臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上字第98號上 訴 人 楊昆南
夏秋蘭楊政育楊禮鴻楊瀞雅共 同訴訟代理人 賈俊益律師複 代理人 劉孜育被上訴 人 洛克斐勒中心大樓管理委員會法定代理人 張達錩訴訟代理人 蔡芳宜律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於民國110年12月15日臺灣臺中地方法院110年度訴字第2359號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審請求確認被上訴人於民國109年12月12日召開之洛克斐勒中心大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人（下稱區權人）會議關於「管理規約重新制定案」決議（下稱系爭決議）無效。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，嗣於本院追加先位聲明求為判決確認系爭決議不成立（見本院卷第93頁），原請求改列為備位聲明，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠上訴人於109年6月3日經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）
108年度司執字第2號拍賣抵押物事件，拍定取得坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分1121/10000）、地上建物即同段建號2124至2129、2131、2133、2134、2136、2139、2140、2143至2164、2291（以上位於地上2樓）、2071至207
6、2078至2087、2092、2094、2096至2099、2104、2105、2
107、2108、2112至2117、2119（以上位於地下1樓）等71筆建物及公共設施建號2267建物（下合稱系爭不動產）。上訴人於109年9月25日領得系爭不動產權利移轉證書，109年11月11日完成所有權移轉登記，上訴人係系爭大樓之區權人。
㈡兩造就系爭大樓地下2樓停車位係上訴人之專有部分或全體區
權人共有部分發生爭議，尚於臺中地院109年度重訴字第714號排除侵害事件審理中，被上訴人故意不通知上訴人參加109年11月21日召開之區權人會議（下稱系爭11月21日會議），該次會議因出席人數及區分所有權比例，合計未達系爭大樓規約第64條訂定之出席定額而重新召開，被上訴人亦未通知上訴人參加109年12月12日重新召開之區權人會議（下稱系爭12月12日會議），系爭12月12日會議作成系爭決議，修訂系爭大樓規約如附表編號1至3所示。被上訴人未通知上訴人參加區權人會議，系爭11月21日會議開會通知書僅空泛記載「討論議案與決議」，未記載議案內容，違反公寓大廈管理條例第31、32條就同一議案重新召集之規定，系爭決議應不成立。
㈢被上訴人故意不通知上訴人召開區權人會議，係屬決議無效
。關於附表編號1、2將原規約列明之公共設施範圍條文刪除，違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定；關於附表編號3修訂管理委員名額之分配係違反平等權，系爭決議應以民法第72條及第148條規定加以審查。又類推適用民法第52條第4項規定，現任管理委員於系爭決議表決應予廻避卻未廻避。爰依民法第56條第2項規定主張系爭決議內容違反法令應爲無效。爰追加先位聲明：確認系爭決議不成立；上訴備位聲明：原判決廢棄，確認系爭決議無效。
二、被上訴人答辯：㈠系爭109年11月21日會議係於109年10月30日寄出開會通知，
被上訴人將開會通知寄送當時系爭不動產所有權人亞洲時代股份有限公司（上訴人之前手，下稱亞洲時代公司）；系爭12月12日會議之開會通知，延用前次開會通知對象再次寄發，係因未接獲上訴人已完成所有權移轉登記之通知，並非故意不通知上訴人。系爭決議縱有未通知上訴人開會之情形，係屬民法第56條第1項規定之得撤銷事由，系爭決議未經上訴人撤銷前，上訴人主張系爭決議不成立，並無依據；且未通知被上訴人開會，非屬背於公共秩序或善良風俗之行爲。㈡依系爭大樓規約第64條規定，區分所有權人會議之決議應有
區分所有權人數1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上出席。系爭11月21日會議當日出席人數僅13人，未能達全體區權人數210人之半數，因無法開議而重新召開系爭12月12日會議。系爭12月12日會議簽到出席人數70人，區分所有權比例達20639.97㎡，已符合公寓大廈管理條例第32條第1項之規定，並無違反決議方法之情事。
㈢系爭不動產原爲亞洲時代公司出租予家福股份有限公司（下
稱家福公司），作為經營家樂福量販店使用，被上訴人乃於85年3月22日與家福公司簽立協議書，約定家福公司每月應繳納回饋金予被上訴人，因此暫未將系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓列入規約之管理範圍。迄至109年間家福公司未續租而自系爭不動產退場後，被上訴人已無前揭協議書之適用，系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓本屬公共設施，爲求明確，於系爭12月12日會議中作成系爭決議，修訂規約如附表編號1、2所示，並未違反公寓大廈管理條例第33條第3款、第148條規定。又系爭大樓爲地上22層、地上3層之商業大樓，修訂後就商場部分配置委員1人數係屬合理，亦未違反平等權、民法第148條規定；且依系爭大樓規約並未規定現任委員應予廻避，自不得類推適用民法第52條第4項規定等語，資爲抗辯。聲明：追加之訴及上訴均駁回。
