臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第481號上 訴 人 陳樹吉訴訟代理人 李國豪 律師複代理人 林苡茹 律師被上訴人 臺中市○○區○○法定代理人 楊明坤訴訟代理人 羅永安 律師複代理人 賴揚名 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國111年6月15日臺灣臺中地方法院111年度訴字第134號第一審判決提起上訴，本院於112年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
本判決拆屋還地之履行期間定為三月。
事實及理由
壹、被上訴人之法定代理人原為白峨嵋，因職務異動代理權消滅，經新任法定代理人楊明坤具狀聲明承受訴訟，並提出臺中市政府令（本院卷第61頁）為證，於法並無不合，應予准許。
貳、被上訴人主張：其為臺中市○○○市○○區○○段000地號土地（重測前○○○585之4地號，下稱系爭土地）管理機關，原管理機關市政府財政局於民國101年5月23日，與上訴人就上揭土地其中面積180平方公尺土地部分成立定期租賃契約（市有基地租賃契約，下稱系爭租約），租期自101年1月1日起至105年12月31日止。上訴人未依系爭租約第2條約定，於系爭租約屆滿前1個月，向被上訴人申請換約續租，兩造間系爭租約即歸消滅，亦未不定期繼續租賃關係，被上訴人已函知上訴人租約將屆滿消滅，並催告返還土地。又系爭土地之用地別為「機關用地」，作為「臺中市大肚區社區活動中心」之附屬停車場設施，法令上不適合作為汽車修配廠經營使用，系爭租約第9條第1款亦載明因公務需要，出租方得終止系爭租約。爰依物上請求權提起本件訴訟，聲明：上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示A部分之地上物（下稱系爭地上物）拆除，將該部分土地返還予被上訴人；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
參、上訴人則以：系爭租約第2條約定，上訴人如有意續租，僅需在租期屆滿1個月內提出續約申請即可，上訴人於105年12月28日提出續約申請，被上訴人有另訂租約之義務。系爭土地從64年間出租時，使用分區即為機關用地，並無明文規定僅能作為活動中心之附屬停車場使用；上訴人承租系爭土地興建房屋時係供作居住使用，因被上訴人有維修車輛之需求，希望上訴人就近從事維修被上訴人車輛業務，上訴人才以房屋另從事汽車維修保養業務，此情形已有2、30年之久，歷次續租，被上訴人或財政局均派人會勘後才辦理，直到被上訴人需依政府採購法規定公開招標後，上訴人不再為被上訴人保養維護車輛，才藉故不同意續租；且被上訴人亦未在租賃期間終止租約。另被上訴人自106年1月1日起，仍繼續向上訴人收取租金，直到109年10月份起，才變更名目為收取佔用土地補償金，兩造就系爭土地已有續租之事實。倘兩造間已無租賃關係存在，上訴人居住使用系爭土地及其上房屋已40年，依憲法第10條、「公民與政治權利國際公約」(公政公約)第17條第1款、「經濟社會文化權利國際公約」(經社文公約)第11條第1項，本於基本人權之保障，在私有土地所有人依民法第767條規定訴請無權占有人訴訟中，占有人得援引上開2公約「適足居住權」規定作為防禦方法，被上訴人在對上訴人進行補償及安置措施前，不得侵擾上訴人之私生活、家庭、住宅、通訊或居住於特定地點之權利，並須給予足夠時間進行搬遷等語，資為抗辯。聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
肆、原審為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告。上訴人聲明不服提起本件上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
伍、經查：
一、本件系爭土地為臺中市有，使用分區為機關用地，管理機關現為被上訴人，前管理機關臺中市政府財政局於101年5月23日與上訴人就系爭土地其中180平方公尺成立系爭（市有基地租賃）租約，租期自101年1月1日起至105年12月31日止。被上訴人於租期屆滿前之105年12月27日，函告上訴人租約將屆滿消滅，催告上訴人返還該部分土地，上訴人於翌（28）日再向被上訴人提出換約續租之申請，惟遭拒絕等各節，均為兩造所不爭執，並有土地登記謄本（原審卷第17頁）、臺中市政府財政局函（原審卷第51頁）、臺中市市有基地租賃契約書（原審卷第23頁）、被上訴人機關函（原審卷第25頁、第69頁）在卷可證，自屬可信。
