臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第570號上 訴 人 陳純榕訴訟代理人 林見軍律師被 上訴人 凃聰德上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國110年9月17日臺灣彰化地方法院109年度訴字第1248號第一審判決提起上訴，本院於民國111年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：兩造於民國107年間簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以新臺幣（下同）317萬9000元價格購買被上訴人所有之彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱分割前000土地；重測前為彰化縣○○鄉○○段000地號土地《下稱重測前000土地》）之應有部分6分之1，並於107年9月26日理移轉登記予伊所指定之呂麗華，呂麗華於108年4月8日再與其他共有人協議分割，取得彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱000-0土地）。嗣伊欲就000-0土地進行規劃使用時，經附近住戶告知，被上訴人與凃火澤、凃三喜、賴真九就臺灣彰化地方法院84年度訴字第630號確認通行權存在事件（下稱另案）已達成訴訟上和解，同意就分割前000土地（即重測前000土地）如原判決附圖一編號B所示之範圍（下稱系爭範圍），提供予凃三喜、賴真九通行，系爭範圍現就在000-0土地上；然被上訴人於兩造簽訂系爭契約時，卻刻意隱匿不談上開和解存在及系爭範圍供作為建築所需之私設通路之事實，足認伊所買受之分割前000土地應有部分6分之1之通常效用及價值均已減少。又前述和解所採的方案只產生「約定通行權」，不是損害最小之「法定通行權」，並不具備等同判決的既判力，但通行同意書，經供地主以申請建築執照，在法律上已因債權物權化，而具有物權的效力，伊沒有辦法排除，顯然買賣標的物已存有權利瑕疵及物之瑕疵，而有不完全給付情形，造成伊受有損害。伊請求擇一依民法第359、第179條規定請求減少價金60萬元，或依民法第227條第1、2項之規定請求被上訴人賠償損失60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人則以：依地籍圖所示，彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地確有在分割前000土地上開設道路通行之必要，故伊於另案所達成之和解即為該通行權之實現。系爭範圍已供居住前揭土地之住戶通行30年，上訴人亦居住○○○○段000地號土地及其上建物長達20逾年，經由系爭範圍對外通行，足見上訴人於向伊購買分割前000土地時，已知悉系爭範圍是私有既成道路。依系爭契約第9條约定，依現狀點交，土地現狀本即存在土地相鄰關係必要通行權之負擔，既為上訴人所明知，對土地價值不生影響，上訴人於買受土地後，亦未曾通知伊有何瑕疵存在，顯見分割前000土地之買賣，並無權利瑕疵及物之瑕疵存在之事實，伊自無須負擔保責任。況查上訴人僅是購買分割前000土地之應有部分6分之1，非土地之特定位置，系爭範圍並未限制上訴人所有權之行使，已不具減少價值與效用之瑕疵；且呂麗華是經由協議分割，自己任意選擇與系爭範圍相連接之000-0土地，與兩造之系爭契約無關，伊並無可歸責之事由。又000-0土地鄰近系爭範圍，價值顯較未鄰接之同段000、000-1、000-2、000-4、000-5地號土地為高，故000-0土地之價值並無因此減損而造成上訴人受有損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，兩造於107年9月間簽訂系爭契約，約定由上訴人以價金317萬9000元向被上訴人購買分割前000土地（即重劃前000土地）應有部分6分之1，並指定登記予呂麗華，嗣分割前000土地經共有人協議分割，呂麗華取得000-0土地；而之前被上訴人與凃火澤、凃三喜、賴真九於84年11月24日在另案審理時成立和解，約定將所共有之重測前000土地（即分割前000土地）如原判決附圖一編號B所示系爭範圍供凃三喜、賴真九通行；富盟建設開發有限公司（下稱富盟公司）旋於同年12月檢附前開和解筆錄、土地使用權同意書、建築線指示（定）申請書圖等資料，向彰化縣○○鄉○○○○○○○○○縣○○鄉○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地上興建建物之建造執照，興建建物期間，就同段000地號土地分割出同段000-19地號土地，於85年11月27日建築完成彰化縣○○鄉○○段000○號建物（門牌號碼為彰化縣○○鄉○○○巷00號之9），後上訴人於86年1月31日因買賣而登記為前揭000-19地號土地及其上同段000建號建物之所有權人，96年10月14日因地籍圖重測，前揭地號土地及建號建物改登記為000土地、000建物，仍均為上訴人所有；而前揭系爭通行範圍經原審勘驗並囑託地政機關人員測量，現況即如原判決附圖二編號a至g所示之區域（面積245.79平方公尺）等節，有系爭契約、彰化縣地籍異動引、000-3地號土地登記謄本、地籍圖謄本、和解筆錄、員林地政事務所84年10月28日土地複丈成果圖、分割前000土地分割登記資料、彰化縣○○鄉○○○○○○00○○鄉○○○0000號使用執照、（84）大鄉建字第15272～15281號建造執照、彰化縣員林地政事務所1104月1日員土測字587號土地複丈成果圖等資料在卷可稽（見原審卷一第17-39、73-93、119-165、169、173、216頁，卷四建造執照卷及卷三使用執照卷），且兩造並未爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人於兩造簽訂系爭契約時，未告知有另案和解筆錄存在及系爭範圍供作為建築所需之私設通路之事實，買賣標的物存有物之瑕疵及權利之瑕疵，而有不完全給付情事，被上訴人應返還減少之價金60萬元或賠償損失60萬元等語，為被上訴人否認，並以前詞置辯。茲敘述如下：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。故出賣人所負物之瑕疵擔保責任內容，包括交換價值、使用價值（通常效用及預定效用）及品質瑕疵之擔保。但買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為同法第355條所明定。