臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第185號上 訴 人 林綉玉
林綉連黃麗華黃鈺倫黃佳慧上 五 人訴訟代理人 彭敬元律師上 訴 人 林明正特別代理人 陳育仁律師被 上 訴人 林敬旻訴訟代理人 謝志揚律師複 代 理人 謝尚修律師
吳建寰律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年6月14日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第99號第一審判決提起上訴，上訴人林明正並為訴之變更，本院於112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及變更之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人林明正原依民法第767條第1項、第821條規定請求被上訴人應協同上訴人林綉玉、林綉連、黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧（下合稱林綉玉等5人）將坐落臺中市○里區○○段000地號（下逕稱地號）土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A；B部分面積89.64平方公尺之地上物拆除騰空，並將000地號土地返還予伊及全體共有人（原審卷513、515、633、634頁）。嗣於本院變更聲明為：被上訴人應協同上訴人將坐落000地號土地上如附圖所示編號A；B部分面積89.64平方公尺之地上物拆除騰空，並將000地號土地返還予伊及全體共有人。核均係本於000地號土地共有人之同一基礎事實而為請求，與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定相符，應准其為訴之變更。又林明正所為訴之變更既屬合法，原訴因而視為撤回，第一審就林明正原起訴部分所為判決，自當然失其效力；本院應專就新訴為裁判，無須更就該部分判決之上訴為裁判，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人林綉玉等5人主張：林綉玉、林綉連、林明正、被上訴人及訴外人林○○前於民國100年12月12日將渠等所有附表一所示土地（下合稱系爭土地）共同出租給訴外人楊○○，約定租期自100年12月10日起至108年12月9日止（下稱100年租約），由楊○○代林綉玉、林綉連、林明正、林○○及被上訴人於系爭土地上興建如附圖編號A、B所示未辦保存登記建物（門牌號碼臺中市○里區○○路000號，下稱系爭建物），並約定系爭建物應以出租人為起造人，於興建完成後由林綉玉、林綉連、林明正、林○○及被上訴人取得系爭建物所有權，楊○○則以之經營「泰瑪村養生館」。嗣林○○於102年10月7日死亡，由黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧（下合稱黃麗華等3人）繼承取得附表一編號3所示土地及「100年租約」之租賃關係。嗣兩造與楊○○協議續租，租期自108年12月9日起至113年12月8日止（下稱108年租約），該租約第7條第8項並約定於「100年租約」屆滿時，楊○○同意無條件放棄系爭建物（包括合法建物及增建部分）之所有權，其所有權歸出租人所有。然因疫情關係楊○○於109年3月間請求提前終止租約，並於同年5月30日由林綉玉代理其餘上訴人與楊○○簽訂終止土地暨房屋租賃契約書（下稱系爭終止契約書）而終止108年租約。108年租約終止後，當初連屋帶地出租給楊○○之使用目的已經無法達成，且兩造間從未約定系爭建物占用系爭土地之權源，故系爭建物即無占用系爭土地之權利，伊等自得本於系爭土地所有權人之法律地位請求被上訴人協同拆除系爭建物，並返還系爭建物占用之土地；又被上訴人共有事實上處分權之系爭建物無權占用伊等所有系爭土地，受有相當於租金之不當得利並致伊等受損害，應返還所受不當得利等情，爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為判決：（一）被上訴人應協同上訴人拆除附圖編號A所示系爭建物，並將附表二編號1、2、3所示土地依序返還林綉玉等5人。（二）被上訴人應自109年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給付如附表二所示金額給林綉玉等5人（三）願供擔保請准宣告假執行。林明正則主張：伊於100年10月間因精神疾病、身心障礙、精神錯亂等症狀，導致為意思表示與受意思表示均有障礙、不自由之狀況，經中國醫藥大學附設醫院鑑定認定：
