臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度重上字第180號上 訴 人 洪焜欽訴訟代理人 袁裕倫律師複 代理 人 徐嘉駿律師上 訴 人 楊仕賢
楊仕雄楊明輝共 同訴訟代理人 黃幼蘭律師上列當事人間請求返還訂金等事件，上訴人對於民國110年6月30日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第703號第一審判決提起上訴，本院於110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、本訴部分：
（一）上訴人洪焜欽主張：兩造於民國108年6月12日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），由洪焜欽以新臺幣（下同）3998萬元，向對造上訴人楊仕賢、楊仕雄、楊明輝（下稱楊仕賢3人）購買臺中市○○區○○段0000000地號土地（下稱系爭土地），並以支票給付定金429萬9800元。惟楊仕賢3人及委託的仲介即訴外人李OO故意隱瞞系爭土地因多年積水衍生出蚊蟲沼氣影響地方公共衛生，及本為農業用地，有地層嚴重下陷瑕疵之重要交易資訊。又系爭契約第15條第3項約定楊仕賢3人須於108年7月11日以前完成坡度排水工程，且應符合建築技術規則建築設計施工編第5條之規定，惟經洪焜欽實地查看施工狀況，楊仕賢3人並未完成坡度排水施工之效果，且依社團法人臺中市土木技師公會（下稱臺中市土木技師公會）鑑定結果，系爭土地施工後仍有積水問題，需透過排水通路整治才能改善，明顯違反系爭契約，且已屬給付不能。洪焜欽依民法第354條、第359條關於物之瑕疵擔保之規定，及民法第226條、第256條關於給付不能之規定、系爭契約第10條第3項後段約定，解除系爭契約，依民法第259條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人返還已給付之定金429萬9800元，並依系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人給付違約金429萬9800元，合計859萬9600元本息。
（二）楊仕賢3人抗辯：系爭土地並無洪焜欽主張之積水問題，且楊仕賢3人已於108年7月11日以前，依系爭契約第15條第3項約定，於系爭土地填土鋪水泥，做好坡度排水，並無給付不能之情事。至於洪焜欽突然增加建築技術規則建築設計施工編第5條之要求，係增加系爭契約所無之約定，顯無可採。系爭土地經臺中市土木技師公會鑑定結果，並無嚴重積水、地層下陷、沒有無法建築或不利建築等情，並無物之瑕疵等語。
（三）原審為洪焜欽敗訴之判決，洪焜欽不服，提起上訴，兩造聲明如下：
㈠上訴聲明：①原判決關於本訴部分廢棄。②上開廢棄部分楊
仕賢3人應給付洪焜欽859萬9600元，及自108年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：
（一）楊仕賢3人主張：楊仕賢3人已依系爭契約第15條第3項約定，於約定給付用印款日即108年7月11日以前，完成系爭土地填土鋪水泥、坡度排水之工程，洪焜欽卻未依系爭契約第2條約定給付備證用印款400萬元。爰依系爭契約第10條第2項前段約定，請求洪焜欽給付自108年7月12日起至109年1月27日止共200日，按買賣總價款3998萬元之每日千分之0.5計算之違約金399萬8000元本息。
（二）洪焜欽抗辯：楊仕賢3人未於系爭契約第15條第3項約定期限內，完成系爭土地之填土鋪水泥、做好排水坡度等工程，且施工後仍有積水問題，亦不符合建築技術規則建築設計施工編第5條規定。洪焜欽已依法解除系爭契約，楊仕賢3人依系爭契約第10條第2項前段約定請求違約金，即屬無據。縱認楊仕賢3人請求違約金確有理由，金額亦屬過高，應依民法252條規定酌減等語。
（三）原審為楊仕賢3人敗訴之判決，楊仕賢3人不服，提起上訴，兩造聲明如下：
㈠上訴聲明：①原判決關於反訴部分廢棄。②上開廢棄部分，
洪焜欽應給付楊仕賢3人399萬8000元，及自109年5月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠洪焜欽與楊仕賢3人於108年6月12日簽訂系爭契約，由洪焜
