臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第285號上 訴 人 文心雕龍管理委員會法定代理人 任芊蓉訴訟代理人 梁晶晶被 上訴人 王嬌曄兼 上一人送達代收人 羅文明上列當事人間請求不當得利等事件，上訴人對於中華民國110年2月18日臺灣臺中地方法院109年度訴字第1951號第一審判決提起上訴，本院於民國110年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人為文心雕龍社區(下稱系爭社區)B棟門牌號碼臺中市
○○區○○路○段000巷000號0樓（0000建號，下稱系爭房屋）之所有權人，應有部分各二分之一，被上訴人係於民國86年3月遷入居住。系爭房屋權狀之登記總面積(含陽台及共有部分)，合計276.638189平方公尺，換算坪數為83.68坪。另系爭房屋住戶按與建商之買賣契約書或分管契約，約定專用隔壁露臺（空間位置在0之0號屋頂，下稱系爭露台）迄今，被上訴人有後門通往系爭露台，而0之0號一到四樓並無公用樓梯到達系爭露台。系爭露台於108年7月前，管委會係以20.28坪計算收費基礎，故被上訴人自86年3月起至108年7月前，係被以103.96坪（計算式：83.68＋20.28＝103.96）為基礎計收管理費。然而，約定專用部分的坪數，本不應計入管理費收取的坪數。被上訴人自86年2月遷入以來，已盡力維護並定期修繕系爭露台，已花費數10萬元費用，如令被上訴人就系爭露台的使用坪數，再支付管理費，對約定專用人並不公平。
㈡管理費收費辦法所稱實際坪數，應指建物登記謄本所登記之
坪數，並不包括系爭露台之坪數。故上訴人自86年3月起至108年7月止，共溢收被上訴人管理費13萬1,009元。爰依不當得利之法律關係，請求上訴人返還。
二、上訴人則以：㈠否認被上訴人所提出露台使用權證明書之真正，被上訴人並
無專用使用系爭露台之權利。被上訴人所稱的系爭露台，應為公寓大廈之樓地板及屋頂構造，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條第3款規定，不得約定專用。且系爭露台應屬管理條例第16條第2項所稱之「開放空間」、「防空避難設備處所」或消防逃生路線，倘約定由被上訴人專用，將妨礙社區其他住戶出入，違反管理條例第16條第2項規定。
另系爭露台約定由被上訴人專用，亦與系爭露台的設置目的及通常使用方法有違，違反管理條例第9條第2項。從而，系爭露台縱有約定由被上訴人專用，亦屬無效。
㈡社區規約第17條所規定之「償金」，並非管理費。約定專用
部分，縱符合規約第17條第1項但書不用支付償金，但仍須支付管理費。被上訴人尚不得援引規約第17條第1項但書之內容，主張使用系爭露台不用支付償金，所以也不用支付管理費。
㈢社區之組織規約第12條所稱之「住戶坪數」，及管理費收費
辦法第4點所稱之「實際坪數」，解釋上應係指「實際使用坪數」而言。以系爭房屋為例，即包含建物權狀登記坪數＋系爭露台使用坪數。被上訴人王嬌曄曾擔任三任主委、三任財委、一任監委，系爭房屋歷來均按照「權狀登記坪數加實際使用露台坪數」收取管理費，被上訴人亦均無異議，足見上訴人並無溢收管理費。
㈣縱認上訴人有溢收管理費，惟被上訴人溢繳管理費之不當得利返還請求權之時效亦僅有5年，上訴人爰提出時效抗辯。
三、原審就被上訴人依不當得利之法律關係請求返還溢繳管理費部分，為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人8萬6,910元，及自109年7月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並附條件為准免假執行之宣告。
上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴(被上訴人就其敗訴部分，包括被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人賠償精神慰撫金10萬元及登報道歉部分，未聲明不服，已經確定，不在本院審理範圍)，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執之事項（原審卷第254～255頁）：
