臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度重上字第005號上 訴 人 許聰澤 住彰化縣○○鎮○○里○○巷00號訴訟代理人 楊大德律師被 上訴 人 施政均
施炳坤（兼○○○○之承當訴訟人）0000000000000000上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國110年8月31日臺灣彰化地方法院109年度重訴更一字第1號第一審判決，提起上訴，本院於113年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於如附表所示土地之分割方法及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造共有如附表所示土地應分歸由上訴人取得，但上訴人應依序補償被上訴人施政均、施炳坤各新臺幣735萬7,386元、441萬4,432元。
第一、二審訴訟費用關於附表所示土地分割部分，由兩造依附表丙欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人原起訴請求分割兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段00○00○00○00地號土地（00地號土地下稱系爭土地，餘3筆土地下各稱其地號），經原審判決分別分割該4筆土地後，兩造於本院就00、00、00地號土地分割部分成立調解（見本院卷二第
149、100頁），故本院僅就系爭土地分割部分為裁判，合先敘明。
二、又系爭土地之原共有人○○○○○死亡後，其就系爭土地應有部分1/16由原審共同被告○○○○、○○○○、○○○○、○○○○（下合稱○○○○等4人）與○○○○繼承（見原審重訴卷第7頁），嗣以分割繼承為原因，於109年6月17日登記由○○○○單獨取得，有土地登記第一類謄本及彰化縣鹿港地政事務所（下稱鹿港地政）民國109年12月30日鹿地一字第0000000000號函所附登記資料在卷可參（見原審重訴更一卷一第55、161至317頁），則○○○○等4人已非本件分割共有物事件適格當事人，與其他實體上之共有人就系爭土地即無合一確定必要（參照臺灣高等法院所屬法院107年法律座談會民事類提案第16號會議結論），上訴人爰撤回○○○○等4人之訴，並由本院對○○○○等4人囑託或公示送達（見本院卷二第153至167、171至177頁），效力並不及其他共有人，不生撤回全部起訴之效果。且○○○○等4人於前開民事撤回起訴狀送達後10日內未表示異議，依民事訴訟法第262條第4項規定，已生撤回此部分起訴之效力。
三、另按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第004條第1項、第2項前段定有明文。查○○○○於110年4月19日，以買賣為原因，將其所有系爭土地應有部分1/16移轉登記予被上訴人施炳坤，並由○○○○具狀聲請由施炳坤承當訴訟，有民事陳報狀及授權書、土地登記公務用謄本在卷可稽（見原審重訴更一卷二第87至93、131至133頁），上訴人及施炳坤均表同意(見本院卷一第96頁)，參照前開說明，已生承當訴訟之效力。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表所示。系爭土地之土地使用分區為第二種保存區，無不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項前段、第800條規定，求為判決分割系爭土地(原審判命兩造共有系爭土地依附圖三及附表丙欄所示比例分割，上訴人不服，提起上訴)。
二、被上訴人則以：同段00地號土地為施炳坤單獨所有，可與系爭土地合併興建使用，希望將系爭土地分歸由伊等取得，伊等願以價金補償上訴人（下稱乙案）。或是依附圖二所示方案分割，編號G部分（面積30.7平方公尺）分歸由伊等2人所有，並由施政均、施炳坤（下稱施政均等2人）各按應有部分5/8、3/8比例繼續保持共有；編號H部分（面積31.07平方公尺）則分歸由上訴人單獨取得。又附圖一所示編號Ｃ部分1樓鐵皮建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋，下稱000號房屋）非上訴人所有，乃先前房客所興建，並無不能拆除情事等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，有土地登記第三類謄本可稽（見威名不動產估價師事務所製作估價報告書【下稱系爭估價報告書】）。且系爭土地屬擬定○○○○都市計畫細部計畫案（