「林明正於100年10月31日簽立契約、100 年11月16日聲請法院認可日，並無收養之意思能力」，林綉玉等人於100 年12月12日將系爭土地出租予楊○○時，伊應無訂立契約之能力，100年租約對於伊無效，故該租約到期後，伊未取得事實上處分權。又108年租約載明於100年租約屆滿時，承租人放棄系爭建物所有權，轉讓給出租人，並未就系爭建物之事實上處分權有任何約定，故伊亦未取得系爭建物之所有權或事實上處分權云云，其餘主張與林綉玉等5人相同。
二、被上訴人則以：系爭建物之事實上處分權為兩造共有，基於不定期租賃關係有權坐落於系爭土地，上訴人請求拆除系爭建物及返還不當得利，均屬無據。況伊並未實際占有使用系爭建物，更無不當得利可言。又上訴人提起本件訴訟之目的在報復被上訴人對其等提起給付租金訴訟，顯屬權利濫用，違反民法第148條第1項規定，自不應准許等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，林綉玉等5人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應協同上訴人拆除如附圖編號A所示建物，並將附表二編號1、2、3所示土地依序返還林綉玉、林綉連、黃麗華等3人。（三）被上訴人應自109年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給付如附表二所示金額給林綉玉、林綉連、黃麗華等3人。（四）願供擔保請准宣告假執行。林明正變更聲明為：被上訴人應協同上訴人將坐落000地號土地上如附圖編號A；B 部分面積89.64平方公尺之地上物拆除騰空，並將000地號土地返還予林明正及全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴及變更之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項如下：
（一）系爭土地所有權人如附表一所示，林綉玉、林綉連、林○○、林明正及被上訴人於100年12月12日與楊○○訂立「100年租約」，將系爭土地出租予楊○○，約定租期自100年12月10日起至108年12月9日止，並約定楊○○於系爭土地上興建之系爭建物應以出租人為起造人。
（二）嗣由楊○○興建系爭建物，並以林綉玉等5人之名義向臺中市政府申請建造執照、使用執照（原審卷31至37頁）。
（三）林○○於102年10月7日死亡，由黃麗華等3人繼承附表一編號3所示土地（應有部分各3分之1）及「100年租約」之租賃關係，土地部分並於103年2月12日辦畢繼承登記。
（四）兩造於108年12月25日共同與楊○○簽訂108年租約（林明正由法定代理人林綉玉、林敬旻共同代理），約定由楊○○續租系爭土地，租期自108年12月9日起至113年12月8日止，租金前3年每月租金12萬元、後2年租金每月12萬6000元。
租約第7條第8項約定楊○○同意於「100年租約」屆滿時，楊○○即放棄系爭建物（包括合法建物及增建部分）之所有權，其所有權歸出租人所有（原審卷45頁）。
（五）楊○○於109年3月16日以臺中民權路郵局000號存證信函通知兩造表示因受新冠肺炎疫情影響，自109年3月10日停業，並將於同年3月20日退租搬清點交（原審卷47頁）。嗣經林綉玉（並代理其餘上訴人）與楊○○於109年5月30日簽訂系爭終止契約書，依系爭終止契約書第3條約定，楊○○應即將系爭土地及系爭建物遷讓返還給兩造；被上訴人亦於當日委任其親生父母到場與承租人合意終止租月，並辦理點交。
（六）系爭建物之房屋稅籍證明書（原審卷51至59、145、147頁）記載之納稅義務人為兩造（起課年月為102年1月），應有部分為林綉玉、林綉連、林明正、被上訴人各5分之1，黃麗華等3人各15分之1。