欽以3998萬元，向楊仕賢3人購買系爭土地（詳原審卷第25至30頁）。
㈡洪焜欽依系爭契約已支付楊仕賢3人429萬9800元。㈢楊仕賢3人已完成系爭土地填土及鋪設水泥之工程（洪焜欽
主張非於108年7月11日以前完成，楊仕賢3人主張係於108年7月11日以前完成）。
（二）爭點：㈠本訴部分：
⒈洪焜欽主張系爭土地有積水、蚊蟲沼氣、地層嚴重下陷
等瑕疵，依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，並依同法第259條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人返還已給付之價金429萬9800元，有無理由？⒉洪焜欽主張楊仕賢3人未依系爭契約第15條第3項約定，
於108年7月11日以前，於系爭土地「填土、鋪水泥，作好坡度排水」，依民法第226條、第256條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，解除系爭契約，並依同法第259條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人返還已給付之價金429萬9800元本息，有無理由？⒊洪焜欽主張依系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕
賢3人給付違約金429萬9800元本息，有無理由？㈡反訴部分：
楊仕賢3人主張洪焜欽逾期給付備證用印款400萬元，依系爭契約第10條第2項規定，請求洪焜欽給付違約金399萬8000元本息，有無理由？
四、本院之判斷：
（一）本訴部分：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院104年度台上字第2162號判決參照）；又按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言；解除契約是否顯失公平，應就瑕疵之全部為整體之觀察，如觀察結果，因有該瑕疵而不能達契約之目的或於買受人已無利益，自可解除契約（最高法院103年度台上字第1767號、92年度台上字第1625號判決參照）。經查，洪焜欽主張系爭土地有積水、蚊蟲沼氣、地層嚴重下陷之瑕疵，經原審囑託臺中市土木技師公會鑑定，依其109年12月9日（109）中土鑑發字第000-00號鑑定報告書（下稱鑑定報告），有關系爭土地是否有嚴重積水部分，系爭土地現況主要排水通路為混凝土地坪周邊土溝，依水準高程測量成果，由於土溝高程未依排水方向遞減，且有雜物阻礙排水斷面之情形，故有不利排水之情形。另系爭土地現況依模擬大雨降雨之排水試驗顯示，於基地混凝土地坪點位13及15有1.0-3.5公分之積水情形，然於試驗結束後1小時已順利排除。綜合研判系爭土地積水問題，具積水面積小、深度淺且積水時間短等特性，且屬可透過排水通路整治予以改善之情形，故以經驗研判系爭土地現況具積水現象，但程度上難謂有顯著嚴重積水情形（詳原審卷第389頁）。有關系爭土地是否有地層下陷部分，系爭土地並非地質敏感區中地下水補注敏感區，且非屬水利署定義之嚴重或曾經地層下陷區，現況並無增加地表荷載之情形，地質探鑽成果與周邊既有孔位亦大致符合，並無特殊地層存在之情形，難謂有顯著地層下陷情形（詳原審卷第389頁）。又對於系爭土地是否無法建築或不利建築部分，系爭土地積水情形經研判屬排水土溝設置與管理維護不當導致，試驗顯示具有積水面積小、積水深度淺、積水時間短，且可透過簡易排水通路整理予以改善，故難謂其無法建築或不利建築。系爭土地地質鑽探成果與周邊既有孔位大致符合，地表3M以下即為SPT-N值大於10之砂土層，雖有部分CL及ML土壤，但研判為可透一般常見基礎工程方法諸如筏式基礎、土壤置換工法、預壓密工法等進行適當建築規劃進行開發利用，故難謂其無法建築或不利建築（詳原審卷第389、390頁）。臺中市土木技師公會係以實地實施水準測量成果、現地模擬排水試驗成果、鑽探成果，並參考臺中市土木技師公會鑑定手冊、經濟部水利署-108年臺灣地區地層下陷概況圖、地質敏感區查詢結果-地調所工程地質探勘資料庫、鄰近鑽孔資訊-地調所工程地質探勘資料庫為鑑定依據，進行測量、試驗、鑽探及分析，進而形成鑑定結論，其鑑定報告，自屬可採。