臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上字第350號上 訴 人 林重文被 上訴人 莊漆地訴訟代理人 陳益軒律師複 代理人 詹梅鈴律師
周健右上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年5月12日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2295號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第三項應減縮為：上訴人應自民國109年12月15日起至民國110年9月21日止，按月給付被上訴人新臺幣13萬元）。
上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋2、3樓騰空遷讓返還被上訴人。
第二審（除減縮聲明部分外）及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按請求之基礎事實同一者，在第二審得為訴之追加，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。本件被上訴人就返還房屋部分於原審聲明：上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）1樓房間騰空遷讓返還被上訴人，嗣於本院追加請求上訴人應將系爭房屋
2、3樓騰空遷讓返還被上訴人（本院卷57頁），核被上訴人追加之訴與原訴之基礎事實同一，參諸前揭說明，應予准許。另被上訴人就終止租約後之不當得利部分，於原審請求上訴人給付自民國109年12月15日起至返還系爭房屋1樓之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）13萬元，嗣於本院改為請求自109年12月15日起至110年9月21日止，按月給付被上訴人13萬元（本院卷304頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，亦應准許。
二、被上訴人主張：系爭房屋為伊兒子莊○○所有，莊○○已將系爭房屋交予伊使用收益。兩造就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自107年12月1日起至110年11月30日止，每月租金13萬元，應於每月1日前繳納，保證金42萬元，未經同意，不得轉租他人。詎上訴人自107年12月1日起即未遵期交付全額租金，迄109年12月14日止，已積欠租金99萬8710元，扣除保證金42萬元後，尚欠57萬8710元，已逾2個月之租額。復未經同意，將系爭房屋轉租他人，違反系爭租約第4條第2款、第6條第1款之約定及民法第443條第2項之規定，伊已於109年12月14日合法終止系爭租約，且系爭租約租期亦已屆滿，伊自得請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金57萬8710元。又上訴人於系爭租約終止後，繼續占有系爭房屋而受有利益，伊於原審判決後之110年9月22日始經由假執行程序取回系爭房屋1樓之占有，自得請求上訴人給付自終止租約翌日即109年12月15日至假執行前一日即110年9月21日止，按月以13萬元計算相當於租金之不當得利，為此依系爭租約及民法第455條、第439條、第179條規定，求為命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋（含1、2、3樓），並給付57萬8710元，及自109年12月15日起至110年9月21日止，按月給付13萬元之判決。
三、上訴人則以：對於被上訴人請求騰空遷讓返還系爭房屋部分，因租約已到期，伊不爭執。但伊自95年12月承租系爭房屋起，即以系爭房屋分租訴外人鄧○○、賴○○、葉○○、朱○○收取租金，此為被上訴人所知悉。被上訴人自109年3月起將系爭房屋出租予訴外人黃○○，並要求鄧○○等人必須與被上訴人另訂租約，造成鄧○○等人提前終止租約。被上訴人未依債之本旨給付，致伊受有少收租金之損害，應負不完全給付損害賠償責任，伊自得主張抵銷。因此，被上訴人請求之租金，應先扣除保證金42萬元，再扣除伊所得向被上訴人請求之損害賠償金184萬332元（計算式詳本院卷83、84頁）云云，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回，並追加聲明：上訴人應將系爭房屋2、3樓騰空遷讓返還被上訴人。上訴人就被上訴人追加之訴則答辯聲明：追加之訴駁回。
五、得心證之理由：
（一）被上訴人主張系爭房屋為伊兒子莊○○所有，莊○○已將系爭房屋交予伊使用收益。兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自107年12月1日起至110年11月30日止，每月租金13萬元，應於每月1日前繳納，保證金42萬元等事實，業據提出系爭房屋之房屋稅轉帳繳納通知、系爭租約、莊○○出具之證明書為證（原審卷一61、17頁，本院卷117頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
（二）系爭租約第4條第3款約定：乙方（即上訴人）於租賃期滿應即將房屋恢復原狀交還甲方（即被上訴人）。查系爭租約之租賃期限110年11月30日既已屆滿，則被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋（含1、2、3樓），自屬有據，應予准許。
（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。復按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，亦為土地法第100條第3款所明定。經查，依系爭租約第3條約定，租金為每月13萬元，於每月1日前繳納。而被上訴人於109年9月1日前，應給付租金286萬元，卻僅給付218萬元，此後亦未再給付任何租金等情，為上訴人所不爭執（本院卷72頁）。上訴人於109年9月1日積欠租金68萬元（286萬元-218萬元＝68萬元），扣除保證金42萬元後，仍積欠26萬元，已達二個月之租額，是被上訴人於原審審理中之109年11月17日提出準備書狀，以上訴人積欠租金扣除保證金達二個月以上為由，終止系爭租約，該書狀於109年12月14日送達上訴人（原審卷一361、362頁），自生合法終止系爭租約之效力。系爭租約自107年12月1日起至109年12月14日終止時，上訴人應給付租金317萬8710元（13萬元×24個月＋109年12月1日至14日租金58710元＝0000000元），上訴人僅繳納218萬元，尚積欠租金99萬8710元，扣除保證金42萬元後，仍積欠57萬8710元，故被上訴人基於系爭租約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金57萬8710元，洵屬有據。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查被上訴人於109年12月14日終止系爭租約後，上訴人仍無權占用系爭房屋，即屬無法律上原因而受有占有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。依系爭租約所示，上訴人原租賃系爭房屋之租金為每月13萬元，併參以系爭房屋位於臺中市西屯區逢甲夜市，作為店面營業使用，被上訴人主張相當於租金之不當得利，以每月13萬元計算，應屬合理。因此，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自租約終止翌日即109年12月15日起至假執行取回系爭房屋1樓占有之前一日即110年9月21日止，按月給付13萬元相當於租金之不當得利，核屬有據。
（五）上訴人雖主張被上訴人自109年3月起將系爭房屋出租予黃○○，並要求鄧○○等人必須與被上訴人另訂租約，造成鄧○○等人提前終止租約，被上訴人未依債之本旨給付，致伊受有少收租金之損害，應負不完全給付損害賠償責任，並為抵銷抗辯云云。然此為被上訴人所否認，觀諸上訴人提出之租金收益損失一覽表（本院卷83頁），其將系爭房屋分租給鄧○○、賴○○、葉○○、朱○○，鄧○○繳交租金至109年4月17日，賴○○繳交租金至109年8月5日，葉○○繳交租金至109年8月7日，朱○○更是繳交租金至系爭租約終止後之109年12月31日。倘被上訴人於109年3月將系爭房屋出租並交付他人使用，上訴人豈能持續收取租金至109年12月31日。
且被上訴人係於原審判決後之110年9月22日始經由假執行程序取回系爭房屋1樓之占有，此為兩造所不爭執，上訴人於本院111年3月9日言詞辯論時亦自承迄今仍有家具、冰箱、電視、魚缸放在系爭房屋2、3樓（本院卷302頁），足見被上訴人並未於109年3月間即排除上訴人對系爭房屋之占有。此外，上訴人就其所辯被上訴人未依債之本旨給付，致伊受有184萬332元損害云云，並未舉證以實其說，難認實在，則其所為抵銷抗辯，即非有據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人基於系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋1樓，並給付積欠租金57萬8710元，及自109年12月15日起至（減縮聲明後）110年9月21日止，按月給付相當於租金之不當得利13萬元，洵屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人追加聲明請求上訴人應將系爭房屋
2、3樓騰空遷讓返還，亦屬有據，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 6 日
民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 黃裕仁法 官 羅智文正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林賢慧中 華 民 國 111 年 4 月 6 日