106.1.13），土地使用分區為第二種保存區，計畫中特別土地使用規定載明：「進深維護」，自無因物之使用目的不能分割情形，有鹿港鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可憑（見原審重訴更一卷一第99頁），且兩造間就系爭土地無不能分割之協議。則上訴人依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。民法第800條第2項第1款定有明文。次按所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號民事判決意旨參照）。又按法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定。查：
⒈掛有「○○○○」招牌之000號房屋（面積18.60平方公尺）坐落
於系爭土地上，該建物位置佔用系爭土地東南側部分，現由上訴人出租予訴外人○○○使用，業經到庭兩造所不爭執（見原審重訴更一卷二第165頁），且由原法院會同兩造及彰化縣鹿港地政事務所（下稱鹿港地政）人員履勘現場鑑測無訛，有原法院106年12月21日勘驗筆錄、附圖一、現場照片附卷可憑（見原審重訴卷第101至102、109頁、原審重訴更一卷一第373頁），堪信為真。
⒉按民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼
續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議㈠參照）。又所謂可達經濟上使用之目的，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言（最高法院75年度台上字第0027號判決意旨參照）。觀諸被上訴人所提000號房屋現況照片2張（見本院卷二第133、135頁，及系爭估價報告書之附件6「勘估標的照片」所附000號房屋照片4張，可知000號房屋上有屋頂，周有牆壁，屋內牆壁張貼「○○○○」之各項商品及價格，並堆置製作芋丸等商品之器具與供消費者食用芋圓等甜品之桌椅，該房屋雖未裝設門窗，惟其結構體已完成，顯已足蔽風雨。參以兩造又不爭執000號房屋現由上訴人出租予○○○使用，已如前述，並有上訴人所提出房屋租賃契約書附卷足參（見本院卷二第69至83頁），足認000號房屋現由被上訴人出租予○○○作為販售芋丸之小吃店使用，可達經濟上之使用目的，應屬土地之定著物，而為民法第66條第1項所稱之不動產無疑。被上訴人抗辯：000號房屋不構成房屋之要件云云，委無可採。
⒊又上訴人主張000號房屋為其所有，然被上訴人辯稱：000號
房屋係○○○之母拜託伊等母親○○○○讓其在該址賣炒麵（後改賣芋丸），並借用水、電而改建云云（見本院卷二第121、123頁）。查彰化縣地方稅務局112年10月16日彰稅房字第0000000000號函載明：「…有關貴院函請提供坐落本縣○○鎮○○路000號房屋之歷年稅籍資料一案，經查並無前揭房屋之稅籍資料…」等語（見本院卷二第97頁），足見000號房屋應為未辦保存登記建物。再依上訴人所提出房屋租賃契約書之記載，其第1、13條載明：「甲方（即上訴人，下同）房（店）屋所在地及使用範圍在鹿港鎮○○○000號『甲方建造』的前方店鋪約五坪出租，其餘出租人自用。」、「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方（即○○○，下同）取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還屋時自應負責回復原狀。」等語（見本院卷二第69、75頁），可見000號房屋確由上訴人出租予○○○使用，且該屋應為上訴人所建造，此觀上開租賃契約第1條之記載即明，倘000號房屋如被上訴人所指，係由○○○之母改建而成，則衡情○○○應無再與上訴人締約承租該房屋之必要，乃○○○竟同意與上訴人訂立上開租約，按月給付一定之租金後方得使用該房屋，由此足以推認上訴人指稱其為000號房屋之事實上處分權人，應非無稽，堪以採信，被上訴人抗辯000號房屋係○○○之母出資改建一節，尚難為本院所憑信。
⒋本件被上訴人原主張依附圖三所示方式分割，嗣因同段00地
號土地為第二種保存區，該土地或建築物之使用及建造受有限制，而被上訴人所有同鎮○○○000號房屋（即○○○藝品店）及同段000號房屋均坐落00地號土地上，被上訴人為免依附圖三所示分割方案之執行，致使000號房屋遭拆除部分建物，日後恐無法改建，遂聲請由本院會同兩造及鹿港地政人員履勘同段00地號土地，並依其等就現況使用位置予以噴漆實施鑑測，有本院111年5月00日勘驗筆錄、附圖四及現場照片附卷可憑（見本院卷一第167至181頁），然依附圖四鑑測結果，倘由被上訴人分歸取得附圖四編號B、C部分（面積共計為69.41平方公尺，計算式：68.45㎡＋0.96㎡＝69.41㎡），較被上訴人按附表所示比例所應分配取得面積多0.18平方公尺（計算式：69.41㎡－【138.46㎡÷2】＝0.18㎡），被上訴人乃修正原主張原物分割方案，改以附圖二取代附圖三，做為系爭土地之原物分割方法（即被上訴人就系爭土地所應取得面積減少0.185平方公尺【計算式：【61.77㎡÷2】－30.7㎡＝0.185㎡】，以資換取同段00地號土地之0.18平方公尺），如此一來，被上訴人即可避免前開000號房屋遭拆除部分建物，日後恐無法改建，致生經濟損失之風險（見本院卷一第117、119頁）。從而，本院關於系爭土地有無原物分割之困難，僅就附圖二所示分割方法予以闡述理由，不再另行論述附圖三所示分割方法之優劣之處，先予敘明。
