臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第458號上 訴 人 周語彤
鍾濬暘被上訴人 謝年年上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年7月15日臺灣臺中地方法院111年度訴字第771號第一審判決提起上訴，本院於112年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第一項部分，業經被上訴人於本院撤回起訴；原判決主文第二項後段應減縮為：上訴人應自民國111年5月28日起至民國112年1月14日止，按月給付被上訴人新臺幣2萬6000元）。
第二審訴訟費用（除撤回起訴及減縮聲明部分外）由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人於原審起訴請求上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○○路000號00樓房屋(下稱系爭房屋)全部騰空並遷讓返還予被上訴人，嗣於本院言詞辯論程序，因被上訴人已於民國112年1月15日回復占有系爭房屋，乃表示撤回該部分起訴，上訴人未為反對表示，本院自無庸再就此部分為裁判。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。被上訴人就終止租約後之不當得利部分，於原審請求上訴人自111年5月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）2萬6000元，嗣於本院改為請求自111年5月28日起至112年1月14日止，按月給付被上訴人2萬6000元（本院卷155頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人周語彤於民國110年7月1日邀同其配偶即上訴人鍾濬暘擔任連帶保證人，與伊簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定由伊將系爭房屋出租予周語彤，租期為110年7月1日起至112年6月30日止，每月租金2萬6000元。
詎周語彤僅交付110年7月租金2萬6000元、同年8月租金1萬6000元及2個月押租金5萬2000元，共計9萬4000元後(計算式：26,000+16,000+52,000=94,000)，自110年9月起即未依約繳付任何租金，迄至111年4月止，經扣除前繳付之2個月押租金後，合計已遲付租金達3月以上，伊乃於111年5月21日寄發存證信函催告周語彤應限期於3日內繳付欠繳租金，否則即終止租約，周語彤於111年5月24日收受存證信函後，並未依限繳付，故系爭租約已於111年5月27日合法終止。是自110年8月周語彤未繳足租金起算至111年5月27日系爭租約終止時止，其中110年8月起至111年4月止共9個月之租金，經扣抵2個月押租金5萬2000元並扣除110年8月已給付部分租金1萬6000元後，尚有16萬6000元之租金未為給付，另加計不足1個月之111年5月租金部分(僅請求2萬元)，周語彤積欠之租金共計18萬6000元，爰依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求上訴人如數給付。又111年5月27日系爭租約終止後，上訴人無權占用系爭房屋，迄至112年1月15日伊始回復占有系爭房屋。故上訴人於111年5月28日起至112年1月14日止受有相當於租金之利益，致伊因此受有損害，為此依不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利2萬6000元。
二、上訴人則以：上訴人於110年10月初已將系爭房屋之鑰匙放在社區信箱內，且周語彤有打電話通知被上訴人要退租及約時間點交房屋，但被上訴人當時稱其人在北部，不方便出面，並表示其不同意終止租約。之後上訴人有繼續聯絡被上訴人，但被上訴人都不接電話。因上訴人自110年10月初將系爭房屋之鑰匙放在信箱後，就未再繼續使用系爭房屋，故被上訴人不能再請求上訴人給付租金。上訴人嗣已於112年1月15日會同被上訴人點交系爭房屋，並將鑰匙交還被上訴人等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由
(一)被上訴人主張之上開事實，業據提出上訴人不爭執真正之系爭租約、臺中市政府地方稅務局110年房屋稅繳款書、建物登記第一類謄本、交屋稅費分算明細表、111年5月21日寄送之存證信函及其收件回執等為證（補字卷19至26頁、35至41頁及原審卷51至56頁），自堪信屬實在。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又土地法第100條第3款規定為強制規定，若當事人間約定與之牴觸者，依民法第71條規定，該約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決意旨參照）。經查，兩造雖於系爭租約第3條第3項約定，保證金為5萬2000元，保證金不得抵付租金等情；然依土地法第100條第3款規定，應於抵扣押租金後，仍積欠2個月租金，方能終止契約，是足認兩造上開約定，顯與土地法第100條第3款之強制規定牴觸，依民法第71條規定，該約定應屬無效。