臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上字第377號上 訴 人 林成訴訟代理人 韓銘峰律師
林郁芸律師被上訴人 林振仁
林振中林邦雄林子賢
林瑤舜
林昆徵林士櫻共 同訴訟代理人 黃仕勳律師被上訴人 陳進明
林主恩上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國110年6月30日臺灣臺中地方法院108年度訴字第2145號第一審判決提起上訴，本院於110年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造依附表一㈠至㈢所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人陳進明、陳主恩經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第463條準用第385條第1項前段規定，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、訴訟要旨：
一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000 ○00000 ○000○000○00000地號土地（以下合稱系爭土地），為兩造分別依附表一㈠、㈡、㈢所示應有部分比例維持共有。系爭土地並無因物之使用目的或依契約不能分割之情事，因兩造不能協議分割等情，爰依民法第823、824條規定，訴請裁判分割，並各就相毗鄰之386地號與386-5地號土地、455地號與456地號土地合併分割。又系爭土地歷年來均由上訴人依三七五租約耕作，上訴人與系爭土地有強烈之感情與依存關係，而被上訴人與系爭土地之關聯性甚低，考量系爭土地之使用現況、經濟效用等情，自以將系爭土地分歸上訴人單獨取得，並補償金錢予其他共有人之分割方法為適當。倘認不宜由上訴人單獨取得，則應予變價分割等語。並聲明求為將386地號與386-5地號土地合併分割、455地號與456地號土地合併分割，並與386-6地號土地，均分歸上訴人取得，由上訴人補償價額予其他共有人之判決。
二、被上訴人方面：㈠被上訴人林振仁、林振中、林邦雄、林子賢、林瑤舜、林昆
徵、林士櫻（下稱林振仁等7 人）主張：系爭土地為林家祖產，林家土地一向放租佃農耕作，政府土地改革以來，部分土地經徵收放領，只保留部分土地以三七五租約放租，致親族成員在各行各業發展，四處散落，祖產成為維繫親族成員之紐帶，伊等基於維護親族間向心力及感情，希望繼續共有系爭土地，而上訴人係於96年間因行使系爭土地之耕地承租人優先購買權而成為共有人，且其應有部分比例僅佔約5.2%，若由上訴人取得全部系爭土地所有權，其他共有人取得償金，無異認同其得以承租人身分強迫地主即其他共有人出賣土地，實非合理。又386地號與386-5地號土地、455地號與456地號土地合併分割，共有人均受原物分配並無困難，將原判決附圖所示編號A1部分分歸伊等共有，A2、A3部分分別分歸陳進明、上訴人取得，各共有人分得部分均面臨路寬39米之中華路，且面寬均超過4公尺；另編號B1部分分歸伊等共有，B2、B3部分分別分歸林主恩、上訴人取得，各共有人分得部分均面臨4米寬之中山二路二段542巷道路，面寬亦均超過4公尺，該等土地將來如變成建築用地，各共有人分得部分均能興建房屋，應屬適宜之方割分案。至於386-6地號土地，應分歸伊等取得，並以金錢補償予其他共有人等語。
㈡被上訴人陳進明未於本院言詞辯論期日到庭，惟前陳述略以
：伊共有之386、386-5地號土地合併分割後，如採原物分割，因伊共有比例不高，土地上又有三七五租約，不利利用，故為達地盡其利效果，且對雙方不致有所偏頗，應以變價分割為適當等語。
㈢被上訴人林主恩未於本院言詞辯論期日到庭，惟前於原審到
庭陳稱：同意林振仁等7 人所提分割方案等語。
參、原審判決依林振仁等7 人之主張，將386與386-5地號土地、455與456地號土地各合併分割，並分割如原判決附圖所示，編號A1、B1土地分歸林振仁等7 人取得，按原判決附表二所示應有部分之比例繼續維持共有；編號A2、A3土地分別分歸陳進明、上訴人取得；編號B2、B3土地分別分歸林主恩、上訴人取得。另386-6地號土地分歸林振仁等7 人取得，按原判決附表二所示應有部分之比例繼續維持共有，並補償上訴人與林主恩各新臺幣（下同）419,277元。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：一、原判決廢棄。