臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第168號上 訴 人 呂幸蓉訴訟代理人 蔡其展律師被 上訴人 蔡裕田上列當事人間請求履行契約給付佣金事件，上訴人對於中華民國109年11月25日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3003號第一審判決提起上訴，本院於民國110年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、兩造於民國108年6月21日簽立專任不動產買賣委託授權書（下稱系爭契約），約定於伊受被上訴人委任將其坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地權利範圍各21/600、98/600（下稱系爭土地）共有持分，以每坪新臺幣（下同）22萬元以上售出時，其應給付伊買賣總價4%作為仲介費，委託期間自該日起至109年6月30日止。嗣伊依約於授權期間屆至前，與訴外人陳○○談妥願以每坪22萬元購買系爭土地，陳○○並簽發面額200萬元之定金支票予伊，伊已依約達成居間任務，被上訴人亦與陳○○成立買賣契約，爰依系爭契約約定，請求被上訴人給付買賣價金4%之仲介費計928,532元【〔684㎡×21 /600
×0.3025（129地號土地）＋1,989㎡×98/600×0.3025（136地號土地）〕×22萬元×4%＝928,532，元以下4捨5入】。
二、而被上訴人並未否認伊確有於109年6月30日以電話向其報告有買方願以每坪22萬元購買系爭土地之情，兩造並與陳○○約於109年7月19日至蔡○○地政士事務所洽談簽約事宜，可見其與陳○○間買賣條件已達合致；又系爭土地為分別共有，共有人可個別出售其應有部分，參伊所提108年6月21日對話錄音及譯文可知，被上訴人原係同意每坪售達22萬元以上時，仲介費即以4%計。至不動產經紀業管理條例乃屬行政管制，不影響本件兩造間居間關係之存在。爰請求被上訴人給付928,532元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息等詞。
貳、被上訴人則以：伊於系爭契約委託期間並未透過上訴人與任何買方簽訂買賣契約，系爭土地仍在伊名下。其係於109年6月30日20時45分始來電表示要簽約，因伊未曾見過買方，無從詳談交易條件，如何簽約？遂告其以後再說，即掛斷電話；且伊並未授權上訴人收取定金，買賣契約自未成立；嗣其雖於同年7月間持續聯絡，並於同月19日邀伊至蔡○○地政士事務所進行簽約，惟蔡○○代書告知因系爭土地為共有，如非全賣，會有優先承買權的問題，伊恐因另衍糾紛，當下未簽約，而委託期間已過，伊無給付仲介費之義務。又依上訴人所提108年6月21日錄音譯文，伊雖有口頭表示賣22萬元時要給其4%仲介費，但正式簽約時伊僅同意2%，且109年7月19日簽約時，已逾委託期間，並有優先承買權之問題，決定暫時不賣，自應重新商議仲介費，況上訴人未具仲介資格，依法不得從事仲介業務等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認系爭契約列名之全體共有人為賣方出賣共有土地，然僅被上訴人一人署名，且未授權上訴人收取定金，被上訴人與買方於109年7月19日亦未完成簽約，難認上訴人已完成居間介仲服務，上訴人請求給付佣金，為無理由，駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人928,532元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、本件關於兩造有於108年6月21日簽立系爭契約，系爭契約載明「立書人蔡裕田、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○（以下簡稱賣方）經由受託人仲介委賣之不動產如下：土地座落：台中市清水區○○段000，000地號2筆建地共有持分」，被上訴人另在上開委託書次頁委託書加註手寫：「仲介時間即日起至109年6月30日止，如委託時間另有仲介本人可同時委託。蔡裕田」（原審卷19至21頁）。上訴人於109年6月30日有以電話通知被上訴人有買家願以每坪22萬元承買之情。嗣兩造及上訴人所稱買方陳○○相約於109年7月19日至蔡○○地政士事務所洽談簽約事宜，但因蔡○○提及本件買賣有優先承購權須處理，且兩造對傭金比例未有共識等問題而未完成簽約（本院卷105至108頁）。上訴人所提108年6月21日、109年7月19日錄音光碟、譯文內容為真正。（本院卷121、122、89至101、109頁）等事實，為兩造所無爭執，堪信為真實。
