臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第138號上 訴 人 施玲琴被 上訴 人 蘇宴玉訴訟代理人 薛力榮律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國109年12月29日臺灣彰化地方法院108年度訴字第1295號第一審判決提起上訴，本院於110年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣26萬3520元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於民國107年9月27日與上訴人簽訂不動產買賣契約
（下稱系爭買賣契約），向上訴人買受其所有坐落彰化縣○○市○○段000○000○000地號、權利範圍均10000分之120土地（下稱系爭土地）及其上同地段657建號（門牌號碼彰化縣○○市○○路○段00號6樓之1）、權利範圍全部之房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭不動產），約定買賣總價金新台幣（下同）488萬元。被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，曾要求進入系爭房屋查看屋況，遭上訴人以尚有承租人居住為由拒絕，僅提供系爭房屋平面圖予被上訴人，兩造即簽定系爭買賣契約。被上訴人已依約給付全部價金，上訴人雖於107年10月15日將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，惟兩造因系爭房屋冷氣問題發生爭執，上訴人竟威脅要舉報被上訴人占用公共空間，被上訴人乃於108年7月4日向彰化縣政府調閱系爭房屋竣工圖，始知悉上訴人將系爭房屋位於東南側牆面（即原證三房屋平面圖所示A虛線之牆面，下稱A牆面）拆除，將牆面位置外推至走廊中間之方式增建（下稱系爭增建），以增加系爭房屋使用空間，致被上訴人於系爭買賣契約簽訂前，誤認系爭房屋有兩個合法房間可供使用。㈡依彰化縣建築師公會彰建師鑑字第109152號鑑定報告書（下
稱系爭鑑定報告）之鑑定結果，系爭增建部分與原竣工圖不符，若恢復原竣工圖空間，室內使用面積減少5.4％，房屋價值亦會減損。故系爭房屋恢復至原竣工圖之空間時，確有因使用面積減少，而有減少系爭房屋價值5.4％，以系爭買賣契約價金488萬元計算，應減少價金26萬3520元。系爭買賣契約第14條空白處並未填入同意爰用之條款，故該條第1項至第10項並非兩造同意之特約事項；又拆除A牆面後將原牆面位置外推，亦非該條第8項之「增建部分」；另第11項所約定「房屋現況」係指簽約或交屋時之狀態，不包括與竣工圖不符之情形。上訴人故意不告知系爭房屋有拆除A牆面外推為系爭增建之瑕疵，依民法第357條規定，上訴人不得執此約定免除瑕疵擔保責任。爰依民法第359條但書之規定，請求減少系爭買賣契約價金26萬3520元，並依不當得利之法律關係請求上訴人返還26萬3520元云云（原審判命上訴人應給付被上訴人26萬3520元本息，而駁回被上訴人先位之訴，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，則該部分非屬本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人於105年間購入系爭房屋時，即有系爭增建部分，上訴人並未另行增建，且該大樓有7樓、9樓沒有增建，可看到原來走廊的外觀；被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，已看過系爭房屋之室內設計圖、相片及現場，被上訴人確認系爭房屋格局後，方於系爭買賣契約第14條第11項特別約定以系爭房屋之現狀交屋；又於該條第8項約定，被上訴人認知系爭房屋增建部分，非屬建築法規容許之建築坪數，不包含於建物登記面積內，就此不得要求上訴人負擔物之瑕疵擔保責任；故被上訴人於簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭增建部分，縱系爭增建部分恢復至竣工圖之原狀，致使用面積減少，上訴人亦不負瑕疵擔保責任。又兩造於系爭買賣契約第1條約定建物面積，係以地政登記謄本為準，而系爭房屋面積並未少於登記謄本記載之面積，系爭房屋自無使用面積減少之瑕疵，被上訴人不得以使用面積減少，依民法第359條之規定請求減少買賣價金等語置辯。並上訴聲明：原判決不利上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執事項及協議簡化爭點，結果如下：㈠不爭執事項：
