臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第17號上 訴 人 劉冠良
陳一火共 同訴訟代理人 林永山律師被 上訴人 趙銀環訴訟代理人 張崇哲律師複 代理人 許凱翔律師
黃瑋俐律師陳宥安律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年10月27日臺灣彰化地方法院110年度訴字第232號第一審判決提起上訴，本院於111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。（原判決主文第二項減縮為：被告應自民國109年12月4日起至前項房屋遷讓之日止，按月連帶給付原告新臺幣1萬元。）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。被上訴人於原審依民法第767條、第184條第1項、第185條、第179條規定，聲明請求：㈠上訴人應將坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之同段000建號建物（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○段00號，下稱系爭房屋），及如彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國110年8月6日彰土測字第0000號土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）所示編號Ｂ部分之未辦保存登記增建倉庫（面積39.96平方公尺）、編號Ｃ部分之未辦保存登記增建雨遮（面積8.36平方公尺，編號Ｂ、Ｃ部分下合稱系爭增建物），騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自109年12月4日起至遷讓系爭房屋及增建物之日止按月連帶給付被上訴人新臺幣（下同）2萬元。原審判決准許上開聲明第㈠項部分；上開聲明第㈡項部分，則判命上訴人應自109年12月4日起至系爭房屋及增建物遷讓之日止按月連帶給付被上訴人16,000元，並依被上訴人之聲請及依職權為准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其受敗訴判決部分，提起上訴；被上訴人就其受敗訴判決部分，則未聲明不服，上開部分非本院審理範圍，以下不為論述。另就上開聲明第㈡項部分，被上訴人於本院審理中表示不再主張民法第179條為請求權基礎；其因上訴人無權占用系爭房屋及增建物所受之損害額，同意以每月1萬元作為計算基準（見本院卷第211、221頁），核屬聲明之減縮，依上開規定，應予准許。
二、次按送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之。但在他處會晤應受送達人時，得於會晤處所行之，民事訴訟法第136條第1項定有明文。上訴人陳一火雖主張：伊之戶籍、住居所及營業所皆未設於系爭房屋及增建物所在地址即「彰化縣○○鄉○○路○段00號」，原審以該址對伊送達訴訟文書為不合法，訴訟程序顯有重大瑕疵，應廢棄發回原法院更行審理等語。然陳一火又自承：系爭房屋及增建物原為訴外人○○○所有，伊向○○○承租系爭房屋及增建物後，另委任上訴人劉冠良管理系爭房屋及增建物，並作為經營○○○香鋪之用等語（見本院卷第207頁）。足認系爭房屋及增建物為陳一火經營○○○香鋪之營業處所無訛。則依上開規定，原審對陳一火以○○○香鋪所在該址送達訴訟文書，自屬合法送達，難認有何重大瑕疵。故而陳一火此部分主張，要屬無據。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊於109年11月24日得標買受系爭土地暨坐落其上之系爭房屋及增建物，原法院於109年12月4日核發不動產權利移轉證書予伊，並於109年12月14日辦畢所有權移轉登記。而上訴人占有使用系爭房屋及增建物作為經營○○○香鋪之用，自109年12月4日起，無權占用伊所有之系爭房屋及增建物，共同侵害伊對系爭房屋及增建物之所有權。爰依民法第767條第1項前段及中段、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，求為命上訴人將系爭房屋及增建物騰空遷讓返還予伊，及自109年12月4日起至騰空遷讓返還系爭房屋及增建物之日止按月連帶給付伊1萬元之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行（原審為被上訴人一部勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，及就騰空遷讓返還系爭房屋及增建物部分定履行期間為3個月。