臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上字第368號上 訴 人 林葉訴訟代理人 呂旺積律師
謝任堯律師被上訴人 黃志成
黃志賢黃曉菁（即黃志仁繼承人）
黃建榮（即黃志仁繼承人）
黃佩淋（即黃志仁繼承人）
許玉雲黃瑞慶黃秀娟兼 上三人訴訟代理人 黃瑞嘉
張綉華兼 上一人訴訟代理人 張綉棻上列當事人間拆除地上物返還土地事件，上訴人對於中華民國110年5月26日臺灣南投地方法院109年度訴字第228號第一審判決提起上訴，本院於111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人黃志成、黃志賢、黃曉菁、黃建榮、黃佩淋（下合稱黃志成等5人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、上訴人主張：上訴人因拍定而於民國96年1月11日登記取得南投縣○○鎮○○段0000○0000地號土地（合稱系爭土地）。系爭土地上有分別為黃志成、黃志賢、黃志仁（上3人合稱黃志仁等3人）；洪秋霜；黃進義分別所有甲屋；乙屋；丙屋占用（上開甲、
乙、丙屋合稱甲屋等3建物，占用位置及門牌號碼如附表欄所載），其中甲屋占用附圖編號（下稱附圖）A1、A2部分；乙屋占用附圖C1、C2部分；丙屋占用附圖B1、B2、D 部分。
而黃志仁於108年1月22日死亡後，由其繼承人黃曉菁、黃建榮、黃佩淋（上3人合稱黃曉菁等3人）、及黃志成、黃志賢（上5人合稱黃志成等5人）共有甲屋；洪秋霜於106年4月19日死亡後，由張綉華、張綉棻（下合稱張綉華等2人）繼承而共有乙屋；黃進義於99年3月22日死亡後，由許玉雲、黃瑞慶、黃秀娟、黃瑞嘉（下合稱許玉雲等4人）繼承而共有丙屋。黃志成等5人、張綉華等2人負有遵循本院97年度上字第49號民事確定判決（第一審為臺灣南投地方法院96年度訴字第120號，下稱A案）所命自97年1月起按月各給付上訴人新臺幣（下同）3,838元、344元租金之義務，惟黃志成等5人、張綉華等2人尚未給付自105年1月、106年11月起之按月應繳付之租金，經上訴人以口頭為催告後，仍未遵期繳納，上訴人以附表欄編號1、2所示之存證信函，終止上訴人分別與黃志成等5人、張綉華等2人間之甲屋、乙屋之基地租賃關係（下依序各稱甲基地租賃關係、乙基地租賃關係）。而許玉雲等4人未經上訴人同意而違法轉租丙屋占用之基地予第三人，上訴人以附表欄編號3所示之存證信函，終止上訴人與許玉雲等4人就丙屋占用基地之租賃關係（下稱丙基地租賃關係）。又甲屋等3建物係自上訴人因拍定而於96年1月2日領得系爭土地權利移轉證明書後，對各該建物之基地始有租賃關係，但被上訴人因改造原建材構造，更新建築結構，不當延長房屋使用期限，甲屋等3建物之屋齡至少有63年以上，已逾建築改良物磚造主體結構耐用年數46年，顯已達不堪使用程度，甲、乙、丙基地租賃關係亦應消滅。上訴人已終止甲、乙、丙基地租賃關係，則黃志成等5人；張綉華等2人；許玉雲等4人分別所有之甲屋；乙屋；丙屋即無權占用附圖所示A1、A2；C1、C2；B1、B2、D 部分之土地，自應予拆除，並將各占用之土地返還予上訴人，乃依民法767條第1項前段、中段規定，起訴聲明：黃志成等5人、張綉華等2人、許玉雲等4人各應將甲屋、乙屋、丙屋予以拆除，並各將占用之土地騰空返還上訴人。嗣經原審駁回上訴人上開請求，上訴人提起上訴後，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡黃志成等5人、張綉華等2人、許玉雲等4人各應將甲屋、乙屋、丙屋予以拆除，並各將占用之土地騰空返還予上訴人。（上訴人另於本院追加主張其因拍定取得系爭土地，上訴人各與黃志成等5人、張綉華等2人、許玉雲等4人分別就甲屋、乙屋、丙屋之基地部分，並無成立法定租賃關係，黃志成等5人、張綉華等2人、許玉雲等4人分別無權占有甲屋、乙屋、丙屋之基地，依民法第767條第1項規定，請求為上開同一聲明事項部分，本院另以裁定駁回該追加之訴）。
