臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上更一字第55號上 訴 人 張全美訴訟代理人 張伯書律師被上訴人 蕭聰華訴訟代理人 劉永參
黃勝雄律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國109年5月26日臺灣彰化地方法院108年度訴字第101號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，本院於中華民國111年12月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二、三項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾捌萬肆仟陸佰參拾伍元，及自民國107年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國107年12月22日起至返還系爭土地之日止，按附表二編號1至5所示「每月應給付租金」欄所示金額給付上訴人。
上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一審、第二審（含追加之訴，確定部分除外）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十二，餘由上訴人負擔。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人原起訴主張民法第425條之1規定，請求核定被上訴人所有彰化縣○○市○○段000○000○號建物（下各稱系爭884、885建物，合稱系爭地下室）占用上訴人所有同段225-1地號土地（下稱系爭土地）地下面積84.13平方公尺土地部分之租金並給付租金，嗣上訴後追加民法第179條，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利。又上訴人於民國110年12月21日之上訴聲明原為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡請求核定被上訴人所有系爭地下室占用上訴人所有系爭土地地下面積84.13平方公尺部分，自107年12月19日起每月租金為新臺幣（下同）1萬4813元。㈢被上訴人應給付上訴人88萬8833元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自107年12月19日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人1萬4813元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第67頁），嗣於111年5月17日具狀追加備位上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人之訴及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人88萬8833元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自107年12月19日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人1萬4813元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第135頁至第136頁）核其追加請求權基礎及備位聲明，請求之基礎事實均係基於被上訴人有無占有使用系爭土地之合法權源所衍生之爭執，與上揭規定相符，自應予准許，毋庸被上訴人同意，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠系爭土地原為被上訴人與訴外人即被上訴人之父蕭篙、兄蕭
聰敏等3人共有，應有部分各三分之一。被上訴人經蕭篙及蕭聰敏同意，於76年4月8日與訴外人丁太明簽訂「不動產預定委託代建契約」（下稱系爭契約），在系爭土地上合建地下2層、地上5層建物（下稱系爭建物），丁太明於77年9月2日將系爭契約之權利義務讓與訴外人薛雲英。系爭建物完工後，被上訴人登記取得地下1、2樓即系爭地下室之所有權，薛雲英則登記取得系爭建物1至5樓即彰化縣○○市○○段000○號建物（下稱系爭883建物）及系爭土地所有權。系爭883建物及系爭土地所有權經輾轉移轉登記，於94年11月11日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有，依民法第425條之1第1項規定，應推定被上訴人在系爭地下室得使用期間內就坐落基地應有部分與上訴人成立租賃關係。又兩造就租金數額不能達成協議，爰依民法第425條之1第2項及第179條規定，請求法院核定按系爭土地申報地價總額週年利率百分之十計算之租金，及請求被上訴人給付自起訴日即107年12月21日起回溯5年之租金共88萬8833元。
