臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第618號上 訴 人 賴進添訴訟代理人 賴秀英被上訴人 吳菊花訴訟代理人 陳秀雄上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國110年10月20日臺灣苗栗地方法院109年度訴字第492號第一審判決提起上訴，本院於111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按受輔助宣告之人為訴訟行為時，應經輔助人同意，民法第15條之2第1項第3款定有明文。上訴人經原法院於民國108年7月10月以108年度輔宣字第13號裁定（下稱系爭輔助宣告裁定）宣告為受輔助宣告之人，其女甲○○為輔助人（見原審卷第119至121頁）。上訴人所為本件訴訟行為經甲○○同意（見本院卷第111至112頁），合於上開規定，先予敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊前因訴外人乙○○向伊借款並提供苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（重測前為○○段000-0地號土地，下稱系爭土地）設定抵押權，並有流抵約定。嗣乙○○未能還款而於107年3月5日將系爭土地所有權移轉登記予伊，伊為系爭土地之所有權人。坐落系爭土地上門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號之未保存登記建物（下稱系爭建物）為上訴人所有，伊前對上訴人訴請拆屋還地，經原法院109年度重訴字第4號（下稱前案）判決認定兩造間就系爭建物占用系爭土地存有民法第425條之1之法定租賃關係而駁回伊之請求。前案判決既認定系爭建物依法定租賃關係占有系爭土地，伊多次聯絡上訴人協議租金數額，上訴人均避不見面，爰依同法第425條之1第2項規定請求核定租金為新臺幣（下同）9,800元，並請求上訴人自109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，按月給付被上訴人9,800元（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物及系爭土地原均為伊所有，伊從未出售、抵押。伊近年因精神問題，經宣告為受輔助宣告人。又被上訴人未提出其與乙○○之借款文件、金流，且系爭土地價值不到1800萬，乙○○竟設定1800萬之最高限額抵押權予被上訴人，被上訴人受讓系爭土地之合法性有疑義，伊已向臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢署）對被上訴人、乙○○等人提起詐欺取財等罪之告訴。另被上訴人受讓系爭土地時，其與乙○○未依土地法第104條第1項規定通知伊行使優先承買權，其與乙○○間之買賣契約不得對抗伊等語，資為抗辯。並上訴聲明： ㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件不爭執事項及爭點：
㈠、兩造同意不爭執事項如下：（見本院卷第90頁、原審卷第270至272頁）
１、兩造曾於前案就下列事項表示不爭執：分割前苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（重測前為○○段000-0地號土地）原為上訴人與他人共有，上訴人之應有部分為741分之411，嗣於102年8月12日，由上訴人以買賣為原因，將該土地應有部分741分之411移轉登記予乙○○；其後上開土地經判決分割後，乙○○取得系爭土地之單獨所有權（面積211平方公尺），再將系爭土地設定最高限額抵押權1800萬元予被上訴人；嗣後乙○○再以買賣為原因，於107年3月5日將系爭土地移轉登記為被上訴人單獨所有，土地面積215.23平方公尺。
２、被上訴人前依所有物返還請求權提起訴訟，請求上訴人拆除系爭建物並返還占用之系爭土地，經前案判決認定：上訴人原為系爭土地之共有人及系爭建物之單獨所有人，其僅將系爭土地之應有部分讓與乙○○，嗣經乙○○訴請分割而分得系爭建物所坐落之系爭土地後，乙○○再將系爭土地讓與被上訴人，則依上所述，被上訴人既仍屬土地受讓人，被上訴人與原始讓與人即上訴人，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃關係存在；系爭建物前棟（面積130.45平方公尺）、後棟（面積55.25平方公尺）既仍於使用年限內，故兩造間就系爭建物占用系爭土地，應推定有租賃關係存在；系爭建物有合法占用系爭土地之權源，被上訴人請求拆除系爭建物及返還占用之系爭土地均為無理由，判決駁回被上訴人之請求，被上訴人未上訴而確定。
３、系爭建物前門坐落苗栗縣○○鎮○○路，連接○○路，步行不用1分鐘，後門鄰接○○路，周邊土地為住宅區，附近有汽車保養廠、○○國中、國小、月子中心及安親班；系爭建物距離○○火車站車行約5至10分鐘，步行約14至18分鐘。
４、上訴人近年因精神問題，致為意思表示、受意思表示或辨識其意思表示效果顯有不足，經原法院以系爭輔助宣告裁定宣告為受輔助宣告人，由其女甲○○為輔助人。
５、上訴人已另向苗栗地檢署告發被上訴人、乙○○及陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌，經苗栗地檢署110年度他字第94號受理，尚未偵結。
㈡、爭點：
１、上訴人主張其受乙○○詐騙而過戶土地，被上訴人知悉土地買賣有瑕疵，亦未合法受讓系爭土地，有無理由？
２、被上訴人依民法第425條之1第2項請求法院核定租金及請求被告給付租金，有無理由？如有，租金之數額以多少為適當？
四、得心證之理由：
㈠、被上訴人自乙○○處受讓系爭土地所有權，推定為系爭土地合法所有權人：
