臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第339號上 訴 人 張賢財訴訟代理人 黃勇雄律師被 上訴 人 VILLA-M社區管理委員會法定代理人 林士民訴訟代理人 廖健智律師
陳映良律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國111年5月6日臺灣臺中地方法院110年度訴字第1237號第一審判決提起上訴，本院於111年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊所有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段000建號建物，與毗鄰建物為一集居社區VILLA-M（下稱系爭社區），住戶並成立VILLA-M社區管理委員會（下稱被上訴人）負責管理社區。伊與其他社區集居建物共有同段000-00、000-00、000-0地號土地作為出入社區通路使用。詎被上訴人違反相關建築法令，且未經伊之同意，竟擅自在上開000-00地號土地（下稱系爭土地）興建如臺中市○○地政事務所民國110年9月14日○土測字153900號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A2所示鐵門、牆壁、雨遮（面積1.45平方公尺）及A3所示雨遮（面積32.70平方公尺）、A4所示管理室（含垃圾間）及鐵門、雨遮（面積17.65平方公尺）等地上物（下合稱系爭增建物），致伊無法順利進出並通行系爭土地，有侵害伊之所有權能等情。爰依民法第184條第1項前段、第2項、第821條準用第767條第1項中段規定，擇一請求被上訴人拆除如附圖所示之系爭增建物（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭增建物均拆除。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：訴外人○○建設有限公司（下稱○○公司）興建系爭社區建案時，即規劃於系爭土地興建系爭增建物，並與系爭社區一併完工，隨即並將系爭增建物之所有權移轉予系爭社區全體區分所有權人共有，而由系爭社區之管理委員會即被上訴人管理。上訴人於簽約購屋時即知悉上開情事，對系爭增建物占用系爭土地應有默示分管契約存在，且系爭社區之區分所有權人過半數同意系爭增建物占用系爭土地，依民法第820條第1項規定，乃有權占有。且依同法第819條第2項規定拆除系爭增建物乃處分行為，未經全體區分所有權人同意。況且系爭增建物並無妨害上訴人車輛進出及救災等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠○○公司於104年2月4日取得系爭社區之建造執照（見原審卷第101頁）。
㈡系爭社區規劃有A、B、C三區共20戶。上訴人於104年6月23日
與○○公司簽訂VILLA-M房屋及土地預定買賣合約書，戶別為A2，所有權移轉登記時間為107年1月9日（見原審卷第21頁、第151至157頁）。
㈢臺中市○○區○○段000000地號土地、同段000-0地號土地及系爭土地為系爭社區之住戶分別共有。
㈣系爭增建物占用系爭土地，現為被上訴人管理使用。
㈤系爭增建物於臺中市政府在106年1月20日核發系爭社區使用執照時，尚未存在（見原審卷第193頁、第195頁）。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人拆除系
爭增建物，有無理由？⒈系爭增建物是否為系爭社區之住戶共有？被上訴人是否基於
管委會身分管理使用？⒉系爭增建物占用系爭土地是否基於系爭社區全體住戶之分管
契約？①分管契約是否因違反公寓大廈管理條例第7條第2款規定，而
依民法第71條無效？②VILLA-M房屋預定買賣合約書第27條個別磋商條款第15項約定
是否違反民法第247條之1而無效？③上訴人請求是否違反民法第148條之誠信原則？⒊拆除系爭建物是否須經全體住戶之同意？㈡上訴人依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求被上訴人
拆除系爭增建物，有無理由?⒈被上訴人是否故意讓系爭增建物違反建築法第25條前段、第7
3條第1項前段、公寓大廈管理條例第7條第2款及第9條、第16條第2項規定，侵害上訴人所有權能，致上訴人受有不能順利通行巷道通路之損害？⒉建築法第25條前段、第73條第1項前段、公寓大廈管理條例第
7條第2款及第9條、第16條第2項規定是否為保護他人之法律？被上訴人是否違反上開規定，致上訴人受有不能順利通行巷道通路之損害？
五、本院得心證之理由：
(一)上訴人依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，為無理由：
①契約固需當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表
示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人媒介，而將當事人互為之意思表示從中傳達，而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。②系爭社區為○○公司所興建，於104年2月4日申請取得建造執照
