臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第604號上 訴 人即被上訴人 廖賴鳳屘輔 助 人 廖淑美訴訟代理人 陳武璋律師被上訴人即上 訴 人 楊再錦上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國111年10月28日臺灣臺中地方法院111年度訴字第170號第一審判決各自提起上訴，本院於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命楊再錦應給付廖賴鳳屘新臺幣7,000元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，廖賴鳳屘在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、廖賴鳳屘之上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用均由廖賴鳳屘負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按受輔助宣告之人為訴訟行為時，應經輔助人同意；輔助人同意受輔助宣告之人為訴訟行為，應以文書證之，民法第15條之2第1項第3款、民事訴訟法第45條之1第1項分別定有明文。
二、查廖賴鳳屘業經臺灣臺中地方法院(下稱臺中地院)於民國110年8月11日以110年度輔宣字第60號裁定(下稱60號裁定)，宣告為受輔助宣告之人，並選定其女廖淑美為輔助人，已於000年0月00日生效，此有60號裁定及確定證明書影本在卷可稽(見原審卷一第27-29頁)；而廖賴鳳屘確有提起本件訴訟之真意，業據其本人於原審111年2月11日言詞辯論時陳明無誤，並出具委任狀在卷可稽〈見臺中地院110年度中簡字第3260號卷(下稱中簡卷)第63-65頁、原審卷一第167-168頁〉；又本件起訴狀已列廖淑美為廖賴鳳屘之訴訟代理人，廖淑美亦到庭代理廖賴鳳屘為訴訟行為(見中簡卷第15-19頁，及原審卷一第161、187、225頁、卷二第123頁)，堪認廖淑美已同意廖賴鳳屘提起本件訴訟。準此，楊再錦反此抗辯廖賴鳳屘並無起訴之真意，洵非可採。
貳、實體方面：
一、廖賴鳳屘主張：兩造於108年7月1日簽訂房屋租賃契約書(下稱甲約)，約定由廖賴鳳屘將其所有門牌臺中市○區○○路0段000號房屋(層次、面積及坐落建號、地號詳如附表一所示；下稱系爭房屋)出租予楊再錦，租期自108年7月1日起至110年6月30日止，每月租金新臺幣(下同)4萬元。詎楊再錦自109年5月起至110年6月止累欠租金10萬4,000元，扣除保證金8萬元後，尚欠2萬4,000元(詳如附表二所示)。廖賴鳳屘遂於110年4月23日郵寄臺中健行路郵局存證號碼000號存證信函(下稱000號函)予楊再錦，通知不再續租，應於租期屆滿按時返還系爭房屋意旨。詎楊再錦於租期屆滿後，已無正當使用權源，猶拒還系爭房屋，依甲約第6條第2項、第4條第5項約定，各應給付違約金4萬元，及如附表三所示代為回復原狀費用35萬3,000元，亦應依當地月租金行情4萬6,000元，按月給付相當於租金之不當得利4萬6,000元。兩造未再續約，楊再錦抗辯已合法續約，應無依據。爰依如附表四欄所示規定及合併方式，請求判決如附表四欄所示。
二、楊再錦則以：伊自87年起承租系爭房屋迄今逾25年，未曾積欠任何租金，廖賴鳳屘所述欠租乙事，實因疫情而有減租協議，應無欠租。兩造於廖賴鳳屘未經輔助宣告前，已於000年0月間合意成立新租約，約定廖賴鳳屘再將系爭房屋出租予伊，每月租金3萬6,000元(嗣後再合議減為3萬元)，租期自110年7月1日起至112年6月30日止，伊無須回復原狀，再於110年8月23日補簽房屋租賃契約書(下稱乙約)。伊本於乙約，有權繼續使用系爭房屋，並非無權占有，持續依約給付租金，未曾違約，並無不當得利可言。廖賴鳳屘前開請求，均無依據等語，資為抗辯。
三、原審判命楊再錦應給付廖賴鳳屘7,000元本息，並駁回廖賴鳳屘其餘請求，兩造就其等敗訴部分，各自提起上訴；兩造之聲明如下：
