臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度原上字第5號上 訴 人 高錫恩 住南投縣○○鄉○○巷00號訴訟代理人 張右人律師複代理人 張豐守律師被上訴人 蔡清佐上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國111年9月22日臺灣南投地方法院110年度原訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於中華民國112年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落南投縣○○鄉○○段00地號土地（原住民保留地、面積1萬30
80平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭土地）原為訴外人○○○所有，經原審法院以109年度司執助字第28號清償債務強制事件（下稱系爭執行事件）強制執行系爭土地，上訴人拍定後，經原審法院於民國109年7月23日核發不動產權利移轉證書，而取得系爭土地之所有權。
㈡○○○與被上訴人通謀虛偽意思表示，於106年6月12日與被上訴
人就系爭土地簽立租賃契約(下稱系爭租約)，並為公證（106年度投院埔公字第0000000號公證書），約定租期自107年1月1日起至126年12月31日止，共計20年；租金每年新臺幣(下同)3萬元，合計60萬元整，依民法第87條規定，系爭租約應屬無效。又系爭租約為耕作地，○○○與被上訴人訂立系爭租約約定被上訴人於簽約時一次付清20年之租金，違反民法第457條之1規定，依第71條規定系爭租約亦為無效，被上訴人就系爭土地並無租賃關係，而無權占有系爭土地。
爰依民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟，請求被上訴人返還系爭土地等語。
㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明
求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將系爭土地返還上訴人。⑶願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷第35頁)【上訴人於本院審理時，撤回依民法第227條之2、第442條規定，請求增加租金或縮減租期部分之主張（見本院卷第106頁），是以增加租金或減縮租期部分，非本院審理範圍】
二、被上訴人則以：系爭租約於106年6月12日訂立並於當日完成公證，租金合計60萬元，被上訴人於106年6月6日自其所有之帳戶提領10萬元，復於訴外人即被上訴人之女○○○帳戶提領30萬元，餘款20萬於公證後給付，是被上訴人已給付租金完成並經出租人○○○簽收。且被上訴人於109年4月10日原審法院強制執行查封時，已表明就系爭土地上存有租賃關係，並經執行法院載於查封筆錄及拍賣公告，並系爭土地之租賃關係未有妨害抵押權，致遭排除租賃權之事由發生。依民法第425條之規定，系爭租約對於系爭土地之受讓人即上訴人繼續存在，被上訴人依系爭租約有權占有系爭土地等語，資為抗辯。並本院答辯聲明：駁回上訴(見本院卷第51頁)
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第70頁）㈠南投縣○○鄉○○段00地號土地（為原住民保留地、面積13,080
平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭土地）原為訴外人○○○所有，經原審法院以109年度司執助字第28號清償債務強制事件強制執行，由上訴人拍定，經原審法院於109年7月23日核發不動產權利移轉證書。(見原審卷第17頁)㈡系爭土地現由被上訴人占有使用。
㈢○○○就系爭土地於106年6月12日與被上訴人訂立系爭租約，並
經公證（106年度投院埔公字第0000000號公證書），約定租期自107年1月1日起至126年12月31日止，共計20年；租金每年3萬元，合計60萬元整。(見原審卷第41至48頁)（兩造就系爭租約是否為通謀虛偽之意思表示，尚有爭執）
四、兩造爭執事項：（見本院卷第70至71頁）㈠上訴人主張○○○與被上訴人就系爭租約為通謀虛偽之意思表示
，依民法第87條第1項之規定無效，有無理由？㈡上訴人另主張○○○與被上訴人間就系爭租約約定被上訴人預付
租金，違反民法第457條之1之強制規定，依民法第71條之規定，系爭租約無效，有無理由？⑴上訴人主張系爭租約預付租金之約定，違反民法第457條之1
之強制規定，有無理由？⑵上訴人主張系爭預付租金之約定，違反強制規定無效，該部
分為系爭租約之契約一部無效，或全部無效？如為一部無效，則系爭租約是否因此而全部無效？㈢被上訴人抗辯其與○○○就系爭土地定有系爭租約，依民法第42
5條之規定，上訴人應繼受系爭租約，被上訴人依系爭租約，有權占有系爭土地使用，有無理由？㈣上訴人主張依民法第767條第1項，請求被上訴人返還系爭土
地，有無理由？
五、得心證之理由：上訴人主張系爭土地原為○○○所有，經原審法院強制執行後，由上訴人拍定取得系爭土地所有權，系爭土地現為被上訴人所占有使用等事實，業據上訴人提出查封筆錄、拍賣公告、權利移轉證書、土地登記第一類謄本等為證（見原審卷第17頁至第22頁、第33頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。然被上訴人否認有何無權占有情形，並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人主張系爭租約為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，系爭租約無效，為無理由：