，規劃有A、B、C三區共20戶。上訴人於104年6月23日與○○公司及訴外人廖○○，分別簽訂VILLA-M房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，戶別為A2（見原審卷第151至157頁）。○○段000-00地號土地、同段000-0地號土地及系爭土地為系爭社區之住戶分別共有等事實，為兩造所不爭執（見上述），並有建照執照、系爭社區1樓全區平面圖、房屋預定買賣契約書（立契約書人為買方即上訴人及賣方○○公司）等在卷可佐（見原審卷第101、103、203至221頁），是上訴人於系爭社區尚在預售興建時，即與起造人○○公司簽訂房屋預定買賣契約書，承購系爭社區A2之戶別，應堪認定。
③查系爭社區之承購戶承購系爭社區房、地時所簽訂之房屋預
定買賣契約書第27條個別磋商條款第15點約定：「為求美觀及安全實用效果，買方同意委託賣方增建社區入口管理室與上方入口頂蓋與社區管制大門與垃圾間及A2-A10戶2F後方露臺及A1戶5F前臥室及A2戶5F後臥室A1戶2F空中花園與其正下方所在之車庫與車庫捲門牌樓供住戶使用。此增建並不在建築執照核准之項目，此部分施工係賣方為提高生活品質無償增建贈送予住戶使用，不含在房屋價款內，本合約銷售之建坪亦不包含上述增建面積，買方對上情知悉並表贊同，完工後交由各住戶善意管理，日後買方不得對賣方有任何異議或要求，若因法令執行及外在因素無法施作時，由賣方提撥此增建贈送工程之費用與買方，若已施作完成則不論任何情況下，買方均不得要求賣方恢復原狀或請求金額補償。」，有房屋預定買賣契約書及上訴人所提系爭社區房屋預定買賣契約書第27條個別磋商條款第15點在卷可稽（見原審卷第203至221頁)，核與被上訴人所提系爭社區B5住戶之房屋預定買賣合約書之個別磋商條款第15點內容相符（見原審卷第107至109頁）；參酌以系爭社區宣傳廣告電腦示意圖，社區入口繪有管理室、電動大門、上方入口設有頂蓋（見原審卷第105頁），亦與上訴人所提系爭增建物現場現況照片（見原審卷第41至51頁）之外觀、位置相當，復酌以建商與系爭社區各區分所有建物買受人於訂立房屋預定買賣契約書時，均已約明增建物之位置，且經上訴人於104年6月16日攜回審閱5天以上（見原審卷第203頁），並經上訴人於104年6月23日簽立房屋預定買賣契約書表示知情同意等情，堪認上訴人與其他區分所有權人間業已透過建商與各承購戶約定，合意成立分管契約，揆諸前揭說明，上訴人即應受該分管協議之拘束。
④上訴人主張均不可採：
⑴上訴人雖主張伊與○○公司簽約時，尚不知悉系爭增建物之實
際位置，又系爭增建物屬違法建物，非系爭社區各住戶向○○公司購買，且○○公司逕行交付系爭增建物予被上訴人，而非全體區分所有權人云云，然為被上訴人所否認。查，依上訴人與○○公司所簽立之房屋預定買賣契約書及個別磋商條款之約定內容，可見上訴人於訂約時已知悉並同意○○公司於系爭社區增建社區入口管理室與上方入口頂蓋與社區管制大門與垃圾間；另觀之宣傳廣告電腦示意圖及社區1樓全區平面圖（此圖亦為購屋契約之一部分，見原審卷第103至105頁），堪認上訴人於購屋時就系爭增建物可能位置、與其購買戶別間之相對位置已有認知，自難認上訴人無從知悉系爭增建物搭建後實際大致位置。且依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人住戶為管理委員之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，本件○○公司將系爭社區共用部分、約定共用部分、與附屬設施設備移交予被上訴人，有移交紀錄、點交表附卷可查（見原審卷第235至239頁），而系爭增建物亦為各住戶合意○○公司增建使用，則被上訴人為系爭社區之區分所有權人維護管理，應屬合理。故上訴人上開主張，要非可採。
⑵至上訴人另主張系爭增建物妨害其車輛進出使用，侵害其對
系爭土地所有權之行使云云，為被上訴人所否認。嗣經原審履勘現場，並請兩造各自準備車輛做為測試通行之用，可見上訴人駕駛其所有賓士S350長軸版車輛自A2停車位駛出，其車頭左轉彎朝大門經一次修正，第二次即通過大門，其車身左側與大門牆壁間隔距離細微。上訴人自大門駛入後倒車入庫，經修正一次亦可將上開車輛置回停車位內；另被上訴人一方亦駕駛與上訴人相同款式車輛，其停放位置接近右側A3相隔牆壁，同樣以車頭朝前方式往大門左轉駛出，轉彎一次即可駛出大門，左側車身與牆壁距離接近。後自大門外駛入，倒車入庫一次即可進入該車位。上訴人駕駛之車輛約較被上訴人一方所駕車輛長5至10公分等情，有原審法院110年10月19日勘驗筆錄可考（見原審卷第277至285頁），可見上訴人車輛仍得進出系爭社區及停車位，縱須修正一次，惟尚非須修正、迴轉數次難以通行之情形。再者，參照坊間一般之地下或社區停車位及路邊停車位，常有部分車位因迴車空間及距離之關係，亦係需經修正始得停妥，此乃眾所週知之常情，衡以原審上開現場實測為客觀之觀察，尚難逕認有因系爭增建物之存在，而有何致妨害上訴人自由通行系爭社區車道之權利。故上訴人上開主張，尚非可取。
⑶上訴人雖又主張系爭增建物之約定違反公寓大廈管理條例第7
條第2款規定應屬無效。然上開規定係指公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄者，並不得為約定專用部分。又所謂約定專用係指公寓大廈共用部分，經約定供特定區分所有權人使用者，此觀同條例第3條第5款規定自明。系爭增建物既約定供系爭社區全體所有住戶共同使用，已與約定專用之定義不符，上訴人此部分主張，亦無足取。⑷上訴人復主張前揭房屋預定買賣合約書第27條個別磋商條款