㈠廖賴鳳屘之上訴及答辯聲明：
⒈原判決關於駁回廖賴鳳屘後開第2、3、4項之訴及假執行之聲請部分，均廢棄。
⒉楊再錦應將系爭房屋遷讓返還廖賴鳳屘。
⒊楊再錦應再給付廖賴鳳屘41萬元，及自110年9月20日起至清
償日止，按年息5%計算之利息(與原審判准7,000元本息合稱41萬7,000元本息)。
⒋楊再錦應自110年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付廖賴鳳屘4萬6,000元。
⒌楊再錦之上訴駁回。
㈡楊再錦之答辯及上訴聲明：
⒈廖賴鳳屘之上訴駁回。
⒉原判決不利於楊再錦部分廢棄。
⒊上開廢棄部分，廖賴鳳屘在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為廖賴鳳屘所有(見中簡卷第171頁、本院卷一第239-247頁)。
㈡兩造於108年7月1日簽定甲約，約定由廖賴鳳屘將系爭房屋出
租予楊再錦，每月租金4萬元，租期自108年7月1日起至110年6月30日止(見中簡卷第21-46頁) 。
㈢廖賴鳳屘於110年4月23日郵寄000號函予楊再錦，通知不再續
租系爭房屋，應於租期屆滿按時返還系爭房屋意旨(見中簡卷第47-49頁)。
㈣臺中地院於110年8月11日以60號裁定，宣告廖賴鳳屘為受輔
助宣告之人，並選定其女廖淑美為其輔助人，已於000年0月00日生效(見原審卷一第27-29頁) 。
㈤兩造於110年8月23日簽定乙約(書面)，約定廖賴鳳屘再將系
爭房屋出租予楊再錦，每月租金3萬6,000元，租期自110年7月1日起至112年6月30日止(見中簡卷第101-110頁)。
五、兩造爭執事項：㈠乙約是否成立有效？(即兩造有無合意續租2年、每月租金3萬
6,000元)㈡廖賴鳳屘是否承認楊再錦未積欠租金？㈢廖賴鳳屘是否承諾楊再錦於租期屆滿無須回復原狀？㈣廖賴鳳屘依民法第767條第1項前段、第455條規定，擇一請求
楊再錦遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈤廖賴鳳屘依甲約第3條第1項、第4條第5項、第6條第2項約定
，及民法第214條規定，請求楊再錦給付41萬7,000元本息，有無理由？㈥廖賴鳳屘依民法第179條規定，請求楊再錦應自110年7月1日
起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬6,000元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠乙約效力部分：
⒈按租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應
以字據為之外，並無一定之方式。苟合於民法第421條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立(最高法院33年上字第637號、40年台上字第304號判決先例參照)。又當事人就已諾成之不動產租賃關係，為防日後之爭論，再補訂書面租約，仍不失為民法第422條規定之字據，此觀此條規定之立法理由，應可明瞭。經查：
⑴楊再錦抗辯伊與廖賴鳳屘已於110年5月7日合意續租2年，即
自110年7月1日起至112年6月30日止，月租金3萬6,000元，再於110年8月23日補訂乙約書面等情，核與卷附兩造於110年5月7日、110年11月2日、111年1月1日對話錄音譯文提及續租2年、租期至112年6月30日止、月租金3萬6,000元意旨(見原審卷一第305、310-311、379-381頁)，洵無不合，亦有乙約影本在卷可資佐證(見中簡卷第101-110頁)。⑵參酌原審111年7月15日當庭勘驗兩造110年5月7日通話錄音，
兩造對話不曾停歇間斷，一來一往，廖賴鳳屘回應楊再錦為陳述，均未跳脫系爭房屋租賃事宜(見原審卷一第228頁)。