⒈被上訴人為系爭房屋之所有權人（應有部分各2分之1）及住戶，自86年3月遷入居住。
⒉系爭房屋登記總面積為208.02平方公尺、陽台面積5.33平
方公尺、共有部分權利範圍面積63.288189平方公尺，合計276.638189平方公尺（原審卷第22頁），換算後坪數為
83.68坪（計算至小數點後兩位。原審卷第20頁、第22頁）。系爭房屋住戶自86年3月起實際專用隔壁露臺（空間位置在0之0號屋頂）迄今，被上訴人有後門通往該露台。但0之0號一到4樓並無公用樓梯至系爭露台（原審卷第155頁、第223～224頁）。系爭露台坪數於108年7月以前管委會計算基礎為20.28坪（原審卷第21頁），於108年8月以後管委會計算基礎改為19.79坪。
⒊上訴人自86年3月起至108年7月前，以103.96坪為基礎計算被上訴人應繳納之管理費（原審卷第21頁）。
⒋系爭社區之區分所有權人會議(下稱區權會)於108年7月第
八案表決通過，管理費依地政機關之建物謄本上面積計算，並於108年8月開始實施（原審卷第27頁）。
⒌目前上訴人社區委任管理公司為96年進駐。
⒍105年7月修訂之規約第17條內容如原審卷第85頁，目前可
以查證的最早資料，即96年3月31日的規約也有相關規定。
⒎系爭社區於107年間因電梯老舊需經費修繕更新，需調漲管
理費，再加上總幹事調出謄本之後發現管理費計算坪數有誤差，故社區108年5月份管委會會議決議辦理坪數誤差調整，當時被上訴人王嬌曄為社區主委。
⒏被上訴人為第三手住戶。王嬌曄曾擔任過三次主委、三任財委、一任監委（不是連任）。
⒐系爭露台之使用面積無法做產權登記。
⒑系爭公寓大廈為79年9月5日建築完成，使用執照字號為79年○○○○字第0000號（原審卷第22頁）。
.機械停車位（非公共車位，住戶個人專用）每個位置每月300元；平面車位（非公共車位，住戶個人專用）每月200元。從社區開始就這樣計算。
㈡本件爭點(原審卷第255頁)：
⒈被上訴人使用之系爭露台，是否符合規約第17條內容，例
外不用支付償金？被上訴人是否因分管契約而擁有系爭露台之專用權？該約定是否有效？⒉自94年6月起至108年7月止，上訴人可否以實際使用坪數（
包含使用系爭露台），計算被上訴人之管理費？或僅得依建物登記坪數計算管理費？⒊被上訴人若有溢繳管理費，其不當得利返還請求權之時效
為何？
五、得心證之理由：㈠被上訴人是否因分管契約而享有系爭露台之專用權？該約定
是否有效？⒈按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分
所有權人使用者，管理條例第3條第5款定有明文。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立。但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束（91年度台上字第2477號、98年度台上字第633號、98年度台上字第1570號民事判決，司法院大法官釋字第349號解釋理由書參照）。準此，建商於公寓大廈建築完成取得大部分之所有權後，非不得事先與各承購戶分別於買賣契約約定，就共用部分或專有部分先為規畫，其共用部分可先約定為專用，專有部分亦得先指定為約定共用部分後，再指定為專用。各區分所有權人應受原先約定之拘束。經查：
⑴被上訴人主張系爭公寓大樓之建商即甲○○○有限公司在出
售房屋、停車位、專用露台時，會交付第一手承購戶露台所有權證明書、車位所有權證明書等情，業據其提出上開證明書為證（原審卷第33頁、267頁）。另被上訴人則為86年3月遷入，為第三手住戶（原審卷第122頁）。上訴人固否認上開露台證明書之真正，惟經原審當庭勘驗被上訴人所提出其向前手購買之不動產買賣合約書及合約書內所附建商開立給第一手承購戶露台所有權證明書、車位所有權證明書，該證明書與不動產賣賣合約書之原本裝訂在一起，且因年代久遠，紙張略有泛黃，其中也因騎縫章、印章轉印，有些許紅漬之情事（原審卷第253頁），堪認系爭露台所有權證明書應屬可信。
