臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第620號上 訴 人 黃月女訴訟代理人 楊榮富律師被 上訴人 林瑞滄訴訟代理人 謝志揚律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年10月27日臺灣臺中地方法院109年度訴字第1446號第一審判決提起上訴，本院於111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。
二、被上訴人應將坐落於上訴人所有臺中市○○區○○○段00地號土地上，如附圖編號A所示之房屋拆除，將土地返還上訴人。
三、被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)4萬0,178元；及自民國109年5月1日起至拆除上開房屋、返還土地止，按年給付上訴人8,036元。
四、上訴人其餘上訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分上訴人撤回對被上訴人陳○○之起訴，業經陳○○表示同意(本院卷第151、159頁)，合於民事訴訟法第262條之規定，已生撤回之效力，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭00地號土地）為
上訴人所有，被上訴人無權占用系爭土地如臺中市大里地政事務所複丈日期109年11月26日之複丈成果圖(下簡稱附圖)所示編號A部分，並於其上搭蓋建物（下稱系爭房屋），上訴人自得依民法第767條之規定，請求被上訴人拆除房屋，並將占用之土地返還。
㈡被上訴人無權占用系爭00地號土地，已逾20年，致上訴人受
有相當於租金之損害，爰依不當得利之規定，請求被上訴人給付自起訴時往前推算5年(即104年0月0日起至109年0月0日止)之租金損害新臺幣(下同)6萬6,962元，並自109年0月0日起至返還土地止，按年給付相當於租金之損害。
㈢聲明：
⒈被上訴人應將如附圖所示編號A部分之房屋（面積232.51平分公尺）拆除，並將占用之土地返還上訴人。
⒉被上訴人應給付上訴人6萬6,962元，暨自109年0月0日起至
返還上開土地止，按年依占用面積給付被上訴人當期申報地價10%計算之損害金。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈣原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應將如附圖所示編號A部分之房屋（面積232.51平分公尺）拆除，並將占用之土地返還上訴人。
⒊被上訴人應給付上訴人6萬6,962元，暨自109年5月1日起至
返還土地止，按年依占用面積給付被上訴人當期申報地價10%計算之損害金。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋確為被上訴人所興建。被上訴人前與訴外人曾○○就
臺中市○○區○○○段000000地號土地(下僅簡稱地號)訂有耕地三七五租約，嗣因黃○○、林○○、林○○、王○○等人向曾○○購地興建宮廟，曾○○因而與被上訴人終止租約，為補償被上訴人之損害，遂將00-000地號其中0.0223公頃土地權利讓與被上訴人，嗣再以曾○○另筆出售予王○○之○○段○○小段00-00地號(下僅簡稱地號)其中0.0239公頃之土地互換，被上訴人即於84年間在系爭土地上興建房屋使用至今，自屬有權占有。
㈡林○○嗣又向曾○○購得○○段○○小段00-000地號土地(下僅簡稱地
號)，原先之00-000地號土地亦併入00-000地號內。嗣於89年間，林○○、王○○再將其所有00-000地號及00-00地號土地(嗣合併為系爭00地號土地)，與上訴人所有同段00-00地號及00-00地號土地互換，茲上訴人早已知悉00-00地號土地，其中0.0239公頃事實上屬被上訴人所有。現竟訴請被上訴人拆屋還地，實屬權利濫用。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈臺中市○○區○○○段00地號土地(即系爭00地號土地) ，全部登記為上訴人所有。
⒉系爭房屋為被上訴人出資興建(門牌號碼：○○區○○路0號)。系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示編號A位置。
⒊陳○○為林瑞滄之前配偶，為林瑞滄之占有輔助人。
⒋曾○○將其所有00-000地號土地出賣予訴外人黃○○、林○○。
黃○○、林○○二人曾於82年0月0日書立切結書，記載「○○○段00-000地號內，部分面積0.0223公頃屬實為林瑞滄所有」(原審卷第45頁) 。
⒌00-000地號土地於82年間合併至同段00-000地號土地(原審
