臺灣高等法院臺中分院民事判決 110年度上易字第15號上 訴 人 董如祥訴訟代理人 郭德進律師被 上訴 人 崇厚不動產有限公司法定代理人 張凱鈞訴訟代理人 林更祐律師
邱宇彤律師上列當事人間請求給付服務報酬事件， 上訴人對於中華民國109年10月8日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2229號第一審判決提起上訴，本院於110年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人為住商不動產加盟店，受上訴人委託銷售門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○○號6樓之2房屋 ，及該房屋坐落土地上之應有部分（下稱系爭房地），雙方於民國109年4月11日簽立「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約），原委託期間自109年4月11日起至同年6月30日止 ，成交後賣方即上訴人應給付服務費為成交價之4%。嗣因原委託銷售價格過高， 經雙方合意約定於109年6月3日將委託價額變更為新臺幣（下同）840萬元。 後被上訴人居間介紹覓得訴外人張○○願以840萬元承購系爭房地， 並於109年6月13日給付定金10萬元，且簽署買賣定金收款憑證（下稱系爭憑證）。被上訴人旋即透過業務員即訴外人李○○以通話方式通知上訴人上情，詎上訴人無正當理由反悔拒絕出賣系爭房地，亦拒絕給付約定之服務費， 依系爭契約第5條第1項、系爭憑證第2條第5項約定， 上訴人應給付被上訴人賣方成交價服務費報酬336,000元（計算式：8,400,000×4%），及所失利益即買方成交價服務費168,000元（計算式：8,400,000×2%）。
(二)系爭契約內容雖與內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告頒行之不動產委託銷售契約書範本 （誤載為房地產委託銷售契約書範本)不盡相同， 但該範本僅係以行政指導方式，欲輔導相關企業經營者與消費者訂立雙方法律地位平等之契約，所使用之定型化契約範本，並無強制兩造遵守之法律上效力。且該範本亦明示締結契約之兩造，可依民法第153條規定意旨，就個別情況磋商合意訂定 ，系爭契約仍可以在未違反「不動產委託銷售定型化契約應記載不得記載事項」之前提下，進行合約內容之調整與磋商，經雙方同意後成立生效。而該「不動產委託銷售定型化契約應記載不得記載事項」內，無限制不動產委託銷售契約之變更應以「書面」變更為限，而應以兩造所簽訂系爭契約為基準。又系爭契約中無明文約定要式行為，上訴人所提其他房仲業者之委託銷售契約，不足以證明房仲業界確有以如欲變更銷售條件，需以書面要式方式變更契約之習慣。又縱認系爭契約需依內政部規定「應以書面變更契約」，兩造間以通訊軟體Line溝通之內容，實已構成書面變更，蓋依上訴人使用「各家房仲菁英您好… 考慮好久最低限度840萬（含仲介費4%）」等語為意思表示，並經由Line交字傳遞予被上訴人，即已達成以文字合意變更系爭契約之意思表示一致的效果，亦可認已達成上訴人要求的書面簽定變更系爭契約之形式，自有拘束兩造效力。
(三)系爭契約第8條第1項及第3條第2項約定，上訴人於簽署系爭契約時即已授權被上訴人代為訂立買賣契約，應為授權可代理訂約之委任關係，非單純居間關係。被上訴人於上訴人變更銷售條件為840萬元後已尋得買家， 並於簽署系爭憑證之同時收取定金，依系爭契約約定上訴人與買受人間即以買賣底價840萬元成交。 又遍觀兩造之Line對話紀錄，上訴人自承以Line對話屢次改變委託銷售底價之意思表示，如109年6月3日表示：「考慮好久最低限度840萬元(含仲介費4%)」，上訴人形之於外之表示形式即係欲以840萬元為底價(含仲介費4%)出售系爭房地， 足見上訴人對於買賣標的及價金等意思表示之內容均無誤認，且修改委託銷售底價時之表示方法亦無錯誤， 自無民法第88條第1項規定之意思表示內容或表示行為有錯誤之情形，而不得撤銷其意思表示。縱上訴人有錯誤，亦僅屬上訴人設定買賣契約價格之動機錯誤範疇，該動機錯誤既非當事人資格或物之性質有誤，非為交易上所認重要者， 亦難依民法第88條第2項規定，視為意思表示內容之錯誤，而得據以撤銷出售系爭房地之意思表示，則上訴人抗辯意思表示錯誤而得撤銷非有理，爰依兩造簽訂之系爭契約第5條第1項及系爭憑證第2條第5項約定，求為命上訴人應給付被上訴人服務報酬504,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審判命上訴人如數給付，並依兩造陳明以供擔保為條件之准免假執行，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