二、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。系爭租約第2條約定：「租賃期間屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另通知，甲方如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租，雙方應另訂租賃契約，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」(原審卷第23頁），可知上訴人如有意繼續向被上訴人承租系爭土地，必須於「租期屆滿前1個月」向被上訴人提出申請換約續租，而兩造應另訂新租賃契約，如逾期未換約，則視為上訴人無意繼續承租，系爭租約之租賃關係於租期屆滿時消滅。又系爭契約除前述第2條定有排除默示更新之條款外，被上訴人於租約屆滿前之105年12月27日即函告系爭租約將行屆滿消滅，請求恢復原狀（原審卷第25頁），租期屆滿後之106年1月3日，並即發函拒絕續租之申請（原審卷第69頁），均對上訴人租賃期限屆滿後系爭土地之使用、收益，為明示之反對，自亦不生以不定期限繼續系爭契約之效力。
三、兩造於租期屆滿後，並未另訂新約，此為上訴人所不爭執（原審卷第58頁）。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。系爭租約第2條約定：「…，甲方如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租，『雙方應另訂租賃契約』，逾期未換約，視為無意續租。…」等語，兩造對於換約續租申請之時間，應於「租期屆滿前1個月」為之？或得於「租期屆滿前1個月內」為之？固然有所爭執。上訴人主張換約續租之申請得於「租期屆滿前1個月內」為之，其於租期屆滿前之105年12月28日向被上訴人提出申請，已符合系爭租約第2條之約定，因而被上訴人「應」依約與上訴人另訂租約（本院卷第20頁），並舉台中市政府財政局函為證（原審卷51頁，該函係台中市政府財政局於101年5月23日同意換約續租，租期回溯自101年1月1日起）。惟系爭土地之使用分區已編訂為機關用地，被上訴人既為系爭公有土地之管理機關，自負有使公有土地符合公共目的使用之行政義務，而非出租予特定之個人營業使用；再參照系爭租約第9條「終止租約收回土地」條款約定：「本約出租之基地，有左情形之一者，乙方得終止租約，依法處理，甲方不得異議：㈠因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者。㈡因政策需要或必需回收者。…」（原審卷第24頁），本即約定被上訴人得因公共目的在租期屆滿前終止租約收回土地，則在租期屆滿後，被上訴人自得基於公用目的，審酌是否續訂租約。通觀本件系爭租約之全文、出租之土地使用分區編訂，並斟酌訂立契約當時之事實及交易上之習慣，應認系爭租約第2條所謂「雙方應另訂租賃契約」之約定，旨在排除民法第451條所定「視為以不定期限繼續契約」之效力，並非在上訴人申請換約續租時，使被上訴人負有另訂租約之義務。上訴人主張被上訴人應依系爭租約第2條之約定另訂租約一節，尚非可採。
四、上訴人又抗辯稱被上訴人自106年1月1日起仍繼續向上訴人收取租金，迄至109年10月份起始變更收取名目為佔用土地補償金，兩造就系爭土地已有續租之事實，並提出規費收據為證（原審卷第79頁至第95頁)。惟定期租賃契約期限屆滿後，得否視為以不定期限繼續契約，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力。系爭租約第2條既已明文約定：「……，向乙方申請換約續租，雙方『應另訂租賃契約』，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應『繳納使用補償金』，並『不得主張民法第451條之適用』及其他異議。」等語，故被上訴人自106年1月1日起繼續向上訴人收取使用收益系爭土地之代價，雖在109年10月以前所出具收據之名目僅記載 「社區活動中心附屬設施、附屬設施場地使用費」，未載明為土地使用補償金，惟並不妨礙其性質已從「租金」變更為「土地使用補償金」，此為上訴人簽訂系爭租約時已知之情事，縱令上訴人自106年1月1日起仍有繼續繳納「土地使用補償金」之情事，仍無法改變系爭租約已於105年12月31日屆滿消滅，及上訴人自106年1月1日起為無權占有之事實，上訴人此部分抗辯亦無可採。