卷第243頁臺中市大里地政事務所函) 。00-000地號土地則為林○○於82年0月0日另向曾○○所購得(原審卷第135頁土地登記簿)。
⒍00-00地號土地原為曾○○所有，於82年0月0日以買賣為原因
移轉登記予王○○(原審卷第125頁) ；於83年0月0日因分割增加00-00地號(原審卷第123頁) 。
⒎上訴人與訴外人王○○、林○○於89年0月0日簽訂土地交換登
記契約書，上訴人以所有00-00、00-00地號土地，與王○○、林○○所有同段00-00、00-000地號土地互換( 原審卷第109頁) ，並於90年0月0日完成登記(原審卷第147頁) 。
⒏00-00、00-000地號土地，嗣合併為系爭00地號土地。
⒐系爭00地號土地107年之申報地價為每平方公尺576元(原審
卷第17頁) ，若上訴人之請求為有理由，兩造同意以此作為計算損害賠償之基準。
㈡本件爭點：
⒈被上訴人就曾○○所有重測前臺中市○○區○○○段000000地號土
地原本是否有耕地三七五租約存在？被上訴人是否因曾○○終止與伊之耕地三七五租約，基於曾○○之補償，而輾轉取得附圖所示編號A 土地之權利？⒉王○○、林○○、黃○○、林○○等人合資在82、83年間向曾○○購
買00-000地號、00-00地號土地時，就00-00地號土地內其中0.0239公頃土地是否屬於佃農林瑞滄所保留？被上訴人林瑞滄有無出賣給上開4人？⒊王○○等4人就系爭0.0239公頃土地，有無取得權利？能否處
分？⒋上訴人與王○○、林○○換地時，是否知悉上情？⒌上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人拆屋還地；及
依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，有無理由？
四、得心證之理由：㈠被上訴人所有系爭房屋占用系爭00地號土地如附圖所示編號A
部分，係基於原耕地三七五租約解約時，與地主曾○○之協議及後手換地取得：
⒈依被上訴人所提出證人黃○○及林○○書立之切結書，其上記
載：「立切結書人林○○、黃○○所有台中縣○○鄉○○段○○○段○○○○○○地號內，部分面積零.零貳貳參公頃屬實為林瑞滄所有，唯恐口無憑，特立此切結書」，有上開切結書在卷足憑（原審卷第45頁）。核與證人黃○○證稱：當初三七五減租時，被上訴人有一部分土地沒有賣，那塊土地就是他們自己的等語（見原審卷第217頁）；及證人林○○證稱：當初該地是三七五減租頭家(指曾○○)的地，伊等有買下來，裡面有0.0239公頃是被上訴人的，被上訴人沒有賣，所以才有簽切結書等語；以及證人王○○證稱：伊當時係與林○○、林○○等人合資購買土地等語（見原審卷第218、219頁、本院卷第85頁）均屬相符。可知，被上訴人與曾○○就舊時地號台中縣○○鄉○○段○○○段000000地號土地確實有三七五租約存在，且被上訴人為佃農，嗣因曾○○欲出售土地予黃○○等人，曾○○為補償被上訴人因終止租約之損失，因而約定其中0.0223公頃面積土地，歸屬被上訴人，仍由其占有使用等情，應可認定。
⒉再參照被上訴人提出當時協商結果之土地分割圖資料為證
（原審卷第39頁），其上確實載有系爭房屋占用之系爭土地經標注為：「佃農保留0.02390公頃」，並載有王姓地主(指王○○)土地總面積為0.8727【計算式：0.4441（00-00地號）＋0.4286（00-000地號）＝0.8727】公頃，實際面積扣除佃農保留地0.0239公頃，為0.8488公頃（計算式：
0.8727－0.0239＝0.8488），核與被上訴人所辯均屬相符。而此部分之土地分割圖，其上「佃農保留地」之圖形，亦確實與原法院囑託臺中市大里地政事務所繪制之土地複丈成果圖（即附圖）所載被上訴人系爭房屋占用之位置、面積大致相符，足徵上開土地分割圖資料應屬真實。
⒊又查，舊時地號臺中縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地，係8
3年0月0日始自同段00-00地號土地分割而生，有土地登記簿在卷足憑（原審卷第117頁），而被上訴人所提出之土地分割圖亦載有上開00-00地號，可推知該土地分割圖應為83年0月0日之後所繪製，則被上訴人主張：於82年間取得00-000地號約0.0223公頃土地後，因為要興建廟宇（即○○區○○里○○宮）再與曾○○、王○○等人協商取得00-00地號0.0239公頃土地，自可採信。
⒋另00-000地號土地嗣併入00-000地號土地，00-000地號土
地再與00-00地號土地合併為系爭00地號，亦為兩造所不爭執。綜合上開說明及兩造不爭執事項，以及證人黃○○、林○○、王○○等人之證述，則被上訴人之所以會在系爭00地號土地如附圖所示編號A部分興建系爭房屋之原由，概述如下：
