臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上字第273號上 訴 人 廖韋筑訴訟代理人 朱冠穎上 訴 人 廖韋慈共 同訴訟代理人 王啓任律師上 訴 人 楊文瑞訴訟代理人 陳健律師
林宜慶律師複 代理 人 王苡斯律師上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造均對民國110年4月21日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2989號第一審判決提起上訴，上訴人廖韋筑、廖韋慈並為訴之變更及追加，本院於110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、楊文瑞上訴駁回。
二、楊文瑞應給付廖韋筑新臺幣28萬2000元，及自民國110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、楊文瑞應給付廖韋慈新臺幣23萬2000元，及自民國110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、廖韋筑其餘追加之訴駁回。
五、第二審及變更之訴訴訟費用由楊文瑞負擔、追加之訴訴訟費用由楊文瑞負擔百分之8，餘由廖韋筑負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第4款規定即明。次按原告將原訴變更時，法院以其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結者，應專就新訴裁判；其在第二審如為合法的訴之變更，第一審就原訴所為之裁判，應因合法的訴之變更而當然失其效力，第二審僅得就變更之新訴審判，不得就第一審之原訴更為裁判（最高法院民國71年度台上字第3746號、98年度台上字第1591號判決參照）。所謂「請求之基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張，在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定參照）。上訴人廖韋筑、廖韋慈於原審係請求對造上訴人楊文瑞應分別同意廖韋筑、廖韋慈向台新國際商業銀行建北分行（下稱台新銀行）領取戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000-000000000號帳戶」（下稱履保帳戶）內之款項各新臺幣（下同）63萬元暨其所衍生之利息。原審判命楊文瑞應分別同意廖韋筑、廖韋慈向台新銀行領取履保帳戶內之款項各48萬元暨其所衍生之利息，並駁回廖韋筑、廖韋慈其餘之訴及全部假執行之聲請，兩造分別就其敗訴部分提起上訴，因台新銀行履保帳戶內之款項，已遭楊文瑞之仲介OO不動產經紀有限公司（下稱OO公司）提領仲介服務費46萬4000元，僅餘79萬6000元及其衍生之利息，廖韋筑、廖韋慈乃於110年5月14日上訴同時，就上開已遭提領而不在台新銀行履保帳戶之46萬4000元部分，變更聲明為楊文瑞應分別給付廖韋筑、廖韋慈23萬2000元本息，廖韋筑並以楊文瑞已將臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之333），及其上同段1223建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0弄00號0樓之0（下稱系爭房地）出賣他人並辦理移轉登記完畢，已屬給付不能為由，追加請求違約金63萬元，核其基礎事實均係兩造於109年5月19日就系爭房地簽立之買賣契約書（下稱系爭契約）所衍生之爭執，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求之訴訟及證據資料，於變更及追加之訴審理中得加以利用，屬請求之基礎事實同一，且有關變更請求楊文瑞應分別給付廖韋筑、廖韋慈23萬2000元本息部分，係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，均應予准許。再本院既認廖韋筑、廖韋慈上開變更之訴合法，揆之前開說明，即應專就變更後之新訴裁判，無庸再就該部分變更前原訴有無理由加以審理論斷，合先敘明。
