臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第615號上 訴 人 朱美紅訴訟代理人 朱美燕被 上訴 人 方景誼訴訟代理人 歐嘉文律師複 代理 人 章弘裕律師
劉珈誠律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年10月3日臺灣臺中地方法院111年度訴字第896號第一審判決，提起一部上訴，本院於112年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣8萬2,729元及自民國112年4月13日起至清償日止，按年息百分之5利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第一、二審(除確定部分外)訴訟費用，由上訴人負擔10分之1，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人於原審之起訴聲明原為：㈠上訴人、朱美燕應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號00樓之0房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日(即111年1月28日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國111年11月17日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人5萬元。嗣系爭房屋經原法院民事執行處於112年3月3日執行遷讓返還完畢，被上訴人請求之不當得利、違約金及遲延利息均已可得確定，因而更正上開聲明㈡為：上訴人應給付被上訴人82萬5,000元，及其中5萬元自111年1月28日起；其餘77萬5,000元自更正訴之聲明暨辯論意旨續狀送達翌日(即112年4月13日，本院卷第190頁)起，均至清償之日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第94頁)。顯係將此項部分聲明由「將來給付之訴」更改為「現在給付之訴」，核屬更正法律上之陳述，依民事訴訟法第256條規定，應予准許。
二、上訴人之上訴聲明原為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。嗣系爭房屋於112年3月3日已執行遷讓返還完畢，上訴人因而減縮上訴聲明，僅就原審判命金錢給付部分提起上訴，並更正上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人給付金錢部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回(見本院卷第190頁)。
核屬上訴聲明之減縮，應予准許，減縮部分，視為撤回，原審就該部分之訴所為之判決，因此失其效力，本院無須對該部分判決為裁判。又遷讓房屋部分既已不上訴，則上訴人僅列朱美紅一人，併予敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊於110年3月6日與上訴人簽立房屋租賃契約(下稱系爭租約），將系爭房屋出租予上訴人，約定租期自110年3月1日至同年10月16日止，租金每月2萬5,000元，倘上訴人於租期屆滿時不返還房屋，伊除得請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止。嗣伊於租約屆滿前通知上訴人到期後不再續租，惟上訴人屆期拒將系爭房屋遷讓返還，伊因而提起本件訴訟，經原審為伊勝訴判決，並准為假執行，嗣並經原法院民事執行處於112年3月3日執行遷讓返還完畢。伊自得擇一依系爭租約及民法第179條，請求上訴人給付自110年10月17日至112年3月3日相當租金之不當得利，及依系爭租約第12條第3項，請求相當月租金額1倍之違約金。爰聲明求為命上訴人應給付被上訴人82萬5,000元，及其中5萬元自111年1月28日起；其餘77萬5,000元自更正訴之聲明暨辯論意旨續狀送達翌日起，均至清償之日止，按年息百分之5計算之利息(未繫屬本院部分，不予贅述)。
二、上訴人則以：前屋主(即被上訴人舅媽)曾承諾不會出賣系爭房屋，要伊安心住下來，嗣租約到期，被上訴人不同意以原來條件續約，伊屢次想協商，被上訴人均不同意。伊曾匯3個月租金予被上訴人，但被上訴人拒收，伊並無不當得利。
且伊應不用負擔違約金，違約金額亦過高。又伊已給付押租金5萬元，並於112年3月2日給付35萬元，倘認伊應給付相當租金之不當得利及違約金，上開金額均應抵扣，伊係於3月2日給付35萬元，3月3日將房屋內物品遷讓完畢，故35萬元抵扣日期是3月2日，押租金5萬元抵扣日期是3月3日等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付金錢部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠系爭房屋為被上訴人所有。(見本院卷第79頁)㈡兩造於110年3月6日簽立系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋
出租予上訴人，租期自110年3月1日至同年10月16日止，租金每月2萬5,000元。(見原法院111年度中簡字第481號卷《下稱中簡字卷》第22頁)㈢系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍(未足1個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」(見中簡字卷第27頁)㈣被上訴人於110年10月12日寄發○○郵局000000號存證信函給上
訴人，表示租期即將於110年10月16日屆滿，租期到期後，不再出租予上訴人，並請上訴人屆時依約返還房屋。(見中簡字卷第41頁)㈤系爭房屋於112年3月3日經原法院111年度司執字第140809號
強制執行事件執行騰空遷讓返還完畢。(見本院卷第103頁、190頁)㈥上訴人已給付押租金5萬元，被上訴人尚未返還。(見本院卷
第191頁)
五、本件爭點㈠被上訴人擇一依系爭租約及民法第179條，請求上訴人給付自
110年10月17日至112年3月3日止相當租金之不當得利計41萬2,500元及遲延利息，是否有理由？㈡被上訴人依系爭租約第12條第3項，請求上訴人給付自110年1
0月17日至112年3月3日止之違約金計41萬2,500元及遲延利息，是否有理由？
六、本院之判斷㈠兩造間系爭租約已於110年10月16日屆滿而消滅：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租
賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條所明定。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年台上字第1398號判決意旨參照）。
⒉被上訴人為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋有簽
