臺灣高等法院臺中分院民事裁定
110年度抗字第18號抗 告 人 顏惠莉
洪參民上列抗告人因債權人楊昆南等人與債務人亞洲時代股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議，對於中華民國109年12月3日臺灣臺中地方法院109年度執事聲字第52號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原審異議及本院抗告意旨略以：原審法院103年司執字第1338號、104年司執字第108881號、106司執字第21593號共計12次之通知函及拍賣公告，均有記載：「執行標的建物編號1至12號、35號（下稱系爭執行標的）由第三人顏惠莉、洪參民占有使用，於拍定後不點交，占有權源為民國102年6月25日債務人之授權書」，且原審法院105年度易字第643號刑事判決認定抗告人與債務人亞洲時代股份有限公司（下稱亞洲公司）間就系爭執行標的成立買賣合夥契約關係，惟原審法院108年度司執字第2號拍賣抵押物強制事件（下稱本件執行事件），卻未發函向前曾占有使用中之抗告人確認或予抗告人表示意見之機會，僅憑債務人法定代理人張書瑋惡意之不實陳述、對系爭執行標的無管理權限之洛克斐勒中心大樓管理委員會捏造之不實資訊，以及執行債權人108年10月8日現場會勘及108年11月1日民事陳報（四）狀內容，即率爾於109年5月7日拍賣公告（下稱系爭公告）之「使用情形」欄記載「現況無人使用，出入口業經上鎖，鑰匙由大樓管理委員會保管」，顯與歷次通知函及拍賣公告不符、前後矛盾，違反強制執行法第81條第2項第1款規定，系爭公告自應更正「使用情形」欄之內容，重行進行拍賣程序。爰聲請撤銷拍定之處分等語。原審法院司法事務官（下稱執行事務官）於民國109年8月24日以108年度司執字第2號裁定（下稱原處分）駁回抗告人聲請撤銷拍定之處分，抗告人聲明異議，經原審法院法官於109年12月3日以109年度執事聲字第52號裁定駁回異議。抗告人不服，提起本件抗告。
二、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第81條第1項、第2項第1款定有明文。其立法理由略謂：拍賣之不動產，其實際狀況，占有使用情形，有無應買人資格條件之限制及拍賣後不能點交之原因如何，均為應買人須先行了解，決定是否參加競買之重要事項，自宜於拍賣公告載明。是此項規定，係使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容及應買資格或條件，從容決定投標之條件，以提高拍賣實效，使投標結果臻於公平。惟該條第2項第1款所指應記明事項，係指執行法院依通常調查之方法，查明執行標的物之情形後，應將調查所得記載於拍賣公告而言。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍（最高法院105年度台抗字第27號裁定參照）。
三、經查：
（一）系爭執行標的之占有使用現況，雖經債權人林健智於108年1月29日提出民事陳述意見㈠狀，主動陳報系爭執行標的占有使用情形為「全部打通，無人使用」，但原審法院執行事務官為究明系爭執行標的之實際狀況、占有使用情形等有關強制執法第81條第2項第1款所定拍賣公告應記載事項，故於108年10月28日，會同債權人林健智代理人賈俊益律師、債務人法定代理人張書瑋及管區員警至現場履勘，勘查現況為：「系爭不動產二樓（按含系爭執行標的）目前無人使用，後半部為家樂福使用，部分地區堆放雜物（部分非本次執行標的）…」等情，業經記明於執行筆錄，並經在場人賈俊益律師、張書瑋及會同到場之員警簽名確認，有執行筆錄可憑。另債權人楊昆南等人於前開履勘期日後，於108年11月1日提出民事陳報㈣狀陳報租賃契約及占有情形略以：「…本件標的坐落洛克斐勒大樓內，債務人建物為地上第2層、地下第1層、地下第2層、地下第3層。⒈地上第2層：為前棟21筆、後棟22筆共43筆建物。債務人有前棟13筆建物、後棟22筆建物。前、後棟有鐵捲門區隔，前棟無人占有，後棟由債務人租給家福公司承租占有。…」等語，經核與上開履勘之執行筆錄內容相互吻合。另上開履勘期日，系爭執行標的2樓現場有上鎖，係由管理員開啟電源始有照明，且全部打通沒有阻隔等情，除經債權人楊昆南等人於109年6月19日提出民事陳述意見狀陳明在卷，亦經執行事務官親自履勘詳確，並記載於原處分第2頁倒數第6至9列。基此，院執行事務官依通常之調查方法即親自履勘現場而為形式觀察，併參酌債權人楊昆南等人於上開履勘現場後之書狀內容，故在系爭公告之「使用情形」欄，就系爭執行標的記載「現況無人使用，出入口業經上鎖，鑰匙由大樓管理委員會保管」等情，即有所據。抗告人主張：執行法院僅單憑債權人或債務人法定代理人張書瑋或第三人洛克斐勒中心大樓管理委員會之不實陳述，即率爾為系爭公告之如上記載云云，則與事實不符，並不可取。