⑵另系爭露台的專用約定，縱未記載在規約中（原審卷第2
24頁），然參照上開實務見解，仍可認系爭社區全體區分所有權人已就系爭露臺成立約定專用之分管契約。故上訴人抗辯：全體區分所有權人否認就系爭露台有與被上訴人為專用之約定，自非可採。
⒉上訴人另抗辯系爭專用露台違反管理條例第7條之限制等語，惟查：
⑴系爭大樓0之0號一樓至四樓，並無所謂共用樓梯通往系爭露台，此為兩造所不爭執。
⑵依系爭公寓大廈使用執照之竣工平面圖，亦標示系爭露
台之空間為「露台」，並非屋頂或樓頂平台或防空避難設備處所(原審卷第339頁)。故系爭露台並非0之0號一樓至四樓房屋之「樓頂平台」，可知，系爭露台於建商建造之初，即非作為0之0號一樓至四樓之「開放空間」或「消防逃生路線」。
⑶再觀諸現場照片可知，0之0號各樓層住戶與0之0號各樓
層住戶所共用之樓梯間，另有樓頂平台，該樓頂平台在0之0號0樓頂（原審第155頁、183頁），在在足證系爭露台本非作為0之0號各樓層住戶及0之0號各樓層住戶之「消防逃生路線」之用，亦非所謂公寓大廈之「屋頂」。
⑷承前，系爭露臺並非公寓大廈基礎、主要梁柱、承重牆
壁、樓地板及屋頂之構造，亦非開放空間或防空避難設備處所。故系爭露臺之約定專用，即與管理條例第7條第3款、第16條第2項之規定無涉。
⑸況系爭公寓大廈為79年9月5日建築完成，有使用執照在
卷可稽。而管理條例係於84年6月30日施行，依同條例第55條第1項規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。則上訴人主張系爭露台之約定專用，違反管理條例第7條之規定，亦屬無據。
⒊上訴人另主張，系爭露台之使用，違反管理條例第9條第2
項，應依設置目的及通常使用方法為之等規定，應屬無效等語。惟觀諸卷附系爭露台現場照片，被上訴人就系爭露台目前使用為擺放些許植物盆栽及晾曬衣物空間（原審卷第49頁、155～157頁、第211～213頁），與露台之設置目的及通常使用方法並無違背。上訴人此部分之主張自無理由。
⒋基上，被上訴人專用之系爭露台，係基於承購戶與建商間
之分管協定而來，且無違反管理條例之相關規定，則被上訴人因分管契約而取得系爭露台之專用權，自屬有效。
㈡被上訴人使用之系爭露台，符合社區規約第17條之內容，例外不用支付償金：
⒈依105年7月8日修訂之規約第17條「約定專用部分或約定共
用部分使用償金繳交或給付」之第1項第1款記載：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。」（原審卷第85頁）。對照規約第12條「公共基金、管理費之繳納」之用語（原審卷第83頁），可知規約第17條所稱之「償金」，與所謂「管理費」並不相同。規約第17條之償金，係在探討使用者，除了管理費以外，需不需要依「使用者付費」的精神，再「額外」支付償金。而如果是依照「分管契約」使用共用部分者，即毋庸於管理費之外，另外再支付償金。
⒉本件被上訴人係基於分管契約而取系爭露台之使用權，自
符合規約第17條例外不收取「償金」之規定。則上訴人自不得依規約第17條之規定，主張被上訴人應支付「償金」，並以此作為另外收取管理費之依據。
㈢上訴人可否以實際使用坪數（即包含系爭露台），計算被上
訴人之管理費？或僅得依建物登記坪數計算？⒈依105年7月8日修訂之規約第12條第2項規定：「管理費由
各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之或依區分所有權人會議之決議分攤之」（原審卷第83頁）。而上訴人自承自94年6月起至108年7月止，區權會針對「約定專用部分」之坪數，是否需繳納管理費，並無任何決議紀錄可按（原審卷第262頁）。
⒉依90年7月以前適用之文心雕龍社區組織規約第12條管理費