參、被上訴人抗辯：
一、黃志成等5人、張綉華等2人：因上訴人拒絕以轉帳及匯票方式收取租金，其等有向法院提存所提存租金，均有按期繳納租金。又上訴人並未合法催告其等繳納積欠之租金，上訴人片面逕以存證信函終止甲、乙基地租賃關係，與法不合。又
甲、乙屋目前供作經營自助餐、自行車行使用，並無不堪使用之情事等語。
二、許玉雲等4人：其等與上訴人間丙基地租賃關係之標的物為丙屋之基地即附圖B1、B2、D 部分，而其等為丙屋所有權人，自得行使管理使用收益丙屋，出租丙屋並不構成轉租土地。又丙屋目前供作經營美容美髮使用，並無不堪使用之情事等語。
三、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張其因拍定而於96年1月11日登記取得系爭土地，甲屋即附圖所示A1、A2部分，為二樓加強磚造建物，原為黃志仁等3人共有，因黃曉菁等3人繼承黃志仁部分，現為黃志成等5人共有；乙屋即附圖所示C1、C2部分，為二樓加強磚造建物，原為洪秋霜所有，因洪秋霜死亡後，現為張綉華等2人繼承而共有；丙屋即附圖所示B1、B2、D部分，為二樓加強磚造建物，原為黃進義所有，因黃進義死亡，現為許玉雲等4人繼承而共有。暨黃志成等5人、張綉華等2人負有遵循A案確定判決所命自97年1月起按月各給付上訴人3,838元、344元租金之義務等事實，為被上訴人所不爭執，並有系爭土地登記謄本（本院卷一第133-135頁）、A案判決書（原審卷一第39-15頁）等件為證，堪予採信。
二、上訴人主張黃志成等5人、張綉華等2人尚未給付自105年1月、106年11月起之按月應繳付之租金3,838元、344元，經其口頭催告後，仍未繳納，而以附表欄編號1、2所示之存證信函對黃志成等5人、張綉華等2人為終止甲、乙基地租賃關係之意思表示云云。黃志成等5人、張綉華等2人則否認其等有積欠租金，且上訴人亦無催告其等繳納積欠租金之情事等語。經查：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。為民法第440條所明定。次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得回收，固為土地法第103條第4款所明定。惟建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，依民法第440條第3項，仍應依同條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。㈡上訴人雖主張黃志成等5人、張綉華等2人分別積欠105年1月
、106年11月起即按月應付之租金3,838元、344元云云。惟黃志成等5人主張已將105年1月至108年12月之48個月租金提存至原法院提存所，及109年1月至110年12月之租金匯款至上訴人草屯農會帳戶等情，有原法院提存通知書、郵局存證信函用紙、109年度存字第169號提存書、自行繳納款項收據（原審卷二第142-149頁)及郵政跨行匯款申請書（本院卷一第363-369頁）等件為憑。而張綉華等2人主張已將106年11月至109年12月之租金提存至原法院提存所，有原法院109年度存字第12號、110年度存字第10號提存書為憑（原審卷二第178、254頁），堪以採認。則上訴人此部分主張，與事實不符，即無足採。
㈢又上訴人另主張其以口頭催告黃志成等5人、張綉華等2人應
繳納自105年1月、106年11月起即按月應付之租金3,838元、344元一情，雖曾聲明人證楊○○（本院卷一第20頁），以證明有口頭催告繳納租金之事實，惟於本院審理時捨棄訊問人證楊○○（本院卷一第333頁），而上訴人復未提出有催告黃志成等5人、張綉華等2人繳納其所主張積欠之105年1月、106年11月起之每月租金3,838元、344元之證據，以實其說，則上訴人主張其有口頭催告云云，亦不足採信。