二、386 與386-5地號土地應分歸上訴人取得，並由上訴人補償價額予其他共有人。三、455 與456 地號土地應分歸上訴人取得，並由上訴人補償價額予其他共有人。四、386-6地號土地應分歸上訴人取得，並由上訴人補償價額予其他共有人。林振仁等7人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、按共有物除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割。民法第823 條第1 項定有明文。又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824 條第
5 項定有明文。查系爭土地為兩造分別依附表一㈠、㈡、㈢所示應有部分比例維持共有之土地，且386與386-5地號土地為共有人相同之相毗鄰土地，455與456地號土地亦為共有人相同之相毗鄰土地。又系爭土地屬台中港特定計畫農業區及道路用地，均為都市計畫區土地，非屬農業發展條例所稱「耕地」，無該條例規定之分割限制，而無依土地之使用目的或法令規定不能分割之情事，兩造亦無不得分割之約定，各共有人復無法達成分割協議等情，有土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、臺中市龍井地政事務所108 年7 月26日龍地二字第1080005051號函、土地謄本、臺中市政府都市發展局108年8 月1 日中市都測字第1080129963號函、臺中市政府地政局108 年8 月6 日中市地劃一字第1080026641號函及臺中市龍井區都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可稽（見原審卷一第27-57、000 -000、191 、197 頁），並為兩造所不爭執，則上訴人依前揭規定，訴請裁判分割系爭土地（就386與386-5地號土地、455與456地號土地均合併分割），即屬有據。
二、次按法院依共有人之請求分割共有物時，得命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至4項定有明文。而法院為裁判分割時，應衡酌共有物之性質、價格、使用情形、經濟效用、公共利益，全體或多數共有人之意願、利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，需先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人。準此，裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益。又按分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土地內，有部分土地因使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院76年度台上字第2549號判決參照）。經查：
㈠系爭土地自62年間起均已依耕地三七五減租條例出租予上訴
人及訴外人０００、０００、０００等4 人，有臺灣省臺中縣私有耕地租約書（下稱耕地三七五租約）附卷可稽（見原審卷一第27至65頁），並為兩造所不爭執。而系爭土地現況均由上訴人種植稻田，無任何地上物；系爭386與386-5地號土地相毗鄰，面積合計1,368平方公尺，東側正臨39米寬之中華路二段，臨路面寬為26.34平方公尺，土地深度為52.85公尺，地形方正，地勢與中華路面有高低落差情形外，整體地勢相當平坦；另系爭455與456地號土地相毗鄰，面積合計5,866平方公尺，西側臨接4米寬之中山路二段542巷，臨路面寬為48.88公尺，土地深度為119.46公尺，地形方整，地勢平坦；386-6地號土地地處386與386-5地號土地對街，面積739平方公尺，西側正臨39米寬之中華路二段，東側臨接4米寬之中山路一段271巷，為前後臨路之農地，臨路面寬26.65平方公尺，土地深度29.64公尺，地形方正，地勢與中華路面有高低落差情形外，整體地勢相當平坦等情，業經原審會同兩造至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場照片可憑（見原審卷一第251至257頁），並有宇誠不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱估價報告）所附地籍示意圖、空照示意圖、現況照片及土地第三類登記謄本可按（見估價報告書第20-23頁）。
㈡依前述系爭土地之面積、地形、使用現況，足見系爭土地採