⒌本院考量下揭情事後，認系爭土地應由上訴人單獨取得，並
由上訴人以金錢補償被上訴人（下稱甲案），為最適當分割方法：
⑴自系爭土地利用現況觀點，000號房屋佔據系爭土地面積已
達30％（計算式：18.60㎡÷61.77㎡＝30.1％，小數點4位數以下4捨5入），且000號房屋仍具有商業用途之經濟利益，現由上訴人出租使用，被上訴人並未使用，倘採取上訴人所提甲案，將系爭土地分歸予上訴人單獨取得，並以金錢補償被上訴人，不僅變動更易狀況最小，且系爭土地及其上建物歸屬同一人，得使000號房屋完整保存，提升000號房屋及系爭土地之整體經濟效益，有助於法律關係之單純化、簡潔化。反之，倘採取乙案或附圖二所示分割方法，顯然將會造成系爭土地與其上建物分屬不同所有權人，造成法律關係複雜化，且使000號房屋面臨拆除情況，損害上訴人之經濟利益甚鉅。
⑵又上訴人指系爭土地依附圖二所示分割方法分割，將使000
號房屋一分為二而可能違法乙情（見本院卷一第127至128頁），為被上訴人所否認，辯稱：司法機關強制執行附圖二所示分割方案，不受規制行政權之行政法規支配云云（見本院卷一第373頁）。惟查，系爭土地毗鄰○○○○○，坐落○○○○○商圈，交通地理位置佳，為第二種保存區（即以維護古蹟及延續傳統市街使用型態為主），有系爭估價報告書（第22、00至27頁）附卷足參。而000號房屋之維護規定為進深維護（即建築物視覺穿透部分作維護並依古老風貌之外觀予以維護）乙情，為兩造所不爭執，參見○○○○都市計畫細部計畫之土地使用分區管制要點第2條規定：「為落實土地使用分區管制，並有效誘導改善及提昇已發展地區之生活環境品質，促進該地區之再發展，凡位於應實施都市設計審議範圍內之公私有建築行為依下列規定辦理：㈠除第一種保存區（存一）及依文化資產保存法公告之古蹟及歷史建築其修建、改建、增建、新建等建築行為應依文化資產保存法規定辦理，不須提彰化縣都市設計審議委員會審議外，其餘應依本計畫『都市設計審議規範』及『彰化縣都市設計審議作業程序』之規定納入都市設計審查，並邀集彰化縣有形文化資產審議委員會具文化資產相關背景之專家學者列席協助。㈡應實施都市設計審議範圍之建築基地，其建築行為經彰化縣都市設計審議委員會審議倘有情形特殊者，得不適用本要點之全部或部分規定。…㈣建築基地如橫跨應實施都市設計審議範圍及毋須提送都市設計審議範圍者，仍應辦理都市設計審查，惟其建蔽率得分別檢討。…」（見本院卷一第339頁），及兩造未曾就000號房屋拆除向彰化縣都市設計審議委員會申請審議核發拆除執照乙情（見本院卷一第395頁），本院認為將系爭土地全部分歸予上訴人單獨取得，並以金錢補償被上訴人，即可維持現有建物完整風貌，避免第二種保存區內之私有建築受私人間分割共有物事件之分割結果影響，破壞當地觀光資源特色，而無法落實政府機關著力保留傳統民宅聚合形成之原有建築風貌，以促進吸引國內外觀光客前往欣賞及消費之用心。
⑶另被上訴人固謂：同段00地號土地為施炳坤所有，倘採取
乙案或附圖二所示分割方法，由伊等取得系爭土地全部或部分土地，可與同段00地號土地合併興建使用，增進土地之經濟價值云云。然倘採乙案分割，固可使被上訴人將系爭土地與同段00地號土地合併使用，惟將僅獨厚被上訴人，卻造成000號房屋將來因無權占有系爭土地，而遭拆除之命運，嚴重影響上訴人權益，難謂符合公平；又如採附圖二所示分割方法，000號房屋亦將遭部分拆除，再參諸前開000號房屋之現況照片，系爭土地左右均已有其他建物存在，上訴人所取得附圖二編號H部分土地之面積僅31.07平方公尺（下稱編號H土地），不僅面積過於狹小，無從與鄰接土地合併建築使用，且編號H土地之寬度僅約2.12公尺（計算式：4.23㎡÷2＝2.12㎡，小數點後3位4捨5入，見本院卷一第303頁），土地形狀呈狹長條形，縱深過長，顯有過度細分系爭土地，致難以單獨使用編號H土地，而減損其經濟效用，難認土地資源有合理配置而得謂附圖二所示分割方法係屬妥適分割方案。
⑷是本院綜合審酌系爭土地之性質、應有部分比例、地上物
利用狀況、分割後之經濟價值及合理性等諸般情事，認本件採取甲案，將系爭土地分歸予上訴人單獨取得，並以金錢補償被上訴人，使系爭土地所有權人與其上000號房屋事實上處分權人歸屬同一人，既可避免000號房屋遭拆除，並防止系爭土地過度細分，減損土地經濟效益，並維護此一保存區建築風貌一致性，較符合公平及現狀，為最適當之分割方法。
⒍至被上訴人所提第3屆「○○○○○○○○○○○○○○○○○○及○○○○○○○」112
