臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第395號上 訴 人 楊友豐訴訟代理人 楊若谷律師被上訴 人 陳柏甫上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國111年5月30日臺灣臺中地方法院110年度訴字第984號第一審判決提起上訴，本院於111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠確認兩造就門牌號碼臺中市○○路0段000號房屋之租約關係自民國110年3月12日起至同年3月31日止期間不存在；㈡命上訴人給付逾新臺幣81萬元及自民國111年1月4日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄㈠部分，確認兩造就門牌號碼臺中市○○路0段000號房屋之租約關係自民國110年4月1日起不存在。
三、上開廢棄㈡部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、上訴人之其餘上訴駁回。
五、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之85，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。經查，本件被上訴人於原審主張上訴人將門牌號碼臺中市○○路0段000號房屋（下稱系爭租屋）出租予被上訴人，兩造訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），因上訴人違反出租人修繕義務，被上訴人依民法第430條規定終止系爭租約，且兩造於民國110年3月11日合意終止系爭租約，又系爭租約第18條第1項約定被上訴人得提前搬離系爭租屋，爰依民法第179條規定請求上訴人返還自110年2月13日至同年11月12日之租金等情。嗣於本院審理時表明不再主張依民法第430條規定終止租約等語（見本院卷第112頁），核係不變更訴訟標的而更正法律上陳述，依上開規定應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠被上訴人向上訴人承租系爭租屋，地下室、1、2樓作爲鐵板
燒營業場所，3樓作爲住家使用，4、5樓閒置並未使用。租期約定自107年11月13日至110年11月12日止（共計36月），租金約定每月新臺幣（下同）13萬5,000元，被上訴人於簽立系爭租約時已開立36張（每張面額13萬5,000元）租金支票交付上訴人。被上訴人於110年2月12日遷離系爭租屋，並自斯時起與上訴人協商合意終止租約事宜，上訴人原本允諾簽立和解書，同意系爭租約於110年3月11日合意終止，嗣後又反悔拒絕，被上訴人已於110年3月31日清空系爭租屋。
㈡依系爭租約18條約定「租賃期間內乙方（指被上訴人，下同
）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指上訴人，下同）1個月租金」，意即被上訴人只需賠付1個月租金，即可提前終止系爭租約。被上訴人於110年2月12日遷離系爭租屋，上訴人仍持續兌領自110年2月13日起至同年11月12日（計8月又1日）之租金支票108萬4,500元（計算式：135,000×8＋135,000×1/30＝1,084,500），依上開約定被上訴人須賠償上訴人1個月租金，上訴人就兌領之108萬4,500元扣除13萬5,000元之剩餘款項係屬不當得利，被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還94萬9,500元（計算式：1,084,500－135,000＝949,500元）及自110年3月12日起至清償日止按年息5%計算之利息（被上訴人逾此範圍之請求，業經原審駁回確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人答辯：㈠觀諸被上訴人與其委任律師之LINE對話記錄可知，兩造雖於1
10年3月11日在和解書草約簽名，但上訴人對於該內容並非無意見，被上訴人依上訴人意見修正爲和解協議書及補充協議書，惟兩造並未於約定之110年3月19日完成簽署，被上訴人主張系爭租約於110年3月11日合意終止，自非可採。㈡系爭租約第18條約定「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時