(一)伊前於109年1月4日已將系爭房地委由被上訴人銷售 ，簽訂不動產專任委託銷售契約書， 委託售價為958萬元，並簽有委託銷售/出租契約內容變更同意書，定底價為868萬元，契約期間至109年3月31日，兩造於109年1月14日簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，變更開價為938萬元，委託銷售底價為890萬元， 期間延長至109年4月10日止。嗣上開期間到期後，伊復於109年4月11日將系爭房地委託被上訴人代為銷售，然將銷售模式由「專任銷售」改為「一般銷售」，並簽立系爭契約， 約定銷售金額為938萬元，且兩造於同日又簽署委託銷售/出租契約內容變更同意書， 將委託銷售底價修正為890萬元， 契約期間自109年4月11日至109年6月30日止，且於該同意書左側註記：「本同意書簽訂前雙方之口頭協議，未經載明於本約中者，自動失效，雙方權益均以本約為準」。由上開頻繁簽約、換約之情形，及109年4月11日之同意書可知，兩造就系爭房地之銷售條件，若有契約內容變更（含價金、委託期間及其他變更事項），須以契約內容變更同意書為之，始生內容變更之效力，是委託銷售條件變更應為要式行為。又依92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本第10條規定 ，可知有關委託銷售契約書條件變更，以經雙方「書面」同意為準。另參照伊所提訴外人○○房屋一般委託銷售契約書第10條、○○○不動產仲介經紀有限公司、○○不動產有限公司之一般委託銷售契約書第15條規定，亦可知委託事項變更契約書屬於委託銷售契約一部分，優先於原委託契約效力，並非被上訴人所稱可非以書面要式之雙方同意，逕自變更委託銷售契約內容。
(二)伊固曾於109年6月3日 以Line向被上訴人受僱人李○○表示系爭房地之出售金額更改為840萬元， 惟變更之方式並非以書面為之，依上所述，此變更因未符合要式性故不生效力。則被上訴人未經伊以契約變更同意書之書面方式，變更銷售金額， 擅以非契約約定之840萬元（含仲介費4%）出售系爭房地，顯未依系爭契約約定內容予以銷售，其出售系爭房地之法律行為對伊並不生效力，自無理由請求伊給付服務報酬。又伊雖於Line通訊軟體中片面變更系爭房地售價內容為840萬元，然除無以書面為之，並無變更兩造系爭契約890萬元之價金約定。 而伊當時傳予李○○之上開840萬元價金訊息之真意，係實拿840萬元， 不負擔所有稅金、仲介等服務費用，故伊因意思表示錯誤立即於109年6月14日，向李○○說明並撤銷該錯誤之意思表示。 伊變更以840萬元價金出售之意思表示既經撤銷，且金額之變更復未經兩造簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書」予以書面、要式之變更 ，則伊於通訊軟體內表示之銷售金額，對伊並不生拘束力。
(三)系爭契約之性質應為居間契約，而非委任契約，依居間契約之要素為「當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，則被上訴人之給付義務應僅及於為伊報告訂約之機會或為訂約之媒介，縱被上訴人收受訂金後亦應即告知伊，由伊決定是否同意出售系爭房地，以免剝奪伊對於出售價金之決定權，此方符合居間契約僅及於介紹訂約機會及成為訂約媒介之旨。故被上訴人雖與買受人張○○簽定系爭憑證，若未經伊決定是否同意出售系爭房地，買賣契約仍不得視為成立，被上訴人即不得依系爭契約請求服務報酬，且被上訴人亦未於24小時內將定金交付予伊。縱認被上訴人業已達成兩造間之委託銷售契約，被上訴人請求之服務報酬金額有明顯過高之情事外，依兩造居間約定被上訴人亦不得請求其他賠償云云，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造於原審之不爭執事項（見原審卷第151至152頁）：
１、上訴人於109年1月4日將系爭不動產委由被上訴人銷售 ，並簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託售價為958萬元 ，並簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，定底價為868萬元，契約期間至109年3月31日。
２、雙方又於109年1月14日 簽定委託銷售/出租契約內容變更同意書，變更開價為938萬元，委託銷售底價為890萬元，期間延長至109年4月10日止。