貳、實體部分：
一、廖韋筑、廖韋慈主張：楊文瑞前將系爭房地買賣事宜，委託訴外人OO公司（即永慶不動產南屯OO加盟店）全權處理，OO公司店長洪OO及旗下房仲楊OO、陳OO，對外保證系爭房地可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項。廖韋筑、廖韋慈雖資金有限，然因聽信上開保證，並衡量自身能力後，於109年5月19日透過OO公司，與楊文瑞簽立系爭契約，以總價1160萬元向楊文瑞購買系爭房地，同日雙方向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）申辦價金履約保證，廖韋筑、廖韋慈已於同年月22日，將簽約款116萬元匯入台新銀行履保帳戶，所簽發之10萬元斡旋金支票亦已兌現存入該帳戶（合計126萬元，廖韋筑、廖韋慈分別出資63萬元），並以廖韋慈之名義向台北富邦商業銀行（下稱富邦銀行）申請貸款。詎同年7月21日，廖韋慈卻收到協助系爭房地買賣之代書陳OO的LINE訊息，告知富邦銀行核貸金額僅720萬元，僅核貸約六成二。OO公司之洪OO、楊OO、陳OO為楊文瑞之代理人，且系爭房地得以核貸之成數，為廖韋筑、廖韋慈決定是否購入系爭房地之關鍵，為交易上重要之點，洪OO、楊OO、陳OO故意向廖韋筑、廖韋慈擔保系爭房地曾經銀行估價得以核貸八成等虛偽事實，使廖韋筑、廖韋慈陷入自身財力足以負擔系爭房地價金之錯誤，進而簽立系爭契約，係屬廖韋筑、廖韋慈因楊文瑞代理人之詐欺，而為之錯誤意思表示，廖韋筑、廖韋慈依民法第92條前段、第88條之規定，以109年8月25日臺中法院郵局2142號存證信函之送達，向楊文瑞撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約自始無效，廖韋筑、廖韋慈前對楊文瑞給付之簽約款126萬元，即屬自始無給付目的，得依民法第179條規定，請求楊文瑞分別返還廖韋筑、廖韋慈各63萬元。又縱認廖韋筑、廖韋慈上開撤銷意思表示不合法，系爭房地不具有楊文瑞保證可以核貸八成之品質，廖韋筑、廖韋慈得依民法第354條第2項、第359條規定解除契約；又系爭房地業經楊文瑞於109年9月18日出賣他人並辦理過戶登記完畢，已屬給付不能，廖韋筑、廖韋慈依系爭契約第12條第3項約定，以109年11月12日民事準備㈡狀之送達，向楊文瑞為解除系爭契約之意思表示，並依民法第179條規定、系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞分別返還廖韋筑、廖韋慈各63萬元，廖韋筑並依同條項約定請求楊文瑞給付違約金63萬元。因原存入台新銀行履保帳戶之款項126萬元，已遭OO公司提領仲介服務費46萬4000元，僅餘79萬6000元及其衍生之利息，廖韋筑、廖韋慈爰依系爭契約第12條第3項約定、民法第179條規定，請求楊文瑞應同意廖韋筑、廖韋慈領取台新銀行履保帳戶內之款項各39萬元8000元及其所衍生之利息，楊文瑞並應給付廖韋筑、廖韋慈各23萬2000元本息；廖韋筑並依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞給付違約金63萬元本息。
二、楊文瑞抗辯：楊文瑞與OO公司間屬居間契約，其店長及員工非屬楊文瑞之代理人或使用人，且廖韋筑、廖韋慈雖陳稱洪