系爭土地雖有積水，但情狀輕微，可藉由簡易排水通路整理予以改善，亦無顯著地層下陷，對於較為軟弱土質部分，則可以透過一般基礎工程常見方法及手段予以開發，並無不適宜建築之情形，堪認其瑕疵並非重大，亦無不能達契約建築目的之情形，依前揭說明，若准予解除契約顯失公平。至於洪焜欽主張系爭土地有蚊蟲沼氣等環境問題，為楊仕賢3人所否認，亦未見洪焜欽提出相關事證證明，自難憑採。從而，洪焜欽主張系爭土地有積水、蚊蟲沼氣、地層嚴重下陷等瑕疵，依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，並依同法第259條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人返還已給付之價金429萬9800元本息，為無理由。
㈡按債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種
，其形態及法律效果均有不同。所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能。給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言；民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符（最高法院93年度台上字第42號、102年度台上字第2161號判決參照）。系爭契約第15條第3項約定，楊仕賢3人應於108年7月11日以前，完成系爭土地「填土、鋪水泥、做好坡度排水」之工程，而依社會觀念，上開工程並無不能給付之情事，此由兩造不爭執楊仕賢3人現已完成系爭土地填土及鋪設水泥之工程可見一斑。是楊仕賢3人縱未於108年7月11日以前，於系爭土地施作完成填土、鋪水泥及做好坡度排水等工程，亦僅屬給付遲延，洪焜欽依給付不能之規定主張解除契約，於法不合。又依上開說明及民法第254條之規定，本件若屬給付遲延，洪焜欽亦應定相當期限催告楊仕賢3人履行，如於期限內不履行時，始得解除系爭契約，惟洪焜欽並未舉證證明曾定期催告楊仕賢3人履行上開約定，亦難認本件有上開民法第254條得解除契約規定之適用，洪焜欽未經定期催告即寄發臺中法院郵局2432號存證信函（詳原審卷第41至47頁），向楊仕賢3人為解除系爭契約之意思表示，其解約並不合法。至於洪焜欽主張楊仕賢3人雖已完成坡度排水工程，但不符合建築技術規則建築設計施工編第5條有關建築基地內之雨水污水應設置適當排水設備或處理設備，並排入該地區之公共下水道之規定，然此並非系爭契約約定楊仕賢3人的給付義務，而是洪焜欽日後興建房屋時所應遵守的規定，自無從以此認定楊仕賢3人有違反系爭契約之情事，且縱認楊仕賢3人有上開給付義務，依社會觀念亦難認有不能給付之情事，洪焜欽既未能再行舉證，其主張即不可採。另兩造於訴訟期間，對於是否已完成「作好坡度排水」雖有爭執，然尚難以此認定楊仕賢3人有不為給付之意思，洪焜欽以此主張依系爭契約第10條第3項後段約定解除契約，亦不可採。從而，洪焜欽主張楊仕賢3人未依系爭契約第15條第3項約定，於108年7月11日以前，於系爭土地「填土、鋪水泥，作好坡度排水」，未符合建築技術規則建築設計施工編第5條規定，及有不為給付之意思，依民法第226條、第256條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，解除系爭契約，並依同法第259條規定、系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人返還已給付之價金429萬9800元本息，並無理由。
㈢依系爭契約第10條第3項後段約定：如乙方（即楊仕賢3人