㈡爰依民法第425條之1及土地法第97條規定，起訴聲明求為判
決：⑴請求核定被上訴人占用上訴人系爭土地之地下部分，每月租金為1萬4813元。⑵被上訴人應給付上訴人88萬8833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，追加後上訴聲明求為判決：⑴先位聲明：①原判決關於駁回上訴人後開第2、3、4項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。②請求核定被上訴人所有系爭地下室占用上訴人所有系爭土地地下面積84.13平方公尺土地部分，自107年12月19日起每月租金為1萬4813元。③被上訴人應給付上訴人88萬8833元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自107年12月19日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人1萬4813元。④本件願供擔保，請准宣告假執行。⑵備位聲明：
①原判決關於駁回上訴人之訴及訴訟費用之裁判均廢棄。②被上訴人應給付上訴人88萬8833元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自107年12月19日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人1萬4813元。③本件願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第135頁至第136頁）
二、被上訴人則以：被上訴人與薛雲英於系爭契約第26條後方備註欄第1點約定：「本戶地下室第壹、貳層所有權歸乙方（被上訴人）所有，甲方（薛雲英）不得於本基地下作任何使用」，雙方已合意無償共同使用系爭土地，上訴人明知而買受系爭883建物及系爭土地，應受上開約定之拘束，被上訴人所有之系爭地下室為有權占用系爭土地，本件不得類推適用民法第425條之1規定，且上訴人所有系爭883建物必依附於被上訴人所有系爭地下室，上訴人並無損害。不當得利以週年利率百分之十計算亦屬過高，至系爭地下室難以出租，毫無收益可言，鑑定書認租金收益率為百分之三點一，違反具體實情等語。爰答辯聲明求為判決：㈠上訴暨假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。（見本院卷第43頁）（被上訴人於第一審提起反訴部分，業受敗訴確定，非本院審理範圍。）
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第193頁至第194頁）㈠系爭土地原是蕭篙、蕭聰敏與被上訴人等3人共有，應有部分各三分之一。
㈡76年4月8日被上訴人獲得共有人蕭篙、蕭聰敏同意，與丁太
明訂立委託代建契約，雙方約定：由丁太明委由被上訴人於系爭土地上興建系爭建物；建成後之地下建物歸被上訴人所有，丁太明不得於系爭土地下做任何使用；至於基地所有權及地上房屋（1至5層）歸丁太明所有（原審卷第227〜269頁）。
㈢被上訴人於76年間與丁太明共同申請建造執照，建造系爭建
物。於76年6月30日取得彰化縣政府建設局核發之建造執照，系爭地下室起造人為被上訴人；系爭883建物起造人為丁太明（原審卷第301頁）。
㈣丁太明與薛雲英於77年9月2日訂立同意書，丁太明將地上1至
5樓房屋（即系爭883建物）出售予薛雲英，上開委託代建契約之委託人變更為薛雲英，且一切權利義務皆由薛雲英承受（原審卷第271頁至第275頁）。
㈤系爭建物於77年10月26日取得彰化縣政府建設局核發77彰建都（使）字第20407號使用執照。
㈥系爭建物於78年1月30日完成建物第1次所有權登記。系爭883
建物之所有權人登記為薛雲英；系爭地下室之所有權人登記為被上訴人。
㈦78年2月2日，被上訴人及蕭篙、蕭聰敏等人，依前開委託代
建契約及同意書之約定，將系爭土地所有權全部移轉登記予薛雲英。
㈧78年6月16日，薛雲英將系爭土地及系爭883建物以買賣為原因，移轉登記予釋心平。
㈨84年6月8日，釋心平將系爭土地及系爭883建物，以贈與為原因，移轉登記予財團法人佛光淨土文教基金會。
㈩94年11月11日，財團法人佛光淨土文教基金會將系爭土地及系爭883建物，以買賣為原因，移轉登記予上訴人。
系爭884、885建物，迄今仍為被上訴人占有使用中。
四、兩造爭執之事項：（見本院卷第195頁）㈠上訴人主張類推適用民法第425條之1規定請求核定土地租金