㈣從而，黃志成等5人、張綉華等2人既無積欠105年1月、106年
11月起每月租金3,838元、344元，且上訴人亦未舉證證明其有口頭催告黃志成等5人、張綉華等2人繳納積欠租金之事實，則上訴人逕以附表欄編號1、2所示之存證信函為終止甲、乙基地租賃關係之意思表示云云，即屬無據。
三、上訴人主張許玉雲等4人違法轉租丙屋之基地即附圖B1、B2、D部分，而以附表欄編號3所示之存證信函，終止丙基地租賃關係云云。許玉雲等4人則否認有轉租丙屋之基地等語。經查：
㈠按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人
間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上第2678號判決先例意旨參照）。
㈡許玉雲等4人雖不否認有將丙屋出租予第三人之事實（原審卷
二第56頁)，惟許玉雲等4人因繼承而共有丙屋，本於民法第765條規定，得自由使用收益丙屋，許玉雲等4人出租之標的為丙屋，非附圖B1、B2、D土地部分，要與基地轉租之情況有別，上訴人主張許玉雲等4人違法轉租附圖B1、B2、D土地部分，即屬無據。從而，上訴人逕以附表欄編號3所示之存證信函為終止丙基地租賃關係之意思表示云云，即無理由。
四、上訴人主張甲屋等3建物於其因拍定而於96年1月2日領得系爭土地權利移轉證明書後，有更新建築結構而不當延長房屋使用期限，且甲屋等3建物屋齡至少有63年以上，逾建築改良物磚造主體結構耐用年數46年規範，顯已達不堪使用程度云云。被上訴人則否認於96年1月2日後有更新建築結構而不當延長房屋使用期限，且其等房屋並無不堪使用等語。經查：
㈠按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當
之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號民事判決意旨參照）。
㈡上訴人主張甲屋等3建物於其因拍定而於96年1月2日領得系爭
土地權利移轉證明書後，始對於該等建物之基地有租賃關係，業據上訴人提出原法院96年1月2日不動產權利移轉證書、系爭土地登記謄本、A案第二審確定判決為證（本院卷二第145頁、原審卷一第135-138頁、原審卷一第39-53頁），而被上訴人亦不爭執甲、乙、丙基地租賃關係係於96年1月2日成立，則甲屋等3建物是否不堪使用，自應以96年1月2日當時所建房屋之通常使用判斷之。
㈢上訴人雖主張被上訴人就甲屋等3建物於96年1月2日後，有更
新建築結構一情，並提出照片為證（本院卷二第120頁第4至5行；本院卷一第389-399頁）。惟上訴人於上開照片係標示
乙、丙屋之拆除、補強工程及現況對照等情狀，並無甲屋之更新或補強等情狀之照片；且被上訴人亦否認上開照片所示之更新建築工程時間發生在96年1月2日後，而上訴人並未舉證證明上開照片所示之更新建築工程時間在96年1月2日後，故上開照片並不能證明被上訴人有於96年1月2日後為更新甲屋等3建物之建築結構之事實。又依上訴人自陳：乙屋是洪秋霜於南投縣草屯鎮公所（下稱草屯鎮公所）89年9月間辦理草屯都市計畫12號道路及相關道路路角工程用地徵收案（下稱徵收案）而將原保存登記建物徵收（以100平方公尺計算核給補償費31萬1,500元）並拆除完畢後，所另行興建之建物，乙屋並非原保存登記之建物等事實（本院卷一第268-269頁）；經核乙屋之共有人張綉華等2人提出之乙屋所有權狀（見原審卷一第253-255頁），該權狀登記之主要建材為磚造、2層建物、1層面積為38.8平方公尺、騎樓面積10.63平方公尺、總面積為98.86平方公尺，與附圖標示之乙屋面積僅3.1平方公尺，相差甚鉅，且乙屋現況為鐵皮搭建（除與丙屋為共同壁使用部分為磚造牆壁外，其餘部分均為鐵皮建材），與上開所有權狀所載建物之主要建材，亦有不同，可見上訴人主張乙屋應是○○鎮公所辦理徵收案而將原保存登記建物徵收並拆除完畢後之另行興建建物，即非無據；但上訴人已陳明徵收案實施時間為89年9月間（見本院卷一第268頁倒數第9行），則乙屋於89年9月後即已開始興建，並非延遲至上訴人於96年1月2日領得系爭土地權利移轉證明書後才開始興建。