臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第415號上 訴 人 錢主容
錢嘉偉錢介熙錢慧晶
蔡淑玉鄭新為
鄭啟瑞
鄭來旺鄭如閔鄭勝文鄭英俊鄭美淑上 十二人訴訟代理人 陳益軒律師被 上訴人 鄭張翠靜
鄭誼輝上 二 人訴訟代理人 鄭慧莉上列當事人間給付讓售土地對價事件，上訴人對於民國111年6月17日臺灣彰化地方法院110年度訴字第871號第一審判決提起上訴，本院於111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按連帶債務人中之一人，受確定判決，而其判決非基於該債務人個人之關係者，為他債務人之利益，亦生效力，民法第
275條定有明文。故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，如有理由者，對於被告各人屬必須合一確定，依民事訴訟法第56條規定，其上訴效力及於未提起上訴之其他共同被告。惟倘法院認上訴無理由者，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其上訴效力自不及於未提起上訴之其他共同被告。本件被上訴人於原審依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴人應與原審共同被告錢勝木、陳嬌負連帶清償責任，經原審判決上訴人與錢勝木、陳嬌應連帶給付被上訴人鄭張翠靜新臺幣（下同）82萬4922元本息，及應連帶給付被上訴人鄭誼輝41萬2454元本息，上訴人不服提起上訴，經本院審理結果認上訴為無理由(理由詳後述），參諸前開說明，上訴人提起上訴之效力不及於未上訴之連帶債務人錢勝木、陳嬌，爰不將之併列為上訴人，合先敘明。
二、被上訴人主張：兩造為坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）之共有人，鄭張翠靜之所有權應有部分為2/18(換算面積為194.7856平方公尺，約58.923坪）、鄭誼輝之所有權應有部分為1/18（換算面積為97.3928平方公尺，約2
9.461坪）。上訴人先後於民國107年10月17日、110年1月間與訴外人國甲建設有限公司(下稱國甲公司）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、補充買賣契約條款（下稱補充條款），依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部以4242萬4288元出賣於國甲公司，每坪售價8萬元，系爭土地已於110年7月30日移轉登記予國甲公司。惟上訴人以系爭買賣契約所約定之價金應扣除系爭土地之地上物拆除、廢棄物清運、對訴外人錢○風訴請拆屋還地及代書、仲介等費用（下稱地上物拆除等費用）共計742萬4200元為由，僅以扣除後之餘額3500萬88元，即每坪6萬6000元為基礎，計算伊等所應得之價金，扣除土地增值稅後，為鄭張翠靜提存381萬6635元，為鄭誼輝提存190萬8318元。然伊等並非系爭買賣契約之出賣人，不受該契約之拘束，自無須負擔上開地上物拆除等費用，為此依民法第272條、第273條及土地法第34條之1第3項規定，求為命上訴人及錢勝木、陳嬌應連帶給付鄭張翠靜82萬4922元，連帶給付鄭誼輝41萬2454元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。
三、上訴人則以：系爭土地除了遭錢○風等人無權占用外，尚有其他共有人之建物。因系爭土地之共有人無法自行處理地上物之清除，始與國甲公司約定賣方依買賣契約所應負擔之地上物拆除等費用，折抵於國甲公司，出賣人不再負擔交付系爭土地及瑕疵擔保等法律上義務，故系爭土地之買賣價金應為每坪6萬6000元，而非8萬元。且地上物拆除等費用，屬於共有物管理之必要費用，應由全體共有人按應有部分比例分擔。被上訴人就其所有地上物另與國甲公司達成以80萬元補償之約定，被上訴人並未受有損失云云，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由㈠被上訴人主張兩造為系爭土地之共有人，鄭張翠靜之所有權
應有部分為2/18(換算面積為194.7856平方公尺，約58.923坪）、鄭誼輝之所有權應有部分為1/18（換算面積為97.3928平方公尺，約29.461坪）。上訴人先後於107年10月17日、110年1月間與國甲公司簽訂系爭買賣契約、補充條款，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部以4242萬4288元出賣於國甲公司，每坪售價8萬元，系爭土地已於110年7月30日移轉登記予國甲公司，上訴人事後僅以每坪6萬6000元為基礎，計算其等所應得之價金，扣除土地增值稅後，為鄭張翠靜提存381萬6635元，為鄭誼輝提存190萬8318元等事實，業據提出土地登記謄本、不動產交易實價查詢、提存通知書為證（原審卷一26-33頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
㈡上訴人雖主張系爭買賣契約所約定之售價為每坪6萬6000元，