再參以中國醫藥大學精神科109年4月10日、111年2月16日心理檢查報告單所載，廖賴鳳屘在輔助宣告前後，其定向感方面：知道時間、地點，或知道部分時間地點；語言思考方面：思考反應速度均屬尚可、應答均屬合宜切題等語(見原審卷一第279-281頁)。凡此，尚難遽認廖賴鳳屘於110年5月7日已陷於無意識或精神錯亂之狀態甚明。是楊再錦抗辯兩造已有效成立乙約，即非無據。⒉從而，兩造已於110年5月7日合意成立乙約，租期自110年7月
1日起至112年6月30日止共2年，每月租金3萬6,000元，應堪認定。廖賴鳳屘猶否認乙約之效力，應非可採。
㈡有無欠租部分：
⒈廖賴鳳屘雖主張楊再錦負欠甲約租金10萬4,000元，無非以楊再錦未依甲約約定繳足租額4萬元，為其最主要之依據。
⒉惟楊再錦抗辯兩造已協議自109年5月起，因疫情而減免月租
額為3萬3,000元，核與卷附兩造對話錄音譯文提及減免租額意旨相符(見原審卷一第310、382頁)，應堪採信。⒊廖賴鳳屘又主張楊再錦分別於109年5月、6月各給付租金3萬
元，然依楊再錦所提三信銀行109年6月5日支票存根聯所示，其上載明伊給付租金6萬6,000元(見原審卷一第131頁)。
依此，可見楊再錦抗辯109年5月、6月均依兩造合意減租租額如數給付，即無不合。
⒋廖賴鳳屘另主張楊再錦自109年7月起至110年6月止，每月 僅
給付租金3萬3,000元，各月均欠7,000元未付(見中簡卷第45頁)。惟兩造既有減租3萬3,300元之協議，再參酌兩造對話錄音譯文顯示，廖賴鳳屘自承楊再錦從未拖欠租金(見原審卷一第307、381-382頁)，堪認楊再錦抗辯均已依約如數給付租金，亦無不合。
⒌至於甲約房租收付款明細欄000年0月下方固註記「少7,000」
(見原審卷一第101頁)，惟楊再錦抗辯此次係廖淑美前來收取而註記，實收3萬3,000元等情，核與該明細欄減租後各月註明收取金額3萬3,000元，均無不合，且其註記筆跡與廖賴鳳屘其他各月簽收筆跡，顯有不同，可認應係廖淑美以甲約原租額4萬元扣除實收3萬3,000元，所為註記，始為實情。
⒍從而，楊再錦抗辯已如數給付甲約全部租金，均無拖欠情事，應可採認。
㈢應否回復原狀部分：
⒈廖賴鳳屘主張楊再錦應負回復原狀之義務，無非以甲約第4條
第5項載明回復原狀意旨(見原審卷一第109頁)，為其最主要之依據。
⒉惟兩造既已續訂乙約，並約定楊再錦於租期屆滿無須回復原
狀，此有兩造錄音譯文在卷可稽(見原審卷一第383頁)，復於乙約備註欄重申無須回復原狀意旨(見中簡卷第107頁)，可見甲約所載回復原狀約款，已為乙約所取代而失其效力，應無疑義。
⒊從而，乙約租期猶未屆滿，且楊再錦依約無須負回復原狀義
務，廖賴鳳屘猶依已失其效力之甲約第4條第5項約定，主張楊再錦應負回復原狀之義務，應無依據。
㈣返還房屋部分：
⒈按出租人為租賃物之所有權人時，且租約屆滿或終止後，出
租人始得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，並得本於本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年度台上字第801號判決先例參照)。爰此，租約未屆滿或終止，出租人依民法第423條規定，負有交付租賃物及依約保持其使用收益狀態之義務，承租人於租約存續期間繼續使用租賃物，並非無權占有，出租人不得行使民法第455條租賃物返還請求權，亦不得行使民法第767條第1項前段所有物返還請求權。
⒉查乙約租期至112年6月30日始行屆滿，且廖賴鳳屘亦不爭執
每月均收取乙約租金3萬元，且有廖賴鳳屘簽署乙約房租收付款明細欄影本在卷可稽(見本院卷二第20-21、45頁)，則楊再錦本於乙約，有權繼續使用系爭房屋，自非無權占有，廖賴鳳屘本於乙約，負有容忍楊再錦使用之義務，應無疑義。
⒊從而，廖賴鳳屘依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求楊再錦返還系爭房屋，洵無依據。
㈤41萬7,000元本息部分：⒈查楊再錦既未負欠甲約租金，亦無違約之情，且乙約租期尚未屆滿，楊再錦無須負回復原狀之義務，業如前述。
⒉從而，廖賴鳳屘猶依甲約第3條第1項、第4條第5項 第6條第2
項約定，及民法第214條規定，請求楊再錦給付欠租2萬4,000元、違約金4萬元及代回復原狀費用35萬3,000元，合計41萬7,000元本息，即無憑據。