，乙方應賠償甲方一個月租金」（下稱系爭18條約定），被上訴人於租期屆滿前遷離系爭租屋縱屬事實，但未向上訴人爲終止租約之意思表示，無法視爲行使終止權。被上訴人於原審110年9月15日言詞辯論期日僅表示系爭18條約定客觀存在，但未主張適用系爭18條約定，係至111年1月3日始以準備狀主張適用系爭18條約定，上訴人亦於111年1月3日始收受該書狀而知悉。
㈢上訴人雖於110年3月11日結束鐵板燒之營業，惟至110年3月
26日1樓之營業用鐵板燒定著檯面（下稱定著檯面）尚未清空搬離；原審於111年2月22日至系爭租屋現場勘驗時，1樓之含排風、燈具裝置之天花板裝修（下稱天花板裝修）尚未清空拆除及如附表所示之事項均未回復原狀。依系爭租約第6條約定被上訴人於租期屆滿時，應將系爭租屋回復原狀交還上訴人，被上訴人尚未履行回復原狀義務；況且被上訴人未能證明於110年3月31日已清空系爭租屋等語，資爲抗辯。
上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分（兩造間租賃關係自110年3月12日起不存在；上訴人應給付被上訴人94萬9,500元及法定遲延利息）廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
三、本院之判斷：㈠兩造並未合意終止系爭租約：⒈被上訴人主張其於110年2月12日遷離系爭租屋，並自斯時起
與上訴人協商合意終止租約事宜，於110年3月11日達成合意終止等情，並提出和解協議書草約爲證（見原審卷第211頁），爲上訴人所否認。
⒉經查，兩造曾於110年3月11日簽訂和解協議書草約，和解條
件載明：「雙方同意租約於110年3月11日終止，甲方（指被上訴人，下同）同意於110年3月26日清空房屋並回復原狀交還乙方（指上訴人，下同）。」，此有和解協議書草約在卷足憑（見原審卷第211頁、本院卷第121至123頁）。惟依和解協議書草約首行文字揭示「雙方確認具和解意願，於110年3月11日簽訂本和解意向書，以終止紛爭。」（見原審卷第211頁）；再觀之賴郁婷律師（下稱賴律師）於LINE對話中告知被上訴人胞弟陳小草之內容：「因昨日是先簽立和解書的草約，下周五下午2點才會簽正式的和解書，並確認我們拿到8張支票後，才會撤回起訴。」（見原審卷第375頁），足認兩造於110年3月11日所簽訂者僅爲意向書，尚非正式之和解書。
⒊次查，賴律師於110年3月18日於LINE對話中告知被上訴人之
內容：「因雙方目前對於上周簽署的和解書都有希望修改的地方，若您認爲不同意之前簽立的約款內容，明日即可不用前往地院正式簽約（因雙方未達共識）。」（見原審卷第377頁）；又賴律師於110年3月19日於LINE對話中告知被上訴人之內容：「方才接到對造張律師來電表示，因楊先生年紀已大，近日因租約乙事急火攻心，已送往急診就醫，所以原安排在今日下午2點的調解取消。」（見原審卷第379頁）。
可知兩造於110年3月11日簽訂意向書之後，對於意向書之內容仍有意見而再行磋商，但最終未於原訂110年3月19日完成正式和解書之簽署。
⒋再查，被上訴人固有依上訴人之意見，再行擬定和解協議書
、補充協議書（見原審卷第385、387頁），和解協議書之和解條件雖有載明：「雙方同意租約於110年3月11日終止，甲方同意於110年3月26日清空房屋並回復原狀交還乙方。」，兩造擬於110年3月19日簽署，惟因上訴人當日急診送醫而未完成簽署，此有上開110年3月19日LINE對話記錄可稽，則和解協議書之內容亦未對兩造發生效力，是以被上訴人主張系爭租約已於110年3月11日合意終止而發生終止效力，並不可採。㈡被上訴人至遲已於110年3月31日遷離系爭租屋：
⒈被上訴人主張於110年2月12日遷離系爭租屋，並於110年3月3
1日清空系爭租屋等情，並提出台灣電力公司台中區營業處函、拆除瓦斯表時間證明、110年3月31日清空系爭租屋之照片爲證（見本院第117至119頁、第125至143頁），爲上訴人所否認。
⒉經查，依被上訴人提出之台灣電力公司台中區營業函記載：
「用電地址爲：台中市○○路0段000號一樓地下室……，該址已於110年2月24日廢止、暫停用電或終止合約。」（見本院第117頁），又上址之瓦斯表亦於110年3月2日因停用而拆表（見本院卷第119頁之證明），足認被上訴人應於110年3月2日前已未使用系爭租屋1樓及地下室經營鐵板燒生意。
⒊次查，依上訴人提出110年3月26日系爭租屋1樓現場照片（見