二、上訴人主張伊業於委託期限前完成受託以每坪22萬元出售系爭土地之居間仲介任務，請求被上訴人給付買賣總價4%計算之服務費本息等詞。被上訴人則否認有授權上訴人代收定金，其亦未於委託期限內完成媒介伊所託出售系爭土地之締約，且兩造並未就服務費比例正式達成書面合意，在逾原委託期限後，服務費比例也未經約定等語置辯。是本件兩造之所爭，在於系爭契約有無授權上訴人代收定金？上訴人於109年6月30日是否已完成居間仲介服務？其請求給付佣金928,532元本息，有無理由？
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；於請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決意旨參照）。且按民法第148條第2項規定之誠實信用原則，係就具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權義內容之概括條款。適用時應根據個案情形，客觀衡量當事人之利益，並考察權利義務之社會上作用及其他主、客觀因素妥善為之（同法院109年度台上字第1278號判決意旨參照）。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又真意何在，應以立約當時、過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，於文義上及理論上詳為推求，須合於經驗法則；私人契約，並應通觀全文；無非在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（同法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號、87年度台上字第2877號、105年度台上字第595號、104年度台上字第2369號判決意旨參照）。是依前揭舉證責任之說明，本件自應由請求履行給付仲介費之上訴人，就其業於委託期限內，完成所約定居間媒介事務一情，先負舉證責任；至系爭契約有無授權上訴人代收定金、居間報酬比例為何等，則應視系爭契約之內容，探求當事人之真意而定。
四、查上訴人就所稱其業於兩造約定委託期限屆滿日即109年6月30日當天，完成媒合被上訴人與買方陳○○以每坪22萬 元之代價買賣系爭土地之任務，並代被上訴人向陳○○收 取200萬元支票作為定金，且以該單價仲介成功之服務費比 例為買賣總價之4%等情，主要固提出系爭契約、定金支票 及收據影本（原審卷23、25頁）、兩造於108年6月21日、109年6月30日之對話（同卷47頁）、兩造與陳○○、蔡○○等人於109年7月19日之對話錄音光碟及譯文等件為證。然綜觀系爭契約內容，並未見有何被上訴人委上訴人代收定金之約定，僅於本文註：3處載稱「本人收取對方訂金，今後如有違約，除依上述條款支付服務費外，另賠償對方訂金一倍」（同卷21頁），其意亦在敘明倘本人收取對方定金（載為訂金）後違約之效果，文意顯未及於代收定金之授權；又依被上訴人於加註中所書寫之「仲介時間即日起至109年6月30日止，如委託時間另有仲介本人可同時委託」之意旨而論，被上訴人實未專任委託上訴人一人進行系爭土地之仲介出售可見，而係保留委託其他仲介之權限，衡以訂約時定金之收受，依民法第248條、第249條之規定，係具推定契約成立及生拘束力等效力，依理，被上訴人亦無授權上訴人得逕行代收定金之可能，否則豈非自招一地數賣違約之風險，自難以上訴人業於本件委託期限屆滿當日有向買方收取定金支票，或已向被上訴人報告買方出價之訊息，即得逕認其居間媒介業已完成，況觀系爭契約內容，並未約明僅以報告訂約之機會即得請求居間報酬，而依現今社會一般所見，不動產買賣之仲介服務，通常係以買賣雙方實際締約後，始得向委託人請款，且以雙方所約定仲介費係以買賣總價之比例計算而言，倘買賣實際未完成，上訴人能否請求報酬，即非無疑，自無可以上訴人僅向被上訴人報告買賣訊息，即得自認其居間任務業已完成。至系爭契約加註之註2處，有關仲介費比例，雖經人將原擅打之「百分之貳」塗改為「百分之肆」，然該塗改處僅見上訴人加蓋之印文，且依上訴人所提兩造等人於108年6月21日締約時之錄音譯文（本院卷121、122頁）所示，亦未見被上訴人有明確表示同意上訴人之塗改；雖其於本院表示曾言及其情，但其另陳於正式簽訂系爭契約時，已改變心意，是未在上開塗改處簽章，自無可以上訴人之片面修改，即得認雙方已就其所稱仲介每坪售價22萬元以上時，傭金比例即提高為4%一事達成合意有據。
