臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第135號上 訴 人 胡格琴訴訟代理人 陳育仁律師被上訴人 孫景武訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國109年11月20日臺灣臺中地方法院109年度訴字第1970號第一審判決提起上訴，本院於110年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國102年8月13日，以新臺幣(下同）50萬元出售因繼承取得配偶甲○○所遺之坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段000建號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）與被上訴人，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人應於所有權移轉登記至被上訴人或其指定之人後1日內一次以現金付清價金，且被上訴人允諾上訴人可繼續居住系爭房地至不住為止。上訴人已於102年8月21日依約定將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，然經上訴人多次催告後始陸續支付，至104年4月30日止僅給付45萬元，上訴人於109年3月24日與被上訴人在臺中市○○區公所調解時，曾催告被上訴人給付尾款，否則將解除系爭契約，惟未獲置理，嗣上訴人提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被上訴人為解除系爭契約之意思表示，被上訴人負有回復原狀之義務，爰先位請求被上訴人移轉系爭房地所有權與上訴人。若認解除契約無理由，則上訴人係受被上訴人誘騙始搬離系爭房地，並非自願搬離，依系爭契約約定，上訴人仍有居住系爭房地至不住時之權利，且上開約定係在被上訴人給付全部買賣價金後起算，被上訴人既於109年5月27日始給付買賣價金尾款，上訴人自得於收受全部價金後，再主張居住至不住時止之約定，爰備位請求被上訴人應交付坐落系爭土地上之系爭房屋予上訴人居住，至上訴人主動遷出為止。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭契約後，被上訴人因經濟困難無力一次付清全部買賣價金，惟仍陸續支付45萬元，並於109年5月27日給付上訴人尾款5萬元，被上訴人既已付清全部買賣價金，上訴人主張被上訴人違約並解除系爭契約，即非有據。且上訴人未依系爭契約第10條第1項約定限期催告被上訴人履行，即逕以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，尚非合法。退萬步言，如認上訴人之請求有理由，上訴人亦應返還其所受領之買賣價金50萬元及法定遲延利息予被上訴人，爰為同時履行抗辯。又被上訴人並無誘騙上訴人搬離系爭房地，上訴人於其配偶去世後，即欲放棄臺灣地區戶籍、返回大陸地區定居，並將其同鄉友人辦理放棄身分之文件交由被上訴人研究申辦流程，及託被上訴人代撰予移民署署長之聲請書，嗣並遷離系爭房地，並於107年7月11日辦理停用系爭房屋之水、電登記，上訴人顯係自願遷離，自無再依系爭契約第12條約定，請求繼續居住系爭房地之理等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位部分：被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。㈢備位部分：被上訴人應交付系爭房地予上訴人居住，至上訴人主動遷出為止。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項及本件爭點（見本院卷第39-41頁並依判決，格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、不爭執事項：
⑴、上訴人前因繼承取得其配偶甲○○（102年7月10日死亡）所有系爭房地。被上訴人則為上訴人配偶甲○○之朋友。
⑵、被上訴人於102年8月13日，以50萬元向上訴人購買系爭房地
，兩造並簽訂系爭契約，約定價金於產權登記至被上訴人或其指定之登記名義人後1日內1次以現金付清。
⑶、兩造同時於102年8月13日訂立所有權買賣移轉契約書（即公
契）、於102年8月20日送件登記，系爭土地於102年8月21日以102年8月13日買賣為原因移轉所有權登記予被上訴人。系爭房屋原未辦保存登記，房屋稅籍納稅義務人於102年8月13日以買賣為原因由上訴人異動為被上訴人，嗣被上訴人就系爭房屋申辦保存登記並於107年9月26日為第一次登記，建號為000建號，被上訴人現為系爭房地之所有權人。