第15項約定，違反民法第247條之1規定而無效云云。然民法第247條之1規定所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，有顯失公平之情形而言。查，○○公司所製之房屋預定買賣契約書第27條個別磋商條款，其中第1至43點均以電腦文字打印，顯係由○○公司預先擬定為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，自為定型化契約，惟觀之上開個別磋商條款乃敘明部分戶型之外觀、屋內配置、施作方式等情形，且明示部分工程與建築執照核准項目不同，然該二次施工之部分乃增加承購戶使用面積，如外推陽台屋簷，或增設公共使用設施，系爭增建物，難認該條款對上訴人而言有何顯失公平之處，更何況上開個別磋商條款係經上訴人知情同意下而簽立。又系爭增建物之建造費用既未包含在承購價金內亦未計算入建坪，則○○公司約明施作完成之系爭增建物不得要求其恢復原狀或請求金額補償，亦難逕認有因單方面免除○○公司之責任，而對上訴人造成何重大不利益。故上訴人此部分主張，委無足採。
⑤綜上，可見系爭增建物占用系爭土地之權源，即源於上訴人
知情同意所簽立之房屋預定買賣契約書（含第27條個別磋商條款）之約定，被上訴人並非無權占有系爭土地，上訴人主張系爭增建物無權占有系爭土地，本於共有人身分地位請求拆除系爭增建物並返還系爭土地，即無可採。
⑥至被上訴人抗辯上訴人提起本件訴訟，係以損害伊為主要目
的，已違反誠信原則，並構成權利濫用云云。惟按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用（最高法院107年度台上字第2449號判決可資參考）。查，上訴人以被上訴人未經伊同意，興建系爭增建物，致伊無法順利通行系爭土地，則上訴人為系爭土地共有人，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，係本於所有權人地位之正當權利行使，且非以損害被上訴人為主要目的，亦無違反誠信原則或權利濫用可言，故被上訴人上開所辯，顯屬無據，爰併予敘明。
(二)上訴人依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，亦無理由：
①按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫
徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103年度台上字第1620號判決意旨參照）。②次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專用部分：如連通
數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄不得為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。公寓大廈管理條例第7條第2款、第9條及第16條第2項固定有明文。經查：
⑴系爭增建物坐落於系爭土地上，而系爭土地為系爭社區全體
區分所有權人所共有，此為兩造所不爭執，且系爭增建物現況為供通往馬路（即○○路）之對外聯絡通路及門廳（即有管理室及垃圾間）使用，亦有土地登記謄本、臺中市○○地政事務所110年10月22日○○地所二字第1100010934號函及檢附之附圖、現場照片等在卷可佐（見原審卷第117至122、289至291頁、第41至53頁），則系爭土地依公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，自不得為約定專用部分，當無違反關於約定專用規定之虞。
⑵公寓大廈管理條例對於違反第9條第3項規定之效力如何，並
未規定，是區分所有權人所為行為，違反上開法律規定者，自應視其所違反者，係取締規定或效力規定而定其效力。又建築法第25條規定：建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；同法第73條第2項規定：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。違反上開規定者，分別依建築法第86條、第91條第1項第1款規定，主管機關得對違反者科處罰鍰等加以制裁，以禁遏其行為，足見前揭規定，係屬取締規定，而非效力規定，當事人所成立之法律行為，並不因而無效，此觀臺灣地區各縣市內充斥者違章建築，而主管機關並非立即查報並逕予拆除，即可為印證。本件系爭增建物雖經主管機關認定屬新違章建築，有臺中市政府都市發展局110年4月19日中市都違字第1100064148號函為證（見原審卷第167頁），然此乃主管機關對於未依上述建築法規定，申請建照執照之建物所為權責處理，其違反者僅應受行政裁罰，尚不得執此為由，逕謂上訴人與○○公司所簽立之房屋預定買賣契約書及個別磋商條款之約定當然無效。故上訴人主張上述透過房屋預定買賣契約書及個別磋商條款達成合意之分管契約，因違反禁止規定而無效云云，自無足採。
⑶承上，本件上訴人所簽立之房屋預定買賣契約書及個別磋商
條款之約定既非無效，則仍有拘束上訴人及系爭社區其他所有權人之效力，故系爭增建物既本於系爭社區各該住戶之所有權人，於購屋時所簽立之契約約定而為建造，系爭增建物中之管理室，其設置之目的實涉及系爭社區門戶進出及安全維護所必需，自難逕認有何妨害系爭社區全體共有人之利益，況系爭增建物之設置，經原審現場實測後亦查無使上訴人之車輛通行受到妨害之情形存在，要難認有何侵害上訴人有不能順利通行巷道通路之損害。故上訴人主張系爭增建物之設置構成侵權行為，亦非可採。
六、綜上所述，上訴人主張依民法第184條第1項前段、第2項、第821條準用第767條第1項中段規定，請求被上訴人將系爭土地上之系爭增建物拆除，均無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 葛永輝法 官 許旭聖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 江丞晏中 華 民 國 111 年 10 月 19 日