３、上訴人於109年4月11日又將系爭不動產委請被上訴人代為銷售，並簽有系爭契約，約定銷售金額為938萬元後 ，雙方另立委託銷售/出租契約內容變更同意書 ，將委託銷售底價修正為890萬元， 契約期間自109年4月11日至109年6月30日止。
４、被上訴人已於109年6月13日尋得買家張○○簽立系爭憑證，張○○同時給付定金10萬元供被上訴人代理賣方收訖（上訴人嗣於本院對此不爭執事項表示有意見，見本院卷第102、124頁）。
５、對兩造迄今提出之所有證物，形式上真正均不爭執。
四、兩造爭執之事項 （見原審卷第152頁、本院卷第101至102頁）：
１、上訴人於109年6月3日於Line上表示 「各家房仲菁英您好，考慮好久最低限度840萬（含仲介費4%） ，相信你有較易發揮的空間…加油！感謝你！」，是否為書面變更系爭契約？
２、被上訴人主張即使上訴人以109年6月3日Line內容 ，不算書面變更時，兩造並未合意需以書面始能加以變更，故上訴人之變更仍為有效，上訴人認為一定要以書面方式變更才有效，何者主張可採？
３、被上訴人是否已依雙方於109年4月11日簽立之不動產委銷售契約完成委託銷售系爭不動產？被上訴人請求之金額是否有理由？
五、本院得心證之理由：
(一)兩造簽有系爭契約，且被上訴人已於109年6月13日尋得買家張○○簽立系爭憑證，張○○同時給付定金10萬元供被上訴人代理賣方收訖等情，業經兩造於原審均表示不爭執（見原審卷第151至152頁）。嗣上訴人上訴本院後對原審之不爭執事項４部分則表示有意見，並抗辯稱被上訴人與張○○於109年6月13日所簽署之系爭憑證，係假造日期提前至109年6月13日簽訂， 以規避上訴人已於109年6月14日撤銷840萬元之意思表示云云，此為被上訴人所否認，並主張上訴人於原審對此從未爭執，且上訴人已經承認109年6月13日被上訴人有打電話給上訴人，當時雙方所講內容就是告訴上訴人，被上訴人已經收取定金並完成簽約等語。
(二)按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之 ，民事訴訟法第279條定有明文。復按當事人於準備程序中經受命法官整理協議之不爭執事項，既係在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，倘當事人能證明其所不爭執之事項與事實不符，為發現真實，仍得適用同條第3項之規定，許其撤銷與該事實不符之不爭執事項 ，而可不受其拘束，始符公平原則， 此與同法第270條之1第3項但書係專指協議爭點之情形尚有不同 （最高法院100年度台上字第1939號判決意旨參照）。又當事人對於他造主張之事實，或對於法官整理協議之不爭執事項，於言詞辯論或準備程序積極而明確的表示沒有意見，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，除依同條第3項規定撤銷外 ，在辯論主義之範圍內有拘束法院之效力，應以該自認之事實作為裁判之基礎（最高法院104年度台上字第207號判決意旨參照）。是原審會同兩造整理之不爭執事項其性質應係屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，如上訴人事後對此不爭執事項復行爭執，依上開說明，應證明其所自認之事項與事實不符，否則本院即應以其已自認之事實做為裁判之基礎。
(三)查上訴人對被上訴人於109年6月13日與張○○所簽立之系爭憑證，對形式真正並不爭執（見不爭執事項５所示、本院卷第77頁），且上訴人亦不否認被上訴人於109年6月13日晚間9時許， 曾撥打電話給伊，說有一組看房子很喜歡，問伊明天有沒有空，伊說伊沒有空，伊要與太太再商量…等語（見本院卷第126至127頁），上訴人雖仍否認被上訴人有告知伊關於簽約拿定金之事（見本院卷第127頁）， 惟衡以常情有關不動產交易中，最關重要者即為購買者所出之價金，此為出賣人所必問之事項，以決定是否同意出賣及後續應付之仲介費及土地增值稅等事宜， 上訴人既承認被上訴人有於109年6月13日晚間9時許撥打電話給伊，說有一組看房子很喜歡，問伊明天有沒有空，伊說伊沒有空，伊要與太太再商量，則依上訴人上開所述內容， 兩造通話時間復為晚間9時許，對話內容必然非僅為聊天甚明，衡酌以經驗法則，被上訴人顯然已於該次通話中，告知上訴人關於收取定金並完成簽約之事，否則上訴人又何需立即於通話中表示仍要與太太再商量。此外，上訴人於本院始終未提出任何有關，其抗辯所稱被上訴人與張○○於109年6月13日所簽署之系爭憑證，係假造日期提前至109年6月13日簽訂之證據，上訴人於本院就此部分所為之爭執，要無可採。是以上訴人既不能證明其在不爭執事項４所自認之內容與事實不符，自不能事後撤銷其自認，故上訴人抗辯被上訴人與張○○於109年6月13日所簽署之系爭憑證，係假造日期提前至109年6月13日簽訂，以規避上訴人已於109年6月14日撤銷840萬元之意思表示； 及被上訴人未於24小時內告知云云，難認有據。