五、次查上訴人乃於本件委託期限屆滿當日下午約9時許，始以電話向被上訴人報告業已覓得出價每坪22萬元之買家一情，固為兩造所無爭執。然查上訴人報告時間，雖仍在所約定委託期限最末日尚未結束前，但顯已在一般正常上班時間之外，依社會一般人之認知及交易習慣，除當事人自願外，難認係正常從事經濟活動之時間，能否尚謂係於委託期限前完成居間媒介，已非無疑；且被上訴人乃身居北部，無論其與買方之距離，抑系爭土地之所在，均相隔甚遠，加以其係在倉促下被通知，顯無從事先準備，容有酌留其準備締約所需相關文件時間之必要，何況其當日曾因身體不適入院，為上訴人所無爭執，實際情況亦不容許其為此奔波，故縱認上訴人已覓得符合約定價格之買家，衡情，事實上亦無從於下午9時許始通知被上訴人之情況下，而得於委託屆滿日結束前完成系爭土地買賣之交易，亦難謂上訴人有於本件委託期限屆滿前完成受託事務。
六、雖被上訴人其後原仍於109年7月19日應約至蔡○○地政士事務所與上訴人及陳○○進行簽約程序，然因上訴人係於本件委託期限屆滿當日下午9時許，始電告被上訴人關於陳○○出價每坪22萬元之訊息，已逾正常交易之合理時間，此能否認係在系爭委託期限內完成其媒介任務，容有疑義，已如前述，是縱被上訴人自承先前曾口頭言及4%之傭金比例，但因其實際簽約時，並未同意傭金比例之提高，致未在其上簽章，且上訴人向其告上開訊息時，是否已逾兩造所約定之委託期限，也非無疑，則被上訴人對此抗辯雙方傭金比例應重新議定，即難認無由；又依上訴人所提兩造於109年6月30日通話之節譯內容所示，被上訴人於當日通話中乃否認原委託合約之時效性，並一再強調109年6月30日已無效（原審卷47頁）等情，更可見被上訴人當時業已向上訴人表達其報告時點已逾委託期限之意，尚難以被上訴人於109年7月19日仍應約進行簽約程序之舉，即得逕認雙方已就系爭契約之委託期限延長至109年7月19日達成合意，非無被上訴人所稱原委託期限已過，係另行成立委託居間關係，故傭金比例自應重議之餘地。
七、且查被上訴人縱然仍於109年7月19日前去與上訴人所受託買地之買家陳○○進行簽約程序，然查於簽約過程中，代書蔡○○業已提醒買賣雙方本件係屬共有土地應有部分之買賣，依法有踐行通知其他共有人是否行使優先承購程序之必要，此應先行處理，否則即有涉偽造文書刑責之虞，出賣人亦有遭優先承購權人求償之可能，當時被上訴人因此決定要通知，陳○○對此則未有意見，惟上訴人卻因陳○○在協商前交待其以先贈與部分土地方式廻避其責下（本院卷144頁），要求無需通知其地共有人等情，業據證人蔡○○到庭證述歷歷（同卷106至108頁），並有兩造與陳○○、蔡○○等人當日之對話錄音譯文（同卷61至85頁）可參；而按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，乃土地法第34條之一第4項所明定，雖未若同法第104條第2項、107條第2項附有應先行通知優先購買權人行使優先購買權，否則所訂買賣契約不得對抗優先購買權人之效力，然倘有違反，仍無以排除未有民法第184條第1項後段所定故意以背於善良風俗加損害於他人，或同法條第2項違法保護他人之法律致生損害於人而應負賠償責任之成立，並恐有另涉刑責之虞，但上訴人卻於被上訴人已決定依法通知共有人之情況下，反對其踐行通知程序，顯有廻護居間相對人陳○○購買之意，而不惜以上開脫法方式，致使被上訴人承受被求償與涉犯刑責之風險，所為顯違反其基於有償居間人所對被上訴人應負之忠誠、保護義務，反圖以維護同時委任其買地之相對人（本院卷144、145頁）之利益，難認未有因其除為被上訴人居間外，卻同時受居間相對人陳○○委任買地，無可避免利害衝突之存在，而有背於前揭誠實信用原則之精神，依同法第571條及第148條第2項等規定意旨，自不得向被上訴人請求報酬。
八、綜上所述，本件上訴人請求被上訴人給付上開仲介服務費本息，非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 28 日
民事第三庭
審判長法 官 黃玉清
法 官 涂秀玲法 官 葛永輝正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 黃湘玲中 華 民 國 110 年 7 月 28 日