臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第355號上 訴 人 李樹根訴訟代理人 陳惠伶律師被上訴人 陳訓凌上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年3月26日臺灣臺中地方法院108年度訴字第2872號第一審判決提起上訴，本院於110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新台幣24萬2168元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於民國102年6月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被上訴人向上訴人購買重測前坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○000000○000000地號土地（重測後分別為同區○○段0000、0000、0000土地，下略稱系爭00
00、0000、0000土地，合稱系爭土地），及其上門牌號碼為臺中市○○區鎮○路0段000號房屋（下稱系爭000號房屋，與系爭土地合稱系爭房地），且約定買賣價金為新台幣（下同）360萬元。上訴人雖於102年7月23日依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，惟未告知系爭土地上存有租賃權存在，且其曾向訴外人陳○用收取租金，致使原法院103年度訴字第2060號民事判決（下稱系爭2060號判決，二審為本院105年度上易字第21號民事判決）認定陳○用所有同段000號房屋（下稱系爭000號房屋）與系爭0000土地有不定期租賃關係存在之事實；及原法院106年度訴字第1965號民事判決（下稱系爭1965號判決）確認陳○用對系爭0000土地有優先承買權存在，導致被上訴人所有系爭0000土地如系爭1965號判決之附圖所示A部分（面積29.33平方公尺）、B部分（面積0.01平方公尺）必須辦理分割登記，且須塗銷以系爭買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為上訴人之名義，暨上訴人另須與陳○用以同一條件訂定買賣契約，及將所有權移轉登記予且將陳○用，故就系爭0000土地關於A、B部分所有權無法移轉登記予被上訴人之情事，違反系爭契約第5條約定，並可歸責上訴人。爰依系爭契約第5條約定及民法第226條、第227條，請求命上訴人賠償被上訴人所受損害合計295萬1970元（含未給付系爭0000土地所有權之損害267萬5051元、相關訴訟及律師費用24萬0796元、辦理土地所有權移轉登記及鑑界費用3萬1809元、地價稅4314元），復扣除上訴人所交付75萬7832元後，上訴人尚應給付219萬4138元。並起訴聲明：㈠上訴人應給付被上訴人219萬4138元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：因上訴人購入系爭土地後，曾與他人發生拆屋還地爭訟，故參照系爭契約手寫部分之約定，可知兩造間就系爭契約第5條之「等瑕疵」約定，係僅就物權瑕疵部分有所約定。上訴人已依約履行系爭0000土地之所有權移轉登記並完成點交，符合債之本旨給付，無給付不能或不完全給付情事，未違反系爭契約第5條約定；另上訴人不知陳○用就系爭0000土地成立不定期租賃關係，無可歸責之情。又依系爭契約最末段手寫約定，系爭房地移轉登記之相關費用及任何情事糾紛或任何費用，均由被上訴人自行負擔，自不得請求上訴人賠償之。被上訴人不得依民法第226條、第227條規定請求損害賠償。再者，上訴人已將陳○用行使優先承買權所交付買賣價金75萬7735元交付予被上訴人，被上訴人應無損害等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人24萬2168元，及自108年9月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另分別為准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔（被上訴人就其敗訴部分，未據上訴，不在本院審理範圍內）。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人之祖父陳○喜為重測前系爭000土地共有人，於84年
間向原法院訴請裁判分割共有物，經原法院84年度訴字第656號、本院85年度重上字第106號判決（下稱分割共有物判決）確定在案。
㈡陳○用原亦為重測前系爭000土地之共有人，所有權應有部分1
5000分之774，而陳○用於系爭分割共有物判決繫屬中，於84年8月7日將前開應有部分移轉登記予其子即訴外人陳○生，陳○生再於84年12月15日移轉給上訴人，上訴人於系爭分割共有物判決後取得系爭0000、0000、0000土地（即系爭土地）。又系爭000號房屋於87年判決分割前即已存在（見原審卷第56頁）。
㈢兩造於102年6月14日簽訂系爭契約，買賣系爭房地，並約定
價金為360萬元（見原審卷第25至29頁）。系爭契約第3條、第5條約定：「PS、本件不動產買賣為現況買賣」、「本件買賣之不動產乙方（即上訴人，下同）保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使甲方（即被上訴人，下同）蒙受任何虧損，如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任」等語（見原審卷第25頁）；又系爭契約書最末段約定：「本契約成立後，如有該案建物或地上物糾紛或任何情事糾紛或任何費用，包括鑑界或未經標明之事等，概與乙方無關，全由甲方自行處理與負擔，甲方絕無異議」等語（下稱系爭手寫約定，見原審卷第27頁）。又上訴人於102年7月23日將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人。
㈣系爭2060號判決認定陳○用所有系爭000號房屋與系爭0000土
地有租賃關係存在，判決被上訴人敗訴，經被上訴人上訴後，仍經本院105年度上易字第21號判決駁回上訴確定。嗣被上訴人以發現未經斟酌之證物，主張上訴人係收取系爭000號房屋之房租，非出租系爭0000土地之租金，提起再審之訴，業經本院105年度再易字第63號判決認定，上訴人收取陳○用就系爭000號房屋繼續使用系爭0000土地之租金6000元，與上訴人與陳○生間就系爭000號房屋所簽訂之房屋租賃契約，係屬二事，不足以動搖確定判決之基礎，駁回被上訴人再審之訴（見本院卷第106頁）。