⑴82、83年間，因黃○○、林○○、林○○、王○○等人欲興建宮廟，遂向曾○○購地。
⑵黃○○等人先以黃○○、林○○之名義向曾○○購買00-000地號
土地。因該筆土地與被上訴人有三七五耕地租約存在，曾○○乃以其中0.0223公頃之土地讓與被上訴人作為補償，惟因斯時農地無法分割移轉，遂由買受人黃○○、林○○於82年0月0日出具之切結書，承認00-000地號土地中有
0.0223公頃屬被上訴人所有。⑶黃○○等人嗣又以林○○名義，購入00-000地號土地。而前
開00-000地號土地嗣併入00-000地號土地之中。換言之，被上訴人之0.0223公頃土地之權利，至此則轉移至00-000地號土地之上。
⑷黃○○等人再以王○○之名義，向曾○○購買00-00地號土地，
嗣00-00地號土地再於83年0月0日分割出00-00地號土地。黃○○等人因而與被上訴人商議，將被上訴人原本位於00-000地號土地內之0.0223公頃之權利，劃至00-00地號土地內，面積並變更為0.0239公頃，遂製作原審卷第39頁之土地分割圖，作為憑證。被上訴人因而得以在00-00地號土地上興建系爭房屋，且當時00-00地號土地之所有權人王○○，或合資購地之黃○○等人均無異議。
⑸89年0月間，林○○、王○○以其所有00-000、00-00地號土
地，與上訴人所有00-00、00-00地號土地交換，而00-0
00、00-00地號土地嗣又合併為系爭00地號土地，此即為被上訴人所有系爭房屋坐落於上訴人所有系爭00地號如附圖所示A部分土地之原由。
㈡被上訴人並無合法占有上訴人所有系爭00地號土地之權源：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。曾○○雖曾將合併前之00-000地號土地其中0.0239公頃保留予被上訴人使用，然並未將所有權移轉登記予被上訴人，參照上開說明，自不生所有權變更之效力。被上訴人至多僅係基於其與曾○○間之債權契約而取得土地之使用權。
⒉前開「佃農保留地」嗣因00-000地號土地合併至00-000地
號土地，再轉移至王○○所有之00-00地號土地內，並經黃○○、王○○等人出具「土地分割圖」予被上訴人作為憑證，然00-00地號土地之所有權人王○○，仍未將保留予被上訴人之土地(即附圖編號A部分)分割並移轉登記予被上訴人。則被上訴人仍無從據此取得A部分土地之所有權，至多僅能依據其與王○○等人間之債權契約而占有使用該部分之土地。
⒊按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於
特定人間發生法律上之效力（即對人效力之債權相對性）；至於物權行為，則以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（即對世效力之物權絕對性）。本件上訴人與王○○、林○○二人換地時，依土地登記簿所示，00-00地號土地係全部登記為王○○所有，並無註記其中0.0239公頃或如附圖所示編號A部分屬被上訴人所有，則王○○既係00-00地號土地之所有權人，上訴人因信賴土地登記簿之記載而與王○○交換土地，自應受信賴原則之保護。
⒋被上訴人固主張，伊所有系爭房屋，已具有長期占有系爭
土地之外觀，此事實應為上訴人所明知者，已具備使上訴人知悉該狀態之公示作用，故被上訴人與曾○○、王○○等人間之債權契約，對於受讓系爭土地之上訴人自應繼續存在等語，惟查：
⑴交換土地時，王○○既係00-00地號土地之所有權人，自有
處分其土地之權利，其以之與上訴人之土地交換，並辦畢所有權移轉登記，自非無權處分。
⑵證人黃○○、林○○均證稱：交換土地時，伊二人並未參與
，對交換之過程並不清楚(原審卷第218、220頁)。另證人王○○亦證稱：與黃月女交換土地時，並沒有告知00-00地號土地上有一塊佃農保留地等語(本院卷第86頁)，依上開證人之證述，實無法證明上訴人知悉有佃農保留地存在之事實。
⑶另四筆交換之土地，即林○○所有之00-000地號土地、王○
○所有之00-00地號土地，及上訴人所有之00-00、00-00地號土地，於89年間僅曾由上訴人針對伊自己所有之00-00地號土地申請鑑界，此有臺中市大里地政事務所函二份在卷可憑(本院卷第137、141頁)。換言之，上訴人與林○○、王○○二人交換土地時，並未針對王○○所有00-00地號土地申請鑑界。參以系爭房屋坐落位置係位於系爭土地之西側與鄰地交接處，實難據此認定上訴人知悉原00-00地號土地上有被上訴人興建之系爭房屋占用。
⑷依據卷附「土地交換登記契約書」之記載(原審卷第109
頁)，上訴人用以交換之00-00、00-00地號土地面積分別為0.0289公頃、及0.5179公頃，合計為0.5468公頃；而林○○、王○○用以交換之00-00、00-000地號土地面積分別為0.4441公頃、及0.1027公頃，合計亦為0.5468公頃。倘上訴人知悉00-00地號土地上有遭被上訴人占用，且面積高達0.0239公頃，斷不可能同意交換。