⑴按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。本件上訴人主張被上訴人與訴外人○○○2人間就系爭土地之租賃契約係通謀虛偽意思表示，為被上訴人否認，依前揭最高法院判決意旨，應由上訴人舉證被上訴人與○○○2人間就訂立系爭租約為通謀虛偽意思表示。
⑵查，○○○於106年6月12日與被上訴人訂立系爭租約，並經原法
院公證（106年度投院埔公字第0000000號公證書，見原審卷第41頁至第57頁），而原審法院民事執行處於109年4月10日以109年度司執助字第28號清償債務事件強制執行查封系爭土地，同年6月1日公告拍賣，上訴人於同年7月15日拍定後，原審法院執行處於同年7月23日核發權利移轉證書予上訴人，此亦有查封筆錄、拍賣公告及不動產權利移轉證書各1份附於原審卷可憑（見原審卷弟17頁至第22頁），則被上訴人與○○○訂立系爭租約時，並無可能預見2、3年後系爭土地將遭法院查封拍賣。又觀諸系爭租約約定20年之租金合計60萬元由被上訴人一次給付等語，並參以被上訴人所開設之金融帳戶確曾於106年6月6日提領10萬元、其女○○○帳戶於106年6月6日提領30萬元、被上訴人復於106年6月13日轉帳15萬元至○○○之帳戶，合計55萬元等情，有本院公證書暨系爭租約影本、被上訴人、○○○、○○○所有之郵局交易明細等附於原審卷可參（見原審卷第41頁至第57頁、第92-3、173、227頁），被上訴人所辯其與○○○約定租金60萬元如何給付，雖與證人○○○所述不一，然證人○○○對於與被上訴人就系爭土地成立租賃關係及20年租金為60萬元，並○○○業已取得全部租金一事，業已於原審證述明確（見原審卷第184頁），核與被上訴人所述大致相符，衡以系爭租約於106年6月12日，迄證人○○○於110年5月5日作證時，相隔近4年，且證人○○○於原審證述其當時尚積欠○○銀行60萬元、○○銀行50幾萬元，則以證人○○○當時所積欠之債務達110多萬元，並與銀行協商以薪資扣款，則就因系爭租約約定之租金分幾次取得，記憶不清，亦無違常情，自難僅憑證人○○○與被上訴人間就交付租金之次數不一致，即認被上訴人與○○○間所訂立之系爭租約為通謀虛偽意思表示。此外，上訴人復未提出其他積極證據證明被上訴人與○○○就系爭土地通謀訂立系爭租約，揭諸前開說明，上訴人主張被上訴人與○○○訂立系爭租約為通謀虛偽意思表示云云，尚屬無據。
⑶上訴人雖主張○○○取得租金60萬元後，並未清償其向兩家銀行
借貸之款項及利息，將使證人○○○年終考績受有影響，有違經驗及論理法則，而認證人○○○並未收受租金60萬元等語。
惟證人○○○於原審結證稱：60萬元不足清償兩家銀行貸款，其和兩家銀行協商直接扣薪水三分之一等語（見原審卷第185頁），則○○○選擇將系爭租約所取得之資金自行運用，而為先清償向兩家銀行借貸之款項，核屬○○○個人資金運用及財務管理，○○○就該租金之運用，亦非被上訴人所得知悉及限制，尚難僅以○○○取得系爭租金後，未為清償○○○向銀行之借款，即謂○○○與被上訴人間訂立系爭租約為通謀虛偽意思表示，上訴人此部分主張，尚無可採。
⑷上訴人另主張○○○與被上訴人訂立系爭租約為預付租金之約定，違反民法第457條之1，依民法第71條契約全部無效等語。
然按耕作地之出租人不得預收租金，民法第457之1條第1項定有明文，故出租人固不得預向承租人收取地租，但承租人如願預付地租於出租人，究為法所不禁（最高法院52年台上字第2208號判決先例參照），是以民法第457條之1非屬強制禁止規定，揭諸上開說明，被上訴人既願依系爭租約預付地租予○○○，則該預付租金之行為即屬有效，且系爭租約亦無因該預付租金約定而無效。上訴人前開主張系爭租約無效云云，仍屬無據。
⑸至上訴人主張○○○與被上訴人約定之20年租金過低，顯見系爭
租約為通謀虛偽意思表示等語。然○○○已於原審結證稱其訂立系爭租約當時尚積欠銀行借款合計約110萬元未清償，並與銀行協商以扣薪三分之一方式清償欠款等情，顯見○○○於訂立系爭租約當時經濟狀況不佳，則於○○○是否因債務纏身，亟欲取得資金而低價出租系爭土地，亦屬○○○處分其所有財產之自由，亦難據此即認系爭租約為通謀虛偽意思表示，上訴人此部分主張，亦無可採。
⑹基上，被上訴人辯稱其與○○○就系爭土地訂立系爭租約，應屬
可採。上訴人主張系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效云云，尚無可採。
㈡上訴人依民法第767條第1項請求被上訴人返還系爭土地，為無理由：
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查，被上訴人與○○○就系爭土地訂立系爭租約，並經公證，其後系爭土地雖經上訴人拍賣取得所有權，揭諸上開法律規定，系爭租約對於受讓人即上訴人仍繼續存在，是以被上訴人基於系爭租約占有使用系爭土地，並非無權占有。則上訴人主張依民法第767條第1項請求被上訴人將系爭土地返還上訴人云云，即屬無據。
㈢綜上所述，本件被上訴人就系爭土地與○○○成立系爭租約，並
經公證，且系爭租約對於上訴人繼續存在。是以上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項請求被上訴人返還系爭土地，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
原住民族法庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 唐敏寶法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 張惠彥中 華 民 國 112 年 9 月 27 日