原物分割並無困難，自不得採變價分割方式分割。上訴人雖以其已依耕地三七五租約在系爭土地上耕作數十年，其餘共有人並未使用系爭土地，而主張將系爭土地全部分歸其取得。惟上訴人係於96年7月24日經由法院拍賣程序因行使承租人之優先承購權，而拍定取得系爭土地之應有部分（見原審卷一第27-55頁、本院卷第126頁），但從上訴人自62年間即因耕地三七五租約在系爭土地上耕作迄今觀之（見本院卷第115頁），可見上訴人就系爭土地之占有使用，核係基於耕地三七五租約之使用收益權，而與其是否為共有人無涉。另所有權之移轉不破除租賃權之原則，分割共有物之結果，並不影響租賃權，系爭土地分割後，耕地三七五租約仍存於分割後之各該土地上，對上訴人之使用收益不生影響，倘日後上訴人與分割後土地所有人間就耕作事宜有所爭執，仍得依耕地三七五租約之約定及相關法律規定主張權利，與系爭土地如何分割無涉，自無從將之作為採取何分割方案之判斷因素。再系爭土地為林振仁等7 人繼承所得之祖產，林振仁等
7 人就系爭土地之應有部分比例合計將近百分之90，而上訴人就系爭土地之應有部分比例各僅約百分之5，陳進明就386、386-5地號土地之應有部分比例約百分之5，林主恩就455、456、386-6地號土地之應有部分比例亦各約百分之5 （詳見附表一所示），如單純僅以土地使用現況即將系爭土地分歸上訴人所有，雖可節省上訴人之農業成本，避免租賃爭議，然此不僅無視其他多數共有人將來於租約終止後仍可使用系爭土地之效用，且無異罔顧其他多數共有人之意願，強令渠等讓售土地之應有部分，顯有失公允，亦不符合全體共有人最大利益。是上訴人主張之分割方案，自不足採。
㈢關於386與386-5地號、455與456地號土地之方割方法：
1.林振仁等7 人主張系爭土地為其等繼承所得之林家祖產，希望繼續維持共有，以維持親族向心力與感情等語。而依林振仁等7 人主張之原判決附圖所示方案，386地號（合併自386、386-5地號）土地分割後之編號A1、A2、A3各筆土地地形方正完整，並均臨接39米寬道路（即中華路2 段）；而455地號（合併自455、456地號）土地分割後之編號B1、B2、B3各筆土地地形亦屬完整，並均臨接4米巷道（即中山路2 路2
段542 巷），其對外聯絡通路方便，一般汽機車及農用機械進出均不成問題（見鑑定報告第20-21頁），且已考量各共有人分割前應有部分面積，而林主恩亦同意採行該分割方案，自可兼顧全體共有人均受原物分配之公平性及多數共有人之意願。又編號A1、B1土地，面積分別為1,226平方公尺、5,254平方公尺，均分歸林振仁等7 人繼續維持共有，有利日後土地再行規劃整合運用，而發揮該部分土地最大經濟效用。而編號A2、A3土地（面積均為71平方公尺）分別分歸陳進明、上訴人取得，因該部分土地臨路寬度均為4公尺、深度超過16公尺，符合臺中市畸零地使用自治條例第4條一般建築用地規定，不致成為畸零地；編號B2、B3土地（面積均為306平方公尺）分別分歸林主恩、上訴人取得，該部分土地臨路寬度亦均為4公尺、深度超過12公尺，符合上開一般建築用地規定，不致成為畸零地，則無論其等分割後是否實際使用土地，均得以規劃安排，且倘日後此部分土地欲開發變更建築用地，亦得興建房屋，而無不利於耕作或利用之情事。可見原判決附圖所示方案確屬兼顧兩造全體共有人之利益，符合多數共有人意見，並有利於日後整體規劃利用，而為公平分割方法。
2.又原判決附圖所示分割方案，編號A1、A2、A3、B1、B2、B3土地均臨路得以對外通行，亦無高度開發使用，各部分土地之利用效益相當，上訴人、林振仁等7 人、林主恩及陳進明均同意就原判決附圖所示分割方案互不找補（見原審卷二第
234 、246 頁），則就原判決附圖所示分割方案自毋庸命為金錢之補償。
㈣關於386-6地號土地之方割方法：
1.系爭386-6 地號土地，面積為739 平方公尺，上訴人、林主恩之應有部分各僅為263905分之13749 ，如按共有人應有部分比例為分割，上訴人與林主恩可得分配之土地面積僅各約
38.5平方公尺（約11.65 坪），不論作為耕地或日後開發變更建築用地，均難以為通常之使用，並有減損其價值之虞。則為避免土地細分造成日後開發利用上之困難，降低土地使用價值，無法發揮該土地之經濟效益，自不宜依共有人應有部分比例再予細分。爰審酌林振仁等7 人強烈表達該土地係屬繼承所得之祖產，希望能保有該土地，並繼續維持共有，以維持親族向心力與感情等情，足見該土地所彰顯之意義，除其實際上土地之價值外，對林振仁等7 人而言更有先人留予後代子孫房產之傳承意味，且林振仁等7 人之應有部分比例合計將近百分之90，將386-6地號土地原物分配於部分共有人即林振仁等7 人按其等應有部分繼續維持共有，而上訴人及林主恩因此未受分配，則由林振仁等7 人予以金錢補償之分割方案，兼衡該土地對林振仁等7 人之情感上之價值及利益，且有利於土地日後能充分整合利用，符合該土地之經濟效用，應為最妥適之分割方案。至於上訴人於該土地上之耕地三七五租約，並非不能由分割後之共有人即林振仁等7人承受該租約，尚與本件之分割方法無涉，併此敘明。