，及依租賃契約關係請求被上訴人給付土地租金，有無理由？㈡上訴人追加依據不當得利之規定，請求被上訴人給付土地租
金，有無理由？㈢被上訴人抗辯就系爭土地與薛雲英成立無償使用借貸，上訴
人應受該使用借貸之拘束，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造就系爭地下室占用系爭土地部分，成立法定租賃關係：
系爭土地原為蕭篙、蕭聰敏及被上訴人等3人共有，應有部分各三分之一，被上訴人經蕭篙及蕭聰敏同意，於76年4月8日與丁太明簽訂系爭契約，在系爭土地上合建系爭建物，丁太明於77年9月2日與薛雲英簽立同意書，將系爭契約之權利義務讓與薛雲英。系爭建物於78年1月30日完成第1次所有權登記，系爭地下室登記為被上訴人所有，系爭883建物登記為薛雲英所有；被上訴人等3人於78年2月2日將系爭土地所有權移轉登記予薛雲英。嗣系爭883建物及系爭土地所有權經輾轉移轉登記，於94年11月11日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有等情，均不爭執，且有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、土地地籍異動索引、不動產預定委託代建契約書、轉讓同意書、建造執照、使用執照申請書、使用執照在卷足憑（見原審卷第17頁至第19頁、第21頁至第41頁、第87頁、第91頁至第93頁、第211頁、第423頁至第451頁，本院卷第227頁至第317頁），堪信為真正。惟被上訴人則以前詞置辯，經查：
⑴上訴人並未繼受被上訴人與薛雲英間之使用借貸契約：
按債之關係，僅存在於特定之債權人與債務人之間，除法律另有規定外，並無拘束第三人之效力。查，被上訴人原為系爭土地共有人及系爭地下室所有人，嗣系爭土地經移轉登記予薛雲英，致系爭地下室與其坐落土地異其所有人，被上訴人與薛雲英以系爭契約約定系爭地下室得無償使用系爭土地，上訴人因買賣而繼受取得系爭土地，固如前述，然被上訴人與薛雲英就系爭土地之使用借貸契約，僅係系爭土地使用權之債權債務關係，被上訴人所主張取得者，僅為系爭土地之使用權並非所有權，亦無可供第三人知悉該使用關係存在之公示方法，薛雲英雖同意上訴人所有之系爭地下室占用系爭土地，然無證據證明上訴人知悉系爭使用借貸契約存在，且占用系爭土地之之狀態多樣，非必然均為使用借貸，亦有可能為租賃或無權占用，且系爭地下室與系爭883建物之出入口並無相連或相鄰，尚難僅因系爭土地登記謄本上有記載系爭883建物及系爭地下室之存在，上訴人因而知悉系爭地下室占有使用系爭土地具公示性，即適用債權物權化法理之論據，遽謂上訴人應「繼受」系爭使用借貸契約關係，被上訴人所辯其與薛雲英間使用借貸契約之債權關係，以資對抗取得系爭土地所有權之上訴人云云，尚屬無據。
⑵系爭地下室就占用系爭土地部分，成立法定租賃關係：
次按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，而區分所有人就區分所有建築物基地之應有部分，原則依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；該專有部分與其所屬對應之基地權利，有不可分離之關係，此觀民法第799條第4項前段、第5項之規定自明。倘區分所有建築物之專有部分與其所屬對應之基地權利，於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前分離而為移轉，嗣該基地再輾轉出售時，與民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形雖未盡相同，惟揆之上開法條調和建物與土地利用關係之規範目的，基地受讓人非不得類推適用民法第425條之1規定。查，系爭土地原為蕭篙、蕭聰敏及被上訴人等3人共有，應有部分各三分之一，被上訴人經蕭篙及蕭聰敏同意，於76年4月8日與丁太明簽訂系爭契約，在系爭土地上合建系爭建物，丁太明於77年9月2日與薛雲英簽立同意書，將系爭契約之權利義務讓與薛雲英。系爭建物於78年1月30日完成第1次所有權登記，系爭地下室登記為被上訴人所有，系爭1至5樓登記為薛雲英所有；被上訴人等3人於78年2月2日將系爭土地所有權移轉登記予薛雲英。嗣系爭883建物及系爭土地所有權經輾轉移轉登記，於94年11月11日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有，核如前述，足見系爭883建物及系爭地下室均以系爭土地為建築基地，並依其等專有部分面積與專有部分總面積之比例占有系爭土地，系爭883建物與系爭地下室就其所屬對應系爭土地之基地權利，有不可分離之關係，後蕭篙、蕭聰敏及被上訴人等3人將系爭土地所有權移轉登記予薛雲英，該基地即系爭土地嗣後再輾轉出售予上訴人時，雖與民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形雖未盡相同，惟揆之上開法條調和建物與土地利用關係之規範目的，基地受讓人即上訴人非不得類推適用民法第425條之1規定，就系爭土地與系爭地下室間成立法定租賃關係。是以上訴人主張類推適用民法第425條之1規定，就系爭地下室占用系爭土地部分成立法定租賃關係等語，應屬可採。被上訴人所辯其得無償使用系爭土地云云，尚屬無據。