OO、楊OO、陳OO有保證系爭房地貸款成數可達八成，及楊文瑞保證系爭房地具有可以核貸八成之品質，卻未見廖韋筑、廖韋慈有何舉證，其等所提之錄音譯文均在系爭契約簽訂後，尚不足為證。縱使洪OO、楊OO、陳OO曾提及依過去經驗認知，系爭房地可以貸款八成，此究竟屬於洪OO、楊OO、陳OO告知義務違反或惡意傳達不實訊息使廖韋筑、廖韋慈陷於錯誤，還是單純經驗認知的分享，並非無疑，且與楊文瑞無關。而貸款成數多寡屬當事人內在動機，且與貸款人個人資力、信用狀況息息相關，非取得貸款人本人財產信用資料，難以準確估算，此非交易標的物之性質，並無民法第88條規定之適用。依系爭契約，廖韋筑、廖韋慈所交付之款項126萬元，性質上應屬定金，並於後續履約時做為給付價金之一部。廖韋筑、廖韋慈未依約於109年7月30日給付尾款928萬元，楊文瑞已於同年9月7日以臺中東興路郵局549號存證信函之送達，向廖韋筑、廖韋慈為解除系爭契約的意思表示。楊文瑞自得依系爭契約第12條第2項約定，沒收廖韋筑、廖韋慈已給付之定金126萬元。又本件係歸責於廖韋筑、廖韋慈未依約遵期交付完稅款及尾款，其等並無理由可向楊文瑞請求違約金等語。
三、原審為廖韋筑、廖韋慈一部勝訴、一部敗訴之判決，判令楊文瑞應同意廖韋筑、廖韋慈領取台新銀行履保帳戶內之款項各48萬元及其所衍生之利息。另駁回廖韋筑、廖韋慈其餘之訴及全部假執行之聲請。兩造均不服而提起上訴，廖韋筑、廖韋慈並為訴之變更，廖韋筑並為訴之追加，兩造聲明如下：
（一）廖韋筑、廖韋慈變更聲明及廖韋筑追加聲明：㈠楊文瑞應給付廖韋筑86萬2000元，及自110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡楊文瑞應給付廖韋慈23萬2000元，及自110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。答辯聲明：駁回楊文瑞之上訴。
（二）楊文瑞上訴聲明：㈠原判決關於命楊文瑞同意廖韋筑、廖韋慈自台新銀行履保帳戶內各領取39萬8000元暨其所衍生之利息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，廖韋筑、廖韋慈於第一審之訴駁回。答辯聲明：駁回廖韋筑、廖韋慈變更之訴及廖韋筑追加之訴（因變更後未繫屬本院者，不予贅述）。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠楊文瑞前將系爭房地之買賣事宜，委託OO公司處理，洪OO
為店長、楊OO、陳OO為OO公司之員工，受派銷售系爭房地（詳原審卷㈡第151至157頁）。
㈡兩造於109年5月19日簽立系爭契約，約定由廖韋筑、廖韋
慈以總價1160萬元，向楊文瑞購買系爭房地。簽約款116萬元，經廖韋筑、廖韋慈當場簽發票據號碼YG0000000，票面金額10萬元之支票，及開立票據號碼WG0000000，票面金額106萬元本票交付楊文瑞。兩造並於簽約當日向合泰建經公司申辦價金履約保證。廖韋筑、廖韋慈於109年5月22日，將116萬元匯入台新銀行履保帳戶內，票據號碼YG0000000之10萬元支票亦經提示兌現存入上開履保帳戶，金額共126萬元。嗣合泰建經公司於109年6月1日，因OO公司之申請，依履約保證申請書第2條之約定，撥付仲介服務費46萬4000元給OO公司（詳原審卷㈠第111至147頁、本院卷第117至123頁）。
㈢廖韋筑、廖韋慈因系爭房地給付之買賣價金126萬元，廖韋筑、廖韋慈各出資63萬元。
㈣廖韋慈於109年7月21日收到代書陳OO之LINE訊息，告知就
系爭房地貸款事宜，富邦銀行核貸金額為720萬元，約為買賣價金之六成二（計算式：720萬元/1160萬元＝0.00000000，詳原審卷㈠第149頁）。
㈤陳OO與廖韋筑、廖韋慈於109年5月16日LINE對話中表示：
「自備款2成：240萬，貸款8成：960萬。…」（詳原審卷㈡第91頁）。
㈥廖韋筑、廖韋慈於109年8月25日寄發臺中法院郵局2142號
存證信函給楊文瑞，以被詐欺而簽立系爭契約，依民法第92條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示，楊文瑞於109年8月26日收受該存證信函（詳原審卷㈡第93至95頁) 。
㈦楊文瑞於109年8月25日寄發臺中東興路郵局472號存證信函
給廖韋慈，催告其於函到7日內，給付完稅款106萬元及貸款差額138萬元，廖韋慈有收到該存證信函（詳原審卷㈡第159至161頁）。
㈧楊文瑞於109年9月7日寄發臺中東興路郵局549號存證信函