（七）108年12月25日簽訂之108年租約第三條關於租金部分，除約定出租人依照土地60%、建物40%之比例分配租金外，並約定建物租金依照持有範圍比例分配（林敬旻、林綉玉、林綉連、林明正各持有1/5；黃麗華等3人各持有15分之1）。
（八）系爭土地自100年12月9日起、系爭建物興建興建完成後起，均至109年5月30日止均由楊○○占有中。
（九）林明正與被上訴人間之收養關係經本院110年度家上字第2號判決確認不存在，並經最高法院111年度台上字第2037號裁定駁回被上訴人之上訴確定。
五、本院之判斷：
（一）系爭建物應由實際出資建築之楊○○原始取得所有權，並於108年12月25日實際簽訂108年租約時，由兩造自楊○○受讓取得系爭建物之事實上處分權：
⒈林綉玉等5人主張系爭建物係楊○○代替林○○、林綉玉、林綉
連、林明正及被上訴人出資，並約定系爭建物應以出租人為起造人，故系爭建物所有權於興建完成後由林綉玉、林綉連、林明正、林○○及被上訴人共有云云。然查：林明正於100年10月間因精神疾病、身心障礙、精神錯亂等症狀，導致為意思表示與受意思表示均有障礙、不自由之裝況，經中國醫藥大學附設醫院鑑定認定：「林明正於100年10月31日簽立契約、100年11月16日聲請法院認可日，並無收養之意思能力」，且林明正與林敬旻間之收養關係前經本院110年度家上字第2號判決確認不存在，並經最高法院111年度台上字第2037號裁定駁回林敬旻之上訴確定，有該等判決及裁定可稽（本院卷225、305至314頁），兩造就此並無爭執，是林綉玉等人於100年12月12日與楊○○訂立100年租約，將系爭土地出租予楊○○時，林明正應無訂立契約之能力。100年租約有關林明正部分之契約行為，因其欠約意思表示能力而無效，林明正自無從經由與楊○○約定代為出資建築之方式，於系爭建物興建完成後取得該建物之所有權。
⒉按所謂原始建造，乃所有人建造房屋自始取得所有權之事
實行為，其所有權之取得非以登記為要件，以何人名義請領建築執照，亦在所不問。查100年租約前言固記載：「甲方（即出租人）願意在其所有土地上興建房屋，將房屋連同土地租予乙方（即楊○○）做為純泰式推拿營業使用，乙方願意承租前述租賃物，雙方爰簽訂本契約…」，租約第一條租賃標的物約定：「…㈡甲方同意以乙方之設計及規劃，於租賃土地上興建建物（以下稱租賃物），出租予乙方使用。㈢租賃物係包括租賃土地及租賃建物。…」、第五條約定：「㈠租賃物之設計：租賃建物應經甲方同意乙方之設計，以甲方之名義申請建造執照…㈣起造人：租賃物應以甲方為起造人，甲方應依乙方之要求，為必要之配合。」（見原審卷27至29頁），似表明林綉玉等出租人在有意在系爭土地上興建系爭建物，並將系爭建物出租予楊○○使用，且楊○○興建系爭建物確實以林綉玉等5人之名義向臺中市政府申請建造執照、使用執照（原審卷31至37頁）。
然該租約第五條㈡建築費用則約定：「租賃建物經主管機關核准興建後，因興建租賃建物所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照（含嗣後之設計變更）興建租賃建物之工程款、申請使用執照、水電外電接管費用及其他與完成租賃建物之興建及有關政府規費及其他全部費用（以下合稱建築費用）。由雙方訂立契約6個月內以半價租金收入做為乙方起造費用餘由乙方負擔。租賃建物內部之裝潢費用、空調設備、營業所需之額外水電設備、瓦斯配管等費用與申請規費均由乙方自行安裝並負擔其費用（原審卷28、29頁），已明白約定興建系爭建物之全部費用包括設計費、工程費、水電、瓦斯、裝潢、空調及各項相關申請費、規費等全部均由楊○○負擔。至於該租約第四條約定：「租金與押金㈠租金：民國100年12月10日起至101年6月9日未營業前同意每月以新台幣肆萬伍仟元計算，…101年6月10日起同意每月以新台幣捌萬捌仟捌佰元計算…」（原審卷27、28頁），就100年租約初始6個月之租金減半計算，然此僅應係租賃雙方考量承租系爭土地初期，承租人楊○○於興建系爭建物期間，因無法營業而約定之優惠措施，尚難認出租人有負擔任何建造費用，故林綉玉等5人主張系爭建物係楊○○代替林○○、林綉玉、林綉連、林明正及被上訴人出資建造，顯乏依據。
⒊系爭建物既係由楊○○負擔全部資金完成建築，自應由楊○○