另依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。所謂不完全給付，是指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，並須以可歸責於己之事由所致為要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵是於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。而權利瑕疵擔保，依民法第349條、第350條規定，係指出賣人擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利，及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在；所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍(最高法院90號判決意旨參照）。
(二)上訴人固稱其經分割取得000-0土地後，要使用收益時，經裡面社區住戶告知，才知悉000-0土地一部分是屬道路等語。惟依前述，上訴人於86年1月31日即因買賣而登記為000土地及其上000建物之所有權人；再依地籍圖及原審勘驗筆錄、照片、設計圖說所示（見原審卷一第37、187、191、197、204、212頁，卷三使用執照卷第94-99頁），上訴人所有之000建物及其旁之其他建物俱屬同期由富盟公司所規劃、興建之住宅社區，並在中間之彰化縣○○鄉○○段00000地號土地留有供兩側住戶通行之寬6公尺私設道路，上訴人所有之000土地、000建物距離分割前000土地（即重測前000土地）之系爭範圍僅約20公尺，相距甚近；參以上訴人於原審陳稱：「當初買000土地持分的時候，現況就有一條路可以進去社區，所以買賣時知道有該路存在，但是不知道該道路的存在是對應和解筆錄而來」（見原審卷一第104頁）、「居住於39號之9的房屋坐落000地號土地，買了房屋之後，就一直用東側的○○○巷的大馬路」（見原審卷一第239頁）等語；可知上訴人於107年9月間簽訂系爭契約時，其實已在距離該範圍僅約20公尺之000土地、000建物居住約20餘年，期間不斷經由該有鋪設柏油路面之系爭範圍通行至東側之彰化縣○○鄉○○○巷公路，惟其仍買受其通行範圍之分割前000土地之應有部分，且於系爭契約第9條明確約定「於付清買賣價款日或過戶完成日現狀點交」（見原審卷一第89頁），自堪認上訴人於簽訂系爭契約前應已知悉其所買受分割前000土地上有一鋪設柏油長期供其及同一住宅社區住戶出入之道路存在而未曾廢棄。因此，縱使上訴人並非確切知悉該道路即是另案和解筆錄所指之通行範圍，且該通行範圍部分恰落在其經協議分割所取得之000-3地號土地上，亦難認被上訴人於交付上訴人所買受標的物即000土地應有部分6分之1時，土地存有何物理上之缺點，而有滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵。既然上訴人買受之分割前000土地應有部分6分之1上早存有如系爭範圍（現況為如原判決附圖二編號a至g所示之區域）須供彰化縣○○鄉○○段00000○00000○00000地號土地所有權人及繼受人通行之事實，且為上訴人所知悉，非屬物之瑕疵，則上訴人以被上訴人就系爭範圍應負瑕疵擔保責任，請求減少價金60萬元，應屬無據。
(三)系爭範圍既自86年1月31日上訴人買受000土地及其上000建物起迄今，均是作為道路長期供人通行，可見分割前000土地上具該作為道路供人長期通行之範圍，是於系爭契約成立前即已存在，並非系爭契約成立後才發生。且如前述，上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉其所買受之分割前000土地應有部分6分之1上有作為道路供人長期通行之情，仍願向被上訴人買受分割前000土地應有部分6分之1，並同意按分割前000土地上有該作為道路供人長期通行範圍之現況點交（系爭契約第9條），則依前揭說明，被上訴人所提出之給付即無未依系爭契約債務本旨履行之情事，上訴人依民法第227條第1項之規定，主張被上訴人應負瑕疵給付之不完全給付責任，而請求被上訴人賠償損失60萬元，自是無據。
(四)再觀另案和解筆錄、員林地政事務所84年10月28日（原審卷一第39、93頁）及臺灣省彰化縣土地登記簿、地籍圖、建築線指示（定）申請書圖、照片所示（原審卷四建造執照卷第
33、55、60、76、79、82、85頁；卷三使用執照卷第96頁），彰化縣○○鄉○○段00000○00000○00000地號土地之所有權人凃三喜、賴真九既對重測前000土地之所有權人被上訴人、凃火澤提起確認通行權存在訴訟，且前揭000-2、000-3、000-8地號土地之四周亦未與公路相連，可見前揭000-2、000-
3、000-8地號土地應為袋地而有自重測前000土地對外通行至彰化縣○○鄉○○○巷公路之必要，堪認被上訴人、凃火澤、凃三喜、賴真九就系爭範圍約定通行所簽訂之和解筆錄，應為凃三喜、賴真九就其等所有、屬於袋地之前揭000-2、000-3、000-8地號土地得以通行重測前000土地至彰化縣○○鄉○○○巷公路之袋地通行權的實現。且上訴人亦陳稱其自從買受000土地及其上000建物後，都是一直從該範圍通行至東側之彰化縣○○鄉○○○巷公路對外出入等語（見原審卷一第239頁）。足徵分割前000土地（即重測前000土地）於兩造簽訂系爭契約之時早已存在該須供袋地通行之範圍的所有權負擔。衡以通行權之主要目的，不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益，此乃基於民法之規定，對地使用目的所做之限制，尚與所有權之行使無涉；又系爭契約之買賣標的乃為分割前000土地之應有部分6分之1，並非000-0土地，而另案之和解筆錄乃是被上訴人與他人就通行權範圍為具體協議，則揆諸前開關於權利瑕疵擔保之說明，仍難認被上訴人所移轉分割前000土地應有部分6分之一之部分屬系爭通行權範圍，其所有權之移轉即有權利瑕疵情事。依此，上訴人主張被上訴人與他人簽立和解筆錄，並非損害最小之「法定通行權」，而請求減少價金60萬元云云，亦是無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條、第227條之規定規定，請求被上訴人應給付60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 劉惠娟法 官 王怡菁正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 盧威在中 華 民 國 111 年 4 月 29 日