）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即洪焜欽）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償（詳原審卷第28頁）。系爭契約第15條第3項有關楊仕賢3人應於108年7月11日以前施作完成填土、鋪水泥及做好坡度排水等工程，並無給付不能之情事，業如上述，是楊仕賢3人雖有未於108年7月11日前做好坡度排水之事實（詳下述），僅屬給付遲延，洪焜欽自不得依系爭契約第10條第3項後段約定，以楊仕賢3人給付不能為由，請求楊仕賢3人給付與所收價金數額相同之違約金。從而，洪焜欽主張依系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人給付違約金429萬9800元本息，亦無理由。
㈣兩造於108年6月12日簽訂系爭契約，由洪焜欽以3998萬元
，向楊仕賢3人購買系爭土地，洪焜欽依系爭契約已支付楊仕賢3人429萬9800元，業經兩造列為不爭執事項㈠、㈡，並有雙方簽名、用印之系爭契約可稽（詳原審卷第25至30頁），洪焜欽再主張系爭契約未加蓋兩造印鑑，自始未生效力，依民法第179條不當得利規定，請求楊仕賢3人返還已給付之429萬9800元本息，同無理由。
㈤綜上所述，洪焜欽依民法第259條規定、系爭契約第10條第
3項後段約定、民法第179條規定，請求楊仕賢3人返還已給付之價金429萬9800元本息、依系爭契約第10條第3項後段約定，請求楊仕賢3人給付違約金429萬9800元本息，合計859萬9600元本息，為無理由，不應准許。原審就本訴部分，為洪焜欽敗訴之判決，並無不合，洪焜欽上訴指摘原判決關於本訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
（二）反訴部分：㈠按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成
就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。準此，倘工程契約約定承攬人施作之工程經定作人驗收合格，及經承攬人繳納保固保證金後，始得請求給付工程尾款者，係以驗收合格及繳納保固保證金之事實為定作人給付工程尾款之清償期（最高法院109年度台上字第27號判決參照）。經查，系爭契約第2條固約定：「備證用印款：民國108年7月11日新臺幣肆佰萬元」，然第15條第3項同時約定「本案標的需於用印款前填土、鋪水泥、做好坡度排水…。」，是原則上備證用印款清償期為108年7月11日，然若此日前未完成填土、鋪水泥、做好坡度排水，則備證用印款的清償期延至完成填土、鋪水泥、做好坡度排水之日後，依鑑定報告所載，系爭土地現況主要排水通路為混凝土地坪周邊土溝，依水準高程測量成果，由於土溝高程未依排水方向遞減且有雜物阻礙排水斷面之情形，故有不利排水之情形，本鑑定水準測量及排水模擬試驗乃依現況進行，系爭土地施作填土鋪水泥後由於周邊土溝排水通路不佳，包含雜物或雜草阻礙以及本身溝底高程高低起伏不一，因此導致排水不順暢，經試驗顯示積水面積小、深度淺且積水時間短等，可透過排水通路整治予以改善，故以經驗研判為系爭土地之現況，因不同程度之降雨尚無法有效排水，仍然具積水情況，但程度上難謂系爭土地現況有顯著嚴重積水情形（詳原審卷第389、390頁），是楊仕賢3人固已於系爭土地施作填土及鋪水泥工程，惟施工後系爭土地仍因周邊土溝排水通路不佳，又有雜物、雜草阻礙，以及排水溝底高程高低起伏不一等因素，導致排水不順暢之情，顯見楊仕賢3人施作之工程，尚未能使系爭土地達到良好排水之程度，自難認已符合系爭契約第15條第3項「做好坡度排水」之約定。楊仕賢3人既尚未做好排水坡度，則備證用印款之清償期尚未屆至，洪焜欽未於108年7月11日給付備證用印款，自無給付遲延之情事。從而，楊仕賢3人主張洪焜欽逾期給付備證用印款400萬元，依系爭契約第10條第2項約定，請求洪焜欽給付違約金399萬8000元本息，並無理由。㈡綜上所述，楊仕賢3人依系爭契約第10條第2項約定，請求
洪焜欽給付違約金399萬8000元本息，為無理由，不應准許。原審就反訴部分，為楊仕賢3人敗訴之判決，其理由雖有不同，結論並無二致，楊仕賢3人上訴指摘原判決關於反訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 李立傑法 官 陳得利正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 王譽澄中 華 民 國 110 年 10 月 20 日