㈡上訴人得請求被上訴人給付自107年12月21日起回溯5年之租
金28萬4635元之本息，及自107年12月22日起至返還系爭土地時止，按月給付上訴人如附表編號1至5「每月應給付租金」欄所示之租金：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查，被上訴人就其所有系爭地下室占用系爭土地部分，成立法定租賃關係，已如前述，而上訴人主張租金數額應以每月1萬4813元計算；被上訴人則抗辯其就系爭土地有無償使用借貸關係，毋庸給付租金等語，足認兩造無法協議租金數額，上訴人主張類推適用民法第425條之1第2項規定，請求本院酌定租金，及訴請被上訴人給付租金，即屬有據。
⑵又按請求法院核定地租，屬形成之訴，法院固應為形成判決
以確定租金額。惟兩造間之租賃關係係屬推定，於法院為形成判決以確定租金額前，非如意定租賃，有合意之租額，故兩造間若未能協議，則在法院核定以前，並無從為租金之給付，且因兩造間存有租賃關係，被上訴人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金額之判決，與依民法第442條請求調整租金，法院應為形成判決，以確定其增減之租金額之性質非完全盡同，自不應限於法院以形成判決以確定租金額後始得請求。自此以後之租金給付，該判決所核定之租額，兼寓確認性質，而有溯及效力，否則豈非於法院確定租金額之前，被上訴人所有支系爭地下室占有使用系爭土地，無須支付對價，非但與租賃本質有悖，且非事理之平。故上訴人請求核定自起訴日即107年12月21日起回溯5年之租金，及請求被上訴人給付自107年12月22日起至返還土地之日止之租金，核屬有據，逾此範圍請求，則屬無據。
⑶另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第105條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之十為限，惟此之謂「年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭地下室為鋼筋混凝土造，與系爭883建物為規劃地下1、2層、地上5層之透天建物，但不相互連通，系爭地下室需經由隔壁商業大樓地下室進入，主要用途為店鋪、避難室，系爭地下室之通風、採光、日照等建築物理環境條件差，並已閒置多年，使用維護情形稍差，此有現場照片及鑑定報告附卷可憑（見估價報告書第33頁至第35頁），又觀諸系爭地下室之建物登記謄本（見原審卷第39頁至第41頁），系爭地下室於78年1月30日為第一次登記，建物較為老舊，並系爭地下室位於彰化縣員林市○○里，使用分區為第三種住宅區，屬員林市火車前站商圈，商業氣息佳，生活機能完整，附近設有大型量飯店、超市、百貨商場即傳統零售市場，大部分為商業區域，無明顯嫌惡設施，附近有鐵路之員林車站，及公路客運之員林轉運站，公路則有台76線、台1線、線道137、141、148號等路線，此有現場照片及估價報告附卷可憑（見估價報告書第18頁至第35頁）。且經本院送請威名不動產估價師事務所鑑定就系爭地下室占用系爭土地部分之合理租金結果，認系爭地下室占用系爭土地之租金分別如附表一、二所示。本院審酌系爭土地所在位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，並考量系爭地下室之現狀及使用狀況，被上訴人使用系爭土地之經濟價值、收益權利受有限制等情，認本件租金之核定應以附表一、二所示。又參以系爭土地之當期申報地價為每平方公尺2萬1330元（見本院卷第61頁），則附表一、二所示租金數額，並無超過系爭地下室占用系爭土地面積各84.13平方公尺，依系爭地下室面積與系爭地下室及系爭883建物合計總面積之比例占有系爭土地，以系爭土地法定地價按年息百分之十計算之每月租金為5606元【計算式：168.26平方公尺（地下2層總面積）／449.17平方公尺（地下2層至地上5層總面積）×85（系爭土地面積）×21130元×10％÷12＝5606，元以下四捨五入，下同】，則本件核定上訴人得請求107年12月21日回溯5年之租金合計為28萬4635元【各年度每月租金詳附表二所示，計算式：1548（每月4643元×102年12月22日起至102年12月31日止共10日＝1548）＋56129（103年）+56625（104年）+57078（105年）+57604（106年）+56651（107年1月1日起至107年12月21日止共11月21日，4842×11＋4842×21/30＝55651）＝284,635】，另自107年12月22日起返還系爭土地之日止，按附表二編號1至5「每月應給付租金」欄所示金額給付上訴人每月租金。逾此範圍請求，核屬無據。㈢準此，上訴人先位主張類推適用民法第425條之1及土地法第9