給廖韋筑、廖韋慈，以廖韋筑、廖韋慈未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為解除系爭契約之意思表示。該存證信函於109年9月11日送達廖韋筑、廖韋慈（詳原審卷㈡第163頁）。
㈨楊文瑞於109年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢。
㈩廖韋筑、廖韋慈主張楊文瑞於109年9月18日將系爭房地出
賣他人，以給付不能為由，以109年11月12日民事準備（二）狀之送達為解除系爭契約之意思表示，該狀已於109年11月13日送達楊文瑞（詳原審卷㈡第25至53、219 至221頁）。
系爭契約第12條（違約責任）約定：「一、甲（即廖韋筑
、廖韋慈）乙（即楊文瑞）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。三、乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零五計算之違約金自乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」。
（二）爭點：㈠廖韋筑、廖韋慈是否遭楊文瑞詐騙而簽立系爭契約？廖韋
筑、廖韋慈主張依民法第92條第1項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，有無理由？㈡廖韋筑、廖韋慈是否因意思表示內容錯誤而簽立系爭契約
？廖韋筑、廖韋慈主張依民法第88條第1項規定，撤銷簽立系爭契約之意思表示，有無理由？㈢楊文瑞出賣系爭房地是否無可以核貸八成的品質？廖韋筑
、廖韋慈主張依民法第354條第2項、第359條規定解除系爭契約，有無理由？㈣廖韋筑、廖韋慈未依約遵期交付完稅款、尾款，是否可歸
責於廖韋筑、廖韋慈？楊文瑞解除系爭契約有無理由？㈤廖韋筑、廖韋慈以系爭房地業經楊文瑞出售他人，已屬給
付不能，主張解除契約，有無理由？㈥系爭契約第12條約定係屬懲罰性違約金，或損害賠償預定
性質之違約金或違約定金？倘為違約金，楊文瑞請求之違約金是否過高？㈦廖韋筑、廖韋慈依民法第179條規定、系爭契約第12條第3
項約定，請求楊文瑞同意廖韋筑、廖韋慈自台新銀行履保帳戶內之款項，各領取39萬8000元暨其所衍生之利息；及請求楊文瑞各給付廖韋筑、廖韋慈23萬2000元本息，有無理由？㈧廖韋筑依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞給付違約
金63萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，表意人雖得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。又所謂詐欺，須詐欺之行為有使人陷於錯誤之故意，虛構或隱匿事實，並致受詐欺人基於此錯誤而為一定意思表示者，方足成立（最高法院97年度台上字第187號判決參照）。廖韋筑、廖韋慈主張OO公司洪OO、楊OO、陳OO，在銷售系爭房地時，對廖韋筑、廖韋慈保證系爭房地均可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項即可購買系爭房地，致其等聽信上開保證並衡量自身能力後，同意購買系爭房地，嗣後後知系爭房地僅能貸到約六成二始知受騙等情，既為楊文瑞所否認，廖韋筑、廖韋慈自應就此負舉證責任。廖韋筑、廖韋慈雖提出其與友人於109年7月22日、同年8月21日與洪OO、楊OO對話及109年8月21日兩造對話之錄音譯文為證（詳原審卷㈠第151至271頁），然此均係兩造在109年5月19日簽立系爭契約後之對話，且錄音譯文中均未提及楊文瑞或其委託之房仲確有保證系爭房地可貸到買賣價金八成，致使廖韋筑、廖韋慈誤信為真而簽立系爭契約；反係楊OO已表示：「我今天我講，我是七到八成，我是這樣跟他講。我當時有講哦，如果你要貸到八成，你必須在信用條件正常的情況下。」（詳原審卷㈠第179、181頁）、店長洪OO則一再表示：「誰跟你說八成？沒有啊，哪有八成？我從頭到尾沒有跟你說八成。什麼時候跟你說八成啦！」等語（詳原審卷㈠第205、