三、法院判斷：㈠按關於區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明
文規定，惟公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之決議，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。又按總會之決議，乃多數社員基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定人數以上之社員出席，此一定人數以上之社員出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，總會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。再就同一次社團法人或非法人團體總會所生之爭執，其法律上之評價容有多種（不成立、不存在、得撤銷或無效），必其決議先符合成立要件，始須探究該決議是否有得撤銷或無效事由之必要（最高法院105年度台上字第393號民事判決意旨參照、最高法院103年度第11次民事庭會議㈡決議採相同見解）。
㈡先位之訴（追加）部分：
⑴經查，系爭大樓由被上訴人主任委員張達錩為召集人，召開
系爭11月21日會議，因出席情形未達系爭大樓規約第64條規定之出席定額，召集人張達錩重新召集系爭12月12日會議，並於系爭12月12日會議作成系爭決議等情，有被上訴人提出第6版修訂規約、系爭11月21日會議之開會通知書、系爭12月12日會議之重開議通知書爲據（見原審院卷第73、75頁、第381頁），為上訴人所不爭執。則系爭會議係由有召集權人張達錩所召集，核先敘明。
⑵次查，依公寓大廈管理條例第31條雖規定：「區分所有權人
會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。」；惟因系爭大樓規約第64條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上出席，以出席人數1/2以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權1/2以上之同意行之。」（見原審卷第381頁），故系爭大樓區權人會議區權人人數及區分所有權比例定額，應以系爭大樓規約第64條規定爲據。再依公寓大廈管理條例第32條第1項規定：
「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」，關於此部分系爭大樓規約並無相關約定，自應回歸適用公寓大廈管理條例第32條第1項規定。
⑶再查，系爭11月21日會議之出席未達系爭大樓規約第64條規
定之定額，爲兩造所不爭執；重新召集之系爭12月12日會議，應出席人數爲210人，簽到出席爲70人；區分所有權比例應出席46843.11㎡， 簽到出席20639.97㎡，即符合公寓大廈管理條例第32條第1項規定「應有區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席」之情形，有被上訴人提出有被上訴人提出系爭11月21日會議記錄、出席人員名冊、區權會資料住戶簽收表、交寄大宗掛號函件執據存根、系爭12月12日會議之會議記錄、出席人員名冊、重開議資料住戶簽收表、交寄大宗掛號函件存根執據等爲證（見原審院卷第199至255頁、第259至321頁），亦為上訴人所不爭執。則系爭決議依公寓大廈管理條例第32條第1項規定之決議方法進行，並非無據。至於系爭11月21日會議之開會通知書上雖僅記載「討論議案及決議」（見原審卷第73頁），惟系爭12月12日會議之開會通知書上已記載「原訂109年11月21日召開區分所有權人會議，因出席區分所有權人之人數及其區分所有權比例未達本大樓規約第64條訂定之法定出席定額，以致無法開議，爰依公寓大廈管理條例第32條之規定，就同一議案重新召開會議事宜如下：……討論議案：1.管理規約重新制定案。」（見原審卷第75頁），前者雖未明白記載議案之內容，後者已說明係就同一議案重新召開會議，上訴人主張系爭決議之決議方法不得適用公寓大廈管理條例第32條第1項規定，尚難採憑。
⑷按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。本件上訴人主張其於109年5月7日拍定取得系爭不動產，於109年9月25日領得系爭不動產權利移轉證書，而於109年11月11日完成所有權移轉登記，爲被上訴人所不爭執（見原審卷第354頁）。且依證人邱○○於本院證述：