訂系爭租約，約定租賃期間自110年3月1日起至110年10月16日止等情，為兩造所不爭執（見原審卷第83頁），並有系爭租約影本在卷可稽（見中簡字卷第21至39頁），是此部分事實，堪認屬實。上訴人雖抗辯其與被上訴人就系爭房屋業已續租，並提出其等於110年10月1日之LINE對話紀錄為證，然查：
⑴觀之該對話紀錄（見原審卷第51頁），被上訴人當時向
上訴人表示之續租條件為每月租金為2萬5,000元及管理費改由上訴人負擔，然上訴人當時即表示不同意管理費改由其負擔之部分，顯見兩造就系爭房屋之續租條件即租金數額之租約必要之點未達成合意，是尚難認兩造間就系爭房屋有達成續租之合意。
⑵復佐以被上訴人主張其於系爭租約到期前，即以存證信
函通知上訴人，並表示系爭租約將於110年10月16日屆滿，於租約到期後即不再出租系爭房屋予上訴人，並要求上訴人依約返還系爭房屋等情，業據其提出臺中大甲郵局存證號碼181號存證信函、郵件投遞查詢資料影本各1份為證（見中簡字卷第41至43頁），且為上訴人所不爭執。可見被上訴人於系爭租賃契約屆滿前，以上開存證信函通知上訴人其不再出租系爭房屋予上訴人，並要求上訴人應依約返還系爭房屋。準此，堪認兩造間就系爭房屋之租賃關係確已於110年10月16日因租賃期間屆滿而消滅。
㈡被上訴人擇一依系爭租約及民法第179條，請求上訴人給付自
110年10月17日至112年3月3日止相當租金之不當得利計41萬2,500元及遲延利息，是否有理由？⒈依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返
還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」。次按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文；復按「而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念。」（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
⒉查上訴人於系爭租約租期即110年10月16日屆滿，租賃關係
消滅後，仍繼續居住於系爭房屋至112年3月3日遷讓為止，未依約將系爭房屋遷讓騰空返還予被上訴人，致被上訴人無法使用收益系爭房屋，則依社會通常觀念，上訴人即獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，是被上訴人本於系爭租約或民法不當得利之法律關係，請求上訴人給付自110年10月17日至112年3月3日止相當租金之不當得利計41萬2,500元〔計算式：25,000元×16月+（25,000元×15/30日）=412,500元〕，於法有據。
㈢被上訴人依系爭租約第12條第3項，請求上訴人給付自110年1
0月17日至112年3月3日止之違約金計41萬2,500元及遲延利息，是否有理由？⒈ ⒈系爭租約第12條第3項約定：承租人未依第一項約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足一月者，以日租金計算）之違約金至返還為止。故上訴人若違反系爭租約未返還房屋時，除應給付原租金外，尚需賠償原月租金1倍之金額，顯見依兩造簽訂系爭租約時之真意，有藉此懲罰並避免上訴人違反返還租賃物義務之用意，是系爭租約第12條第3項所約定違約金，目的在於擔保上訴人履約，其性質應係懲罰性違約金。
⒉次按「契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀
之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金屬懲罰性違約金，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷。」（最高法院111年度台上字第882號民事判決意旨參照）。經查：
⑴系爭租約第12條第3項所約定之違約金係懲罰性違約金，
已如前述。又上訴人雖於租期屆滿未返還系爭房屋，無權占有逾1年之期間，始經由假執行程序交還房屋，然上訴人曾給付租金，為被上訴人退回，有上訴人提出之「存證信函」附卷可憑，已見前述。且上訴人嗣於112年3月2日並給付被上訴人35萬元，被上訴人亦不爭執有收受該35萬元情事。
⑵被上訴人雖主張伊因上訴人拒不交還系爭房屋而無法辦
理戶籍之遷入云云，惟按戶籍登記之申請，應向當事人戶籍地之戶政事務所為之，但在國內遷出登記，應向遷入地戶政事務所為之。而登記之申請由申請人以書面、言詞或網路向戶政事務所為之。戶籍法第26條但書、第27條第1項分別定有明文。又申請遷入登記，如係另立一戶，應另提憑單獨立戶之明文件，而依內政部戶政司「有關遷徙登記提證文件彙整表」，得提出房屋所有權狀、最近一期之房屋完稅稅單、最近3個月內之第1類建物謄本等件擇一即可辦理，有內政部戶政司業務申請須知有關遷入登記作業規定及有關遷徙登記提證文件彙整表等件附卷可參，故縱使上訴人遲未交還系爭房屋，被上訴人仍得依上開遷入作業須知，提出相關證明文件，申請辦理單獨立戶之遷入登記，並無妨礙不得辦理之情形，是被上訴人此一主張，委無可取。
⑶綜上，本院綜合上開事實及依一般客觀之事實、社會經
濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益等一切情狀，認為違約金支付以7萬元為適當，逾此數額之請求，於法無據。
㈣上訴人已繳付押租金5萬元及租金35萬元，應予抵充相當於租
金之不當得利及違約金合計48萬2,500元（計算式：41萬2,500元＋7萬元＝48萬2,500元）及已到期之利息，抵充方式如下：
⒈應優先扣抵5萬元之利息即自111年1月28日起至111年3月2
日止之利息（民法第323條參照），合計229元。（計算式：50,000×5%÷12×（1＋3/30)=229元，元以下4捨5入)上訴人已繳付押租金5萬元及租金35萬元，合計40萬元，應抵充利息後，尚餘39萬9,771元（計算式：50,000＋350,000－229＝399,771元）⒉上訴人繳付尚餘39萬9,771元，再抵充48萬2,500元，尚不
足8萬2,729元。（計算式：482,500－399,771＝82,729元）㈤綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付相
當於租金之不當得利及違約金合計8萬2,729元及自112年4月13日（上訴人係於112年4月12日收到被上訴人112年4月7日更正訴之聲明狀，見本院112年5月10日言詞辯論筆錄）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就金錢給付之訴部分判命上訴人給付被上訴人超過8萬2,729元本息部分，即有未合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。至於不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤，上訴人其餘上訴，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 高英賓法 官 張國華正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李妍嬅中 華 民 國 112 年 6 月 14 日