7條之規定，請求核定被上訴人所有系爭地下室占用系爭土地部分，並給付上訴人自107年12月21日回溯5年之租金28萬4635元，及自起訴狀繕本寄存送達被上訴人翌日即108年2月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並請求被上訴人自107年12月22日至返還系爭土地時止，各給付如附表二「每月應給付租金」欄所示租金，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈣又上開上訴人敗訴部分，上訴人雖追加備位依不當得利之法
律關係，請求被上訴人給付如上訴備位聲明所示相當於租金之不當得利。然兩造就被上訴人所有系爭地下室占用系爭土地部分成立法定租賃關係，核如前述，是以被上訴人所有系爭地下室即非無權占有甚明，則上訴人追加之訴主張被上訴人所有系爭地下室無權占有系爭土地，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利云云，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人先位之訴類推適用民法第425條之1及依土地法第97條之規定，請求核定被上訴人所有系爭地下室占用系爭土地部分，並給付上訴人自107年12月21日回溯5年之租金28萬4635元，及自起訴狀繕本寄存送達被上訴人翌日即108年2月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並請求被上訴人自107年12月22日至返還系爭土地時止，各給付如附表二「每月應給付租金」欄所示租金，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。追加之訴部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，於法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院撤銷改判如主文第2、3項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回其上訴。另上訴人於本院追加備位不當得利請求部分，為無理由，應駁回其此部分追加之訴。又上訴人勝訴部分（即命被上訴人給付租金部分），被上訴人之上訴利益未逾150萬元，依法不得上訴第三審，於本判決宣示即告確定，自無宣告假執行及免為假執行之必要；就上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由；追加之訴為無理由，爰依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 郭玄義法 官 戴博誠正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
被上訴人不得上訴。
書記官 張惠彥中 華 民 國 112 年 1 月 18 日附表一：基地權利價格及租金表附表二：民國102年至111年9月基地權利租金明細表編號 年度 年度平均指數 調整率 基地權利租金（元/年） 每月應給付租金 備註 1 111年 105.95 0 45358（111年1～9月租金總額) 5040 2 110年 104.49 -0.0138 59642 4970 3 109年 103.63 -0.0219 59153 4929 4 108年 102.71 -0.0306 58626 4886 5 107年（12月22日起至12月31日） 101.79 -0.0393 3389 4842（應按107/12/22-107/12/31比例計算實際應給付10日之金額合計為3389） 僅計算10日之租金 6 107年（1月1日起至12月21日） 101.79 -0.0393 53262 4842 7 106年 100.92 -0.0475 57604 4800 8 105年 100 -0.0562 57078 4757 9 104年 99.2 -0.0637 56625 4719 10 103年 98.33 -0.0719 56129 4677 11 102年 97.61 -0.0787 55717 4643 102年12月22日起至同年月31日止共10日之租金為1548元 合計 564,032