另按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年台上字第2012號判決意旨參照）。查系爭租約簽立後，周語彤僅交付被上訴人2個月押租金5萬2000元、110年7月租金2萬6000元、同年8月租金1萬6000元，之後即未再繳付任何租金，此為兩造所不爭執，故周語彤迄111年5月止，遲付租金已達10個月，經扣除押租金後仍逾8個月租金未為繳付，已符合前述出租人得終止契約之規定，又被上訴人於111年5月21日向上訴人寄發臺中水湳郵局存證號碼000000號存證信函，催告上訴人於函到3日內給付積欠租金，同時表明倘若仍未於期限內支付，即併以該存證信函為終止兩造間系爭租約之意思表示（原審卷51至53頁)，而該存證信函已於111年5月24日合法送達上訴人，有郵局掛號收件回執可稽（原審卷55至56頁），故系爭租約已於111年5月27日發生合法終止之效力。又系爭租約第7條第4項業約明「契約簽訂後及本契約租賃期限未滿，承租方擬終止租約時，須於一個月前通知出租人。承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物，會同辦理終止租約認證並負其費用後，出租人始退還保證金」，是上訴人辯稱其於110年10月初已將系爭房屋之鑰匙放在社區信箱內，並遷離系爭房屋，然其並未依前開約定，於一個月前通知被上訴人、結清積欠租金並將系爭房屋點交返還被上訴人占有，故其顯未合法終止租約，從而其主張遷離後毋須續繳租金云云，並不可採。
(三)又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，復依系爭租約第3條約定，每月租金2萬6000元，租金每1個月付1次，於每月1日前以現金匯款至被上訴人指定之台灣銀行帳戶(補字卷20頁)，又系爭租約已於111年5月27日經被上訴人合法終止，均如前述。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年台上字第1631號判決要旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再按連帶保證契約係保證契約之一種，依民法第272條第1項僅規定須「明示對於債權人各負全部給付之責任」，並未規定應具備如何方式，鍾濬暘於系爭租約之承租人連帶保證人欄簽章，應認已表明其對於債權人願負全部給付責任。再依系爭租約第6條第2項「甲方(即被上訴人)於終止租約或租約期滿後，乙方(即周語彤)仍未交還租賃標的物時，乙方應自期滿之日起，至遷讓交屋完畢之日止，支付按租金額之二倍逐日計算違約金予甲方，並賠償甲方因此所受之損害」、第9條「承租人不依約給付租金或違約金應逕受強制執行」、第7條第3項「如有連帶保證人時，契約書載明金錢債務逕受強制執行時，其效力亦及於連帶保證人」等約定，連帶保證人鍾濬暘對於周語彤欠繳之租金及未遵期交還系爭房屋致被上訴人受有相當於租金之損害，均須負保證責任。從而，被上訴人本於租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，對上訴人所為下列請求均屬有據，應予准許：
⒈周語彤所積欠之租金，應以押租金5萬2000元先予抵充後計算
之，是自110年8月起至111年5月27日系爭租約終止時止，其中110年8月起至111年4月共9個月之租金，扣除押租金5萬2000元及110年8月周語彤給付之部分租金1萬6000元後，尚積欠16萬6000元(計算式：26,000×9-52,000-16,000=166,000)，另111年5月1日至27日之不足1個月租金部分，被上訴人主張僅以2萬元計算，則被上訴人得請求上訴人給付欠繳之租金，共計為18萬6000元（計算式：166,000+20,000=186,000元）。
⒉系爭租約於111年5月27日終止後，周語彤並未將系爭房屋騰
空返還被上訴人，迄至112年1月15日被上訴人始回復占有系爭房屋，故自111年5月28日起至112年1月14日止，周語彤即屬無權占有系爭房屋，並因無權占有而獲得相當於租金之利益，被上訴人亦因系爭房屋遭周語彤無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又系爭租約所約定租金既為每月2萬6000元，則被上訴人主張以每月2萬6000元，作為計算周語彤無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採，故被上訴人得請求上訴人自111年5月28日起至112年1月14日止，按月給付2萬6000元。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金18萬6000元，並自111年5月28日起至112年1月14日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬6000元，洵屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 黃裕仁法 官 蔡建興
正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 詹雅婷中 華 民 國 112 年 4 月 26 日