211、221頁），難認洪OO、楊OO與廖韋筑、廖韋慈接洽時，有對廖韋筑、廖韋慈為核貸八成之保證。又陳OO與廖韋筑、廖韋慈於109年5月16日LINE對話中雖曾表示：「自備款2成：240萬，貸款8成：960萬。…」（詳不爭執事項㈤），然細看該對話前後內容，廖韋筑係以：「抓大概啦，也不是精準，但要給我爸看的」等語（詳原審卷㈡第166頁）告知陳OO，陳OO始回傳上開內容，尚難認陳OO已有對廖韋筑、廖韋慈為貸款八成之保證。廖韋筑、廖韋慈再舉富邦銀行於109年10月6日回函表示「本行在本案受理前並未對本案擔保品（即系爭房地）進行估價。」（詳本院卷第18
1、185頁），主張洪OO、楊OO、陳OO曾稱系爭房地前已經富邦銀行進行鑑價程序，故保證可向銀行貸款八成之價金等語，惟細觀前揭對話錄音譯文內容，並無向廖韋筑、廖韋慈表示曾將系爭房地送請富邦銀行進行鑑價之表示，且富邦銀行上開回函中已表示「本行在未與客戶接洽了解客戶還款財力佐證前，單憑擔保品價值無法判斷客戶可貸成數，故不會承諾本案成數。」（詳本院卷第185頁），核與楊OO表示：「我當時有講哦，如果你要貸到八成，你必須在信用條件正常的情況下。」等語大致相符，顯見不動產貸款成數多寡，非房仲單方意思得以決定，而係由銀行端審視擔保標的價值、貸款人之信用、收入狀況、還款能力等因素綜合評估，方能決定貸款成數比例。是廖韋筑、廖韋慈主張洪OO、楊OO、陳OO有保證系爭房地可以核貸八成乙節，明顯違反一般社會常情，且依廖韋筑、廖韋慈上開舉證，尚無從證明洪OO、楊OO、陳OO有為保證核貸成數八成之表示。再者，楊文瑞抗辯其與OO公司為居間契約，此為不動產所有人與房仲業者的契約典型，亦即OO公司為楊文瑞報告訂約之機會為訂約之媒介，楊文瑞給付報酬之契約，OO公司之洪OO、楊OO、陳OO均非楊文瑞之代理人或使用人，縱認洪OO、楊OO、陳OO有為保證核貸成數八成之表示，亦屬第三人所為，廖韋筑、廖韋慈既無法舉證證明其係因受楊文瑞詐欺而簽立系爭契約，或楊文瑞明知或可得而知第三人為詐欺，其等主張撤銷系爭房地買賣之意思表示，於法自屬無據。
（二）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項其錯誤視為意思表示內容之錯誤之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號判決參照）。又所謂意思表示之內容有錯誤，包括法律行為性質之錯誤、標的物本身之錯誤，當事人本身之錯誤及當事人之資格或物之性質之錯誤等，並不包括意思表示之動機有錯誤之情形在內（最高法院82年度台上字第2949號判決參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。證人陳OO於原審證稱：109年5月19日簽約當時在場有兩造、陳OO、楊OO、洪OO，由買方、賣方跟我一人一本契約，我依照合約把每一條項都唸過。原則上是配合八成貸款，契約第4條價款給付備註欄有載明，如果貸款不足時，廖韋筑、廖韋慈必須在產權移轉前把差額補進履保帳戶再過戶，這是廖韋筑、廖韋慈在簽約時就知道的。一般我們會說明貸款成數，但不能保證，除非在備註欄寫貸款不到幾成契約不成立，或是除非有事先送件過，否則代書不可能做這種保證。而且貸款成數與借款人所得負債比有關，無法保證，還必須賣方同意，才能備註貸款不足就解除契約。本件簽約當時廖韋筑、廖韋慈是有說要貸款，但沒有特別要求要備註貸款不足幾成就解除契約，我有跟廖韋筑、廖韋慈告知如果貸款不足要現金補足，廖韋筑、廖韋慈當下沒有任何異議。只記得廖韋筑、廖韋慈有說她們爸爸在北部賣房子，要等那筆錢，資金會比較久才進來，才會延長第二期款付款期限，並沒有提到貸款比較吃緊或是詢問貸款成數。本件簽約前期廖韋筑、廖韋慈沒有請我幫忙貸款，是簽約完後，我有主動打電話給廖韋筑、廖韋慈詢問貸款進度，廖韋筑、廖韋慈還叫我不要幫她們貸款，廖韋筑、廖韋慈說她們臺北有熟識的銀行，後來才知道廖韋筑、廖韋慈臺北的銀行核貸金額不足，才又再找我。