(四)本院依兩造爭執事項分論如下：
１、上訴人於109年6月3日於Line上表示 「各家房仲菁英您好…考慮好久最低限度840萬（含仲介費4%） ，相信你有較易發揮的空間…加油！感謝你！」，是否為書面變更系爭契約？是否有效？
２、按契約自由原則其中之方式自由，係指契約之成立及契約之內容不以踐行一定方式為必要。是則，契約之成立、契約之內容，原則上並不以一定方式之履行為要件。易言之，在契約自由之原則下，契約非以要式契約（即諾成契約）為原則，而以要式契約為例外。次按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力， 民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院103年度台上字第2407號判決意旨參照）。
３、被上訴人主張上訴人於109年6月3日以Line傳送訊息， 將系爭房地之委託銷售價格降低為底價840萬元 (含仲介費4%)之事實，為上訴人所不否認，惟辯稱兩造若欲變更委託銷售價額，應簽訂書面之委託銷售/出租契約內容變更同意書 ，否則何以兩造需就委託銷售價格迭次簽訂不同委託銷售條件之書面云云。然查， 觀諸卷附之兩造最先於109年1月4日簽訂之專任委託銷售契約書，由第4條委託銷售期間第1項可見委託銷售期間係由109年1月4日起至同年3月31日止（見原審卷第67頁）。 兩造復於109年1月14日簽定委託銷售/出租契約內容變更同意書，延長委託銷售期間至109年4月10日（見原審卷第79頁），嗣於109年4月11日方簽訂系爭契約，而委託銷售期間則為109年4月11日至109年6月30日（見原審卷第81頁）。由上開不同委託書面之日期記載以觀，係因兩造原先簽訂之「專任」委託銷售期間已屆至，而系爭房地仍未售出，欲延長委託銷售期間方另立系爭契約，尚難以此反推雙方若欲變更委託銷售條件，必須透過書面要式行為方能為之。況主張有利於己之事實，即兩造系爭契約內涵如欲變更委託銷售條件需經書面要式，方能生效之上訴人，揆諸前開說明，自應就兩造對變更銷售條件有何要式性之特別約定，負舉證責任。蓋不動產買賣市場瞬息萬變，商業機會稍縱即逝，故房屋買賣受託人無不力求時效性與及時性，原則上若委託人、受託人就變更價格之意思表示合致，即生委託銷售價格變更之法律效果，初不以要式行為為必要。而在契約之內容、變更原則上採非要式主義之情形下，若上訴人欲抗辯兩造就契約之內容已變更為要式之法律行為，即應就此利己事實舉證證明之。
４、上訴人雖抗辯據兩造於109年4月11日簽訂之 委託銷售/出租契約內容變更同意書，左方特別以文字載明「本同意書簽訂前雙方之口頭協議，未經載明於本約中，自動失效，雙方權利義務均以本約為準。」由此可見變更銷售條件需經書面要式云云。惟查，上開文字業已明白表明係簽訂該同意書「前」，雙方之口頭約定未經載明於該同意書之情形下，方失去效力。 然上訴人係嗣後於簽訂上開同意書後之109年6月3日，才透過Line通訊軟體傳送訊息通知各家房仲業者，將系爭房地之委託銷售價格降低至底價840萬元， 該銷售價格變更之意思表示並非形成於簽訂上開同意書前，自與前揭文字載明之情形不符，難謂發生於簽訂上開同意書後之委託價格變更，需另外以書面同意書方生效力。上訴人雖又舉92年6月26日 內政部內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本第10條規定，主張銷售條件變更需為要式書面行為，另提出訴外人○○房屋公司、○○○不動產仲介經紀有限公司、○○不動產有限公司之一般委託銷售契約書內容規定，主張由上開三家不動產公司之委託銷售契約內容已足證若欲變更銷售條件，需經書面要式，且此為不動產業界之慣行云云。惟查，系爭契約內容雖與內政部頒行之不動產委託銷售契約書範本不盡相同，然該契約範本僅是內政部為因應消費者保護法之施行，以行政指導方式輔導相關企業經營者與消費者訂立雙方法律地位平等之契約所使用之定型化契約範本，並無強制相關企業經營者或消費者遵守之法律上效力，是雖企業經營者消費者所簽訂定型化契約與內政部定頒定型化契約書範本不同，亦不能逕謂該定型化契約即有違反消費者保護法之規定而無效情形，究有無違反消費者保護法規定，屬私法上之爭議，仍應由法院就具體個案以判決認定之。 兩造既依民法第153條規定意旨，就個別情況磋商合意訂定，其後由上訴人更改委託銷售之條件，並經被上訴人同意（詳後述），依法自無不合之情形。