渠等據此計算被上訴人所應得之價金，並無短少云云。惟上訴人與國甲公司簽訂之補充條款已明確記載：茲因系爭土地其中共有人鄭張翠靜及鄭誼輝遲遲無法達成協議，另鄭啟中一直無法聯繫簽名用印，其餘全體共有人均同意依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部（1753.07平方公尺，約530.3036坪）出售於國甲公司，買賣總價約定為4242萬4288元，即每坪出售之價金為8萬元（原審卷一411頁），可見上訴人與國甲公司係約定以每坪8萬元之價格，將系爭土地之全部出賣於國甲公司，上訴人主張每坪售價6萬6000元，與系爭買賣契約之約定不符，自非可採。
㈢上訴人又主張系爭土地遭錢○風等人無權占用，且有其他共有
人之建物，共有人無法自行處理地上物之清除，故與國甲公司約定賣方依買賣契約所應負擔之地上物拆除等費用，折抵於國甲公司，折抵後地主每坪實收6萬6000元云云。查補充條款第三條固約定「賣方同意」就買賣價金4242萬4288元其中之742萬4200元之金額直接折抵於買方，以為處理「賣方依原有買賣契約所應負擔」之有關地上物拆除、廢棄物清運、對錢○風訴請拆屋還地、仲介、代書等費用，該部分之費用，由買方直接於買賣價金中予以扣抵，不須進入履約專戶，亦即賣方（補充條款誤載為買方）實領每坪6萬6000元。
惟按部分共有人依土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算」規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同條第3項規定：第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，自不受買賣契約之拘束。本件被上訴人並未同意出賣系爭土地，其等應有部分係經上訴人依土地法第34條之1第1項規定一併出賣並辦理移轉登記予國甲公司，參諸前揭說明，被上訴人既非系爭買賣契約之當事人，自不受該買賣契約或補充條款之拘束，是上訴人執補充條款第三條約定，主張被上訴人亦僅得領取每坪實拿6萬6000元之買賣價金云云，亦非有據。
㈣上訴人雖再主張系爭土地之地上物拆除等費用，屬共有物管
理之必要費用，應由全體共有人按應有部分分擔，被上訴人就其所有地上物另與國甲公司達成以80萬元補償之約定，被上訴人並未受有損失云云。惟上訴人與國甲公司訂立系爭買賣契約，依土地法第34條之1第1項規定所出賣及處分者，為系爭土地之全部，而不及於系爭土地之地上物，是縱使雙方約定地上物拆除等費用742萬4200元直接從買賣價金中折抵，國甲公司亦不因此取得該等地上物之處分權。本件被上訴人於系爭土地上原有平房及磚造瓦房，有現場照片可參（本院卷183-189頁），且為兩造所不爭執，被上訴人依其與國甲公司之約定，從國甲公司所受領之80萬元，係針對其等所有地上物遭拆除之補償，與上訴人依土地法第34條之1第1項規定一併出賣被上訴人就系爭土地之應有部分無關，亦無從執此而謂被上訴人未受有損害。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。又共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，亦為民法第822條第1項所明定。所稱管理，係指共有物保存、改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用，與共有物之處分行為（民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項規定）不同。本件上訴人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部出賣於國甲公司，並同意買賣價金4242萬4288元其中之742萬4200元，直接由國甲公司從買賣價金中扣抵不須進入履約專戶，參諸前揭說明，渠等所為已屬共有物之處分行為，與共有物之管理行為有別。況補充條款第三條明文記載：「賣方同意」就買賣價金4242萬4288元其中742萬4200元之金額直接折抵於買方，以為處理「賣方依原有買賣契約所應負擔」之有關地上物拆除等費用，可見上訴人於締約時主觀上已認知依系爭買賣契約負有處理系爭土地地上物之義務者為「賣方」，不含未簽署契約之被上訴人，且上訴人均同意從買賣價金中折抵742萬4200元，以免除渠等身為出賣人所負交付買賣標的物或瑕疵擔保等責任。因此，該742萬4200元既經上訴人同意自行負擔，則上訴人事後要求被上訴人按應有部分比例分擔該742萬4200元，即非有據。
六、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第3項規定，請求上訴人連帶給付鄭張翠靜82萬4922元（計算式：每坪差價1萬4000元×58.923坪＝82萬4922元），連帶給付鄭誼輝41萬2454元（計算式：每坪差價1萬4000元×29.461坪＝41萬2454元），為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳訊系爭買賣契約之仲介林縈潔到庭說明系爭土地對外出售之底價自始即為每坪實拿6萬6000元。然上訴人與國甲公司係約定以每坪8萬元之價格出售系爭土地之全部，此部分業經載明於補充條款，有如前述，核無再行調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 蔡建興法 官 羅智文正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林賢慧中 華 民 國 112 年 1 月 18 日