原審卷第125頁），1樓店面除了天花板裝修及定著檯面外，其餘物品均已搬空。再依被上訴人提出110年3月31日拆除定著檯面前後之比對照片，足認被上訴人已於110年3月31日將定著檯面拆除完畢，僅餘天花板裝修部分（見本院卷第129、133至139頁）。另依被上訴人陳述於同日僱請吊車搬移放置在系爭租屋2樓之風車，此有當日吊車作業及2樓搬遷完畢僅剩垃圾廢棄物之照片在卷可稽（見本院卷第125至127、13
1、141至143頁），足認被上訴人於110年3月31日已騰空系爭租屋地下室及1、2樓而未再使用。
⒋再查，被上訴人於原審110年9月15日言詞辯論期日陳述：「
承租的時候只用了1、2樓及地下室，其餘沒有使用，但還是在承租範圍，我於104年跟太太開始住在3樓，3樓以上都沒有使用… 」等語（見原審卷第114頁），上訴人亦於其111年3月14日之答辯狀中自認「非供營業亦非供居住之空置4、5樓」等語（見原審卷第305頁），應認被上訴人主張未使用系爭租屋4、5樓部分堪可採信。
⒌又查，上訴人既於110年3月31日前停止申請營業用電及拆除
瓦斯表，並於110年3月31日僱請吊車搬遷系爭租屋內大型機具，應推認被上訴人自110年3月31日翌日起並無繼續使用系爭租屋3樓之可能，上訴人亦未提出證據證明自110年3月31日之後，被上訴人仍繼續占有使用系爭租屋1至5樓之事實，是以本院認被上訴人至遲於110年3月31日已遷離系爭租屋。
⒍至於上訴人主張被上訴人於原審110年9月15日言詞辯論期日
陳述：「（屋內陳設是否都搬走？並且清空？）110年9月29日清空」等語（見原審卷第115頁），應認被上訴人於110年9月29日前尚未遷離清空系爭租屋云云。惟依被上訴人提出之證據及本院前開論述理由，已足認定被上訴人於110年3月31日遷離系爭租屋之事實，且被上訴人於本院表示上開「110年9月29日清空」之陳述應係原審誤載等語（見本院卷第114頁），則被上訴人於原審之陳述無礙於本院上開認定。
㈢被上訴人依系爭租約第18條約定得提前遷離：
⒈經查，依系爭18條約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他
處時，乙方應賠償甲方一個月租金」（見原審卷第52頁），即上訴人同意被上訴人得於租期屆滿前遷離系爭租屋，但被上訴人應賠償1個月租金，被上訴人遷離之後已無再占有使用系爭租屋，上訴人除得請求賠償1個月租金外，自不得再向被上訴人收取遷離後之租金，上訴人若予收取即屬不當得利。本院認定被上訴人於110年3月31日遷離系爭租屋，業如前述，則系爭租約法律關係應自110年4月1日起已不存在。
再依系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（指被上訴人，下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（指上訴人，下同）請求租金償還。」（見原審卷第50頁），則被上訴人於110年3月31日遷移，自不得請求上訴人償還110年3月13日至同年4月12日當月之租金，僅能請求上訴人返還自110年4月13日起至租期屆滿110年11月12日之租金94萬5,000元（計算式：135,000×7＝945,000），尚應扣除被上訴人因提前遷離應賠償之13萬5,000元，上訴人即應返還81萬元（計算式：995,000－135,000＝810,000）。至於上訴人抗辯被上訴人於原審111年1月3日始以準備書狀主張適用系爭18條約定，上訴人於同日收受繕本云云（見原審卷第193、197頁），縱使被上訴人於該日始主張應適用系爭18條約定，惟經本院審查被上訴人符合系爭18條約定之情形，上訴人應返還預收租金之不當得利起算時日，自應以「遷離他處」之時日爲計算基準，而非以被上訴人於訴訟中主張適用系爭18條約定之時日起算。
⒉次查，上訴人抗辯系爭租屋之天花板裝修迄今仍未拆除，故
不適用系爭18條約定云云；被上訴人則主張天花板裝修必須連同1樓玻璃門始能拆除，110年3月11日和解書草約要求被上訴人不得拆除1樓裝修部分等語。經查，原審於111年2月22日至系爭租屋勘驗筆錄記載：「系爭房屋包括地下1樓、地上1樓至5樓、鐵皮加蓋。屋內除附著於房屋之裝潢外，原告所有物品已搬離。」（見原審卷第227頁），1樓內部迄今確實存在天花板裝修部分，此有現場照片可稽（見原審卷第243至245頁）。而依和解協議書草約之和解條件約定：「房屋之1樓及2樓部分，双方同意於新房客裝修並申請裝修許可時一併處理，爲確保甲（指被上訴人）、乙方（指上訴人）權益，甲方同意倘乙方於本和解協議書簽訂之日起半年內未尋得新房客，或未申請裝修許可僅先退還甲方10萬元…。」等語（見原審卷第211頁），足推兩造確曾就保留1樓裝修部分爲協議，雖然兩造之後未能完成正式和解書之簽署，惟被上訴人主張係因上訴人曾表示希望保留天花板裝修而未拆除，尚非無據。且依系爭18條約定之文字爲「遷離」，並非「清空」或「回復原狀」，即被上訴人符合遷離之事實即得主張適用系爭18條約定，被上訴人於110年3月31日遷離系爭租屋，業經本院認定如前，上訴人抗辯因天花板裝修尚未拆除，應認不適用系爭18條約定云云，並不可採。