他是系爭大樓之住戶，109年6月他在法院網站看到原本家樂福商場承租部分由上訴人拍定時，他就告知主委張達錩；上訴人之代表人於109年10月間爲了地下2、3樓停車位問題已開始和管理委員會進行溝通等情（見本院卷第191至192頁）。由證人邱○○上開證述可知，被上訴人於系爭11月21日會議召開前，應已得知上訴人爲系爭不動產之拍定人。被上訴人抗辯其寄發系爭11月21日會議開會通知書，係依寄發時間109年10月30日斯時之登記名義人即上訴人前手亞洲時代公司而寄發，系爭12月12日會議開會通知書亦依前次寄發對象而通知等情，有被上訴人提出之交寄大宗掛號函件存根爲憑（見原審卷第249至255頁、第315至319頁）。被上訴人雖然知悉上訴人係系爭不動產之拍定人，惟因上訴人尚未辦理所有權登記，而以系爭不動產之登記名義人爲通知對象，且上訴人於109年11月11日完成所有權移轉登記亦未通知被上訴人，致被上訴人仍以亞洲時代公司爲通知對象，雖有疏漏，難認被上訴人有故意不通知上訴人之惡意。且被上訴人未通知上訴人開會，亦未造成召集人資格及出席定額有何不符法令或規約之情事，僅屬系爭決議是否得撤銷事由之問題，非屬決議不成立之事由。
⑸基上，被上訴人未通知上訴人召開區權人會議，固有程序上
之瑕疵，此召集程序之瑕疵並非決議不成立之事由，依民法第56條第1項規定係屬得撤銷之決議，於未經區權人依法請求法院撤銷系爭決議前，系爭決議仍為存在，上訴人據此事由主張系爭決議不成立，並無理由，應予駁回。
㈢備位之訴（上訴）部分：
上訴人先位之訴既無理由，本院就其備位之訴加以審理如下：
⑴上訴人主張被上訴人故意不通知上訴人召開區權人會議，係違反民法第72條規定：
①按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無
效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判決先例、83年度台上字第1530號判決參照）。
②經查，被上訴人未通知上訴人召開區權人會議，僅屬召集程
序之瑕疵，難認有何故意侵害上訴人之行爲，業經本院認定如前，上訴人執此主張系爭決議背於公共秩序或善良風俗，應無理由。至於上訴人所舉最高法院106年度台上字第57號判決意旨（見本院卷第181至185頁），所涉之基礎事實係董事會未通知監察人列席陳述意見，與本件之基礎事實並不相同，自難比附援引。⑵上訴人主張關於附表編號1、2之規約修訂係違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定部分：
①按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，則指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約，不生效力（公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款、第9條第1項、第23條第2項第1款分別定有明文）。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約（最高法院100年度台上字第776號判決意旨參照）。故區權人得就共有部分之特定部分約定專用之方法，於管理條例施行後，應依規約為之，於管理條例施行前，即應由區權人以分管契約為之。惟仍應以規約已就共用部分約定專用，或經全體共有人同意由共有人就特定部分占用，始足當之。
②經查，被上訴人主張系爭不動產原爲家樂福量販店使用而收
取回饋金，因而未將系爭大樓地上1、2樓及地下1、2樓列入規約之管理範圍，迄至109年間家樂福賣場自系爭不動產退場後，而於系爭決議修訂規約如附表編號1、2所示，此有被上訴人與家福公司之協議書及臺中地院拍賣公告爲據（見本院卷第53至59頁、原審卷第355-1至355-12頁）。又上訴人取得系爭不動產之後，於地下2樓停車位設置障礙物，被上訴人對上訴人提起排除侵害訴訟，經臺中地院認定上訴人並未取得地下2樓停車位之專用權利而判決上訴人敗訴，此有臺中地院109年度重訴字第714號民事判決在卷可稽（見本院卷第153至163頁），則兩造就上訴人是否爲地下2樓停車位之約定專用權利人固有爭執。
③次查，依公寓大廈管理條例第33條第3款前項規定：「依第56
條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。」。惟觀之系爭大樓第6版規約第6條：「本大樓之公共設施如：中央監控系統控制室、電信機房、梯(含機房)、電扶梯、3樓門廳、各樓層中廳、廁、茶水間、托把間、管道間、樓梯間、地下3樓停車等，皆由管理處統一負責維護、維修、清潔與管理。」，係就系爭大樓由被上訴人統一負責維護、維修、清潔與管理之公共設施部分爲規定；另同版第15條：「大樓停車場在地下3樓，有『車位使用證明』文件之各戶，每車位由大樓管理委員會免費發給『遙控器』與『感應卡』各乙枚，任何時段各戶車輛均應按規定之車位停放，並遵守停車場管理之各項規定。」，係就地下3樓停車位之管理方式爲規定。被上訴人於系爭決議將第6版規約第6、15條均予刪除（即附表編號1、2），僅係對負責維護、維修、清潔與管理之公共設施及對地下3樓停車位管理方式，不在規約中明訂，並未認定上訴人對於地下2樓停車位是否有約定專用權利，更遑論有何變更約定專用權利可言。④再查，依被上訴人提出之臺中市○○區○○段0000○號建物登記第