㈥不當得利部分：
⒈按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，
即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利(最高法院101年度台上字第1411號判決參照)。
⒉查楊再錦使用系爭房屋，係本於有效成立之乙約，係屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利。
⒊從而，廖賴鳳屘依民法第179條規定，請求楊再錦應自110年7
月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬6,000元，即無依據。
七、綜上所述，廖賴鳳屘依如附表四欄所示規定，請求判決如附表四欄所示，為無理由，應予駁回。原審判命楊再錦應給付廖賴鳳屘7,000元本息，尚有未合，楊再錦上訴論旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。另其他不應准許部分，原判決為廖賴鳳屘敗訴之諭知，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合，廖賴鳳屘上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，楊再錦之上訴為有理由，廖賴鳳屘之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日
民事第二庭 審判長 法 官 楊 國 精
法 官 林 筱 涵法 官 陳 正 禧正本係照原本作成。不得上訴。
書記官 王 譽 澄中 華 民 國 112 年 6 月 15 日附表一(系爭房屋)： 層次 建物登記面積 (平方公尺) 稅籍登記面積 (平方公尺) 門牌、建號、地號 ⑴門牌 ⑵坐落建號 ⑶坐落地號 地下1層 29.58 29.6 ⑴臺中市○區○○路0段000號 ⑵○○○段000建號 ⑶○○○段00-000地號 第1層 (騎樓) 45.77 (15.75) 45.8 第2層 61.28 61.3 第3層 61.28 61.3 第4層 61.28 61.3 第5層 61.28 61.3 第6層 ----- 61.3 陽台 27.86 ----附表二(廖賴鳳屘主張欠租明細；新臺幣元)： 編號 期間(民國) 金額 備註 1 109年5月 1萬元 2 109年6月 1萬元 3 109年7-12月 4萬2,000元 每月欠繳7,000元 4 110年1-6月 4萬2,000元 每月欠繳7,000元 合計 ----- 10萬4,000元 扣除保證金8萬元，尚欠2萬4,000元
附表三(廖賴鳳屘主張回復原狀費用；新臺幣元)： 編號 項目 費用 1 拆除招牌(含吊車) 1萬8,000元 2 拆除天花板30坪 3萬元 3 拆除裝潢 4萬元 4 拆除塑膠地板 1萬元 5 拆除地板板殘膠清洗與地坪修補 2萬5,000元 6 回復隔間泥磚牆 5萬元 7 水電管線拆除復原 2萬元 8 全棟粉刷 7萬元 9 廢棄物清運與小山猫及傾倒清運載離 9萬元 合計 ----- 35萬3,000元
附表四(金額：新臺幣元)： 編號 項目 請求權基礎與合併方式 訴之聲明 1 遷讓房屋 ⑴民法第767條第1項 前段 ⑵民法第455條 (選擇合併) 楊再錦應將系爭房屋遷讓返還廖賴鳳屘 2 給付租金 甲約第3條第1項 楊再錦應給付廖賴鳳屘41萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國110年9月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息 3 回復原狀 ⑴甲約第4條第5項 ⑵民法第214條 4 違約金 甲約第6條第2項 5 不當得利 民法第179條 楊再錦應自110年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付廖賴鳳屘4萬6,000元