廖韋筑、廖韋慈有說希望貸款如果沒有八成，至少要有七成，後來我有幫她們問合庫、台銀、富邦，富邦跟台銀都有核定一個金額，廖韋筑、廖韋慈也有去台銀對保，保證人是爸爸，當時還說要去台銀開戶跟開本票，我就請廖韋筑、廖韋慈補足貸款差額，以為會很順利，我還把稅單繳掉，結果隔兩天我再通知廖韋筑、廖韋慈，廖韋筑、廖韋慈就一直拖不肯補足差額。一開始台銀核准的時候，廖韋筑、廖韋慈是有同意的等語（詳原審卷㈡第316至321頁）。可見廖韋筑、廖韋慈於簽立系爭契約時，僅提及本件有貸款需求，並未特別要求貸款成數一定要達幾成以上作為契約成立要件，且在證人陳OO通知台銀核貸後，亦有前往辦理對保，顯見廖韋筑、廖韋慈就貸款成數並不要求，即便台銀貸款成數不符廖韋筑、廖韋慈預期核貸八成，廖韋筑、廖韋慈亦前往辦理對保。廖韋筑、廖韋慈就買賣標的物、買賣價金及付款期限、方式等，均已經證人陳OO解釋契約條款後而知悉，難認其意思表示之內容有所錯誤，且若廖韋筑、廖韋慈對於貸款成數是否達到買賣總價八成極為重視，理應於與房仲磋商過程中表明，並於簽約時要求記載於系爭契約中，在證人陳OO解釋契約條款，說到若貸款金額不足要現金補齊時，亦應確認貸款成數，以避免自身資金緊迫，然廖韋筑、廖韋慈均未為之，自難認為係廖韋筑、廖韋慈立約之重要之點。況廖韋筑、廖韋慈起初本欲向其臺北熟識的銀行申辦貸款，於貸款成數不如預期，方轉而請求證人陳OO協助，且台銀核貸後，亦已前往對保，並未爭執其核貸金額過低、成數不足，可見貸款成數是否達到八成，與廖韋筑、廖韋慈是否願意締結系爭契約顯然無關。就貸款成數乙節，至多僅為廖韋筑、廖韋慈為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為，亦非屬當事人之資格或物之性質有誤，自不得依民法第88條規定撤銷買賣之意思表示。
（三）廖韋筑、廖韋慈主張楊文瑞委託之房仲於系爭契約簽訂前，一再向其等擔保系爭房地得以核貸八成，兩造即已就系爭房地具有一定得以核貸八成之品質，以特約擔保之情形等語，然已為楊文瑞所否認。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。則欲依前開條文規定解除契約者，應以系爭房地有民法第354條規定之瑕疵存在為前提。廖韋筑、廖韋慈主張系爭房地之貸款成數不足，並非該標的物之價值、效用及品質有瑕疵，自非出賣人應負擔保責任之範圍。又依民法第354條第2項所稱保證之品質，指出賣人與買受人間就買賣標的物之品質，以特約擔保者而言。廖韋筑、廖韋慈並無法舉證證明楊文瑞或其委託之房仲於系爭契約簽訂前，有為系爭房地得核貸八成之保證，業經本院認定如前，則其主張依民法第354條第2項、第359條前段規定解除系爭契約，自無所據。
（四）依系爭契約第4條第1項關於價款給付約定，系爭房地總價1160萬元，分三期給付，第一期簽約款：於契約簽訂時給付116萬元；第二期完稅款：於稅捐機關核發稅單3日後給付116萬元；第三期尾款：於109年7月30日交屋時給付928萬元（詳原審卷㈠第115頁），而廖韋筑、廖韋慈對於未完成核貸程序，亦未遵期交付完稅款、尾款乙節並不爭執，顯見廖韋筑、廖韋慈確有未遵期給付完稅款、尾款之違約情事。廖韋筑、廖韋慈既未能舉證證明於兩造締結系爭契約過程中，楊文瑞或其委託之房仲有對廖韋筑、廖韋慈為核貸八成之保證，以致廖韋筑、廖韋慈有所誤認或受詐騙，業如前述，則廖韋筑、廖韋慈未遵期交付買賣價款，即屬有可歸責事由，楊文瑞本得解除系爭契約。惟依系爭契約第12條第1項約定，仍需經楊文瑞限期7日以上期間合法催告通知後仍不履行時，始得逕行解除系爭契約。楊文瑞固有於109年8月25日寄發臺中東興路郵局472號存證信函給廖韋慈，催告其於函到7日內，給付完稅款106萬元及貸款差額138萬元，廖韋慈亦有收到該存證信函，然並未同時對廖韋筑為催告通知，此觀存證信函收件人欄僅記載「廖韋慈」姓名即明（詳原審卷㈡第159頁）。惟廖韋筑、廖韋慈同為系爭契約之買方立約當事人，楊文瑞僅對廖韋慈一人催告，自不生完整催告效力，是楊文瑞雖於109年9月7日寄發臺中東興路郵局存證號碼549號存證信函給廖韋筑、廖韋慈，以廖韋筑、廖韋慈未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為解除契約之意思表示，該存證信函並於109年9月11日送達廖韋筑、廖韋慈，然楊文瑞既未對廖韋筑為合法催告，其逕依上開存證信函為解除契約之意思表示，自不生解除系爭契約之效力，其主張得依系爭契約第12條第2項約定，沒收廖韋筑、廖韋慈給付之126萬元，亦屬無據。