繳款管理記載：「一、住戶管理費繳納標準如下，以50坪為基數。50坪以上之管理費＝50×40元＋（住戶坪數－50）×20元。50坪以下之管理費＝50×40元－（50－住戶坪數）×20元（原審卷第103～105頁）。另依文心雕龍大廈管理費收費辦法第4點、管理費收費標準：每戶以700元+25元×實際坪數+平面停車位（每個位置200元）＋機械停車位（每個位置300元＝當月應繳管理費）（原審卷第96頁）。則本件主要爭點在於上開所稱之「住戶坪數」、「實際坪數」，究應解釋為住戶建物登記謄本（或稱權狀）所登記之實際坪數，或住戶實際「使用」之坪數。
⒊本院認為：
⑴依系爭社區108年7月12日之108年度區權會第八案記載「
案由：關於計算管理費的坪數有誤差，修正誤差的坪數討論案。說明：委員會發現N年前統計管理費收費依據的坪數有些誤差。建議：經過委員會會議通過辦理，管委會為修正坪數的誤差，提供地政機關登記之面積資料給各區分所有權人，請您核對建物權狀上所載面積資料是否相符合。若有出入的，請向管理室核對更正。以上提交本年度的區分所有權人會議，經區分所有權人會議決議後，修正誤差，並於108年8月開始實施。決議：經會議討論表決通過，依地政機關之建物謄本上的面積計算，並於108年8月開始實施」（原審卷第27頁）。可認所謂實際坪數，當指建物登記謄本上登記面積坪數而言。
⑵另系爭社區108年7月12日之108年度區權會臨時動議及決
議案第一案記載「關於0-0-0F及系爭房屋（0-0-0F）頂樓平台或露台的坪數使用，將此納入管理規約規範。說明：頂樓平台或露台是大家共同持分的，若有私人使用，使用者應付費。建議：全面清查社區有使用到公共空間的部分，一併討論。決議：經會議討論，交由下屆委員會討論處理」（原審卷第27頁）。可知，針對系爭房屋使用系爭露台坪數之問題，108年7月12日以前，區權會或規約，並未明確規範，因此，方有交由下屆管理委員會討論處理之問題。故解釋上，計算管理費之實際坪數或住戶坪數，不當然包含專用露台之使用坪數。
⑶共用部分約定為專用者，則該專用部分，依管理條例第1
0條第1項，由約定專用部分之使用人負擔修繕、管理、維護之責任。另社區所收取之管理費用途，依管理費收費辦法第2項，係用於①委任或僱佣管理服務公司之報酬；②共同部分、約定共用部分之管理維護費用或使用償金；③有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費；④管理委員會之辦公費、電話費及其他事務費；⑤稅捐及其他徵收之稅賦；⑥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢及訴訟費用；⑦其他基地及共用部分等之經常性管理費用（原審卷第96頁）。茲本件被上訴人主張其自86年3月遷入以來，已盡力維護並定期修繕系爭專用露台區域地面及圍牆，已花費數10萬元費用，從未向上訴人提出申請，已盡使用之修繕、管理、維護之責（原審卷第14頁）。如仍令被上訴人就系爭露台的使用坪數，再支付用途係作為共用部分之修繕、管理、維護費用性質之管理費，對約定專用人並不公平。
⑷另系爭社區共128戶（原審卷第17～20頁）。上訴人主張
與被上訴人一樣，有專用露台者，僅0之0F（即0號0樓，見原審卷第262頁）。因此，解釋管理費的實際坪數不包含專用露台坪數，影響甚微，對於社區管理費之收取，不致產生過大之不安定性。
⑸針對性質上亦同屬共有且約定專用之停車位（包含平面
、機械）之收費標準，因管理費收費標準辦法已有明確約定，並無解釋上之爭議。且使用停車位者，除面積、空間之使用外，亦同時使用停車空間「照明」之公用電費或共用「清潔」、車台機械之「保養維修」，此部分另外支付管理費，尚屬公平；且因其性質與露台仍有差異，非不得作不同之處理。
⑹管委會雖於109年6月2日之例行會議於案由四，有針對系
爭露台之坪數為討論，並決議納入管理規約規範（原審卷第109頁、128頁、159～161頁）。然而，依照管理條例第10條第2項，針對共用部分或約定共用部分修繕、管理、維護之費用，原則上由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。僅授權會或規約另為約定，尚無從由管理委員會決議系爭露台坪數是否納入管理費收取。基此，區權會亦應自行決議管理費之收取標準，不得委由管委會決議。