原始取得所有權，林綉玉等5人主張系爭建物所有權於興建完成後由林綉玉、林綉連、林明正、林○○及被上訴人共有云云，並無可採。至於系爭建物之房屋稅籍證明書雖記載納稅義務人為兩造，應有部分為林綉玉、林綉連、林明正、被上訴人各5分之1，黃麗華等3人各15分之1，然此不過係地方稅捐行政主管機關核定房屋稅之依據，尚無礙於本院前揭認定，附此敘明。
⒋按占有之移轉，因占有物之交付而生效，並準用民法第761
條之規定，同法第946條定有明文。亦即移轉占有之方法，除現實交付外，尚包括簡易交付、占有改定、指示交付等之觀念交付在內。兩造於108年12月25日共同與楊○○簽訂108年租約（林明正由法定代理人林綉玉、林敬旻共同代理），約定由楊○○續租系爭土地，租期自108年12月9日起至113年12月8日止。林明正於108年租約訂定時雖因受監護宣告而屬無行為能力人，然該108年租約既經其法定代理人林綉玉、林敬旻共同代理締結，自屬有效成立。又該租約第7條第8項並約定楊○○同意於「100年租約」屆滿時放棄系爭建物（包括合法建物及增建部分）之所有權，其所有權歸出租人所有（參兩造不爭執事項㈣），而兩造於108年12月25日與楊○○續訂108年租約時，100年租約已於同年月9日屆期，應認楊○○係與兩造在108年12月9日實際續訂租約時，將系爭建物之事實上處分權讓與兩造，惟其依108年租約之約定，繼續以承租人之法律地位直接占有系爭建物，而兩造則以間接占有之方式受讓系爭建物之事實上處分權。林明正主張其未曾取得系爭建物之事實上處分權云云，要無可採。
（二）系爭租約終止後，系爭建物占用系爭土地有合法權源：⒈系爭建物應由實際出資建築之楊○○原始取得所有權，並於1
08年12月25日實際簽訂108年租約時，由兩造自楊○○受讓取得系爭建物之事實上處分權，有如前述。又楊○○於109年3月16日發函通知兩造表示因受新冠肺炎疫情影響，自109年3月10日停業，並將於同年3月20日退租搬清點交。嗣經林綉玉代理其餘上訴人與楊○○於109年5月30日簽訂系爭終止契約書，依系爭終止契約書第3條約定，楊○○應即將系爭土地及系爭建物遷讓返還給兩造；被上訴人亦於當日委任其親生父母到場與承租人合意終止租月，並辦理點交等情，為兩造所不爭執，惟楊○○將系爭建物返還兩造後，不過由兩造取得系爭建物之直接占有，於此前依占有改定而取得系爭建物之事實上處分權，並無影響。林綉玉等5人主張楊○○於109年5月30日始未占有系爭建物，其拋棄系爭建物所有權應於109年5月30日始生效力云云，應屬誤會。
⒉上訴人主張108年租約終止後，當初連屋帶地出租給楊○○之
使用目的已經無法達成，且兩造間從未約定系爭建物占用系爭土地之權源，故系爭建物即無占用系爭土地之權利云云。然系爭建物為鋼骨鋼筋混凝土造，於102年10月15日完工，造價為260萬9000元（見原審卷32頁使用執照存根），依建築改良物耐用年數及每年折舊率表所示其耐用年數長達60年，系爭建物於系爭租約終止時興建完成不過6年餘，且系爭土地之各所有權人於出租系爭土地時即有意識地要取得系爭建物之權利，乃要求承租人楊○○以其等名義聲請建築、設計需經過其等同意，復於系爭租約終止時約定楊○○於租約終止後須讓與系爭建物，而非要求楊○○自行僱工拆除系爭建物並將系爭土地回復原狀後返還兩造等情。堪信兩造於系爭終止契約書簽訂時，仍欲保有系爭建物繼續使用。上訴人徒以系爭建物未辦理保存登記，主張出租人於簽訂100年租約時就打算租期屆滿要拆除系爭建物云云，不足採信。
⒊租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。經查，系爭建物之事實上處分權於108年12月25日簽訂108年租約時，由楊○○讓與兩造共有，而系爭建物坐落於兩造各自所有或共有之系爭土地上，且兩造仍欲保有系爭建物繼續使用，有如前述，則解釋當事人真意，於兩造因受讓而共有系爭建物事實上處分權乃至108年租約終止後，迄系爭建物不堪使用時為止之期限，兩造均有各自提供系爭土地中自己單獨所有或共有之土地供兩造共有事實上處分權之系爭建物使用之意，亦即兩造乃係以各自提供系爭土地中自己單獨所有或共有之土地使用收益權，交換系爭建物其他共有人單獨所有或共有土地之使用收益權，屬土地之交換使用。而兩造就系爭共有建物占有或使用其他共有人之土地部分既未約定應予補償，依其性質上應認各自提供所有之土地供系爭建物其餘共有人使用，原應支付之對價即租金已相互抵充，互不請求，則被上訴人辯稱系爭建物係基於租賃關係有權使用系爭土地，應屬可採。上訴人主張兩造間從未約定系爭建物占用系爭土地之權源，系爭建物無權占用系爭土地云云，即無可取。