（五）按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付（最高法院105年度台上字第2105號判決參照）。次按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約，民法第256條定有明文。依系爭契約第12條（違約責任）第3項約定：「…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外…」等語。系爭契約未經楊文瑞合法解除，業如前述，則楊文瑞仍有依約移轉系爭房地所有權予廖韋筑、廖韋慈之義務。然楊文瑞卻於109年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢，足認楊文瑞就系爭房地所有權之履行已屬給付不能，且可歸責於楊文瑞，廖韋筑、廖韋慈自得解除契約。而廖韋筑、廖韋慈業以109年11月12日民事準備（二）狀之送達為解除系爭契約之意思表示，該狀已於109年11月13日送達楊文瑞，是系爭契約業經廖韋筑、廖韋慈合法解除。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又系爭契約第12條第3項段約定：「…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方…」等語，系爭契約既經廖韋筑、廖韋慈合法解除，而其等前已交付並存入台新銀行履保帳戶內之買賣價金126萬元，扣除OO公司提領仲介服務費46萬4000元後，該帳戶尚餘79萬6000元，楊文瑞即有配合廖韋筑、廖韋慈取回之義務；又該履保帳戶內之46萬4000元，既經楊文瑞所委託之仲介提領作為仲介費用，而該仲介費用應屬楊文瑞應負擔之費用，楊文瑞因此受有不當利益，則廖韋筑、廖韋慈依系爭契約第12條第3項約定、民法第179條規定，請求楊文瑞同意廖韋筑、廖韋慈自台新銀行履保帳戶內之款項，各領取39萬8000元暨其所衍生之利息，並請求楊文瑞各給付廖韋筑、廖韋慈23萬2000元，及均自本院110年7月28日準備程序翌日即110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。楊文瑞雖辯稱上開126萬元係屬定金，系爭契約因可歸責於廖韋筑、廖韋慈之事由，致不能履行，廖韋筑、廖韋慈不得請求返還該定金。惟按所謂定金，係指契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。定金因其作用不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金等數種。系爭契約就標的、總價、給付條件等權利義務事項，均已為明確之約定，而總價1160萬元應分三期給付（簽約款、完稅款、尾款），廖韋筑、廖韋慈已於109年5月22日將簽約款116萬元匯入台新銀行履約帳戶內，票據號碼YG0000000之10萬元斡旋金支票亦經提示兌現存入上開帳戶，金額共126萬元，可見系爭契約既已成立，自無證約定金、成約定金或立約定金之問題。又本件並無以定金作為保留解除權代價之約定，自亦無解約定金之問題。再遍觀系爭契約全部條文，並無任何有關定金應返還、或應沒收等約定，亦難認有違約定金之約定。是以，上開126萬元應為系爭契約價金之性質，而非定金性質，且廖韋筑、廖韋慈未遵期給付完稅款、尾款之違約情事，亦僅係給付遲延，並非給付不能，楊文瑞抗辯廖韋筑、廖韋慈有可歸責事由，致不能履行，依民法第249條第2款規定，不得請求返還126萬元，亦屬無據。
