臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第467號上 訴 人 陳東海
鄒惠凱林棟梁陳雪華天工精密股份有限公司上 一 人法定代理人 林金權共 同訴訟代理人 陳成泉律師被 上訴人 林耀煌
林蔡玉梅上 一 人訴訟代理人 林雲祥被 上訴人 林雲彥上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國111年7月7日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1207號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國112年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人陳東海、鄒惠凱、林棟梁、陳雪華、天工精密股份有限公司（下稱天工公司，並與陳東海以次4人合稱上訴人，分稱姓名）在原審依民法第259條第1款契約解除後回復原狀之法律關係，分別請求被上訴人林耀煌、林蔡玉梅、林雲彥（下合稱被上訴人，分稱姓名）各給付如附表所示押租金（下稱系爭押租金）本息。嗣於本院審理時，追加依民法第179條不當得利之法律關係而為同一請求（本院卷第239頁），核其追加之訴與原訴，均係本於兩造間租賃契約所生返還押租金之同一基礎事實，依照前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人無權占用如附表所示土地（下稱系爭土地），各興建如附表所示房屋（下稱系爭房屋），並將系爭房屋分別出租予伊，兩造簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間各如附表所示，伊等依約分別交付如附表所示押租金（下稱系爭押租金）。訴外人蔡素琴自民國110年7月1日起至130年6月30日止，向系爭土地之管理機關財政部國有財產署中區分署承租系爭土地後，即訴請被上訴人拆屋還地，並經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）以111年重訴字第324號判決蔡素琴勝訴在案，被上訴人已喪失對系爭土地之占有權，致租賃物陷於給付不能，伊等業以起訴狀繕本送達為解除租約之意思表示。又系爭房屋既必定拆除，被上訴人收取系爭押租金之法律上原因已不存在。爰依民法第259條第1款契約解除後回復原狀、民法第179條不當得利之法律關係，求為命被上訴人各給付如附表所示押租金本息之判決（原審就民法第259條第1款之訴為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院追加民法第179條之訴，請求擇一為有利判決）。並上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡林耀煌應給付林棟梁新臺幣（下同）15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢林雲彥應給付陳雪華12萬2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣林雲彥應給付天工公司16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤林蔡玉梅應給付鄒惠凱6萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥林蔡玉梅應給付陳東海16萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人辯以：系爭租約之租賃標的為系爭房屋，非系爭土地，且上訴人已使用數年，並無未能以合於租賃目的方法使用之情事。蔡素琴雖訴請被上訴人拆屋還地，並獲勝訴判決，惟於該判決執行前，上訴人使用系爭房屋並無法律上或事實上之障礙，尚無給付不能之情事，上訴人解除系爭租約並不合法。又系爭租約租賃期間屆滿後，上訴人仍持續占用系爭房屋，自不得請求返還系爭押租金。且上訴人尚積欠租期屆滿前之租金，以及租賃屆滿後所受相當於租金之不當得利，經與系爭押租金抵充後，系爭押租金已無剩餘，上訴人亦不得請求返還系爭押租金等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、本院之判斷：㈠上訴人主張：系爭土地均為中華民國所有，並由財政部國有
財產署管理，被上訴人無權占用系爭土地，各興建系爭房屋，並將系爭房屋分別出租予上訴人，且向上訴人各收取如附表所示押租金；蔡素琴自110年7月1日起向財政部國有財產署中區分署承租系爭土地後，即訴請被上訴人拆屋還地，經臺中地院以111年重訴字第324號判決蔡素琴勝訴在案等情；有公證書及國有基地標租租賃契約書（原審卷第31至53頁）、房屋租賃契約書（原審卷第55至87頁）、臺中地院111年度重訴字第324號民事判決書（本院卷第227至235頁）為證，且為被上訴人所不爭執，堪認為真正。
㈡上訴人不得依民法第259條第1款契約解除後回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還系爭押租金：
