分所示鐵皮圍籬及水泥地面、編號（Ｃ) 部分所示鐵皮建物拆除，將土地返還原告，即屬有據。
五、被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自108 年1 月
1 日起，至返還系爭土地為止，按月給付被上訴人18,000元，為有理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
㈡查上訴人就於系爭土地租期屆滿後，既無繼續占有使用系爭
土地之正當權源，即係無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，應返還其利益。查上訴人前既願意以每月租金18,000元向被上訴人承租系爭土地達6 年之久，且於租期屆滿之際，復願意提高租金至25,000元，以繼續租用系爭土地，顯見被上訴人占有系爭土地之利益，應不低於18,000元，且上訴人占用之範圍與租賃之範圍大致相同，故被上訴人主張上訴人應自108 年1 月1 日起至返還上開占有之土地為止，按月給付不當得利18,000元，尚屬適當。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係、民法第767 條第1 項之規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖編號（Ｂ) 部分所示之鐵皮圍欄及水泥地面，及編號（Ｃ) 部分所示鐵皮建物拆除，將土地返還原告；及依民法第179 條之規定，請求上訴人應自108 年1 月1 日起至返還前開土地日止，按月給付被上訴人18,000元，均屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依法判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓法 官 郭妙俐正本係照原本作成。
上訴利益若未逾新台幣150萬元不得上訴第三審。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 李淑芬中 華 民 國 109 年 7 月 14 日