⒊上訴人又抗辯因系爭租屋尚有附表所示未回復原狀之情形，
被上訴人未依系爭租約第6條約定「按照原狀遷空」，不得主張適用系爭18條約定云云。經查，系爭租約第6條約定：
「乙方（指被上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（指上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金…。」、第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，……，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」（見原審卷第50頁）。惟系爭18條約定文字爲「遷離」，並非「按照原狀遷空」、「將房屋照原狀還」，則被上訴人符合遷離之事實即得主張適用系爭18條約定，要與系爭租約第6、7條之約定無涉。
⒋至於被上訴人未盡回復原狀之義務，上訴人自得依系爭租約
第6、7條約定請求被上訴人負回復原狀義務及給付違約金，上訴人亦就此提起另案訴訟即臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）111年度訴字第540號遷讓房屋等事件，請求被上訴人應將系爭租屋回復原狀及自110年11月13日起至返還系爭租屋之日止按月給付81萬元，此有本院調閱臺中地院111年度訴字第540號卷宗可憑。又上訴人就違約金債權於原審主張與被上訴人請求返還押租金債權爲抵銷，惟被上訴人請求返還押租金部分業經原審駁回確定，上訴人於本院審理時表明就本院審理範圍不主張以違約金債權抵銷等語（見本院卷第171至172頁），併予敘明。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件被上訴人於110年2月4日起訴請求上訴人返還9個月之租金121萬5,000元（見中簡卷第19頁），起訴狀繕本送達時日爲110年2月25日（見中簡卷第51頁），斯時上訴人尚未兌領110年3月12日起之租金支票，就本院認定上訴人應返還自110年4月13日起至110年11月12日租金併扣除1個月租金之不當得利債權，起訴狀繕本之送達未發生催告之效力。上訴人至遲於110年11月12日租期屆滿時應已兌領全部租金支票，被上訴人於111年1月3日以準備書狀主張適用系爭18條約定，上訴人於同日收受繕本（見原審卷第193、197頁），111年1月3日準備書狀繕本之送達始發生催告效力。從而，被上訴人請求上訴人給付自111年1月4日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，可以准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約及不當得利法律關係，請求確認兩造就系爭租約關係自110年4月1日起不存在，及上訴人應給付81萬元及自111年1月4日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，可以准許，逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上開應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，尚無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和法 官 廖穗蓁正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 黃美珍中 華 民 國 111 年 12 月 27 日【附表】樓層 未回復原狀之情形 1樓 天花板裝潢未拆除 玻璃外推至走廊未回復原狀 2樓 地板上的洞口（可直視1樓)未補平 隔間牆未拆除 牆壁油汙汙損 大型鐵門棄置尚未移除 3樓 房間樑柱出現裂痕 牆壁未回復原狀 4樓 下雨天未關閉5樓窗戶，放任雨水灌入屋內，未清理陽台排水孔，導致陽台積水漫入5樓地板，導致4樓天花板因潮濕而鋼筋鏽蝕、水泥掉落 5樓 因雨水灌入導致地板糜爛