年第1次會議審議結果之網頁資料（見本院卷二第23頁），係坐落○○○○○○○○○0000土地，非本件000號房屋所坐落系爭土地，自難以比附援引，做為本件分割共有物之參考憑據。㈢又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第800條第3項定有明文。查，系爭土地既分配由上訴人單獨所有，揆諸上開說明，自有以金錢補償被上訴人之必要。系爭土地價值經本院囑託威名事務所，依102年12月00日內政部台內地字第0000000000號令修訂之「不動產估價技術規則」之比較法、土地開發分析法，做為勘估標的之估價方法，估定系爭土地每坪合理市場價格為102萬2,000元（1.依比較法評估土地比較價格為107萬1,000元/坪。2.依土地開發分析法評估土地開發分析價格為94萬9,000元/坪。3.經採加權平均方式計算，考量比較案例皆為成交案例，比較價格具現實性。因此，賦予比較價格權重60％、土地開發分析價格40％，評估勘估標的土地時價為102萬2,000元/坪，以上價格換算為每平方公尺價格，應為30萬9,155元；計算式：總價19,096,479元÷61.77平方公尺＝30萬9,155元，元以下四捨五入），固有系爭估價報告書（第2、53頁）乙冊附卷可佐。惟參照系爭估價報告書第40頁之比較標的3係坐落同鎮○○○000號（位於系爭土地）斜對面，面積為00.28坪且比較標的3之「其他說明事項及房地拆解過程」記載：「…2.本比較標的現況出租作商業使用，更具經濟效益，因此扣除開發利潤後評估土地價格為112萬1,000元/坪…」，因系爭土地毗鄰○○○○○，商業人潮機能極強，影響系爭土地之利用價值，顯然較遠離○○○○○之比較標的1、2更為鉅大，參以兩造於本院審理期間皆曾表示如分割後單獨取得系爭土地所有權全部，均願補償對造按每坪126萬元計算等語（見本院卷二第129、145頁），堪認以每坪126萬元之金額作為補償計算依據，應屬妥適公平。是依此標準並按被上訴人之原應有部分比例計算，本院認上訴人應補償施政均、施炳坤之金額各為735萬7,386元、441萬4,432元（計算式：施政均部分：126萬元×61.77×0.3000×5/16＝735萬7,386元；施炳坤部分：126萬元×61.77×0.3000×3/16＝441萬4,432元，元以下均4捨5入）。
四、綜上所述，上訴人為系爭土地之共有人，該土地查無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事。從而，上訴人以兩造無法協議分割，本於民法第823條第1項前段之規定訴請裁判分割，應予准許。本院斟酌系爭土地之性質、共有人之應有部分比例，系爭土地之上000號房屋之使用現況、位置、分割後之經濟效用，且現為上訴人支配出租中，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭土地應以原物分配，歸由上訴人單獨取得，並由上訴人以金錢補償施政均、施炳坤各735萬7,386元、441萬4,432元，始為合理及公平適當。
原審判決未充分考量系爭土地採原物分割時，將造成000號房屋遭部分拆除，且土地細分而導致價值減損，及上訴人所分得編號H部分土地因面寬過小，縱深過長而減損經濟效用，對上訴人自非公平，難認允洽；上訴意旨執此指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
五、末按分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，因此，本件訴訟費用若完全命形式上敗訴之當事人負擔，顯然有欠公平，故本件關於訴訟費用之負擔，應由兩造依如附表丙欄所示比例負擔較為合理。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張或陳述及其攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 李佳芳法 官 郭玄義正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後00日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後00日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 廖家莉
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日==========強制換頁==========附表：土地共有人變更表及應有部分比例土地 甲欄 乙欄 丙欄（訴訟費用負擔比例） 彰化縣○○鎮○○段00地號土地 (106年3月3日) (109年11月00日) (110年5月27日) (110年7月5日) 共有人 應有部分 共有人 應有部分 共有人 應有部分 ○○○○○ 1/16 ○○○○ 1/16 0 施政均 5/16 施政均 5/16 施政均 5/16 施炳坤 1/8 施炳坤 1/8 施炳坤 3/16 (取得○○○○之持分) 許聰澤 1/2 許聰澤 1/2 許聰澤 1/2 106重訴40卷第5-12頁 109重訴更一1卷一第49-63頁 109重訴更一1卷二第77-83、127-141頁