2.又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。查系爭386-6地號土地經原審囑託宇誠不動產估價師事務所，鑑定各共有人分得土地價值及應相互找補之金額為若干？經該所鑑價結果，認上訴人、林主恩就386-6 地號土地權利價值均為419,27
7 元，有估價報告在卷可參。審之上開估價報告乃該事務所依不動產估價技術規則相關規定，派員實地勘查，並考量各項影響價格之一般、區域、個別因素，及該區域之不動產市場供需情形進行分析及調整，採用比較法進行評估，而作成鑑定報告，核屬客觀可採。爰審酌該鑑定意見，認林振仁等
7 人應補償上訴人、林主恩之金額各為419,277 元。
伍、綜上所述，上訴人依民法第823、824條規定，請求裁判分割系爭土地（就386與386-5地號土地、455與456地號土地均合併分割），為有理由。本院審酌系爭土地使用現況、共有物之性質、各共有人分得土地之地形、位置、多數共有人之意願及分割後共有人間價值之平衡、系爭土地經濟價值等一切情狀，認系爭土地應採之方割方法為：就系爭386與386-5地號土地、系爭455與456地號土地部分，原判決附圖所示編號A1、B1土地分歸林振仁等7 人取得，按原判決附表二所示應有部分之比例繼續維持共有；編號A2、A3土地分別分歸陳進明、上訴人取得；編號編號B2、B3土地分別分歸林主恩、上訴人取得。另386-6地號土地分歸林振仁等7 人取得，按原判決附表二所示應有部分之比例繼續維持共有，並補償上訴人與林主恩各419,277元。原審依此方割方法為判決，核其認事用法並無不當，上訴意旨仍執前詞指摘原判決所採分割方案不適當，求予將原判決廢棄改判，核屬無據，本件上訴無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，又本件為分割共有物之事件，分割之結果共有人全體均同受其利益，各共有人之攻擊防禦及分割方案均屬維護權益所必要，倘由敗訴之一造負擔，顯有失公平，故應由全體共有人按應有部分比例分擔，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 莊嘉蕙法 官 劉惠娟正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳文明中 華 民 國 110 年 12 月 8 日附表一
㈠：共有人 臺中市龍井區中山段 386地號土地應有部分 386-5地號土地應有部分 林振仁 9758/52781 9758/52781 林振中 9758/52781 9758/52781 林邦雄 9758/52781 9758/52781 林子賢 13749/263905 13749/263905 林瑤舜 9758/52781 9758/52781 林成 13749/263905 13749/263905 陳進明 13749/263905 13749/263905 林昆徵 27498/527810 27498/527810 林士櫻 27498/527810 27498/527810
㈡：共有人 臺中市龍井區中山段 455地號土地應有部分 456地號土地應有部分 林振仁 9758/52781 9758/52781 林振中 9758/52781 9758/52781 林邦雄 9758/52781 9758/52781 林子賢 13749/263905 13749/263905 林瑤舜 9758/52781 9758/52781 林成 13749/263905 13749/263905 林主恩 13749/263905 13749/263905 林昆徵 27498/527810 27498/527810 林士櫻 27498/527810 27498/527810
㈢：共有人 臺中市○○區○○段00000地號土地應有部分 林振仁 9758/52781 林振中 9758/52781 林邦雄 9758/52781 林子賢 13749/263905 林瑤舜 9758/52781 林成 13749/263905 林主恩 13749/263905 林昆徵 27498/527810 林士櫻 27498/527810