上訴人主張：被上訴人已喪失對系爭土地之占有權，致租賃物陷於給付不能，伊業以起訴狀繕本送達為解除租約之意思表示，依民法第259條第1款規定，被上訴人應返還系爭押租金云云；被上訴人則辯稱：系爭租約之租賃標的為系爭房屋，非系爭土地，且上訴人已使用數年，並無給付不能之情事等語。按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效，是除法律別有規定或另有約定者外，當事人仍應依租約履行（最高法院107年度台上字第340號判決意旨參照）。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照），亦無給付不能可言。查系爭租約之租賃標的為系爭房屋，被上訴人已將系爭房屋分別交付予上訴人使用，且迄如附表所示之租賃期間屆滿後，上訴人仍持續使用，尚未遷讓交還被上訴人，此有現場照片（本院卷第261至283頁）為證，復為兩造所不爭執（本院卷第223、224頁），堪認被上訴人於系爭租約存續期間，已依債之本旨給付，並無給付不能之情事。至於被上訴人無權占用系爭土地興建系爭房屋，僅屬系爭土地所有人得否向被上訴人請求拆屋還地之問題，與被上訴人有無依債之本旨履行系爭租約無涉；上訴人將出租人是否保持系爭房屋合於用益之契約義務，與出租人就系爭房屋所坐落土地之所有權及占有權混為一談，自無可採。被上訴人既無給付不能之情事，則上訴人依民法第226條規定所為解除租約之意思表示，自不生效力。況且，押租金契約為另一契約，不包括在租賃契約之內，縱使租賃契約因解除或終止而消滅，押租金契約並不隨同租賃契約而消滅，尚無從以租賃契約已解除或終止為由，而依民法第259條第1款規定，請求返還押租金。因此，上訴人依民法第259條第1款契約解除後回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還系爭押租金，即屬無據。
㈢上訴人不得依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭押租金：
上訴人主張：系爭房屋既必定拆除，被上訴人收取系爭押租金之法律上原因已不存在，依民法第179條不當得利之法律關係，被上訴人應返還系爭押租金云云；被上訴人則辯稱：系爭租約之租賃期間屆滿後，上訴人仍持續占用系爭房屋，自不得請求返還系爭押租金，且上訴人尚積欠租金及相當於租金之不當得利，經與系爭押租金抵充後，系爭押租金已無剩餘，上訴人亦不得請求返還系爭押租金等語。按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，得請求返還（最高法院109年度台上字第3210號判決意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。查系爭租約之租賃期間各如附表所示，已先後於110年7月9日至111年6月9日間屆滿，有房屋租賃契約書（原審卷第55至87頁）可稽，且為兩造所不爭執，固堪認為兩造間之租賃關係均已消滅。惟系爭租約於附表所示租賃期間屆滿後，上訴人均仍持續使用系爭房屋，尚未遷讓交還被上訴人，此為兩造所不爭執（本院卷第223、224頁）。又林棟梁自110年9月1日起因無權占用附表編號1所示房屋，而按日受有相當於租金之不當得利3,287元，計算至111年5月31日止，合計達89萬7,351元，此經臺中地院111年度訴字第1393號民事判決認定在案（本院卷第205至211頁），已遠超過附表編號1所示押租金15萬元；另附表編號2至5所示租賃期間屆滿迄今均已逾1年，而該等租約之押租金數額均未及3個月租金（附表編號2至5之月租金依序為3萬2,000元、11萬5,000元、9萬2,300元、7萬540元），以此計算鄒惠凱、陳東海、天工公司、陳雪華因無權占用附表編號2至5所示房屋，所受相當於租金之不當得利數額，均已超過附表編號2至5示之押租金甚多；是被上訴人辯稱：上訴人積欠之相當於租金不當得利，經與系爭押租金抵充後，系爭押租金已無剩餘等語，應為可採。上訴人既尚未將系爭房屋交還被上訴人，且其等無權占用系爭房屋而積欠之相當於租金不當得利數額，經與系爭押租金抵充後，已無餘額，依照前揭說明，即不得請求返還系爭押租金。況且，被上訴人係本於兩造間押租金契約而受領系爭押租金，非無法律上原因而受利益，縱使蔡素琴訴請被上訴人拆除系爭房屋，已獲勝訴判決在案，亦不致使押租金契約因而消滅，並無上訴人所稱法律上原因其後已不存在之情事。因此，上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭押租金，亦屬無據。
四、綜上所述，上訴人依民法第259條第1款契約解除後回復原狀之法律關係，請求被上訴人各給付如附表所示押租金本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人各返還如附表所示押租金本息，亦無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴，均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 莊嘉蕙法 官 鄭舜元正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴淵瀛中 華 民 國 112 年 8 月 23 日附表：
編號 建物門牌 建物坐落土地地號 建物所有人、出租人（被上訴人） 承租人（上訴人） 押租金 (新臺幣) 租賃期間 1 臺中市○○區○○路0段00巷0弄00○0號 臺中市○○區○○段000地號 林耀煌 林棟梁 15萬元（原判決誤載為16萬8,000元） 109年9月1日至110年8月31日 2 臺中市○○區○○路0段00巷0弄00○0號 林蔡玉梅 鄒惠凱 6萬6,000元 110年3月1日至111年2月28日 3 臺中市○○區○○路0段00巷0弄00○0號 臺中市○○區○○段0○0地號 陳東海 16萬8,000元 109年8月10日至110年8月9日 4 臺中市○○區○○路0段00巷0弄00號（原判決誤載為00號） 林雲彥 天工公司 16萬元 108年1月1日至110年12月31日 5 臺中市○○區○○路0段00巷0弄00○0號 臺中市○○區○○段0地號 陳雪華 12萬2,800元 109年6月10日至111年6月9日