⑷、系爭契約第10條第1項約定：「甲方（即被上訴人）違反本契
約約定時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按未給付價款千分之1計算之滯納金交付與乙方。如經乙方（即上訴人）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。……」；第12條特約事項約定：「承買人孫景武（即被上訴人）同意完成買賣後，出賣人（即上訴人）可繼續住到不住為止，且不得收取房租，出賣人不得轉租他人或其他用途」。
⑸、被上訴人於102年8月16日、102年11月20日、102年12月6日各
給付上訴人5萬元，於102年12月14日給付10萬元，於103年4月15日給付、103年5月21日、103年6月3日、104年4月30日各給付5萬元與上訴人，合計給付買賣價金45萬元予上訴人。另被上訴人於本件起訴狀109年5月19日送達後之109年5月27日給付系爭房地買賣價金5萬元予上訴人，而給付全部買賣價金予上訴人。
⑹、上訴人於106年5月間搬離系爭房地，並承租鄰近之同巷00號
房屋居住。嗣上訴人於某日與鄰居乙○○、丙○○整理系爭房屋後，於同日下午將系爭房屋鑰匙交予被上訴人。
⑺、上訴人於107年7月11日向自來水公司辦理系爭房屋停止用水
手續，被上訴人於108年1月2日辦理復用自來水及用水名稱過戶。上訴人於107年7月9日向臺電公司辦理系爭房屋暫停用電手續，被上訴人於107年12月28日辦理復電及用電名稱過戶。
⑻、被上訴人代上訴人書寫致當時移民署署長○○○之聲請書（見原
審卷第33-37頁，被證2），上訴人於107年7月3日在該聲請書上簽名。被上訴人於109年1月16日交付內政部處分書、丁○○簽署經公證人認證之切結書、新北市○○戶政事務所廢止丁○○戶籍登記函、丁○○出具親收內政部處分書之單據（見原審卷第99-105頁）與上訴人。
㈡、爭執事項：上訴人先位主張解除契約後之回復原狀，請求移轉系爭房地所有權與上訴人；備位依系爭契約主張被上訴人應交付系爭房地與上訴人居住至上訴人自動遷出時止，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、先位之訴為無理由：
⑴、依系爭契約第3條第4項約定：被上訴人應於系爭房地所有權
移轉登記至被上訴人或其指定之登記名義人後1日內，一次以現金付清價金50萬元；第10條第1項約定：被上訴人違反本契約約定時，每逾1日應按未給付價款千分之1計算之滯納金交付與上訴人，如經上訴人通知限期履行契約，逾期仍不履行時，上訴人得解除本契約【見原審109年度豐司補字第614號卷（下稱原審補字卷）第30、33頁】。依上開約定，於被上訴人違反系爭契約時，上訴人應先定期催告被上訴人履行契約，於被上訴人逾期仍未履行時，上訴人始得解除系爭契約。
⑵、經查，系爭契約於102年8月13日簽訂後，同日上訴人已將未
辦理保存登記之系爭房屋稅籍納稅義務人，以買賣為原因異動為被上訴人，並於102年8月21日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，此為兩造所不爭執，上訴人既已於102年8月21日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，依上開約定，被上訴人即應於翌日即102年8月22日1次給付50萬元價金予上訴人。然被上訴人至104年4月30日止僅給付45萬元，於本件起訴狀繕本109年5月19日送達後之109年5月27日始給付尾款5萬元，被上訴人自已違反系爭契約第3條第4項之約定。
上訴人雖主張於102年8月22日前，已多次催告被上訴人給付價金，且於109年3月24日兩造在臺中市○○區公所調解時，亦告知被上訴人將解除系爭契約，已依系爭契約約定定期催告，自得解除契約云云。惟此為被上訴人所否認，上訴人就此並未舉證以實其說，所為已定期催告之主張，尚難採信。
⑶、證人即上訴人鄰居乙○○雖證述：上訴人有向被上訴人催討價
金，但被上訴人沒有給上訴人，是上訴人說的，因為我要跟上訴人借錢，上訴人說她沒有錢借我，因為被上訴人沒有給上訴人錢等語（見原審卷第136頁）。然依乙○○上開證言所示，催討價金乙節係自上訴人處聽聞而來，並非親身見聞，自難僅據乙○○片面所得之證言，即遽認上訴人已履行定期催告被上訴人給付價金之事實。此外，上訴人復未提出其他證據供本院調查，上訴人此部分主張自屬無據。上訴人既未證明在以本件起訴狀繕本對被上訴人為解約之意思表示前，即已定期催告被上訴人給付價金，且被上訴人仍未履行，則其依系爭契約第10條第1項之約定，所為解除系爭契約之意思表示，於法未合，不生解除之效力。系爭契約既未經合法解除，上訴人主張依民法第259條之規定，先位訴請被上訴人移轉系爭房地所有權登記予上訴人，應認為無理由，不應准許。上訴人先位之訴既無理由，被上訴人就此部分所為之同時履行抗辯，即無庸審酌。