（二）抗告人雖謂：系爭執行標的由其占有中云云。但占有乃對物事實上之管領力（民法第940條參照），係屬一種事實，須依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，始足認定。而依前所述，執行事務官並非單憑債權人或債務人法定代理人張書瑋單方面之說詞，即遽認系爭執行標的之使用現況，而係親自至現場履勘結果為「現況無人使用，出入口業經上鎖，鑰匙由大樓管理委員會保管」等情，才在系爭公告之「使用情形」為如上之記載。抗告人於現場既無使用或管理之外觀，債權人或債務人又均未具狀陳報系爭執行標的遭抗告人占用等節，則執行事務官依形式觀察或通常之調查方法，即無從得知系爭執行標的是否有處於抗告人實力支之事實。是依前開說明，執行事務官依其親自履勘之結果，併就與其履勘之結果相吻合之債權人、債務人陳報內容，定於109年1月8日第一次拍賣賣期日，拍賣公告記載：「點交情形：不點交。使用情形：據假扣押查封筆錄、本案執行筆錄記載及債權人陳報稱：編號13至34號建物位於二樓後棟與前棟有鐵捲門區隔，現況全部打通，由家福公司承租使用中…拍定後不點交。編號1至12號及35號建物位於二樓前棟，現況無人使用，…有部分空間堆放雜物，部分建物非債務人所有，非屬本案拍賣範圍，因全部打通無從特定債務人所有建物實際位置，拍定後不點交。…」等語，並通知債權人、抵押權人、假扣押債權人、執行機關、併案債權人、第三人家福公司及債務人。而就其所不知之系爭執行標的有無因抗告人現實管領而為占有之事實，未記載在系爭公告中，自無違誤。
（三）抗告人又謂：系爭執行標的先前歷經12次拍賣程序，拍賣公告均是記載：「由第三人顏惠莉、洪參民占有使用，於拍定後不點交，占有權源為民國102年6月25日債務人之授權書」等語，此雖經本院調取相關執行案卷核閱無訛，堪信實在。但前開12次拍賣公告，僅能證明抗告人於先前各該拍賣程序之時點，確實係系爭執行標的之占有人。惟占有之事實狀態可能會隨著時間經過而發生變動，故在本件執行事件中，抗告人是否仍繼續占有系爭執行標的，自應以原審法院執行事務官調查之現況結果為準。而該執行事務官於108年10月28日至現場履勘時，系爭執行標的之現況係無人使用，已如前述，則執行法院在系爭公告之「使用情形」為前揭記載，乃係就系爭執行標的之現況，依執行法院實地勘查之結果，於拍賣公告載明及詳述不予點交之原因，於法自無違誤。抗告人所指其占有使用系爭執行標的，前經多次強制執行公告有此記載等情，因已歷時久遠，且與本次執行法院實地勘查之結果不符，並無法正確反映系爭執行標的於本次執行時占有現況之實際情形，執行法院自無從記載於系爭公告上。至抗告人指其占有權源為債務人之授權書，並與債務人有成立買賣合夥契約關係乙節，縱認不虛，因前開授權書之存在或抗告人與債務人有無私人間債權債務關係，乃與抗告人現實上是否支配系爭執行標的有所區別，亦無從據以認定抗告人於執行事務官於108年10月28日至現場履勘後，於系爭公告為前開記載，有何違誤。且對拍賣條件係定為不點交並無影響。
四、據上，執行事務官依形式觀察或通常之調查方法，既僅能得知系爭執行標的之現況為無人使用，並無法查知系爭執行標的係由抗告人占有之事實，則系爭公告就系爭執行標的之「使用情形」記載「現況無人使用，出入口業經上鎖，鑰匙由大樓管理委員會保管」，而非如抗告人所指先前12次拍賣公告記載「由第三人顏惠莉、洪參民占有使用，於拍定後不點交，占有權源為民國102年6月25日債務人之授權書」，即無違誤。抗告人聲明異議，請求更正系爭公告之記載及撤銷拍定重行拍賣程序，為無理由。從而，原審法院執行事務官以原處分駁回抗告人聲請撤銷拍定之處分，並無不合，抗告人不服聲明異議，原裁定認異議為無理由，裁定駁回其異議，核無違誤。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 6 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞 法 官 王怡菁
法 官 莊嘉蕙正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按照他造人數附具繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 高麗玲中 華 民 國 110 年 5 月 7 日