⑺基上，本院認為系爭社區管理費收費標準所稱之「住戶
坪數」、「實際坪數」，應以住戶建物登記謄本（或權狀）所「登記」之實際坪數為準，不應包含合法約定專用部分之使用坪數，較符合公平原則。準此，因系爭露台坪數並未登記至權狀上，被上訴人使用系爭露台的坪數，當無須支付管理費。
㈣被上訴人能否依不當得利之規定，請求溢繳之管理費：
⒈系爭露台面積，不應計入管理費計算之坪數。計算管理費
之實際坪數，應以權狀登記坪數為準，已如前述。從而，被上訴人就超出建物權狀登記實際坪數部分所溢繳之管理費，自得依不當得利法律關係，請求返還。
⒉上訴人固主張：被上訴人王嬌曄曾擔任三任主委、三任財
委、一任監委，系爭房屋歷來均按照「權狀登記坪數加實際使用系爭露台坪數」收管理費，被上訴人均無異議，可認被上訴人知悉且承認需繳納使用系爭露台之管理費等語。惟按因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，固為民法第180條第3款所明定，惟該條款所謂明知無給付之義務，係指原無債務而直接及確定之故意認為有債務而為給付者而言。至於原無債務而誤以為有債務者，縱其誤認係出於過失或重大過失，亦非明知而非債清償，仍無該條款之適用（最高法院94年度台上字第897號判決意旨參照）。經查：
⑴被上訴人王嬌曄陳稱：因我在系爭社區有兩戶房子。其
中一戶（即0號0樓）坪數較小，系爭房屋坪數較大，且是樓中樓。在買賣的時候有去問管理室要繳納多少管理費，我們沒有細算。是因為那一年要調整管理費，才把全部資料重新整理過，是總幹事最先發現。那一次是總幹事提出後我們才發現有這樣的情形。社區有兩戶類似這樣的住宅，0號0樓也是這樣。他們之前也是按照露臺算進坪數去繳納管理費等語（原審卷第256頁）。
⑵參以社區管理費收據上，僅寫明金額，並未列示如何計
算。則被上訴人主張係出於過失而誤認系爭房屋應納管理費之坪數為103.96坪，並非明知而非債清償，自屬有據。
㈤被上訴人溢繳管理費之不當得利返還請求權，是否罹於時效
而消滅？⒈按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條固定有明文。惟所謂定期給付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。
⒉本件被上訴人請求返還溢繳之管理費，並非定期給付，收
受者有一次返還之義務，自無上開5年短期時效之適用，仍應適用民法第125條一般消滅時效15年之規定。上訴人抗辯被上訴人不當得利返還請求權之時效為5年，並非可採。
⒊本件被上訴人係於109年6月12日起訴，經上訴人時效抗辯
後，被上訴人僅得請求返還自94年6月起至108年7月止溢繳之管理費。
⒋上訴人固主張消滅時效應自被上訴人主觀上知悉時起算，
然民法第125條所謂「請求權可得行使之日」，乃指行使請求權在法律尚無障礙，係採「客觀判斷標準」。權利人主觀尚不知已可行使權利，為事實上障礙，非屬法律上障礙（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照），故上訴人此部分主張，自無可採。從而，上訴人僅得拒絕被上訴人起訴前回溯15年之前（86年3月至94年5月）之不當得利請求。
⒌基上，被上訴人就94年6月至108年7月間共170個月【計算
式：7＋（12×13）＋7＝170個月】，超出建物權狀登記實際坪數20.28坪（計算式：103.96－83.68＝20.28）部分，所溢繳之管理費8萬6,910元（計算式：25元×20.28×170＝86,910），自得依不當得利法律關係，請求返還。
六、綜上所述，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人給付8萬6,910元，及自起訴狀繕本送達之翌日即109年7月3日（於109年7月2日送達上訴人，見原審卷第117頁之送達證書）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳伊婷中 華 民 國 110 年 7 月 27 日