㈡、備位之訴為無理由：
⑴、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判要旨參照）。經查，上訴人將系爭房地售與被上訴人，並於系爭契約第12條約定：被上訴人同意完成買賣後，上訴人可繼續住到不住為止，且不得收取房租，上訴人不得轉租他人或其他用途（見原審補字卷第33頁）。上訴人亦自承系爭契約上開約定之緣由為：上訴人表示沒有其他地方可以居住，過戶可以，但必須讓上訴人居住至不住為止，上訴人同意後，被上訴人隨即請代書協助，兩造於102年8月13日簽訂系爭契約等語（見原審補字卷第15頁）。顯見上訴人慮及移轉系爭房地所有權予被上訴人後，無權繼續居住系爭房地，始約定於買賣完成後，上訴人得繼續居住至不住為止，兩造上開約定之真意，應係上訴人於系爭房地所有權移轉予被上訴人後，被上訴人允諾將系爭房地無償貸予上訴人居住，期限則約定至上訴人自願遷離系爭房地、不再居住為止，使上訴人取得於移轉所有權後，仍得繼續占有使用系爭房地之合法權源。否則，如需至買賣價金全部給付完畢，始起算上訴人得繼續居住系爭房地之時點，則在系爭房地所有權移轉後至買賣價金全部給付期間，上訴人豈非成為無權占有系爭房地之人，此顯有違經驗法則，亦與兩造真意不符。再由上訴人於102年8月21日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人後，仍實際居住系爭房地至106年5月間止自明。因而，上訴人主張於109年5月27日給付全部價金，始符合系爭契約約定「完成買賣」後，開始計算被上訴人貸與系爭房地與上訴人居住之始點云云，顯與兩造訂約時之真意不符，自無足採。
⑵、次查，上訴人於106年5月間已搬離系爭房地，其後並將系爭
房屋鑰匙交予被上訴人之事實，為兩造所不爭執。上訴人雖主張其因遭被上訴人誘騙，始於106年5月間遷離系爭房地，惟此為被上訴人否認，上訴人復未就係遭誘騙而遷離系爭房地之利己事實負舉證責任，所為主張尚難採信。又依乙○○之證述：我不知道上訴人為何要搬離原來住家（即系爭房地）；戊○○（即被上訴人之友人）把系爭房屋用得很髒，上訴人本來要去住，所以要整理系爭房屋；整理系爭房屋的詳細時間不記得了，當時上訴人住○○○巷00號房屋，上訴人說系爭房屋很髒，拿鑰匙開門，讓我跟鄰居丙○○進去整理系爭房屋，當時就我們3人，我沒有看到其他人；我是整理系爭房屋隔天，上訴人跟我說昨天房子整理好，下午鑰匙被拿走，上訴人沒有跟我說為何鑰匙要給戊○○，我沒有看到鑰匙被拿走，我是聽上訴人說的等語（見原審卷第136-138頁）。依乙○○上開證言顯示，其就上訴人於106年5月間搬離系爭房地及交付系爭房屋鑰匙與被上訴人之原因均不知情，自難為有利上訴人之認定。上訴人既已於106年5月後某日遷出系爭房地，復將系爭房屋鑰匙交予被上訴人，顯見上訴人已將系爭房地返還被上訴人，而無再居住系爭房地之意甚明。
⑶、再徵諸上訴人分別於107年7月11日、107年7月9日，前往自來
水公司及臺電公司辦理停水、停電事宜，復於107年7月3日簽署內容為「我是湖南省居民，於84年間與榮民甲○○結婚，嗣後遷居系爭房屋定居迄今，因甲○○病亡，經考慮再三及大陸親人關懷，我決定返回大陸湖南省原戶籍地定居，請楊署長指示如何辦理」之聲請書（見原審卷第33-37頁）等情，益證上訴人至遲於107年7月間已無再居住系爭房地之意，被上訴人抗辯上訴人係因計劃返回大陸居住，始自行遷離並返還系爭房地與被上訴人等情，應與事實相符，堪予採信。被上訴人依系爭契約第12條約定，在系爭房地所有權移轉登記予被上訴人後，雖負有借貸系爭房地與上訴人居住至上訴人自願遷離之義務，惟上訴人於106年5月間，既已自行遷出系爭房地、交還鑰匙，並返還系爭房地與被上訴人，顯見上訴人已無再居住系爭房地之意，嗣後上訴人再依系爭契約第12條約定，請求被上訴人交付系爭房地予上訴人居住，自非有據，上訴人備位之訴亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人先位之訴依民法第259條之規定，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，備位之訴依系爭契約第12條之約定，請求被上訴人交付系爭房地予上訴人居住至上訴人主動遷出為止，均無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳得利法 官 李立傑正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 周巧屏中 華 民 國 110 年 4 月 28 日