另上訴人與○○○不動產仲介經紀有限公司、○○不動產有限公司之一般委託銷售契約書第15條規定：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更…」等字句（見原審卷第125、129頁），惟此為上訴人與該二家公司所簽契約，依債之相對性原則，尚難適用於系爭契約上，況依上訴人所提○○房屋公司一般委託銷售契約第10條約定：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更之。」（見原審卷第121頁） ，並無上訴人所述需「書面」變更情形，故上訴人所述變更銷售條件需書面要式而為業界慣行一節，自非可採。則上訴人既未舉證兩造確有於簽訂系爭契約後，其後變更銷售條件需以書面要式方為有效之合意，自無何違反消費者保護法第12條之情形，上訴人上開所辯要無足採。
５、系爭契約銷售條件變更並非要式行為，已如前述，且依據被上訴人提出之兩造Line對話紀錄，於109年6月3日上訴人以Line訊息發送：「各家房仲菁英您好…考慮好久最低限度840萬(含仲介費4%)，相信您有較易發揮的空間…加油！感謝您！」，並經被上訴人受僱人李○○於同日覆以「好哦」（見原審卷第27頁）等情，為兩造所不爭執。由於以Line文字為意思表示性質上係非對話而為意思表示，揆諸首揭說明，只需意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態，即生效力。本件被上訴人於109年6月3日接獲上訴人變更底價為840萬（含仲介費4%）之意思表示後，於同日既已回覆「好哦」，明白表示同意，而使兩造就系爭契約之銷售底價變更為840萬元 (含仲介費4%)已達成合致。從而，兩造均應受此拘束至明。
６、上訴人對雙方已合意變更委託銷售價格一節，固再抗辯其以Line訊息發送將系爭契約委託銷售底價變更為840萬元(含仲介費4%)之意思表示， 有錯誤之情事，且伊於109年6月14日以Line文字訊息 「各家房仲菁英您好...不好意思，之前誤會家人的意思， 最低限度840萬（是實拿不是含仲介費4%），特地提出說明，還是按合約走，造成您的困擾實在感到抱歉！感謝您！」告知被上訴人，顯已撤銷上訴人原先之意思表示云云。然觀諸上訴人其後所稱109年6月14日撤銷意思表示之訊息內容，與先前840萬元意思表示之內容相比較 ，差異僅在「銷售底價有無包含仲介費4%」，惟參諸上訴人先前之Line訊息，已明白表示「…考慮好久最低限度840萬(含仲介費4%)，相信您有較易發揮的空間…」， 上訴人既特別針對「有無包含仲介費用」一節詳予明示，並表示係「考慮好久」、「相信您有較易發揮的空間」，且所發送之對象為各家房仲，並非僅限於被上訴人一方，自可評價上訴人就此節應無誤認、誤解其意之餘地。況被上訴人於109年6月14日之訊息中亦自承係「誤會家人之意思」云云，依債之相對性原則，上訴人誤認其家人之意思，與上訴人對被上訴人所為之意思表示無涉，不能以誤解家人意思之抗辯對抗被上訴人。再者，上訴人向外表示之價格，其動機為何存於人之內心，他人無從查知，僅能憑外在表示行為客觀解釋上訴人之意思，是上訴人縱然有誤會家人真意方表示將委託銷售底價變更為840萬元(含仲介費4%) 之情形，然此究屬上訴人自身訂定銷售價格之內在動機錯誤。從而，上訴人以上揭情由抗辯系爭契約委託銷售底價變更為840萬元(含仲介費4%) 之意思表示因為錯誤已經上訴人撤銷云云，自非有據。
７、本院既認定兩造間就系爭契約之銷售底價變更，毋庸經書面要式行為，且兩造已達成合意變更，即不必再行討論上訴人以Line文字所為之意思表示究係書面與否，附此敘明。
(五)被上訴人確實已依雙方於109年4月11日簽立之系爭契約完成委託銷售系爭房地，是被上訴人依系爭契約之約定請求上訴人給付賣方服務報酬504,000元之部份，為有理由：
１、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第528條、第565條及第216條分別定有明文。 次按不動產出賣人與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具居間與委任性質之混合契約。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立；且依民法第216條規定 ，凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，而不以有取得利益之絕對確實為必要（最高法院68年度台上字第1504號、77年度台上字第2514號裁判意旨參照）。
２、查被上訴人為專業不動產仲介公司，受上訴人之委託代為銷售系爭房地，參諸系爭契約第7條約定： 「受託人之義務：