⑸至於上訴人固曾將系爭房屋旁之土地出租一部分予被上
訴人使用，亦係因上訴人不知被上訴人占用系爭土地使然，不得因此反推上訴人知悉被上訴人占用系爭土地興建房屋之事實。
⒌基上，被上訴人固基於與系爭土地之前手間之債權契約而
占有系爭土地，惟並未具備使上訴人知悉該狀態之公示作用，縱王○○等人違反與被上訴人之約定，將系爭土地編號A部分一併移轉登記予上訴人，致被上訴人受有損害，亦與上訴人無涉。
㈢上訴人請求拆除房屋，返還土地為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項前段、中段定有明文。另按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。
⒉本件被上訴人無法證明其有合法占有系爭土地之權源，自
屬無權占有。且被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，此為兩造所不爭執，從而，上訴人依上開規定請求被上訴人拆除房屋，並返還土地，為有理由。
㈣上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條第1項定有明文。無權占用他人之土地，使所有人受有不能利用土地之損失，而無權占有人受有使用土地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。本件被上訴人所有系爭房屋無權占用系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致上訴人受有損害，上訴人依民法第179條不當得利之規定，訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號裁判要旨可資參照）。復按消滅時效因請求、承認、起訴而中斷，民法第129條第1項定有明文；又因起訴中斷時效者，於請求權人提出訴狀於法院時起即生中斷之效力，毋待訴狀送達於相對人（最高法院92年度台上字第2037號判決意旨參照）。據此，本件上訴人請求給付自起訴後(按上訴人係109年0月0日遞狀起訴)往前回溯5年，即104年0月0日起至109年0月0日止，相當於租金之不當得利；以及自109年0月0日起至返還土地止，按年給付相當於租金之不當得利，均屬有據。
⒊查，系爭土地為特定農業區之農牧用地，並非都市土地，
此有土地登記第一類謄本在卷可稽(原審卷第17頁)，故系爭房屋自非「地市地方」之房屋，參照最高法院93年度台上字第1718號民事裁判意旨，雖不受土地法第105條準用同法第97條之規定，認其租金不得超過該土地及建築物「申報價額」年息10%之限制，然土地法第97條之規定，仍可作為酌定房屋或土地租金計算之參考。
⒋本院審酌系爭土地位於臺中市○○區○○路000 號，週遭種植
水稻，此有現場勘驗筆錄及現場照片在卷可憑(原審卷19～21頁、81頁)，堪認系爭房屋所占用土地之位置，經濟利用性非甚高，則計算相當於租金之不當得利，宜以系爭土地申報總價額之年息6%為妥。
⒌又兩造已合意按系爭土地107年之申報地價每平方公尺576
元計算損害，則上訴人請求自104年0月0日起至109年0月00日止，5年間不當得利之數額合計為4萬0,178元【計算式：附圖編號A部分面積232.51平方公尺×576元×6%×5年＝40,178元(元以下四捨五入，下同)】；及自109年0月0日起至拆除房屋、返還土地止，按年給付8,036元【計算式：232.51平方公尺×576元×6%＝8,036】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被上訴人拆除房屋，並將占用之土地返還上訴人；及依民法第179條不當得利之規定請求被上訴人給付4萬0,178元，及自109年0月0日起至拆除房屋、返還土地止，按年給付8,036元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。從而原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。至於逾上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件上訴人僅附帶請求部分為一部敗訴，關於拆屋還地部分則係全部勝訴，故本院審酌上情，認訴訟費用仍應由被上訴人全部負擔，始為允當，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 唐敏寶法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳伊婷中 華 民 國 111 年 5 月 31 日