㈤被上訴人以陳○用未給付租金為由，終止雙方間就系爭0000土
地之租賃關係，並於106年間對陳○用提起拆屋還地之訴；陳○用則提起反訴，請求確認其對系爭000號房屋所坐落系爭0000土地有優先承買權存在。經系爭1965號判決認定被上訴人應將陳○用有優先承買權之系爭0000土地關於A、B部分所有權辦理分割登記，且塗銷原本移轉登記，回復登記予上訴人；上訴人應將該分割出A、B部分所有權，按同一條件即75萬7735元，與陳○用簽訂買賣契約，於陳○用給付買賣價金75萬7735元之同時，將A、B部分所有權移轉登記予陳○用。
㈥嗣被上訴人未依系爭1965號判決，辦理系爭0000土地關於A、
B部分所有權之分割登記。陳○用遂依系爭1965號判決提存買賣價金75萬7735元，將系爭0000土地為分割登記（即分割出○○段0000-1、0000-2土地），回復登記予上訴人，再將所有權移轉登記予陳○用，並向上訴人請求給付其代墊之土地增值稅11萬0281元，上訴人已如數給付。上訴人聲請領回陳○用所提存之75萬7735元，並將款項交付被上訴人收訖。
五、兩造爭執事項：被上訴人依系爭契約第5條約定及民法第226
條、第227條第1項規定，請求上訴人負不完全給付之損害賠償責任，有無理由？㈠陳○用就系爭0000土地得主張租賃關係，是否為系爭契約第5
條之瑕疵？㈡被上訴人於訂約時是否知悉陳○用就系爭0000土地有租賃關係
存在？系爭手寫約定（見原審卷第27頁）是否免除上訴人依系爭契約第5條約定所應負之義務？㈢上訴人是否需負不完全給付之損害賠償責任？賠償金額若干
？
六、得心證之理由：㈠上訴人辯稱其購入系爭土地後，曾與他人發生拆屋還地事件
爭訟乙情，為被上訴人所不爭執，並有原法院100年度訴字第2246號民事判決在卷足參，自堪信為真實。
㈡按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，故應於文義及論理上詳為推求，並通觀辭句全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能拘泥文字或截取書據一二語，任意推解，致失真意。查系爭契約第5條固記載：「本件買賣之不動產乙方（即上訴人，下同）保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使甲方（即被上訴人，下同）蒙受任何虧損，如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任」等語（見原審卷第25、27頁），然依兩造不爭執事項㈠、㈡所示及系爭契約第3條約定加註事項：「PS、本件不動產買賣為現況買賣」等語（見原審卷第25頁），足見兩造於當時訂約過程中業已知悉系爭房地有部分遭第三人占有使用之情形；則復參照系爭契約最末段之加註：「本契約成立後，如有該案建物或地上物糾紛或任何情事糾紛或任何費用，包括鑑界或未經標明之事等，概與乙方無關，全由甲方自行處理與負擔，甲方絕無異議。」等語（見原審卷第27頁），足認兩造對於系爭房地如遭第三人占有或其他糾紛之情況，均同意由買受人自行處理與負擔，與出賣人即上訴人無關。則上訴人辯稱系爭契約第5條所約定「等瑕疵」應僅限於物權瑕疵部分方有適用等語，應屬可採。
㈢次按按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務，又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。民法第348條第1項、第349條固有明文。惟買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第351條亦定有明文。依前所述，本件系爭契約成立之時，被上訴人既明知系爭房地有遭無權占有或其他糾紛之情況，且兩造又曾以特約約定該等糾紛須由被上訴人負責，而與上訴人無關，則嗣後陳○用就系爭0000土地得主張租賃關係，依上開約定，應由被上訴人負責，上訴人無庸再負出賣人之權利瑕疵擔保之責任，從而，被上訴人自不得依民法第353條之規定，依關於債務不履行之規定，行使其權利。
㈣復按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免
給付義務；而因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第225條第1項、第266條第1項分別定有明文。次按，雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分為對待給付者，得依不當得利之規定，請求返還（民法第266條第2項），無待乎契約當事人另為解除權之行使（最高法院85年度台上字第1009號裁判意旨參照）。依前開兩造所不爭執㈢至㈥所示，堪認上訴人於102年7月23日依約將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人並完成點交，符合債之本旨給付，並無違反系爭契約第5條約定。而陳○用事後就系爭0000土地關於A、B部分所有權行使優先承買權等事實，雖致使上訴人就此部分給付不能，此乃陳○用依法所為權利之行使，上訴人亦無法拒絕，應認屬不可歸責雙方事由致給付不能。是以，被上訴人主張被上訴人有可歸責之事由存在，而應負債務不履行給付不能之云云，要難採認。從而，上訴人既無可歸責原因，自無違約損害賠償責任。
七、綜上所述，被上訴人於買受系爭房地時，既明知遭他人占有及其他糾紛存在，其依系爭契約第5條約定及民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人給付被上訴人24萬2168元本息，於法無據，不應准許。原審就此部分判准被上訴人上開請求，並為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一、二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 莊宇馨法 官 郭玄義正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 劉雅玲中 華 民 國 110 年 12 月 22 日