⒋上訴人雖又主張系爭土地既出租給楊○○，如兩造間再約定
租賃，對楊○○勢將陷於債務不履行之情形云云。然於108年租約終止前，楊○○本得依據108年租約之約定直接占有使用系爭建物及系爭土地，兩造亦應受108年租約拘束，提供合於約定使用收益之租賃物予承租人楊○○，前述兩造間交換使用土地之法律關係，與楊○○無關，並無上訴人所指將造成兩造對楊○○債務不履行之情形，其此部分主張亦無可取。上訴人雖又主張兩造間就系爭建物占用系爭土地為使用借貸關係，或附解除條件之使用借貸契約，該解除條件成就，附條件目的之使用借貸則失其效力，或好意施惠云云，然上訴人該等主張與本院所認定系爭建物占用系爭土地之法律上權源為租賃關係不合，均無可採。
（三）綜據前述，系爭建物占用系爭土地既係本於兩造間之租賃關係，非無權占有，則上訴人依民法第767條第1項、第821條規定請求被上訴人協同拆除系爭建物，並返還占用之土地，均屬無據。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟按上開規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。是因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。系爭建物占用系爭土地之法律上原因為租賃關係，原應支付之對價即租金則相互抵充，互不請求，有如前述，被上訴人亦未受有利益，故林綉玉等5人訴請被上訴人應自109年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給付如附表二所示金額計算相當於租金之不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被上訴人協同拆除系爭建物，並將附表二編號1、2、3所示土地依序返還林綉玉、林綉連、黃麗華等3人、附圖編號317A；B所示土地返還林明正及全體共有人，暨林綉玉等5人依據不當得利之法律關係請求被上訴人自109年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給付如附表二所示之金額，均非屬正當，不應准許。從而原審就林綉玉等5人部分所為敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。渠等上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於林明正所為變更之訴，亦非屬正當，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及變更之訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
民事第八庭
審判長法 官 杭起鶴
法 官 羅智文法 官 蔡建興正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 李欣憲中 華 民 國 112 年 2 月 22 日附表一：編號 土地坐落 面積 所有權人 縣 市 鄉鎮市區 段 名 地 號 平方公尺 １ 臺中市 ○○區 ○○段 000-0 153.69 林綉玉 ２ 臺中市 ○○區 ○○段 000-0 153.63 林綉連 ３ 臺中市 ○○區 ○○段 000-0 153.57 黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧（應有部分各3分之1） ４ 臺中市 ○○區 ○○段 000 林明正、林敬旻（應有部分各2分之1）附表二：
編號 請求人 遭占有土地 占有面積 （平方公尺） 請求金額 （新臺幣） １ 林綉玉 如原判決附圖編號000-5A所示 121.49 3,771元 ２ 林綉連 如原判決附圖編號000-4A所示 124.62 3,770元 ３ 黃麗華 如原判決附圖編號000-3A所示 124.55 1,257元 黃鈺倫 1,256元 黃佳慧 1,256元