甚者，上開上訴人所提出之照片，其中標示丙屋以C型鋼支撐、加蓋磚牆、C型鋼牆面部分（本院卷一第395-397頁），亦應是○○鎮公所辦理徵收案而補強丙屋結構之工程照片，則丙屋於89年9月後即有施作補強結構工程，並非延遲至上訴人於96年1月2日領得系爭土地權利移轉證明書後才開始進行補強結構工程。至於上訴人另聲請向草屯鎮公所調取上開徵收案資料部分（本院卷一第269頁），因該徵收案是發生於00年0月0日前之因道路徵收而拆遷營建建物之事實，亦不能證明甲屋等3建物於96年1月2日後有無更新建築結構之事實，自無調取之必要。從而，上訴人主張被上訴人就甲屋等3建物於96年1月2日後，有更新建築結構云云，不足採認。
㈣另依被上訴人所提出甲屋等3建物現況照片（本院卷二第203-
247頁），顯示甲、乙、丙屋目前分別供作經營自助餐、自行車行、美容美髮之用，其中甲屋之1、2樓層之左右支柱並無龜裂或鋼筋裸露（見本院卷二第235、245頁之照片）；1樓室內空間擺放烹煮麵食、湯品之器具、及自助餐食物（含櫃臺）、桌椅（見本院卷二第237-239頁之照片）；1樓後方則為廚房，有煮飯爐具、流理台、烹調爐具等設備（見本院卷二第241頁之照片）；1樓天花板、2樓牆面，雖較為老舊，但並無明顯龜裂或牆壁剝落（見本院卷二第243、247頁之照片）。而乙屋之1、2樓之牆面、鐵柱，均尚稱完好（見本院卷二第211、215頁之照片），與甲屋共有之磚造牆面亦無龜裂或鋼筋裸露（見本院卷二第213頁之照片），1樓室內空間擺放輪胎、腳踏車及零件（見本院卷二第207-209頁之照片）。至於丙屋之1、2樓層之左右支柱、牆面，尚且完整，並無龜裂或鋼筋裸露（見本院卷二第219-221、225、229頁之照片）；1樓室內空間擺放各式美容美髮設備用品（見本院卷二第221頁之照片）；1、2樓天花板、樓梯間，並無剝落或破損，維護良好（見本院卷二第223、227、231頁之照片）。又甲屋等3建物均有水電供應設施，足以支援居住或營業之用途，被上訴人亦無爭執甲屋等3建物尚有供作營業使用之事實。故被上訴人抗辯甲屋等3建物並無不堪使用一情，堪予採認。至於上訴人主張甲屋等3建物之屋齡至少有63年以上，逾建築改良物磚造主體結構耐用年數46年云云，並提出甲屋等3建物之房屋稅證明書為證（本院卷二第61-67頁），惟乙屋既非上開徵收案前之原址建物，而丙屋亦因徵收案而於89年9月間有補強措施，且甲屋等3建物現況，已如前述，並無不堪使用等情，則上訴人逕以甲屋等3建物設籍課稅之時間，而推論該等房屋已達不堪使用之程度云云，要屬無據。
五、綜上，上訴人依民法第767條規定，請求黃志成等5人、張綉華等2人、許玉雲等4人各應將甲屋、乙屋、丙屋予以拆除，並各將占用之土地騰空返還予上訴人，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不另論述。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 黃綵君法 官 林孟和正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 111 年 6 月 21 日附表編號 所有人 占用位置/門牌號碼 存證信函 1 黃志成等5人 附圖A1、A2 南投縣○○鎮○○街000號(甲屋) 109年1月3日草屯郵局第3號存證信函 （原審卷一第55-57頁） 2 張綉華等2人 附圖C1、C2 南投縣○○鎮○○街000號(乙屋) 109年1月3日草屯郵局第2號存證信函 (原審卷一第75-77頁) 3 許玉雲等4人 附圖B1、B2、D 南投縣○○鎮○○街000號(丙屋) 108年12月31日草屯郵局第223號及109年1月14日草屯郵局第7號存證信函(原審卷一第65、69-71頁)