二類謄本所示，其建物門牌記載為：○○路一段000號等公共設施、主要用途：共有部分、層數：22層、層次：1～22層及屋頂突出物、地下1～3層（見原審卷第153頁），即系爭大樓公共設施之具體範圍，應依前述法律規定及公共設施建物保存登記之內容定之。兩造固因系爭大樓地下2樓停車位性質發生爭執而另案訴訟中，惟地下2樓停車位是否為系爭大樓之公共設施及是否屬2267建號建物保存登記之範圍，應由受訴法院依法調查相關事證而為認定，並不因系爭決議刪除第6版第6條、第15條規定，即影響上訴人對於系爭大樓共用部分是否有約定專用權利之認定，則上訴人主張附表編號1、2之規約修訂，違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定，亦無理由。
⑶上訴人主張關於附表編號3之規約修訂係違反平等權、民法第148條規定部分：
①系爭大樓為地上22層、地下3層之商業大樓，依拍賣公告記載
：地下2、3樓為停車場，地上2樓及地下一樓為商場，且大部分打通使用，業據原審調取系爭執行事件卷查明。則關於附表編號3之規約修訂：「委員名額，合計13名，並得置候補委員3名。委員名額之分配方式採分區劃分：3樓（含）以上辦公區12名；二樓（含）以下賣場區1名。」，係依系爭大樓各區使用性質之不同，分區分配賣場區及辦公室區之管理委員名額，難認有何不合理之處。至於上訴人主張取得區分所有權高達71個單位，卻限制管理委員之名額只有1位，顯然不符合平等原則云云。惟依系爭不動產之拍賣公告附表所示，上訴人取得之71個單位中，最小面積18.11平方公尺，最大面積227.80平方公尺，其餘多爲數十平方公尺，均位於地上2樓及地下1樓（見原審卷第34至44頁），上訴人亦自承：「大小不一定，如果是2樓大約是一個店面，如果在地下1樓就是一個攤商。二樓商場的單位也是有大有小，要看拍賣公告附表。」等語（見本院卷第261頁）。系爭不動產之加總面積不會超過2個樓層之面積，僅占系爭大樓樓層總面積約十分之一，上訴人主張管理委員名額之分配應以單位數爲準並不合理，則上訴人主張關於附表編號3之規約修訂係違反平等權，並無理由。②按民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主
要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（最高法院79年度台上字第2768號、69年度台上字第1079號判決意旨參照）。經查，管理委員會係為執行區權會決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。且依系爭決議修訂之第7版規約第13條第10款規定出席委員會每次補助車馬費新臺幣1,000元，別無其他報酬，即管理委員受任執行職務相當於無給職，相較於一般住戶，並無因擔任管理委員而取得何種額外之利益。又依修訂第7版管理規約第12條第3、4款規定管理委員之任期為2年，即管理委員係定期改選，上訴人縱因賣場區分配管理委員名額1名，而無法於同屆次均受選任為管理委員，然仍可透過定期改選而遞次受選任為管理委員，上訴人亦可透過參與區權會之方式就系爭大樓之公共事務表示意見，難認附表編號3之規約修訂，有不當剝奪或限制上訴人行使權利之情事或係以損害上訴人為主要目的。
⑷上訴人主張應類推適用民法第52條第4項規定部分：
上訴人主張現任管理委員應類推適用民法第52條第4項規定：「社員對於總會決議事項，因自身利害關係而有損害社團利益之虞時，該社員不得加入表決，亦不得代理他人行使表決權」。惟關於附表編號1至3之規約修訂，與現任管理委員有何利害關係，上訴人並未舉證說明，則上訴人認附表編號1至3之規約修訂屬於現任管理委員之個人利益，而主張管理委員應於系爭決議廻避表決，顯有誤會。
⑸基上，上訴人主張被上訴人故意不通知開會、系爭決議違反
公寓大廈管理條例第33條第3款、民法第52條第4項、第72條、第148條等規定，請求確認系爭決議無效，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人於本院追加先位請求確認系爭決議不成立，及原起訴主張備位請求確認系爭決議無效，均無理由，應予駁回。原審就備位請求部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和法 官 廖穗蓁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃美珍
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日【附表】編號 系爭決議修正規約（第7版修正） 107年8月4日修正規約（第6版修正） 1 刪除此規定 第6條： 本大樓之公共設施如：中央監控系統控制室、電信機房、梯(含機房)、電扶梯、3樓門廳、各樓層中廳、廁、茶水間、托把間、管道間、樓梯間、地下3樓停車等，皆由管理處統一負責維護、維修、清潔與管理。 2 刪除此規定 第15條： 大樓停車場在地下3樓，有「車位使用證明」文件之各戶，每車位由大樓管理委員會免費發給「遙控器」與「感應卡」各乙枚，任何時段各戶車輛均應按規定之車位停放，並遵守停車場管理之各項規定。 3 新增11條第2項規定： 爲處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下： ㈠主任委員1名。 ㈡副主任委員1名。 ㈢財務委員(負責財務業務之委員)l名。 ㈣監察委員(負責監察業務委員）1名。 ㈤委員9名。 前項委員名額，合計13名，並得置候補委員3名。委員名額之分配方式採分區劃分：3樓（含）以上辦公區12名；二樓（含）以下賣場區1名。