１、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號民事判決意旨參照）。被上訴人主張乙○○積欠伊債務，並將系爭土地設定抵押權予伊，嗣乙○○無法還款，而將系爭土地所有權移轉予伊，據其提出土地登記第一類謄本為據（見原審卷第37頁）。參諸系爭土地登記謄本及苗栗縣地籍異動索引（見原審卷150頁），乙○○於105年7月25日設定最高限額抵押權1800萬元予被上訴人，並為流抵約定：債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人所有等語，被上訴人嗣於107年3月5日以買賣原因登記為系爭土地之所有權人等情，核與被上訴人前揭主張尚無不合。被上訴人既經登記為所有權人，依上開說明，於依法定程序塗銷前，應推定有此適法之權利。
２、上訴人雖以被上訴人未提出其與乙○○之借款文件、金流，合法性有疑義，已另向苗栗地檢署告發渠等及被上訴人之配偶陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌等語。惟上訴人既未具體主張其如何受詐欺而移轉土地所有權之事實，亦未提出相關事證以實其說，僅泛指系爭土地之移轉過程不符常情，則上訴人前揭所辯，自難逕予採信。
㈡、被上訴人請求法院核定租金及請求上訴人給付租金，為有理由：
１、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。又所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號裁定意旨）。
２、被上訴人於前案起訴主張上訴人所有系爭建物無權占有系爭土地，依據所有物返還請求權，請求上訴人應拆除系爭建物，返還系爭土地；上訴人則辯以伊未出售系爭建物坐落之土地；及依民法第425之1規定，不得請求拆除等語，經前案將系爭建物占有系爭土地有無合法權源乙節列為重要爭點，並經兩造充分舉證、辯論，由前案法院實質審理，綜合審酌相關事證後，以上訴人原為分割前○○段00地號土地之共有人及未辦理保存登記之系爭建物之單獨所有人，其僅將分割前○○段00地號土地之應有部分讓與乙○○，嗣經乙○○訴請分割而分得系爭建物所坐落之系爭土地後，乙○○再將系爭土地讓與被上訴人，則依上所述，被上訴人既仍屬土地受讓人，其與原始讓與人即上訴人，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃關係存在，即認上訴人基於法定租賃關係占有系爭土地，而駁回被上訴人拆屋還地之請求（見原審卷第31至34頁所附前案判決書）。本件復無足以推翻前案判決判斷之新訴訟資料，則依上開說明，前案判決認定兩造間存有法定租賃關係乙節，已生爭點效之效力，兩造自應同受拘束，本院亦不得為相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存在。
３、復按土地法第104條第1項除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號研討結果意旨參照）。而參以民法第425條之1第1項規定側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土地法第104條第1項優先承買權之適用。兩造間固有法定租賃關係，已如前述，然上訴人並無上開優先購買權，其抗辯乙○○移轉系爭土地所有權予被上訴人時未為通知伊，因而不得對抗伊云云，應屬無據。
４、又兩造間既有法定租賃關係存在，且就租金數額無法達成協議，則被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求本院酌定租金，並依租賃之法律關係，請求上訴人據以給付租金，自屬有據。查，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。
是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。茲審酌系爭土地之坐落位置，及如不爭執事項３所示之周遭環境，其交通應屬便利，周邊生活機能堪屬完善，雖商業繁榮程度不高，但仍有一定經濟用途，並考量上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認本件租金之核定，以系爭土地每年申報地價年息8％計算租金之標準為適當。復查，系爭土地之109年度申報地價為每平方公尺7,920元（見原審卷第37頁），另系爭建物占用系爭土地面積共185.7平方公尺【計算式：130.45+55.25=185.7，見不爭執事項２】，上訴人僅聲明請求核定上訴人占用範圍185.6平方公尺之部分，自應准許，依此計算，每月租金為9,800元【計算式：7,920元X185.6平方公尺X8%÷12個月=9,800，元以下四捨五入】，上訴人對於以此金額計算租金，並無意見（見本院卷第91頁），則本件核定被上訴人得請求上訴人給付之每月租金為9,800元。
５、又按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068號判決意旨參照）。查，被上訴人之起訴狀繕本係於109年10月5日送達上訴人（見原審卷第53頁），依上開說明，上訴人應自受送達之翌日即109年10月6日起負有給付租金之義務。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，為民法第439條所明定。則衡酌一般社會交易經驗，按月收取房租乃屬通常，則被上訴人請求上訴人自109年10月6日起按月給付租金9,800元，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金自109年10月6日起為每月9,800元，並請求上訴人自109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，按月給付租金9,800元，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人此部分敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 游文科
法 官 楊珮瑛法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳秀鳳中 華 民 國 111 年 4 月 29 日