上訴人就其受敗訴判決部分不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋及增建物原為○○○所有，○○○將系爭房屋及增建物出租予陳一火，約定以每月租金1萬元抵償○○○對陳一火所負之債務，租期自106年3月1日起至122年2月29日止，並簽有上證一之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。嗣系爭房屋及增建物雖遭原法院查封拍賣，並由被上訴人取得所有權，然依民法第425條第1項規定，系爭租約對被上訴人仍繼續存在。陳一火基於系爭租約占用使用系爭房屋及增建物，自屬有權占有，而未侵害被上訴人之所有權。縱陳一火未向被上訴人繳付租金，但因被上訴人未通知陳一火其已承受系爭租約之租金債權，故陳一火對○○○給付租金之行為仍屬有效，而已生清償效力。而劉冠良係受陳一火委任來管理系爭房屋及增建物，並作為經營○○○香鋪之用，劉冠良基於上開委任關係亦有權占用系爭房屋及增建物等語置辯。並均上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本院經爭點整理及協議簡化爭點之結果如下：（見本院卷第238至240頁）㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地上有如附圖編號Ａ所示之系爭房屋、編號Ｂ、Ｃ所示之系爭增建物。
⒉系爭土地、系爭房屋及增建物原均為○○○所有。
⒊○○○因與訴外人滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司（下稱匯豐
銀行）有債務關係，經匯豐銀行聲請支付命令後，持原法院108年度司促字第8954號支付命令暨確定證明書聲請對○○○之財產為強制執行，經原法院109年度司執字第23835號清償債務事件為強制執行程序，並經訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司以原法院108年度執全字第44號假扣押裁定、訴外人○○○持原法院簡易庭108年度司拍字第121號拍賣抵押物裁定為併案執行（109年度司執字第24025、24752號），嗣匯豐銀行於執行程序中撤回執行。
⒋執行法院於109年6月29日至系爭土地、系爭房屋及增建物現
場進行測量及查封作業，劉冠良在場表示其為○○○前夫，並稱系爭房屋及增建物是其與○○○使用，一樓由其以100萬元頂下經營○○○紙舖，並每月給付○○○1萬元租金，但雙方無書面契約，經執行法院記載於執行筆錄，劉冠良並於在場人欄簽名。
⒌執行法院將系爭土地、系爭房屋及增建物合併拍賣，並於拍
賣公告之使用情形欄記載：「據地政人員指界，房屋租予第三人。上述現況及其他相關實際情形，投標人應自行至現場查證，執行法院依法不負瑕疵擔保責任。拍定後不點交。」⒍被上訴人於109年11月24日標得系爭土地、系爭房屋及增建物
，並經執行法院於109年12月4日核發不動產權利移轉證書，被上訴人於109年12月14日登記為系爭土地及房屋之所有權人。
⒎原審於110年5月7日至現場履勘，勘驗結果：「門牌彰化縣○○
鄉○○村○○路○段00號房屋為二層樓建物，一樓後方有增建鐵皮建物，現由被告開設○○○香舖。」該次勘驗報到單之被告欄記載劉冠良、陳一火到場，但僅有陳一火於勘驗筆錄上簽名。
⒏系爭租約記載陳一火向○○○承租系爭房屋，租賃期間為106年3
月1日至122年2月29日，每月租金1萬元，因○○○向陳一火借款尚餘200萬元未償，即以此房屋租賃作為抵償（立契約人為○○○、陳一火，簽約日期為106年3月1日）。
⒐系爭房屋及增建物現仍由劉冠良所占有使用，並由陳一火於內經營○○○香舖。
⒑若上訴人無合法權利占有使用系爭房屋及增建物，被上訴人得請求之損害額，經兩造合意以每月1萬元計算。
㈡本件爭點：
⒈上訴人占有使用系爭房屋及增建物有無合法權利？⒉若否，被上訴人得請求上訴人給付之損害額為若干？⑴陳一火對○○○是否有債權存在？⑵陳一火與○○○就系爭房屋及增建物是否有租賃關係存在？其二
人間是否有約定以陳一火每月應給付之租金抵償○○○所積欠之債務？⑶陳一火在未受房屋轉讓通知前，對○○○之清償租金行為是否有
效？