⒈兩造於107年9月27日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人以488
萬元，向上訴人買受系爭不動產；被上訴人已給付全部價金，上訴人則於107年10月15日將系爭不動產之所有權移轉登記予被上訴人，兩造並於107年10月26日辦理交屋；另簽訂系爭買賣契約及交屋均由地政士０００擔任見證人。
⒉系爭買賣契約第1條不動產標示及權利範圍約定：（1、含
增建及一切地上物在內。2、本記載如與地政登記謄本不符或未盡事項，以地政登記謄本記載為準）等語。
⒊系爭買賣契約第10條第3項約定增建部分，點交後拆除危險由被上訴人負擔。
⒋上訴人交付與被上訴人之系爭房屋，扣除系爭增建部分之面積，未低於系爭房屋登記面積。
⒌系爭房屋A牆面經拆除，並將該牆面位置外推而為系爭增建。
㈡爭點:
⒈被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，是否知悉系爭房屋已有
增建？被上訴人得否主張系爭房屋之系爭增建部分屬物之瑕疵？⒉被上訴人得否以系爭增建部分屬物之瑕疵，請求減少系爭
增建部分使用面積之價金？
四、本院之判斷：㈠按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。被上訴人主張系爭房屋有拆除A牆面後外推為系爭增建，而有與系爭房屋竣工圖不符之瑕疵，應依民法第359條之規定減少價金云云。經比對系爭房屋平面圖、竣工圖，及系爭鑑定報告之鑑定結果所載「經現場會勘後，內部牆壁是公共走廊部分，確已經改變，並與原竣工圖不符」等語（原審卷第55、57頁、系爭鑑定報告第6頁），可認系爭房屋確有將A牆面拆除後外推為系爭增建，且此部分確有與系爭房屋竣工圖不符之情形。惟依系爭買賣契約書第1條所載「不動產標示及權利範圍：（1、含增建及一切地上物在內。）」、第10條第3項約定：「增建部分點交前若被拆除由出賣人負賠償責任；但若點交後被拆除，則該危險負擔由買受人自行負責。」等語（原審卷25、33頁），兩造已將系爭房屋之增建部分約定為買賣範圍，且就增建部分約定拆除之危險負擔，足認被上訴人於契約成立時即知悉系爭房屋有系爭增建之情形；又系爭房屋位於彰化縣○○市○○路○段000號6樓之1，而同棟大樓於系爭房屋正上方之7樓、9樓，於系爭增建處均維持原來走廊之外觀，有照片可證（原審卷185頁），且為被上訴人所不爭執，則被上訴人察看系爭房屋上、下樓層四周環境時，亦應知悉系爭房屋存有系爭增建之情形，上訴人抗辯被上訴人於簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭房屋有系爭增建等情，應可採信。被上訴人於系爭買賣契約成立時，既已知悉系爭房屋有系爭增建情形，依民法第355條第1項之規定，上訴人就系爭增建部分自不負瑕疵擔保責任。
㈡另被上訴人主張若拆除系爭增建，恢復至系爭建物竣工圖之
空間，系爭建物因使用面積減少，應減少買賣價金26萬3520元云云。查系爭鑑定報告之鑑定結果固記載：「若恢復原有竣工圖之空間，其室內使用空間面積將會減少，其房屋價值亦會減損，其減損成數粗估約5.4％」等語（系爭鑑定報告第6頁）；惟系爭買賣契約第10條第3項約定：「增建部分點交前若被拆除由出賣人負賠償責任；但若點交後被拆除，則該危險負擔由買受人自行負責。」（原審卷第33頁），系爭建物已於107年10月26日點交予被上訴人，為兩造所不爭執，此後縱系爭增建部分拆除，恢復原竣工圖使用空間，依上開約定，亦應由買受人即被上訴人自行負擔損失，自不得以此請求減少買賣價金。況兩造於系爭買賣契約第1條已明白約定權利範圍以地政機關登記謄本為準，而上訴人交付予被上訴人之系爭房屋，縱扣除系爭增建部分之面積，仍未低於系爭房屋登記面積，為兩造所不爭執，上訴人交付予被上訴人之系爭房屋，其面積既未少於兩造約定之範圍，被上訴人以系爭鑑定報告所載「使用面積減少5.4％」，依民法第359條之規定請求減少買賣價金26萬3520元，亦無理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依不當得利之法律關係請求上訴人給付26萬3520元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付26萬3520元元本息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 羅智文法 官 吳國聖正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 金珍華中 華 民 國 110 年 8 月 4 日