受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。受託人於簽約前，應據實提供該公司(或商號）近3個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動支出，除有委託人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。受託人製作之『不動產說明書』，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。如買方簽立『要約書』，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法送達或委託人同意由受託人保管者，不在此限。有前項但書情形者，受託人應於2日內寄出書面通知 ，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。」（見原審卷第22頁），顯見被上訴人除有報告及媒介之義務外，尚須協助處理其他事務，堪認系爭契約之性質，已非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約，故上訴人辯稱僅係居間契約云云，自不足採。
３、依系爭契約第8條定金之效力第1項約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，而上訴人確有於系爭契約第3條第2項：「契約成立後，委託人□同意□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金」、「如同意受託人代收定金，委託人□同意□不同意受託人保管定金」之記載，於該二處之欄位均勾選同意，並於該頁下方親自簽名確認，由此即足認被上訴人受上訴人委託銷售系爭房地，若買方出價已達委託底價時，被上訴人即可代上訴人收受買方之定金，上訴人與買方即成立買賣契約，上訴人因而負有出面與買方簽訂買賣契約之義務。上訴人委託銷售系爭房地之底價原為868萬元 （含仲介費4%），嗣經上訴人於109年6月3日以Line文字訊息 ，就系爭房地銷售底價變更為840萬元（含仲介費4%）， 且經被上訴人對此意思表示同意等情，已如前述，並有雙方Line對話紀錄附卷可憑（見原審卷第27頁）。嗣被上訴人於109年6月13日尋得系爭房地之買家張○○簽立系爭憑證，張○○並同時給付訂金10萬元，供被上訴人代理賣方即上訴人收訖等情，復為兩造所不爭執（見不爭執事項第4點），並有系爭憑證1紙存卷可考（見原審卷第33頁），從而，張○○既就系爭房地給付定金10萬元予被上訴人，揆諸兩造系爭契約第8條第1項之規定及首揭說明，足認被上訴人所述依系爭契約之約定，上訴人與張○○就系爭房地確已成立買賣契約無訛。至上訴人所辯系爭契約之性質應屬居間契約，未經上訴人決定是否同意出售，故上訴人與張○○之買賣契約並未合法成立云云，惟依上述說明，系爭契約既屬居間與委任性質之混合契約，上訴人與張○○之買賣契約既視為成立，上訴人辯稱伊與張○○間之買賣契約未成立乙節，自難採憑。
４、被上訴人得請求之服務報酬，依系爭契約第5條第1項：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之肆」，則上訴人與張○○就系爭房地既已在價金為840萬元之情況下成立買賣契約， 被上訴人自得向上訴人請求居間報酬336,000元（計算式：8,400,000×4%）。
另就被上訴人主張依系爭憑證第2條第5項：「買方應支付以成交價百分之二計算之服務報酬於賣方受託人，並於簽訂不動產買賣書面契約時給付…」，惟因上訴人嗣後拒絕與張○○就系爭房地履行買賣契約，則被上訴人已無從再向張○○請求以成交價百分之2計算之服務報酬168,000元（計算式：
8,400,000×2%）， 自應視為被上訴人依已定之計劃，可得預期之利益為168,000元， 並可視為被上訴人所失利益，被上訴人憑此向上訴人主張所失利益為168,000元， 亦為有理由，應予准許。
六、綜上所述， 被上訴人依系爭契約第5條第1項及系爭憑證第2條第5項之法律關係，請求上訴人給付504,000元之報酬（計算式：336,000＋168,000＝504,000）， 及自起訴狀繕本送達翌日即109年7月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造陳明以供擔保為條件之准免假執行，即無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 葛永輝法 官 許旭聖正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳麗玉中 華 民 國 110 年 3 月 24 日