四、得心證之理由：㈠上訴人占有使用系爭房屋及系爭增建物並無合法權利：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。是買賣不破租賃原則具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源，故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項規定，因而增訂第2項（民法第425條於88年4月21日修法理由參照）。
⒉上訴人雖抗辯：系爭房屋及增建物原為○○○所有，因○○○無力
清償其對陳一火所負債務，故自106年3月起將系爭房屋及增建物出租予陳一火，並簽有系爭租約，依民法第425條第1項規定，縱系爭房屋及增建物日後出售予被上訴人，亦不影響陳一火基於系爭租賃關係使用系爭房屋及增建物之權利；劉冠良受僱於陳一火，亦屬有權占有使用系爭房屋與增建物等語，並提出系爭租約為證（見本院卷第91至105頁）。惟上訴人於本院已自承：伊等於原審及執行程序中均未提出系爭租約等語（見本院卷第129頁）；且執行法院於109年6月29日至系爭土地、系爭房屋及增建物現場進行測量及查封作業，劉冠良在場表示其為○○○前夫，並稱系爭房屋及增建物是其與○○○使用，一樓由其以100萬元頂下經營○○○紙舖，並每月給付○○○1萬元租金，但雙方無書面契約，經執行法院記載於執行筆錄，劉冠良並於在場人欄簽名等情（不爭執事項⒋參照），與劉冠良於原審陳稱：陳一火向○○○承租系爭房屋及增建物等語（見原審卷第44頁）卻有不符，究竟向○○○取得系爭房屋及增建物之使用權限人為陳一火或劉冠良，已難認定；況若上訴人與○○○間確有租賃關係存在，何以先前均未提出該租約，亦有可疑。再觀諸系爭租約所載內容，可知陳一火以劉冠良為連帶保證人，向○○○承租系爭房屋，租賃期限約定自106年3月1日至122年2月29日（不爭執事項⒏參照）。則系爭租約之租賃期限顯然逾越5年，又未據上訴人舉證證明系爭租約有經過公證，依前揭說明，本件並無民法第425條第1項規定之適用。被上訴人既不受系爭租約之拘束，上訴人自無從以系爭租約作為占有使用系爭房屋及增建物之權源。故而，上訴人此部分抗辯，要無可採。
⒊基上，被上訴人既為系爭房屋及增建物之所有權人（不爭執
事項⒍參照），上訴人亦不爭執其等均為系爭房屋及增建物之占有人（本院卷第208頁，不爭執事項⒐參照），並經本院認定上訴人並無占有使用系爭房屋及增建物之權源如前，上訴人無權占用被上訴人所有之系爭房屋及增建物乙節，自堪認定。則被上訴人自得本於所有權之作用，以上訴人為無權占有之由，請求上訴人自系爭房屋及增建物遷出，並將系爭房屋及增建物騰空返還被上訴人。
㈡被上訴人請求上訴人給付自109年12月4日起至騰空遷讓返還
系爭房屋及增建物之日止按月連帶給付伊1萬元之損害額，為有理由：
⒈上訴人無權占有使用系爭房屋及增建物，可獲得相當於租金
之不當利益，同時造成房屋所有權人之損害，乃社會通常觀念。故而被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋及增建物，共同侵害被上訴人之所有權，依民法第184條第1項前段、第185條前段規定，請求上訴人負連帶損害賠償責任，自屬有據。再被上訴人因上訴人無權占有使用系爭房屋及增建物所受損害，經兩造合意以每月1萬元計算（不爭執事項⒑參照），則被上訴人請求上訴人自109年12月4日起至遷讓房屋之日止按月連帶給付被上訴人1萬元，自為可採。
⒉陳一火雖抗辯：因○○○有積欠陳一火款項，已約定以系爭租約
之租金抵償，被上訴人未通知陳一火已承受系爭租約之租金債權前，陳一火仍依約以債權抵償租金之清償，被上訴人不得再向上訴人請求給付租金等語。然系爭租約並無民法第425條第1項規定之適用，對被上訴人不生拘束，已如前述，則陳一火與○○○間有無債權債務關係及就租金如何抵償之約定，自與被上訴人無關。陳一火此部分抗辯，要無可採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段、第185條規定，請求上訴人將系爭房屋及增建物騰空遷讓返還予被上訴人，及自109年12月4日起至騰空遷讓返還系爭房屋及增建物之日止按月連帶給付被上訴人1萬元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人此部分勝訴之判決，並考量現場狀況，就遷讓系爭房屋及增建物部分依職權酌定3個月履行期間，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 游文科
法 官 吳崇道法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
上訴人20日內得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 金珍華中 華 民 國 111 年 8 月 16 日