五、上訴人雖籍設台中市○○區○○路○段000號（原審卷第35頁），惟經原審法院會同兩造及地政機關測量員實地履勘測量系爭土地及其上系爭地上物，確認沙田路二段208號地上物為上訴人經營「○○○○修配廠」使用，複丈結果為該地上物占用面積約為184.46平方公尺等情，此有勘驗筆錄（原審卷第111頁至第115頁）、土地複丈成果圖（原審卷第121頁）在卷，並據被上訴人提出現場照片為證（本院卷第99至103頁），該地上物主體係供經營修配廠營業使用，而非僅供居住之用。上訴人另援引憲法第10條、公政公約第17條第1款，及經社文公約第11條第1項等規定，認為對於基本人權之保障，憲法第10條及上開2公約關於「適足居住權」等規定，在土地所有人依民法第767條規定訴請無權占有人訴訟中，該占有人得為抗辯依據云云。然憲法第10條規定人民有居住及遷徙之自由；經社文公約第11條第1項前段規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境」之適當住房權；同公約第10條第1項前段規定：「家庭為社會之自然基本團體單位，應儘力廣予保護與協助。」；而公政公約第17條第1項亦規定：「任何人之私生活、家庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾，其名譽及信用，亦不得非法破壞。對於此種侵擾或破壞，人人有受法律保護之權利」。是上開憲法及2公約內容旨在保障人民有選擇其居住處所，營私人生活不受干預之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不受非法侵擾、破壞，即適當住房權之目的在使每個人都能享有安全、和平和尊嚴地居住某處之適當權利，並非賦予非法占用他人財產之權利，或取得與合法權利對抗之資格，即適當住房權並非指無權占有他人土地所為之建築不得依法拆除之意。又囿於我國就2公約上述揭示適足居住權意旨，尚乏對土地所有人行使其所有權與適足居住權間相關法律之明確規定，法院僅得在個案中於現行法規範內衡酌保障無權占有人之適足居住權之適當方法，不得逕課土地所有人於訴請拆屋還地前應對無權占有人行通知、協商、補償、安置措施等義務，並以土地所有人未行上述法律未明文規定之義務，排斥其所有權之行使。本件被上訴人為地方自治團體，所管理之系爭土地為台中市有，而兩造既選擇以私法之方式締結系爭租約，該租約已於105年12月31日消滅；上訴人自106年1月1日起，繼續無權占有使用系爭土地，至今已6年有餘，隨時有被請求拆屋還地可能，上訴人自不可能不知，衡之情理，上訴人自應評估因應方式並有充份時間預作準備，而非在被上訴人提起本件訴訟，致一時無他處可供搬遷（况上訴人亦自承另有自有土地可供建築房屋居住使用，已委請建築師申請建造執照中）。難認被上訴人權利之行使應受上訴人適足居住權之拘束，係屬權利濫用，或有背於公序良俗。
六、民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，而原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任。綜上所述，兩造間系爭租約已於105年12月31日租期屆滿而消滅，上訴人復未舉證證明其有何占有系爭土地之權利，被上訴人依物上請求權，訴請上訴人拆除系爭土地上之系爭地上物，並將該部分土地返還，即有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，於法並無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，為無理由，應予駁回。
七、又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。本件上訴人占有系爭土地經營○○○○修配廠，且設籍該處，因租期屆滿而成為無權占有，搬遷相關設備自須相當時間，上訴人主張應另有1年之履行期間（本院卷第128頁），惟上訴人此前無權占有之期間已逾6年；且被上訴人主張自106年起即已規劃為社區停車場使用。審酌本件保障被上訴人權利之同時，亦應考量無權占有人搬遷之緩衝期間，認為本件有定履行期間之必要，佐以上開事實，並考量被上訴人已於租期屆滿前、後明確通知不再續定租約，上訴人亦應有可能遭判決必須拆除房屋、返還土地之預期，爰定履行期間為3月，以兼顧雙方之利益。
八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 廖穗蓁法 官 王 銘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 112 年 2 月 7 日