（七）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院108年度台上字第123號判決參照）。違約金係屬於懲罰之性質應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若屬於損害賠償約定之性質，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上第2563號判決參照）。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭12條第3項約定：「…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」；同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，可知楊文瑞違約時，廖韋筑除得請求系爭契約第12條第3項所約定之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，故系爭契約第12條第3項所約定之違約金，應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金。廖韋筑主張因系爭房地已經楊文瑞出賣他人並辦理過戶登記完畢，楊文瑞就系爭房地所有權之履行已屬給付不能，其依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞給付其已給付之63萬元同額之違約金，固屬有據。惟審酌廖韋筑有未遵期給付完稅款、尾款之違約情事在先，係因楊文瑞未經合法催告即行解除契約，致其解除契約不生效力，楊文瑞復因誤認已合法解除系爭契約，故將系爭房地出售他人並辦理過戶登記完畢，致就系爭房地所有權之履行成為給付不能，其違約情節尚非甚鉅，並審酌廖韋筑尚未遵期給付完稅款前，楊文瑞尚無移轉並交付系爭房地之義務，廖韋筑並無可享受即時使用系爭房地之利益，所受損害並不嚴重，考量廖韋筑因締約耗費之時間、精力、楊文瑞違約之緣由、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，本院認為廖韋筑請求違約金63萬元，實屬過高，應酌減為5萬元，較為合理，其請求楊文瑞給付違約金5萬元，及自本院110年7月28日準備程序翌日即110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，是逾此部分違約金之請求，即屬無據。
六、綜上所述，廖韋筑、廖韋慈依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞應同意其等自台新銀行履保帳戶內之款項，各領取39萬8000元暨其所衍生之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就此部分為楊文瑞敗訴之判決，核無不合，楊文瑞上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於廖韋筑、廖韋慈變更之訴，依民法第179條規定，請求楊文瑞各給付廖韋筑、廖韋慈23萬2000元，及均自110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；廖韋筑追加之訴，依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞給付違約金5萬元，及自110年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，均應准許。廖韋筑追加之訴，逾上開部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對本判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
八、據上論結，楊文瑞之上訴為無理由；廖韋筑、廖韋慈變更之訴為有理由；廖韋筑追加之訴一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 李立傑法 官 陳得利正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王譽澄中 華 民 國 110 年 10 月 20 日